Cour d'appel de Nouméa, 18 novembre 2013, 13/00212

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

283

Arrêt du 18 Novembre 2013

Chambre Civile

Numéro R. G. :

13/ 212

Décision déférée à la cour :

rendue le : 26 Juin 2013

par le : Tribunal de première instance de NOUMEA

Saisine de la cour : 28 Juin 2013

PARTIES DEVANT LA COUR

APPELANTS

LA SARL BAIE DES CITRONS DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis Complexe Edouard PENTECOST-PK 5- BP. 2877-98846 NOUMEA CEDEX

représentée par la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA

M. Christophe Y…

né le 25 Juin 1957 à LILLE (59000)

demeurant …-98846 NOUMEA CEDEX

représenté par la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

LE SYNDICAT SECONDAIRE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE 2, pris en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant Dont le siège est sis 33 Promenade Roger Laroque-Baie des Citrons-98800 NOUMEA

représenté par M^e Caroline DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre,

M. Régis LAFARGUE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

M. Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats : M. Stephan GENTILIN

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Pierre GAUSSEN, président, et par M^me Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte du 17 juin 2013 le Syndicat Secondaire des Propriétaires de la Zone 2, exposant le jeudi 13 juin 2013 les copropriétaires du Centre Commercial de Baie des Citrons ont eu la désagréable surprise de constater que l’accès au parking, par la voie située sous le porche du centre commercial, dont ils bénéficient avec la clientèle du centre commercial, était interdit par la présence d’un container placé par le gérant de la société BAIE DES CITRONS DEVELOPPEMENT, a fait citer d’heure à heure, en vertu d’une autorisation du même jour, la société susdite et Christophe Y… devant le président du tribunal, statuant en matière de référé, à l’effet d’obtenir qu’il soit enjoint, sous peine d’astreinte, aux défendeurs de lever tous les obstacles et notamment de retirer le container qui bloque l’accès au parking de la zone 3 du centre commercial.

Il a sollicité en outre à défaut pour les défendeurs de déférer à cette injonction dans le délai imparti, l’autorisation de procéder à cet enlèvement et à l’entreposage de tout obstacle à ses frais avancés dans la limite d’un montant de 2. 000. 000 Francs CFP.

Il a réclamé le paiement de la somme de 300. 000 Francs CFP au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des propriétaires a invoqué le trouble possessoire que constitue cette obstruction après un usage de treize années du passage spécialement crée par le concepteur du centre commercial pour accéder au parking de la zone 3 sur lequel les propriétaires bénéficient d’un véritable droit d’usage.

Par conclusions du 18 juin 2013 les défendeurs ont invoqué, au principal, la nullité de l’assignation faute de capacité à agir du demandeur dénué, selon eux, de toute existence légale en l’absence de constitution régulière, à l’issue d’une assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, ils ont soutenu l’irrecevabilité de la demande faute de qualité comme d’intérêt à agir du syndicat dès lors, d’une part, que celui-ci n’a aucun droit sur la zone 3 constituant le parking dont la société BAIE DES CITRONS DÉVELOPPEMENT est seule propriétaire et qui bénéficie seule d’une servitude de passage et, d’autre part, qu’elle n’a pour seule obligation que de réserver le parking à la clientèle du centre commercial que le demandeur ne peut prétendre représenter.

A titre infiniment subsidiaire, ils ont réclamé la mise hors de cause de Christophe Y… qui a été cité en nom personnel et soutiennent l’absence de trouble manifestement illicite dès lors qu’elle n’a fait qu’user de son droit de propriété en suivant les recommandations de la commune de Nouméa qui impose pour des raisons évidentes de sécurité un autre accès permettant la circulation des véhicules de lutte contre l’incendie, de secours et de ramassage des ordures ménagères.

Par ordonnance rendue le 26 juin 2013, le juge des référé du tribunal de première instance de Nouméa a :

Rejeté l’exception de nullité de la citation ;

Déclaré la demande recevable ;

Mis hors de cause Christophe Y… pris en nom personnel ;

Dit et Ordonné que dans les huit (8) jours suivants la signification de la présente décision la société BAIE DES CITRONS DÉVELOPPEMENT devra procéder à l’enlèvement du container comme de tout obstacle empêchant le libre accès au parking de la zone 3 par le passage sous le porche du centre commercial de la zone2 sis sur la commune de Nouméa 33, promenade Roger Laroque, Baie des Citrons ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Dit toutefois que faute pour la société BAIE DES CITRONS DÉVELOPPEMENT de déférer, dans le délai imparti, à l’injonction sus indiquée, le syndicat secondaire des Propriétaires de la Zone 2 sera autorisé à faire procéder à l’enlèvement et à l’entreposage du container comme de tout obstacle à l’accès du parking de la zone 3, à ses frais avancés, dans la limite de la somme de 2. 000. 000 Francs ;

Condamné la société BAIE DES CITRONS DÉVELOPPEMENT à payer au Syndicat secondaire des Propriétaires de la Zone 2 la somme de CENT SOIXANTE DIX MILLE (170. 000) FRANCS CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Débouté les défendeurs de leur prétention au titre des frais irrépétibles ;

PROCEDURE D’APPEL

Par requête déposée le 28 juin 2013 au greffe de la cour, la société BAIE des CITRONS DEVELOPPEMENT et M. Y… relevaient appel de cette décision, et aux termes de leur mémoire ampliatif d’appel du 31 juillet 2013 et d’un mémoire récapitulatif déposé le 10 octobre 2013, demandent à la cour de :

In limine litis :

— constater que le syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 ne justifie d’aucune assemblée générale de constitution et de désignation du syndic le représentant,

— déclarer par voie de conséquence nulle et non avenue l’assignation par lui délivrée le 17 juin, faute de capacité à agir,

Subsidiairement,

— déclarer l’action du syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 irrecevable, celui-ci n’ayant pas qualité à agir en dehors de son objet limité par la loi et le règlement de copropriété à la gestion et l’entretien de SON ou SES bâtiments, ni à agir en représentation de la clientèle du centre commercial, seule créancière de l’obligation d’accès aux parkings incombant à la société BAIE des CITRONS DEVELOPPEMENT,

A titre infiniment subsidiaire :

— confirmer la mise hors de cause de M. Y… assigné à titre personnel, mais lui octroyer le règlement de ses frais irrépétibles à hauteur de 300 000 F CFP pour la première instance,

— constater que la société Baie des Citrons Développement n’a, à aucun moment, failli à son obligation de laisser libre accés à son lot à la clientèle du Centre Commercial, tel que le lui impose seulement le cahier des charges,

— dire que la société Baie des Citrons Développement est libre de déposer un container sur son lot dés lors que l’accés est préservé, dés lors qu’elle n’est redevable d’aucune servitude de passage au profit de la zone 2 contrairement à ce qu’en a « déduit » à tort le premier juge,

— constater que la décision d’ouverture de la servitude de passage par le porche commun, consacrée par acte notarié du 26 février 2012 et dont l’ouverture a été rendue nécessaire par l’action de fermeture opérée par le requérant, est approuvée par la Commune de Nouméa, par les commerçants et par la clientèle du Centre Commercial,

— dire par voie de conséquence n’y avoir lieu à référé faute de trouble manifestement illicite,

— ordonner, si besoin est, un transport sur les lieux,

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 au paiement d’une somme de 300 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie pour ses frais irrépétibles de première instance, outre 300 000 F CFP au titre des frais d’appel.

Au soutien de ce recours, ils font valoir, pour l’essentiel :

— que le syndicat, dit secondaire, n’a jamais fait l’objet d’aucune assemblée générale,

— que Nouméa Immobilier intervient en tant que syndic du syndicat principal des copropriétaires, et non en tant que syndic du syndicat secondaire,

— que le Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial n’a aucun droit sur la zone 3, ni sur son accés,

— que la zone 3 n’est grévée d’aucune servitude au profit de la zone 2,

— qu’elle est totalement libre, en tant que propriétaire, d’assurer l’accés à ses parkings à la clientèle du Centre Commercial par quelque passage que ce soit, la commune de Nouméa imposant un accés unique pour des raisons de sécurité.

Par conclusions déposées les 30 août et 11 octobre 2013, le Syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 demande à la cour de :

A titre principal,

— dire irrecevable l’appel interjeté à l’encontre du syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2, faute d’intérêt à agir,

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance des référés en date du 26 juin 2013 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 de ses demandes à l’encontre de M. Y…,

En conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner à la société Baie des Citrons Développement et son gérant, M. Y…, de lever tous obstacles et, notamment, le retrait du container bloquant l’accés au parking de la zone 3 du Centre Commercial de la Baie des Citrons sis 33, promenade Roger Laroque, commune de Nouméa, par voie sous le porche,

En tout état de cause,

— débouter la société Baie des Citrons Développement et son gérant, M. Y… de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement la société Baie des Citrons Développement et son gérant, M. Y… à payer au syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 la somme de 500 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de l’appel, faute d’intérêt à agir :

Attendu que la société Baie des Citrons Développement s’est effectivement conformée aux termes de l’ordonnance de référé, celle-ci étant exécutoire de plein droit ;

Que l’appel présente, cependant, un intétêt au regard de la discussion sur l’existence ou non de la voie de fait ;

Que, de même, M. Y…, mis hors de cause en première instance, sans obtenir des frais irrépétibles qu’il sollicitait, a aussi intérêt à agir en cause d’appel ;

Sur la capacité et l’intérêt à agir du Syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 :

Attendu que la constitution d’un syndicat secondaire par le biais d’une assemblée générale ne trouve application qu’en l’absence de constitution du syndicat secondaire par une clause du règlement de copropriété ;

Qu’en l’espèce, les dispositions de l’article 39 du règlement de copropriété du centre commercial de la Baie des Citrons du 26 mai 1999 instaure un syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 ;

Qu’il est expressément prévu à l’article 41 du règlement de copropriété du centre commercial du 26 mai 1999 que le syndicat secondaire prend naissance dés qu’il existera au moins deux copropriétaires différents de la zone 2, ce qui est le cas depuis la vente des deux premières boutiques en 1999 ;

Que le syndicat secondaire assure la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments pour lesquels il est constitué ;

Que la personnalité civile de ce syndicat secondaire est directement accordée par la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit, en son article 27, que le syndicat secondaire est dotée de la personnalité civile, ce qui lui permet d’ester en justice ;

Que le syndicat secondaire, composé des propriétaire du centre commercial, a qualité et intérêt à agir pour faire cesser toute voie de fait de nature à porter atteinte à l’intérêt de la clientèle, qui se confond avec le sien ;

Qu’il est établi que le syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 est géré depuis 1999 par un syndic désigné par assemblée générale et actuellement NOUMEA IMMOBILIER ;

Sur la mise hors de cause de M. Y… :

Attendu qu’il n’est nullement établi que les troubles manifestement illicites invoqués soient imputables à M. Y… pris en nom propre ;

Qu’il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a prononcé sa mise hors de cause ;

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Attendu que l’état descriptif du 26 mai 1999 reconnaît à la zone 3 une servitude de passage située sur la zone 2 pour permettre aux véhicule d’accéder à la promenade Roger Laroque, cette servitude ne pouvant être considérée comme uniquement instaurée au profit du fond de la zone 3 ;

Qu’en effet, les dispositions conventionnelles du 26 mai 1999 stipulent que l’ensemble des lots issus de l’état descriptif de division « est grêvé de servitudes de passages réciproques nécessaires à l’existence d’un va et vient au profit de tout propriétaire et copropriétaire et de toute clientèle attachée aux différentes activités commerciales ou professionnelles » qui sont exploitées sur chaque zone ;

Qu’il n’est pas contesté que la société Baie des Citrons Développement a procédé à la fermeture, à l’aide d’un container, de l’accès au parking par la voie située sous le porche du centre commercial, pour n’autoriser le passage des véhicules que par un accés commun desservant déjà les résidences MIRAGE PLAZA, SUNSET MIRAGE et BALLAH ;

Que, cependant, il est constant que la servitude de passage de la zone 3 n’a pas été instaurée au seul profit de cette zone mais également au profit de la zone 2, puisqu’il permet à la clientèle d’aller et venir entre les deux fonds par tous moyens, en l’absence de restriction ;

Qu’ainsi, les copropriétaires du centre commercial de la Baie des Citrons (zone 2) bénéficiaient depuis plus de 13 ans d’une jouissance paisible du parking de la zone 3, en y accédant par le passage sous le porche spécialement créé par l’aménageur à cet effet ;

Que, dans ces conditions, la présence d’un container bloquant l’accès du parking de la zone 3 est constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre un terme ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la société Baie des Citrons Développement de procéder à l’enlèvement du container, comme de tout obstacle permettant l’accés au parking de la zone 3 par le passage situé sous le porche du centre commercial de la zone 2 ;

Sur les frais irrépétibles :

Attendu qu’il apparait équitable de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a alloué une somme de 170 000 francs CFP au syndicat secondaires des copropriétaires de la zone 2, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’allouer une indemnité complémentaire de 150 000 F CFP, sur ce même fondement, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Attendu qu’il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de M. Y… les frais qu’il a engagés dans cette procédure et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Déclare recevables les appel de la société Baie des Citrons Développement et de M. Y… à l’encontre de l’ordonnance des référés en date du 26 juin 2013,

Confirme l’ordonnance de référé en date du 26 juin 2013 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Baie des Citrons Développement à payer au syndicat des copropriétaires de la zone 2 une indemnité complémentaire de cent cinquante mille (150 000) F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie ;

Condamne la société Baie des Citrons Développement aux entiers dépens.

Le greffier, Le président.