Cour d'appel de Paris, 5 octobre 1995, n° 94-009608

D M

N° Répertoire Général :

94/009608

AIDE JURIDICTIONNELLE

Admission du au profit de

Date de l’ordonnance de clôture : 22 JUIN 1995

S/ APPEL d’un jugement rendu par le Tribunal d’Instance de

VILLEJUIF en date du 3 FEVRIER

1994

N° RG : 1341/93

CONFIRMATION PARTIELLE

REFORMATION PARTIELLE

[…]

COUR D’APPEL DE PARIS

16ème chambre, section B

ARRET DU 05 OCTOBRE 1995

(Ng, 9 I)

PARTIES EN CAUSE

1°) La Société J.S Y (SA) ayant son siège […]

[…] agissant par son Président du Conseil

d’Administration

APPELANTE

Représentée par la SCP VERDUN GASTOU avoué Assistée de Maitre LHEZ avocat (A352)

2 ) Monsieur Z-B Y né le […] à […]

[…]

INTIME Représenté par Maitre PAMART avoué

Assisté de Haitre CONFINO avocat (B459)

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débata et du délibéré,

PRESIDENT : Monsieur BALLU

CONSEILLERS : Madame D-E
Madame X

GREFFIER : Lors des débats et lors du prononcé de

l’arrêt, M. F. MEGNIEN.

DEBATS : A l’audience publique du 06 JUILLET 1995

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ARRET

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement, par Monsieur BALLU, Président, lequel a signé la minute avec M. F. MEGNIEN, Greffier.

Et après avoir entendu Madame le Conseiller X en son rapport oral ;

La Société J.S Y est appelante d’un jugement rendu le 3 FEVRIER 1994 par le Tribunal d’Instance de VILLEJUIF qui a rejeté

l’ensemble de ses demandes et l 'a condamné à payer à Z B Y la taxe foncière, l’assurance et les honoraires du Syndic dus au titre de l’année 1993, rejeté la demande de dommages-intérêts et condamné la Société J.S Y aux dépens et au paiement de la somme de 2.500 FRANCS sur le fondement de l 'article 700 du Nouveau Code de Procédure

Civile ;

La Cour se réfère au jugement qui lui est soumis pour l 'exposé des faits de la cause et de la procédure sous réserve des points suivants relatifs à la compréhension du litige S’agissant des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures échangées devant elle.

Par acte du 21 OCTOBRE 1993, la Société J.S Y a fait assigner Monsieur Z-B Y aux fins d’obtenir, ^Bous ^le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :

16ème chambre, section B

^ARRET ^DU ⁰5 ^OCTOBRE ^{1995 2}è^re ^pagezegge 1 oles

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33.804,91 FRANCS à titre de remboursement des frais de

ravalement,

- 389.087,84 FRANCS pour le remboursement des sommes indûment payées par la Société locataire aux lieu et place du bailleur,

10.000 FRANCS en application de l’article 700 du Nouveau

Code de Procédure Civile ;

Monsieur Y a conclu au débouté de l 'ensemble des

demandes et sollicité le paiement :

de la taxe foncière, de l’assurance et des honoraires du

Syndic dus au titre de l’année 1993,

des sommes de 10.000 FRANCS à titre de dommages et intérêts et de 10.000 FRANCS sur le fondement de l’article 700 du

Nouveau Code de Procédure Civile ;

Le Tribunal a estimé que les travaux de ravalement ne assimilables à réparations constituaient pas de grosses une reconstruction totale ou partielle de l’immeuble et étaient à la charge du preneur en application de la clause expresse insérée au bail ; que

l’action en répétition de l’indu sur la taxe foncière, l’assurance de

l’immeuble et les honoraires du Syndic étaient soumise à la prescription trentenaire. Au regard de la commune intention des parties et d’éléments tels le faible loyer initial, les relations personnelles entre les parties, les bilans de la locataire, le Premier Juge a décidé que le contrat convenu entre les parties mettait à la charge de la

Société locataire le paiement de charges annexes qui incombent normalement au bailleur ;

La Société J.S Y demande à la Cour par voie de réformation du jugement de :

- condamner Z-B Y à lui restituer la somme de 33.804,91 FRANCS perçue au titre des travaux des façades et celle indûment perçue de 389.087,84 FRANCS pour les impôts fonciers,

l’assurance de l’immeuble et les honoraires du Syndic outre les intérêts de droit au taux légal calculés depuis la date de chacun des paiements annuels effectués jusqu’au jour du remboursement,

16ème chambre, section B 7 3ène page ARRET DU 05 OCTOBRE 1995

OLE

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- ordonner au surplus la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1154 du

Code Civil,

condamner Z-B Y au paiement de la somme de 10.000 FRANCS sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile et aux dépens ;

Elle fait valoir :

que le bail liant les parties rédigé sur un imprimé type ne fait que reprendre les clauses usuelles,

qu’eu égard aux dispositions contractuelles ainsi qu’à la jurisprudence en la matière, Z-B Y est mal fondé à demander à son locataire les frais y afférents, alors que ces travaux ont été décidés en application de décisions de la copropriété auxquelles elle n’a pas été associée,

que le Premier Juge a dénaturé les clauses du bail et qu’en application de l’article 1162 du Code Civil, le preneur n’est pas tenu au paiement de ces impôts et charges,

critiquée ait perduré que la situation aujourd’hui indice dans années ne constitue pendant plusieurs

^unpas

l’interprétation des clauses du bail ;

Z-B Y sollicite la confirmation du jugement et y ajoutant de dire que l’action de la Société J.S Y était prescrite lors de la saisine du Tribunal d’Instance de VILLEJUIF pour toutes les sommes payées avant 1988 ainsi que la condamnation de la

Société J.S Y à lui payer la somme de 10.000 FRANCS au titre de

l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens ;

Il soutient que l’appelante tente de semer la confusion entre la réfection des façades et le ravalement superficiel par simple remise en état des peintures ; que le comportement constant de la

Société J.S Y depuis la conclusion du bail doit être privilégié par rapport au sens littéral des termes. Il argue que la locataire ne peut revenir sur le paiement volontaire effectué et que s’applique la

courte prescription de 9 ans :

16ème chambre, section B 4ère page ARRET DU 05 OCTOBRE 1995 les

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CELA ETANT EXPOSE,

Considérant que le litige soumis à la Cour porte sur l’interprétation des baux des ler JANVIER 1980 et ler JANVIER 1989 liant Z-B Y à la Société J.S Y ;

SUR LA REFECTION DE LA TOITURE

Considérant que la Société J.S Y locataire critique vainement le jugement en ce qu’il a mis le paiement des réfections de

façades à sa charge ;

qu’en effet en l 'espèce il ne s’agit que d’un ravalement superficiel décrit dans le devis de 1'Entreprise Bruno Peinture et consistant en des travaux de peinture des façades et bâtiments

(brossage, dégraissage, lessivage, nettoyage, rinçage) ; 1

que le bâtiment litigieux donné à bail en 1980 à l’état neuf venait « d’être terminé de construction » selon la clause de que ceci implique dans les années immédiatement désignation, ultérieures une simple rénovation de l’extérieur dans le cadre de

l’entretien ;

que par lettre du 16 AOUT 1992 Z-B Y justement rappelé à sa locataire que cette réfection n’était pas un ravalement mais un simple nettoyage de peinture lequel ne rentre pas dans les grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil, qui seules sont à la charge du bailleur selon les dispositions du bail;

qu’enfin l’absence de convocation et de participation de la Société J.S Y à l 'Assemblée Générale de la copropriété ne

1¹exonère pas du paiement ; que le Premier Juge en a décidé ainsi à bon droit en soulignant que la dépense de réfection incombant à la locataire est due en vertu du contrat de bail ; que l’obligation de la

Société J.S Y est fondée par les relations contractuelles avec le bailleur et non avec la copropriété étrangère à la convention ;

16ème chambre, section B

^ARRET ^DU ⁰5 ^OCTOBRE ^{1995 5}è^re ^pagesexf veg

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Considérant que dès lors le moyen tendant à la restitution au profit de la Société J.S Y de la somme de 33.804,91 FRANCS payée pour des travaux de réfection est rejeté ;

SUR LES IMPOTS FONGIERS. L’ASSURANCE DE L’IMMEUBLE ET LES HONORAIRES

DU SYNDIC

[…]

Considérant que les taxes foncières sont des impôts émis au nom du propriétaire et dont ce dernier est redevable vis à vis de

l’Administration Fiscale ;

qu’il n’existe aucune clause claire et précise du bail mettant à la charge du locataire un tel impôt dont le bailleur est seul

redevable ;

que le Premier Juge n’a retenu qu’une partie du paragraphe

5 sans le remettre dans son contexte :

la stipulation suivante « tous impôts dont le propriétaire sont responsables à titre quelconque » citée par le Premier que

Juge ne constitue pas une phrase isolée mais la suite de celle faisant obligation au locataire de payer ses propres impôts et taxes ;

que ce paragraphe 5 a pour objet d’obliger le locataire à acquitter les charges qui ordinairement lui incombent notamment ses contributions personnelles, les taxes locatives, la patente et les impôts dont le bail peut dans certains cas le tenir pour responsable,

c’est à dire co-débiteur même s’il n’en est pas redevable ;

que les baux des ler JANVIER 1980 et 1er JANVIER 1989 sont pré-imprimés et comportent des clauses usuelles ; qu’ils ne sauraient être interprétés comme mettant à la charge du locataire des impositions dues par le propriétaire et émises par celui-ci à raison de son droit de propriété mais seulement comme obligeant le locataire à payer ses propres impôts et taxes de façon à dégager le bailleur de sa responsabilité vis à vis du fisc même ;

16ème chambre, section B ARRET DU 05 OCTOBRE 1995 6ère page

FRES

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que cette interprétation est confirmée par le paragraphe

6 des clauses du bail qui prévoit que la locataire ne supportera dans

l’avenir que les impositions ou taxes qui seraient mises à sa charge;

ASSURANCES DE L’IMMEUBLE ET HONORAIRES DU SYNDIC

Considérant que sur ce point encore il ne ressort pas des termes du bail que le locataire doive supporter l’assurance de

l’immeuble et les honoraires du Syndic ;

qu’il s’agit en l’espèce d’un bail conforme aux usages à la matière ne prévoyant pour le preneur que l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et recours des voisins ; que comme il est habituel ce bail exclut les honoraires du Syndic de copropriété puisque l’activité de ce dernier ne profite pas au locataire mais seulement au propriétaire pour lequel il assure la gestion de son bien immobilier;

Considérant que de toute façon les clauses litigieuses concernant les assurances et honoraires du Syndic doivent dans le doute de la convention s’interpréter en faveur de celui qui a contracté

l’obligation conformément à l’article 1162 du Code Civil ;

Considérant que certes au moment de la signature du bail des liens très étroits existaient entre la personne morale locataire et le bailleur puisque Z-B Y était Président Directeur

Général de la Société et son fils A Y, actionnaire majoritaire ; que ces relations personnelles expliquent le loyer modéré initial et le fait que Z-B Y faisait supporter à la

Société locataire, dont il assurait la direction, la plus grande partie des charges possibles afin de recevoir un loyer net même en l’absence

d’aucune clause en ce sens ;

16ème chambre, section B

^ARRET ^DU ⁰5 ^OCTOBRE ^{1995 7}è^de ^pagey our

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que néanmoins cette situation ne confère aucun droit acquis au bailleur à faire perdurer en sa faveur une estimation avantageuse contraire aux clauses claires et précises du bail qui, rédigées selon les règles conformes à la matière, ne la prévoit absolument pas ;

Considérant qu’enfin sur la prescription opposée par Z

B C, à l’action en répétition de l’indu de charges engagée par la Société J.S Y s’applique l’article 1317 du Code Civil ; que son fondement étant différent de celui d’une demande en paiement de loyers obéissant à la contre prescription quinquennale de l’article

2277 du Code Civil, elle est soumise à la prescription trentenaire de

droit commun ;

Considérant qu’au vu des justificatifs et décomptes produits Z-B Y sera condamné à restituer à la Société J.S

Y les sommes de 91.000 FRANCS et 298.087,84 FRANCS correspondant aux taxes foncières ainsi qu’aux honoraires du Syndic et assurances soit une somme totale de 389.087,84 FRANCS ;

que les intérêts seront dus au taux légal à compter de

l’assignation du 21 OCTOBRE 1993 devant le Tribunal valant mise en demeure que les intérêts étant dus depuis plus d’une année, il sera fait droit à la capitalisation sollicitée ;

Considérant que l’équité ne commande pas l’application de

l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

que les dépens seront partagés entre les parties ;

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement sur le rejet de la demande de la

Société J.S Y du remboursement de frais de ravalement ;

16ème chambre, section B

^ARRET ^DU ⁰5 ^OCTOBRE ^{1995 8}è^me ^pagesong дев

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LE REFORMANT pour le surplus ;

CONDAMNE Z-B Y à restituer à la Société J.S

Y la somme de 389.087,84 FRANCS (TROIS CENT QUATRE VINGT NEUF

MILLE QUATRE VINGT SEPT FRANCS QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des taxes foncières, assurances et honoraires de Syndic indûment

perçus;

DIT que ladite somme portera intérêt au taux légal à compter du 21 OCTOBRE 1993, jour de l’assignation ;

DIT que les intérêts dus au moins pour une année entière

produiront eux-mêmes intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou

contraires ;

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et

DIT qu’ils seront partagés par moitié entre les parties ;

ADMET les avoués de la cause dans la limite de ce partage au bénéfice de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

LE PRESIDENT, LE GREFFIER,

[…]

16ème chambre, section B

9ème page ARRET DU 05 OCTOBRE 1995 et derniere де я

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1. F G H I

1 old

√2+D