Cour d'appel de Riom, Chambre expropriations, 26 octobre 2021, n° 20/00001

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 octobre 2021

N° RG 20/00001 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FLDM

— DA- Arrêt n° 452

SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE DU VELAY/ S.C.I. LUCMA

Jugement au fond, origine juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 12 Décembre 2019, enregistrée sous le n° 1900010

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En l’absence du commissaire du gouvernement régulièrement convoqué

assistés de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE DU VELAY (SPL du Velay)

16 place de la libération

43000 LE-PUY-EN-VELAY

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et ayant pour avocat Maître Stéphanie JACQ-MOREAU de la SELARL SJM AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.C.I. LUCMA

Chez M. X Y

Noustoulet

[…]

Non représenté

Timbre fiscal non acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 13 septembre 2021

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 octobre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Dans le cadre d’une opération de restauration de son centre-ville ancien, la commune du Puy-en-Velay a confié à la société publique locale du Velay (SPLV) une mission de « résorption de l’habitat insalubre ».

C’est dans ce contexte particulier que la SPLV a obtenu l’expropriation d’un immeuble appartenant à la SCI LUCMA, suivant ordonnance rendue par le juge de l’expropriation au tribunal de grande instance du Puy-en-Velay le 7 mai 2019, faisant suite à un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique en date du 5 novembre 2018.

L’offre indemnitaire proposée par la SPLV a été refusée par M. X, gérant de la SCI LUCMA.

Par courrier du 24 septembre 2019 le conseil de la SPLV a donc saisi le juge de l’expropriation au tribunal de grande instance du Puy-en-Velay d’une demande en fixation des indemnités dues à la SCI LUCMA.

Par jugement du 12 décembre 2019 le juge de l’expropriation a :

— fixé l’indemnités principale à la somme de 46'800 EUR ;

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 6430 EUR ;

— soit ensemble la somme de 53'230 EUR due par la SPLV, expropriant, outre les dépens et la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les motifs de sa décision le juge de l’expropriation a écarté l’application de la méthode dite de « récupération foncière » selon l’article L. 511-6 du code de l’expropriation, au motif que l’immeuble exproprié, nonobstant l’arrêté du 9 février 2006 interdisant définitivement son habitation et son utilisation, « ne fera pourtant pas l’objet d’une démolition », alors en outre que l’expropriant n’avait indiqué dans son mémoire ni la valeur du terrain nu, ni les frais entraînés par la démolition. En conséquence, le premier juge a procédé à l’évaluation du bien suivant les critères habituels.

***

La SPLV a fait appel de ce jugement suivant lettre RAR reçue à la cour le 8 janvier 2020.

Dans ses plus récentes conclusions du 16 juillet 2020 elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de fixer le montant définitif des indemnités dues à la SCI LUCMA à la somme de zéro euro.

Dans le corps de ses écritures la SPLV expose essentiellement que l’immeuble a été déclaré insalubre « à titre irrémédiable » par arrêté préfectoral du 9 février 2006, compte tenu de l’importance des désordres qui affectent le bâtiment et l’ampleur des réparations nécessaires pour y remédier, étant considéré que « les travaux évalués à plus de 260 k’ [sic] excèdent largement le coût de la reconstruction de l’immeuble ».

L’expropriant observe par ailleurs que le propriétaire du bien le laisse se dégrader depuis plus de 10 ans et que des travaux ont dû être réalisés en urgence après l’effondrement partiel du toit sur les niveaux inférieurs, dont le voisinage s’était plaint.

La SPLV considère que le premier juge a commis une erreur en écartant l’application de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation, concernant le calcul de l’indemnité due aux propriétaires de locaux insalubres, qui impose de manière impérative l’emploi de la méthode dite de « récupération foncière ».

Et, en application de cette méthode, l’expropriant, en conformité avec l’avis des Domaines du 26 janvier 2018, estime que la valeur vénale du bien, constituée en application du texte ci-dessus par la valeur du terrain moins les frais nécessaires à la démolition de l’immeuble, doit être estimé à zéro euro, le coût de la démolition étant largement supérieur au prix du terrain, ce qui entraîne un solde négatif.

***

Le commissaire du gouvernement a pris des écritures le 17 septembre 2020, où il demande à la cour de fixer l’indemnité principale à la somme de 32'140 EUR et l’indemnité de remploi à la somme de 4114 EUR, soit ensemble 32'254 EUR.

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La SCI LUCMA, intimée, n’a pas constitué avocat.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

***

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience de la cour du lundi 13 septembre 2021.

II. Motifs

L’article L. 511-6 du code de l’expropriation dispose :

Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

Sans conteste, l’immeuble exproprié, 22 Rue du Collège au Puy-en-Velay, est insalubre et interdit à toute habitation et à toute utilisation en vertu de l’arrêté préfectoral nº DDASS 2005/761 versé au dossier. Cet arrêté dispose cependant en son article 4 que si le propriétaire, à son initiative, réalise des travaux permettant de rendre l’immeuble salubre, la mainlevée de la décision « pourra être prononcée après constatation par les agents assermentés compétents de la sortie d’insalubrité de l’immeuble ».

Or la destination de ce bien n’est pas d’être démoli et rasé complètement. Au contraire, l’expropriant expose lui-même dans ses écritures que « l’immeuble est protégé au titre du plan de sauvegarde et de mise en valeur qui interdit sa démolition, son enlèvement, sa modification ou son altération » (page 8). Les pièces qu’il verse au dossier, ainsi qu’également ses conclusions, montrent sans ambiguïté que l’immeuble sera l’objet de travaux de réhabilitation, certes fort coûteux mais qui ne sont pas assimilables à une destruction totale, bien au contraire puisque la demande de déclaration d’utilité publique de la cession au profit de la SPLV, datée de juin 2018, montre que l’immeuble sera consolidé et restauré. Il n’y aura donc jamais de « terrain nu » sur le fonds exproprié.

Au final, l’ensemble du dossier montre qu’il ne s’agit pas d’une opération de démolition/ reconstruction mais d’une opération de restauration/réhabilitation, ce qui n’est pas du tout la même chose.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de tenir compte de frais de démolition au sens de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation, puisque de tels frais n’auront pas lieu. La méthode dite « de récupération foncière », fondée sur ce texte, a donc été pertinemment écartée par le juge de l’expropriation, et il convient d’estimer le bien suivant la méthode classique des termes de comparaison.

Dans les motifs de sa décision, le juge a retenu la valeur de 300 EUR le mètre carré par référence aux indications contenues dans les conclusions du commissaire du gouvernement, qui cependant à cette époque préconisait in fine une valeur nulle (zéro euro) au motif des frais de démolition et de sécurisation de l’immeuble (cf. conclusion du commissaire du gouvernement devant le juge de l’expropriation le 18 novembre 2019).

Devant la cour, le commissaire du gouvernement modifie son analyse, abandonne la valeur zéro qui avait été soutenue en première instance, et appliquant la méthode des comparaisons par référence à trois ventes similaires dans le secteur, retient cette fois-ci une valeur vénale de 266 EUR le mètre carré, soit 41'500 EUR arrondi pour ce bien dans la surface est de 156 m² répartis sur plusieurs étages et une cave.

Le commissaire du gouvernement propose cependant un abattement compte tenu des coûts de démolition « estimés forfaitairement à 60 EUR le mètre carré ». Or un tel un abattement n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’article L. 511-6 ne le prévoit pas. Comme il est de droit en pareille matière, la méthode des comparaisons doit être pleinement appliquée.

Faute de meilleure démonstration par l’exproprié, qui ne comparaît pas devant la cour, la valeur vénale proposée par le commissaire du gouvernement sera retenue, soit une indemnité d’expropriation calculée comme suit :

— Indemnité principale : 41'500 EUR.

— Indemnité de remploi : 5150 EUR.

— Total : 46'650 EUR.

Les frais d’appel seront supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement et statuant à nouveau, fixe l’indemnité d’expropriation comme suit :

— Indemnité principale : 41'500 EUR ;

— Indemnité de remploi : 5150 EUR ;

— Total : 46'650 EUR ;

Dit que la somme de 46'650 EUR est due par l’expropriant à l’exproprié ;

Laisse les dépens à la charge de l’expropriant.

Le greffier Le président