Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 19 mai 2020, n° 18/01720
Chronologie de l’affaire
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Au cas où l'opération d'expropriation ne serait pas réalisée, même après leur indemnisation et leur départ, les propriétaires expropriés ont un droit de rétrocession défini à l'article L 421-1 du code de l'expropriation : avocat spécialiste « Si les immeubles expropriés n'ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l'ordonnance …
Sur la décision
| Référence : | CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 19 mai 2020, n° 18/01720 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion |
| Numéro(s) : | 18/01720 |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance, 11 septembre 2018, N° 16/01879 |
| Dispositif : | Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours |
Sur les parties
- Président : Gilberte PONY, président
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
- Parties :
Texte intégral
ARRÊT N°20/121
GP
N° RG 18/01720 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FCQU
X
C/
RG 1eRE INSTANCE : 16/01879
COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 19 MAI 2020
Chambre civile TGI
Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 12 septembre 2018 RG n°: 16/01879 suivant déclaration d’appel en date du 29 octobre 2018
APPELANT :
Monsieur Y X
[…]
[…]
R e p r é s e n t a n t : M e P i e r r e C R E G U T , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Hôtel de Ville, […]
[…]
R e p r é s e n t a n t : M e G a b r i e l A R M O U D O M , P o s t u l a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Avocat plaidant Me
[…]
[…]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS substitué par Me GODON PATEL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
[…]
[…]
R e p r é s e n t a n t : M e F r é d é r i q u e F A Y E T T E , P o s t u l a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Avocat plaidant Me
CLÔTURE LE : 28 novembre 2019
DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Décembre 2019 devant la Cour composée de :
Président : Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 14 février 2020 puis prorogée au 19 Mai 2020.
Greffier lors des debats : Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière.
Greffier lors de la mise a disposition : Mme Alexandra BOCQUILLON, ff
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Mai 2020.
* * *
LA COUR
Y X était propriétaire d’une parcelle de terrain, d’une superficie de 532 m2, située au n° 201, rue Maréchal Leclerc à Saint-Denis, cadastrée AE 445 et accueillant 4 locaux commerciaux loués à divers exploitants.
Cette parcelle était située dans le périmètre de l’opération d’aménagement urbain dénommée « l’îlot Océan ».
Par arrêté du 15 juillet 2003, le préfet de la Réunion a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition par la société dionysienne d’aménagement et de construction (la SODIAC) des terrains nécessaires à la constitution de réserves foncières destinées à la réalisation d’une opération d’urbanisme sur "l’îlot
Océan".
Suivant ordonnance du 9 septembre 2004, le juge de l’expropriation de Saint-Denis a déclaré exproprié pour cause d’utilité publique au profit de la SODIAC, l’immeuble cadastré AE 445 et appartenant à Y X .
Aux termes d’un traité d’adhésion intervenu le 28 juin 2007 entre Y X et la SODIAC,
— l’indemnité globale due à raison de l’expropriation était fixée à 317'000 euros ;
— la SODIAC accordait un droit de préférence à Y X pour l’acquisition de 420 m² dont 310 m ² de commerce et le surplus en surface de logement au prix de revient et d’un appartement de 80 m².
— Y X renonçait à son droit de rétrocession.
L’indemnité de dépossession a été versée à Y X qui a libéré les lieux dont il a été exproprié. Toutefois, l’opération d’urbanisme « l’îlot Océan » n’a pas été réalisée. Le terrain a été revendu à la commune de Saint Denis qui l’a elle-même cédée à nouveau à la SODIAC par acte authentique du 28 novembre 2013.
Par acte d’huissier du 8 avril 2010, Y X a fait assigner la commune de Saint-Denis en paiement de dommages-intérêts ; puis par acte d’huissier du 10 novembre 2016, il a fait assigner en intervention la société SODIAC et la société ICADE PROMOTION.
Par jugement du 12 septembre 2018, le tribunal de Grande instance de Saint-Denis a :
— débouté Y X de l’intégralité de ses demandes;
— condamné Y X à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à :
* la commune de Saint-Denis la somme de 2 000 euros ;
* la société SODIAC la somme de 2 000 euros ;
* la SA ICADE PROMOTION la somme de 2000 euros ;
— condamné Y X aux dépens.
Suivant déclaration enregistrée au greffe de la cour le 29 octobre 2018, Y X interjeté appel de ce jugement.
Les parties ont échangé leurs conclusions et l’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2019.
* * *
Par conclusions transmises au greffe de la Cour le 20 septembre 2019 et régulièrement notifiées aux intimés, Y X demande à titre liminaire la production de l’original du traité d’adhésion du 27 juin 2007.
Il conclut ensuite à l’infirmation du jugement déféré et demande à la Cour de:
— dire que la société ICADE PROMOTION et la société SODIAC, « formant le groupement ICADE PROMOTION et la société SODIAC », doivent intervenir à l’instance engagée pour répondre des engagements antérieurs de la « SODIAC/commune de Saint-Denis » ;
— constater l’impossibilité de rétrocéder le terrain AE 445 de la commune de Saint-Denis à Y X ;
— en conséquence, condamner « solidairement et indivisiblement » la commune de Saint-Denis et « le groupement ICADE PROMOTION et la société SODIAC » à lui payer la somme de 1'964'000 euros se décomposant comme suit :
* 600'000 euros au titre de l’indemnité d’éviction due aux 4 locataires qui étaient chacun titulaire d’un bail commercial verbal ;
*1 064'000 euros pour la perte du terrain et de ses constructions depuis le 28 juin 2007, date du traité d’adhésion ;
* 300'000 euros au titre du préjudice moral subi pour le non-respect de l’ensemble des obligations de l’autorité expropriante et des tracas judiciaires qui en ont résulté.
A titre subsidiaire, Y X sollicite une expertise pour déterminer son préjudice et en tout état de cause, il réclame paiement de la somme de 10'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
Par conclusions transmises au greffe de la Cour le 24 avril 2019 et régulièrement notifiées aux autres parties au litige, la commune de Saint-Denis conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :
— rejeter la demande d’indemnisation formée par Y X ;
— rejeter la demande subsidiaire d’expertise ;
— dire que les demandes de Y X ne sauraient être mises à la charge de la Commune.
La commune de Saint-Denis réclame enfin paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
Par conclusions transmises au greffe de la Cour le 22 Février 2019 et régulièrement notifiées aux autres parties du litige, la société SODIAC conclut au débouté de toutes les demandes formées par Y X.
Elle réclame également paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
Par conclusions transmises au greffe de la Cour le 10 Avril 2019 et régulièrement notifiées aux autres parties du litige, la société ICADE PROMOTION conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :
— juger que la concession du quadrilatère Océan dévolu au groupement ICADE PROMOTION ne porte pas sur la parcelle AE 445, ancienne propriété de Monsieur Y X ;
— juger qu’elle n’est pas l’opérateur retenu par la ville de Saint-Denis pour la construction d’un immeuble sur l’îlot C1 qui comprend l’ancienne propriété de Y X ;
— juger que la demande de production en original du traité de concession conclue entre Y X et la société SODIAC ne la concerne pas ;
— prononcer en conséquence sa mise hors de cause.
La société ICADE PROMOTION réclame en outre paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION.
La demande d’allocation de dommages-intérêts formée par Y X est fondée d’une part sur le non-respect des obligations mises à la charge de la SODIAC par le traité d’adhésion du 27 juin 2007 et d’autre part sur l’impossibilité de rétrocéder en nature, le bien dont il a été exproprié.
Y X sollicite à titre liminaire la communication de l’original du traité d’adhésion du 27 juin 2007 détenu par la SODIAC en faisant valoir que la copie du traité d’adhésion qu’il détient, lui, et qui laisse à sa charge l’indemnisation de ses locataires commerçants expulsés des lieux expropriés, est tronquée : il soutient que les parties avaient convenu de laisser cette indemnisation à la charge de l’expropriant.
La copie du traité d’adhésion détenue par Y X constitue déjà un original puisqu’il comporte ses signature et paraphe. Il ne peut pas prétendre que la copie qu’il détient, a été tronquée au seul motif que le paraphe qu’il a apposé sur les pages 6 et 7 est de couleur noire alors que celui figurant sur les autres feuillets est de couleur bleue.
Non seulement, il ne conteste pas l’authenticité de sa signature, mais de plus, aucune contradiction n’entache les clauses du traité pris dans son ensemble;: celui-ci précise :
— en page 3, que l’indemnité globale due à raison de l’expropriation a été fixée à la somme de 317'000 € ;
— en page 5, que Monsieur X s’engageait personnellement auprès de l’expropriant pour que le site soit libéré par les commerçants occupants au 15 juillet 2007 et qu’il ferait son affaire personnelle des commerçants évincés.
Il existe une réelle concordance entre ces diverses dispositions.
Par ailleurs, si la lettre adressée le 7 avril 2006, par la SODIAC à l’un de ces commerçants évincés, contient une offre d’indemnisation pour son éviction du local loué, elle ne constitue pas pour autant la preuve que la SODIAC a falsifié le traité d’adhésion du 27 juin 2007 : la lettre ne s’inscrit pas dans un contexte de négociations portant sur le débiteur de l’indemnité d’éviction et qui auraient abouti, une année plus tard, à la signature du traité d’adhésion ; celui-ci ne régit que les rapports entre la SODIAC et Y X.
Il n’est donc produit aucun élément de nature à établir l’existence d’un traité d’adhésion différent de celui détenu par Y X et dans ces conditions, l’utilité de la demande de communication
de l’original du traité d’adhésion détenu par la SODIAC n’est pas démontrée : la demande sera en conséquence rejetée.
1- sur la demande de dommages-intérêts pour non-respect du traité d’adhésion du 27 juin 2007.
Outre le paiement d’une indemnité de dépossession fixée à 317'000 €, la SODIAC avait accordé un droit de préférence à Y X pour l’acquisition au prix de revient de 400 m² de locaux et d’un appartement de 80 m² situés dans l’immeuble qui devait être construit dans la Zac Océan à la jonction du carré piéton et de la future place des fontaines.
L’indemnité de dépossession a été réglée mais la concession d’aménagement qui avait été consentie par la commune de Saint-Denis à la SODIAC a été résiliée avant que l’immeuble n’ait été construit.
Le traité d’adhésion ne liait pas le droit de préférence accordé à Y X à l’indemnité d’expropriation qui lui a été allouée : le paiement de l’indemnité d’expropriation et l’engagement de lui vendre à prix coûtant, des locaux d’une superficie de 400 m² et un appartement de 80 m² constituaient deux obligations indépendantes.
En rappelant expressément que la construction de l’immeuble restait subordonnée aux autorisations administratives et notamment aux délibérations de la commune de Saint-Denis, les parties ont manifestement subordonné le droit de préférence consenti à Y X à la condition que l’immeuble soit construit.
Le défaut d’accomplissement de la condition entraîne l’anéantissement de l’obligation.
Y X ne peut dès lors se prévaloir de l’inexécution d’une obligation qui n’existe plus pour réclamer des dommages-intérêts.
2- Sur le droit à rétrocession de Y X.
Aux termes de l’article 12-6 du code de l’expropriation, si les immeubles expropriés n’ont pas reçu dans le délai de cinq ans, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droits à titre universel, peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 30 ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique.
Le droit à rétrocession consacré par ce texte ne saurait être dénié à Y X au motif qu’il y a renoncé dans le traité d’adhésion du 28 juin 2007 réglant les conséquences de l’expropriation du bien cadastré AE 445. Portant sur un droit qui n’était pas encore né au moment de la signature du traité, la clause de renonciation est nulle et ne peut en tout cas produire aucun effet.
Cependant, la rétrocession d’un bien exproprié à son ancien propriétaire ne peut être ordonnée que si celui-ci justifie que l’utilisation qui en a été faite, n’est pas conforme à la destination mentionnée dans la déclaration d’utilité publique.
En l’espèce, l’arrêté préfectoral du 15 juillet 2003 a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition, par la société dionysienne d’aménagement et de construction (la SODIAC), des terrains nécessaires à la constitution de réserves foncières destinées à la réalisation d’une opération d’urbanisme sur « l’îlot Océan ».
Mais si dans le cas de constitution de réserves foncières, l’expropriant n’est pas tenu par le délai d’affectation de 5 ans prévu par l’article 12-6 sus-visé et si le défaut d’affectation des terrains expropriés pour constitution de réserves foncières ne confère pas à l’exproprié le droit de réclamer leur rétrocession, il en va différemment lorsque le bien exproprié a reçu une affectation et que
celle-ci ne correspond pas aux objectifs qui avaient été prévus dans la déclaration d’utilité publique.
Bien qu’incluse dans le périmètre de l’opération d’aménagement urbain dénommée « l’îlot Océan », la parcelle AE 445 de Y X en était séparée par la rue de l’Est et formait une entité bien distincte de l’ensemble des terrains qui devait recevoir l’opération Pôle Océan.
Or, alors que l’opération d’aménagement prévue a été abandonnée et que cet ensemble de terrains est toujours maintenu en réserve foncière, la parcelle AE 445 a reçu une autre affectation : après avoir été cédée à la Commune de Saint-Denis, celle-ci en a revendu une partie, celle-ci constituant actuellement la parcelle AE 869, à la SODIAC, par acte authentique du 28 novembre 2013. Il n’est pas contesté que cette parcelle accueille actuellement un immeuble à usage de bureaux et de commerces qui ne s’inscrit pas dans le cadre de l’opération Pôle Océan.
L’usage ainsi fait par l’expropriant de la parcelle AE 445 de Y X qui ne fait plus partie de la réserve foncière, n’est pas conforme à la destination mentionnée dans la déclaration d’utilité publique : Y X est donc fondé à solliciter la rétrocession de sa parcelle.
Cette rétrocession étant impossible en nature puisque le terrain a fait l’objet de diverses cessions et l’exproprié ne disposant d’aucun droit de suite sur son bien contre les divers acquéreurs, seuls des dommages-intérêts peuvent être alloués à Y X .
Ces dommages-intérêts doivent compenser d’une part la plus-value acquise par la parcelle AE 445 et correspondant à la différence entre la valeur actuelle du bien diminué de l’indemnité qu’il a perçue et d’autre part à la privation de jouissance dudit bien depuis l’assignation introductive d’instance jusqu’à ce jour.
*Sur la plus-value.
Suivant attestation notariée du 29 novembre 2013, la parcelle AE 869 de 325 m² a été vendue par la commune de Saint-Denis à la SODIAC pour le prix de 234'000 €, soit 700 € le mètre carré.
La hausse des prix pouvant être évaluée en moyenne à 2 % par an depuis 2013, le prix du mètre carré en 2020 peut-être fixé à 800 € le mètre carré.
La valeur actuelle de la parcelle AE 445 d’une superficie de 532 m sera fixée à 425'600 €.
L’indemnité d’expropriation s’est élevée à 317'000 € mais elle était globale, c’est-à-dire qu’elle englobait la valeur du terrain et les indemnités d’éviction dues aux 4 commerçants qui occupaient les locaux expropriés.
La valeur des indemnités d’éviction qui, au regard des pièces versées au dossier et notamment de la lettre du 7 avril 2006 adressée à la SODIAC à la SARL ZIVRAJ, peuvent être estimées à 150'000 euros, seront déduites de l’indemnité de dépossession globale versée à l’exproprié pour déterminer la valeur du terrrain au jour de l’expropriation : celle-ci s’élève à 167 000 euros.
La plus-value dont a été privé Y X peut en conséquence être fixée à 258'600 euros.
*Sur la privation de jouissance du bien depuis l’assignation du 10 novembre 2016.
Y X ne produit aucune pièce justifiant des loyers commerciaux qu’il percevait pour les locaux qu’il louait. En considération de la modestie des activités commerciales qu’ils abritaient, les revenus seront évalués à 500 euros par mois.
Il lui sera alloué au titre de la privation de jouissance du bien depuis le 10 novembre 2016 la somme
de 15'000 euros à titre de dommages-intérêts.
*Sur le préjudice moral.
L’expropriation n’est admise que si elle est soutenue par une utilité publique et une juste indemnité. Le défaut d’utilité publique qui a été révélé après l’expropriation est source d’un préjudice moral réel qui sera indemnisé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.
Il convient donc de condamner l’expropriant, la SODIAC, à payer à Y X la somme de 278'600 euros à titre de dommages-intérêts fondés sur le droit de rétrocession qui lui a été reconnu.
La commune de Saint-Denis ni la société Icade promotion n’ont pas la qualité d’expropriants ; ils ne peuvent être tenus au paiement de ces dommages-intérêts.
La SODIAC, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle devra en outre payer à Y X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Eu égard aux circonstances du litige qui opposait un simple citoyen à des entités dotées de la puissance publique, il y a lieu de rejeter les demandes de frais irrépétibles formées par la commune de Saint-Denis et la société Icade promotion.
DECISION
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe :
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Rejette la demande de communication du traité d’adhésion formée par Y X contre la SODIAC ;
Dit que Y X est fondé à solliciter la rétrocession de sa parcelle de la parcelle AE 445 dont il a été exproprié ;
Constate l’impossibilité de rétrocession en nature ;
Condamne en conséquence la SODIAC à payer à Y X la somme de 278'600 € à titre de dommages-intérêts ;
Déboute Y X de ses demandes formées à l’encontre de la commune de Saint-Denis et de la société Icade promotion ;
Condamne la SODIAC à payer à Y X la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes de frais irrépétibles formées par la commune de Saint-Denis et la société Icade promotion ;
Condamne la SODIAC aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Mme Alexandra BOCQUILLON, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE SIGNE LA PRÉSIDENTE
Textes cités dans la décision