10/03/2009

ARRÊT N°

N°RG: 08/06394

JLE/CC

Décision déférée du 25 Novembre 2008 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 08/1287

E. VET

C D épouse X

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART

C/

E Y

représenté par la SCP MALET

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX MARS DEUX MILLE NEUF

***

APPELANT(E/S)

Madame C D épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour

assistée de M^e Jerome MARFAING DIDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur E Y

XXX

XXX

représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour

assisté de M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 février 2009 en audience publique devant la cour composée de :

C. DREUILHE, président

M. O. POQUE, conseiller

J.L ESTEBE, vice président placé

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 juin 1992, Monsieur Y donné en location à Madame X un logement et un garage fermé situés à Toulouse, XXX.

La locataire s’est plainte de certains désordres de l’appartement et elle a cessé de payer l’indexation du loyer.

Le 5 février 2008, Monsieur Y lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat puis il l’a fait assigner le 8 avril 2008 en résiliation de bail et paiement des loyers devant le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse lequel, par ordonnance du 22 juillet 2008, a prononcé la nullité du commandement, rejeté la demande relative à la résiliation du bail et condamné Madame X à payer une provision de 3.388,72 euros à valoir sur les loyers échus.

Parallèlement, Madame X a fait assigner le 26 mars 2008 Monsieur Y devant le tribunal d’instance de Toulouse lequel, par jugement en date du 25 novembre 2008, a :

— condamné Monsieur Y à faire réparer la porte d’entrée de l’appartement, à remédier à l’humidité de la cuisine et du séjour et à procéder à la réfection du sol dans le séjour et le couloir dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et au-delà sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamné Madame X à payer à Monsieur Y la somme de 4.441,16 euros au titre du loyer échu le 10 octobre 2008 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Monsieur Y à payer à Madame X la somme de 400 euros de dommages et intérêts en réparation de la privation de jouissance du garage avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame X en réparation de son préjudice de jouissance relatif à l’appartement,

— rejeté la demande de Monsieur Y tendant à voir Madame X déclarée occupante sans droit ni titre du garage n° 2,

— prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des occupants des lieux loués avec l’assistance de la force publique,

— condamné Madame X à verser à Monsieur Y une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens,

— autorisé l’exécution provisoire de sa décision,

— condamné Madame X aux dépens.

Madame X a fait appel le 17 décembre 2008 du jugement rendu le 25 novembre 2008. Puis elle a été autorisée à assigner son adversaire à jour fixe suivant ordonnance rendue le 29 décembre 2008 par le premier président de la cour d’appel.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame X demande à la cour de réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a ordonné la réalisation de travaux sous astreinte, rejeté sa demande de dommages et intérêts relative à l’appartement et chiffré la créance du bailleur et, statuant à nouveau, de :

— chiffrer sa dette à la somme de 3.388,72 euros qui sont dus au 1^er février 2009, mensualité de février comprise,

— rejeter la demande de résiliation et condamner Monsieur Y à procéder à la reprise de la porte-fenêtre de la cuisine sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à lui payer 6.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’état de l’appartement, outre une indemnité de 120 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux,

— condamner Monsieur Y aux dépens et à lui payer 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Monsieur Y demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a chiffré la dette locative, statuant à nouveau de condamner Madame X à payer 5.015,90 euros qui sont dus au 1^er février 2009, loyer de février compris, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et, ajoutant à cette décision, de condamner Madame X à payer 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions de Madame X visées au greffe le 10 février 2009 et à celles de Monsieur Y visées le 9 février 2009.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dernières pièces et conclusions communiquées par M^me X

Aux termes de l’article 918 du code de procédure civile, la requête doit exposer la nature du péril, contenir des conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives.

Toutefois, ces dispositions n’interdisent pas à la personne qui demande une assignation en jour fixe de déposer des conclusions en réponse à celles de son adversaire.

En l’espèce, Monsieur Y ayant déposé le 9 février des conclusions, celles communiquées en réponse le 10 février par Madame X apparaissent recevables.

D’autre part, rien ne justifie que les pièces communiquées par Madame X le 10 février 2009, qui sont les mêmes que celles jointes à la requête devant le premier président de la cour d’appel, soient écartées des débats, comme le réclame Monsieur Y.

Sur le paiement du loyer et des charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas justifié à hauteur de 4.887,94 euros du paiement du loyer et des charges échus le 1^er février 2009, loyer de février 2009 compris et déduction faite des frais de relance à hauteur de 127,96 euros qui ne sont pas des charges récupérables et qui ne peuvent être recouvrés par le bailleur en l’absence de titre exécutoire, conformément aux dispositions de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991.

Madame X ne conteste pas devoir cette somme.

En conséquence, il convient de la condamner à payer 4.887,94 euros, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette somme d’intérêts au taux légal, lesquels sont de droit.

Sur la résiliation du bail, sur la demande de travaux et sur les dommages et intérêts

L’article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à ses obligations.

En l’espèce, les conclusions tendant à la résiliation du bail ont été notifiées au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2008 dans les formes et délais prévus par le deuxième alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par l’article L 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation.

La demande de résiliation est donc recevable.

D’autre part, par courriers du 31 mars 2003 et du 4 juin 2003 le mandataire du bailleur a désigné à la locataire certains artisans pour qu’elle prenne rendez-vous avec eux afin de réaliser des travaux de plomberie et de remise en état des sols, témoignant ainsi de son souci de remplir ses obligations, au moins à ce moment-là.

Le 18 avril 2003, l’entreprise TEYSSEYRE a établi un devis de travaux pour remédier à l’effritement de la chape.

Le 16 février 2004, Madame X s’est plainte par écrit auprès du mandataire du propriétaire que 'les devis de mars et juin 2003" n’avaient eu aucune suite et elle l’informait qu’elle avait commencé à faire des travaux relatifs à la robinetterie et à l’état des sols. Elle a justifié par la production des factures avoir acheté en avril 2004 un mitigeur évier et un mitigeur lavabo.

Le 6 février 2004, le cabinet Z a relevé de 'nombreuses fissures sur les balcons de la résidence', caractéristiques d’un 'effet thermique de dilatation retrait (été/hiver). . . qui n’affaiblissent pas les armatures principales'.

Ces conclusions, qui s’appuient sur le fait que les fissures sont perpendiculaires à la façade, seront préférées à celles de l’architecte designer Phil GAMBINO qui, dans un rapport d’intervention du 25 février 2004, mentionnait qu’un affaissement du balcon pouvait être à l’origine des fissures, mais sans relever le moindre affaissement, sans expliquer comment un tel affaissement aurait pu se produire sans qu’il en résulte la moindre fissure parallèle à la façade et sans expliquer non plus comment les mêmes fissures avaient pu aussi apparaître sur les appuis de fenêtres.

L’agence Z a aussi relevé 'un affaissement du revêtement de sol dans l’appartement de Madame X . . . lié à un défaut ponctuel sous le revêtement'.

Le 29 mars 2004, le mandataire du propriétaire a écrit à Madame X pour lui indiquer que, conformément à leur entretien téléphonique, il lui demandait de prendre contact avec l’entreprise RENOVATION 31 pour qu’elle établisse un devis de remise en état du parquet.

L’immeuble ayant subi des infiltrations d’eau en toiture, le cabinet A a dressé un rapport le 21 juin 2004 qui a constaté dans l’appartement de Madame B 'traces d’humidité en cueillie de plafond, à la jonction de la gaine technique en cuisine à l’angle côté balcon que quelques centimètres carrés'.

C’est dans ces conditions que son dernier courrier étant resté sans réponse, Madame X a alors écrit au mandataire le 5 juillet 2004 pour l’informer qu’en raison de l’absence de travaux elle refusait désormais de payer l’indexation du loyer.

En réponse à un courrier du 24 novembre 2005 de Madame X, le mandataire lui a laissé un message sur son portable pour lui demander de rappeler son service technique, puis, en l’absence d’appel, il lui a écrit le 20 janvier 2006 pour lui demander de lui fixer un rendez-vous, et à nouveau le 24 mai 2006, mais en vain.

Le mandataire a donc envoyé un autre courrier le 8 juin 2006 pour se plaindre de l’arriéré du loyer et, à défaut d’avoir pu obtenir un rendrez-vous pour recenser les travaux à faire, il lui a demandé de lui communiquer par retour de courrier la liste de ces travaux.

C’est ainsi que Madame X a fait constater le 14 septembre 2006 les désordres de son appartement. Il résulte du constat que la porte d’entrée du logement ne ferme que si on met le verrou, que la porte fenêtre de la cuisine ne ferme pas, que le sol s’est affaissé d’un à deux centimètres sur quelques décimètres carrés et qu’une prise d’électricité a brûlé pour une raison indéterminée. Des traces d’humidité sur un mur en provenance de la baignoire ainsi qu’au plafond sur quelques centimètres carrés ont aussi été relevées, de même que la fissuration du balcon.

Après le constat d’huissier, le conseil de Madame X a écrit au mandataire de Monsieur Y pour lui demander de régler le problème à l’amiable, mais ce dernier a fait valoir que cette dernière ne répondait pas à ses appels. Il a aussi adressé un courrier à Madame X pour lui rappeler ses vaines tentatives pour prendre rendez-vous, et l’absence de courrier en réponse confirme le silence qu’il lui impute.

Par ailleurs, Monsieur Y a refusé le 12 juillet 2006 de remplacer la télécommande de la porte du garage, mais il a fini par fournir cet équipement le 14 février 2007. Il ne résulte toutefois de rien que Madame X, si elle n’a pu télécommander l’ouverture de la porte, n’a pu ouvrir cette porte manuellement.

Madame X ne pouvait imposer à son propriétaire la réalisation de travaux sans lui laisser la faculté d’en apprécier la nécessité. N’ayant donné aucune suite aux demandes de rendez-vous qui lui ont été adressées après l’établissement du constat, elle ne peut donc se prévaloir de l’absence de travaux pour remédier aux désordres qu’elle y signalait pour la première fois, à savoir ceux relatifs à l’humidité d’un mur, à la fermeture de la porte et de la porte-fenêtre.

Ensuite, les fissures du balcon ne justifiaient pas de réparation, et il n’est pas établi que le changement de la prise soit à la charge du bailleur en l’absence d’élément d’appréciation quant à l’origine de ce désordre.

Certes, le bailleur, malgré la connaissance qu’il a eue de l’affaissement du sol résultant de l’effritement de la chape ou des traces d’humidité au plafond de la cuisine n’a rien fait pour y remédier et, pendant plusieurs mois, il a refusé de remplacer la télécommande de la porte du garage.

Toutefois, la modicité de ces désordres ne justifiait pas la rétention de plus de sept mois de loyer et le refus de remplacement de la télécommande fait suite à plusieurs années de paiement partiel du loyer.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée et l’indemnité d’occupation fixée à une somme égale au loyer et à la provision pour charges.

La demande relative à la restitution du garage et aux travaux, qui sont désormais sans objet, seront rejetées.

Madame X a subi un dommage résultant du manquement du bailleur à ses obligations qui sera réparé par la somme de 500 euros.

Le jugement sera par ailleurs confirmé s’agissant des dépens et des frais non compris dans les dépens.

Sur les dépens d’appel et sur les frais non compris dans les dépens d’appel

Les dépens d’appel seront supportés par Madame X et sa demande relative aux frais non compris dans les dépens sera, de ce fait, rejetée.

D’autre part, il est équitable de rejeter la demande de Monsieur Y relative aux frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les dernières pièces et conclusions communiquées par M^me X ;

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur Y à réaliser certains travaux, condamné Madame X à payer à Monsieur Y la somme de 4.441,16 euros au titre du loyer échu le 10 octobre 2008 et statué sur les dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamne Madame X à payer à Monsieur Y la somme de 4.887,94 euros ;

Condamne Monsieur Y à payer à Madame X la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

Ajoutant à cette décision,

Rejette la demande de travaux formée par M^me X ;

Rejette les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens ;

Condamne Madame X aux dépens d’appel ;

Autorise la SCP MALET, avoué, à recouvrer directement les dépens d’appel dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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