Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 6 décembre 2010, n° 09/04519

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06/12/2010

ARRÊT N° 570

N°RG: 09/04519

CB/CD

Décision déférée du 07 Juillet 2009 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 08/00561

XXX

SELARL Z

représentée par la SCP B. CHATEAU

C/

P X

représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART

L O épouse X

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART

H I épouse A

sans avoué constitué

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX DECEMBRE DEUX MILLE DIX

***

APPELANTE

SELARL Z, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. F A

XXX

XXX

représentée par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

assistée de M^e Philippe TRASSARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES

Monsieur P X

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour

assisté de la SCP DUPUY-PEENE-LERIDON, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame L O épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour

assistée de la SCP DUPUY-PEENE-LERIDON, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame H I épouse A

XXX

XXX

sans avoué constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2010 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN

ARRET :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2005 réitéré par acte authentique du 26 avril 2005 publié à la Conservation des Hypothèques le 28 avril 2005 M. F A et son épouse M^me H K ont vendu à M. P X et à son épouse M^me L O un immeuble situé commune AN (AO) au prix de 251.000 € payé comptant.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 20 avril 2005 M. F A a été déclaré en liquidation judiciaire avec une date de cessation des paiements fixée au 14 avril 2005 et la Selarl D Z a été désignée en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 21 février 2007 le juge commissaire a autorisé le liquidateur à faire expertiser ce bien, décision qui sur tierce opposition des acquéreurs formée le 31 janvier 2008 a été confirmée par jugement du 18 février 2009.

Par acte du 5 février 2008 M. et M^me X ont fait assigner la Selarl D Z en sa qualité de liquidateur de M. F A devant le tribunal de grande instance de Montauban pour voir constater la validité de l’acte de vente et leur droit de propriété sur l’immeuble et, subsidiairement, constater l’échange des consentements sur la chose et le prix survenu entre parties le 23 février 2005, déclarer la vente parfaite à cette date et condamner la Selarl Z à réitérer l’acte de vente authentique.

Par jugement du 7 juillet 2009 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— condamné la Selarl Z en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. A à réitérer es qualité de M. A l’acte sous seing privé du 23 février 2005 concernant l’ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune AN (Tarn et Garonne) lieudit Cazeneuve comprenant une maison d’habitation, trois granges attenantes, ancien bâtiment d’habitation, stabulation libre de 20 mètres sur 10 mètres non attenante, le terrain autour en nature de prairie et labourable, le tout d’une superficie au sol d’après le cadastre et les titres de propriété en ce compris l’assiette des constructions de 6 ha 69 ares et 80 ca et figurant au cadastre de cette commune sous les références suivantes : section C n° 123, 124, 126, 132, 526, 528, 530 et 532 moyennant le prix de 251.000 € dans le délai d’un mois à compter de la signification à intervenir

— dit que passé ce délai la présente décision vaudra vente de cet ensemble immobilier moyennant le prix de 251.000 € et sera publié à la Conservation des Hypothèques

entre M. F AE AF A né le XXX au XXX de nationalité française et son épouse H AI AJ A née K le XXX à XXX

au profit de monsieur P AB X né le XXX à XXX et madame L M X née O le XXX à XXX mariés tous deux en première noces, sous le régime légal anglais de la séparation de biens à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de Brentwood (Angleterre, Royaume Uni) le 11 septembre 1982 et déclarant suivant acte reçu par M^e BOUE notaire à Valence d’Agen le 26 avril 2005, conformément aux dispositions de la convention de LA HAYE soumettre le immeubles qui leur appartiendront en France, au régime français de la communauté universelle avec attribution au conjoint survivant en pleine propriété

— dit que dans l’hypothèse où la Selarl Z es qualité n’aurait pas obtenu la radiation des hypothèques, elle devrait consigner le différentiel entre le prix de vente et le montant de l’hypothèque

— condamné la Selarl Z es qualité à payer aux époux X la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la Selarl Z es qualité aux entiers dépens.

Par acte du 14 septembre 2009, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la Selarl Z en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. A a interjeté appel général de cette décision.

MOYENS DES PARTIES

La Selarl Z en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. A demande dans ses conclusions du 8 janvier 2010 la réformation du jugement et de

A titre principal,

Vu l’article L 641-9 anciennement L 622-9 du code de commerce

— déclarer nul l’acte authentique de vente du 26 avril 2005

A titre subsidiaire,

— dire que la vente conclue par acte authentique du 26 avril 2005 est inopposable à la liquidation judiciaire de M. A

En conséquence,

— déclarer irrecevables comme forcloses les demandes des époux X et les en débouter

En tout état de cause,

— dire mal fondées les demandes des époux X et les en débouter

— condamner les époux X au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les époux X aux dépens.

Il fait valoir que lors de la signature de l’acte authentique de vente d’avril 2005 M. A était en liquidation judiciaire et n’était pas représenté par son liquidateur alors qu’en vertu de l’article L 622-9 du code de commerce le jugement qui prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date et tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens, les droits étant exercés pendant toute cette durée par le liquidateur, de sorte que ce vendeur ne pouvait passer seul l’acte de vente pour ses droits indivis de moitié sur ce bien.

Il demande de déclarer nul cet acte notarié pour défaut de capacité de l’une des parties et, subsidiairement, de le déclarer inopposable à la liquidation judiciaire.

Il en déduit que seul subsiste l’acte sous seing privé de vente de février 2005 dont la réitération par acte authentique ne peut être ordonnée pour cause de forclusion, dès lors qu’une clause de l’acte exigeait que cette demande soit présentée dans les trois mois à compter du délai normalement imparti pour passer l’acte fixé au 30 avril 2005 avec une faculté de prorogation jusqu’au 17 mai 2005, soit avant le 17 août 2005 au plus tard alors que l’assignation n’a été délivrée que le 5 février 2008.

Subsidiairement, il soutient que la promesse synallagmatique de vente du 23 février 2005 ne vaut pas vente dès lors qu’elle est affectée d’une modalité qui empêche que ses effets se réalisent puisqu’elle contient une clause retardant le transfert de propriété au moment de la réitération de l’acte en sa forme authentique.

Il ajoute que cette promesse de vente est devenue caduque depuis le 15 mars 2005 en l’absence de versement du dépôt de garantie exigé à la page 12 de l’acte, ainsi que précisé par la clause correspondante qui prévoit une caducité de plein droit, sans formalité préalable, puisque l’intégralité du prix de vente n’a été viré chez le notaire sur le compte des vendeurs que le 26 avril 2005.

Il prétend, également, que les acquéreurs ne justifient pas de la levée des conditions suspensives contenues dans l’acte sous seing privé avant la date du 30 avril 2005 prévue pour la régularisation de l’acte.

Il conteste toute reconnaissance du caractère parfait de la vente qui ne peut découler de ce qu’il a admis que la créance de l’agent immobilier au titre de sa commission avait une origine antérieure à l’ouverture de la procédure collective puisque si ce droit naît au moment de la mise en relation du vendeur et de l’acquéreur, il n’entraîne aucunement transfert de propriété mais ouvre uniquement droit au paiement de cet honoraire.

Il nie toute ratification tacite de l’acte pour avoir reçu une partie du prix, n’ayant d’autre choix que de conserver les fonds dépendant des actifs de la liquidation judiciaire dont il ignorait, à l’origine, à quoi correspondait leur versement.

Il indique ne pas savoir encore aujourd’hui si la vente a été passée dans des conditions régulières et pour un juste prix puisque les époux X se sont opposés à l’expertise qui était seule de nature à lui permettre de connaître la valeur de l’immeuble.

M. et M^me X concluent le 4 août 2010 en demandant de

— confirmer le jugement

— débouter intégralement la Selarl Z en sa qualité de liquidateur de M. A

A titre principal,

— dire que l’acte sous seing privé comme l’acte authentique du 26 avril 2005 sont parfaitement valables

— en conséquence, constater le droit de propriété des époux X sur le bien litigieux

A titre subsidiaire,

— constater que l’échange des consentements sur la chose et sur le prix est survenu entre les parties le 23 février 2005

— dire que la vente du bien litigieux est parfaite à compter de cette date

En conséquence, condamner la Selarl Z es qualité à réitérer l’acte authentique de vente moyennant le prix de 251.000 € dans le délai d’un mois à compter de la signification à partir de la décision à intervenir, toutes hypothèques radiées

Dans l’hypothèse ou M^e Z ne réitérerait pas la vente dans ce délai, dire que le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à la Conservation des Hypothèques valant ainsi transfert de propriété

Dans l’hypothèse où M^e Z n’aurait pas obtenu la radiation des hypothèques, dire qu’il devra consigner le différentiel entre le prix de vente et le montant de l’hypothèque entre les mains du notaire rédacteur d’acte

En tout état de cause,

— condamner M^e Z es qualité au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^e Z es qualité aux entiers dépens.

Ils font valoir d’une part que l’immeuble étant indivis entre les époux A, seuls les droits indivis de moitié du mari rentrent dans l’actif de sa liquidation judiciaire de sorte que le liquidateur envisageait à tort de le réaliser et d’autre part qu’un acte accompli au mépris de la règle du dessaisissement n’encourt pas la nullité mais est simplement inopposable à la procédure.

Ils soutiennent que même si l’acte notarié du 26 avril 2005 est inopposable au liquidateur, l’acte sous seing privé du 23 février 2005 est parfaitement valable et oblige celui-ci à réitérer la vente par acte authentique dès lors que la vente est parfaite par l’échange des consentements, que la perception du produit de la vente par le liquidateur démontre sa ratification tacite de l’opération, qu’il n’est justifié d’aucun intérêt légitime à s’opposer la réitération de l’acte, sauf à caractériser un abus.

Ils prétendent qu’en vertu de l’article 1583 du code civil l’acte sous seing privé constatant l’accord des parties sur la chose et sur le prix constitue un acte de vente ferme dont la validité ne saurait dépendre de sa forme authentique, cette formalité n’étant obligatoire qu’à fins de publicité foncière, qu’à la date de la promesse synallagmatique de vente du 23 février 2005 M. A disposait de tous ses pouvoirs de sorte que la vente était parfaite, ce qui emporte pour les deux parties l’obligation de réitération par acte authentique de sorte que le liquidateur ne peut que prendre acte de l’échange des consentements et exécuter cette obligation de faire.

Ils considèrent qu’aucune forclusion ne saurait leur être opposée dès lors que la clause prévoyant un délai de trois mois pour agir en exécution forcée par voie judiciaire ne peut trouver application, les conditions de sa mise en oeuvre n’étant pas réunies, en l’absence de refus des vendeurs de réitérer l’acte dans les délais et de toute information sur la contestation du liquidateur puisque M. A ne les a pas informés le jour de la signature de l’acte notarié de sa mise en liquidation judiciaire qui n’avait pas encore été publiée, le liquidateur les a assigné le 26 mars 2006 en nullité de la vente mais sans enrôler l’acte signifiant ainsi la renonciation à sa demande puis a sollicité une expertise judiciaire par voie de requête non contradictoire et en concluent qu’ils ont été dans l’impossibilité d’agir du fait de l’attitude même de leur co-contractant.

Ils affirment que les parties n’ont jamais fait de la réitération par acte authentique un élément de leur consentement, seul le transfert de la propriété étant retardé au jour de la signature de l’acte notarié.

Ils indiquent que l’acte sous seing privé du 23 février 2005 n’a jamais été frappé de caducité dès lors que le dépôt de garantie a été effectivement versé entre les mains du notaire le 10 mars 2005.

Ils ajoutent que les conditions suspensives ont bien été levées ainsi que mentionné dans l’acte notarié du 26 avril 2005 et qu’en toute hypothèse le liquidateur n’a aucune qualité à s’en prévaloir dès lors qu’elles ont été stipulées dans le seul intérêt du vendeur.

Ils précisent que la part revenant à M. A dans le prix de vente a été remise par le notaire au créancier hypothécaire, la BNP et que cette banque l’a intégralement reversé le 12 avril 2006 au liquidateur qui a conservé ces fonds depuis cette date, ce qui vaut ratification tacite de l’opération.

lls estiment que le liquidateur n’oppose aucun motif légitime à son refus de réitérer l’acte de vente dès lors que le prix de vente était conforme au prix du marché, celui de 299.000 € initialement proposé et maintenu pendant plus de huit mois sans trouver acquéreur ayant été révisé à la baisse à 251.000 €.

M^me A assignée par l’appelante par acte du 15 avril 2010 délivré suivant procès-verbal de recherches infructueuses contenant dénonce de l’appel et de ses conclusions n’a pas constitué avoué ; l’arrêt sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vente

En vertu de l’article L 622-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, les actes juridiques accomplis par le débiteur en liquidation judiciaire, dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens, ne sont pas frappés de nullité mais simplement d’inopposabilité à la procédure collective.

La Selarl Z es qualité de liquidateur judiciaire de M. A doit donc être débouté de sa demande en nullité de l’acte notarié de vente conclu le 28 avril 2005 entre les époux A, vendeurs et les époux X, acquéreurs soit postérieurement à l’ouverture de la procédure collective prononcée le 20 avril 2005 avec une date de cessation des paiements fixée au 14 avril 2005.

Cet acte authentique est inopposable à la procédure collective relativement aux droits indivis de M. A sur le bien immobilier objet de la vente.

Il a, cependant, été précédé d’un acte sous seing privé régulièrement signé le 23 février 2005 soit à une époque où ce co-vendeur disposait de sa pleine capacité juridique.

En raison de sa teneur, cet acte s’analyse en une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle les parties se sont engagées à conclure une opération dont les éléments essentiels à savoir la chose et le prix étaient définis.

Il vaut vente au sens de l’article 1589 du code civil dès lors que les parties ont donné leur consentement au contrat définitif en prévoyant l’accomplissement de formalités supplémentaires dans l’avenir qui rendront l’opération parfaite et qui ne sont qu’une modalité de réalisation du contrat et non de sa formation, destinée à bloquer ou à retarder l’entrée en vigueur des effets de la convention.

La vente y est d’une part, subordonnée à la réalisation de trois événements, futurs et incertains, érigés en conditions suspensives à savoir

'- que le certificat d’urbanisme ne révèle pas l’existence d’une servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux et autorise la rénovation de l’ancien logement des saisonniers à gauche de la maison

— que tous les organismes et collectivités et personnes titulaires d’un droit de préemption renoncent à exercer ce droit

— que l’examen des titres et de l’état hypothécaire ne révèle pas l’existence de servitude conventionnelle ou légale autres que celles déjà déclarées dans l’acte (servitudes de passage constituées suivant acte notarié du 1^er juin 1993) ou l’existence d’hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement"

et d’autre part, différée dans le temps par le jeu d’un terme suspensif à savoir la signature de l’acte authentique avant le 30 avril 2005 et au plus tard le 17 mai 2005.

L’intégralité des conditions suspensives ont été réalisées dans les délais conventionnels puisque le certificat d’urbanisme a été obtenu à la date du 14 avril 2005, les droits de préemption sont purgés depuis le 25 avril 2005, aucune servitude nouvelle n’a été révélée et la situation hypothécaire permet son règlement par le prix de vente eu égard notamment à l’accord donné par la BNP, créancier inscrit, par courrier du 21 avril 2005.

Et si une vente ne peut être exécutée aussi longtemps que ne serait pas satisfaite la condition suspensive dont elle était assortie, cette vente n’en est pas moins parfaite dans sa conclusion dès lors que la condition s’est réalisée et que son accomplissement a eu un effet rétroactif au jour où l’engagement a été contracté, indépendamment de la situation créée par une liquidation de biens intervenue entre temps.

Pour échapper aux effets du compromis de vente, la Selarl Z ne peut sérieusement invoquer sa caducité dès lors que le dépôt de garantie de 20.000 € dont le versement était assorti de cette sanction a bien été réglé avant la date prévue du 15 mars 2005 puisqu’il figure à la date du 10 mars 2005 sur le relevé de compte de l’acquéreur à l’étude du notaire chargé d’en assurer la conservation.

Aucune forclusion de l’action des acquéreurs tendant à obtenir sa réitération par acte authentique par le liquidateur es qualité ne peut davantage être alléguée.

Certes l’acte sous seing privé contient en sa page 13 une clause ainsi libellée 'si le vendeur refusait de passer l’acte dans les délais impartis malgré sommation à lui faite, l’acquéreur pourrait l’y contraindre par voie judiciaire mais il devra faire connaître ses intentions et engager à cet effet la procédure dans les trois mois à peine de forclusion'.

Mais cette disposition ne peut raisonnablement trouver application dès lors que les vendeurs, co-indivisaires à concurrence de moitié chacun, n’ont jamais refusé de passer l’acte authentique, qu’ils l’ont bien au contraire signé dès le 26 avril 2005 et que ni l’existence ni la validité de cet acte notarié ne peuvent être remises en cause.

Seule l’absence d’intervention du liquidateur à cet acte le rend inopposable à la procédure collective de M. A

Or, seul le refus du liquidateur de le ratifier expressément, alors que l’intégralité du prix revenant au débiteur soit la somme nette de 113.860 € a été versé entre ses mains le 12 avril 2006, a obligé les époux X à agir en justice à cette fin pour garantir la sécurité juridique de leur acte d’achat.

Au demeurant, les acquéreurs ont délivré leur assignation le 5 février 2008 soit 5 jours seulement après avoir formé tierce opposition le 31 janvier 2008 à l’ordonnance du juge commissaire rendue non contradictoirement le 21 février 2007 sur requête du liquidateur pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’évaluer le bien, décision qui ne leur a jamais été signifiée, dont ils n’ont été informés que lorsque le technicien judiciaire a voulu visiter leur propriété et dont la teneur révélait un risque potentiel de contestation par la Selarl D Z de la passation de l’acte authentique, sans avoir auparavant manifesté expressément et clairement sa volonté d’attaquer la régularité de la vente puisqu’elle avait renoncé à enrôler l’assignation en nullité délivrée à son initiative le 27 mars 2006.

Au vu de l’ensemble de ces données de fait et de droit, les obligations nées de la promesse synallagmatique de vente en date du 23 février 2005 étaient devenues de plein droit exigibles depuis le 30 avril 2005 de sorte que la Selarl Z en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. A était juridiquement tenu de les exécuter.

Le jugement qui a condamné le liquidateur à réitérer la vente par acte authentique pour le compte de M. A et qui a dit qu’à défaut d’y avoir procédé dans le délai imparti la décision vaudrait acte de vente et serait publiée à la Conservation des Hypothèques doit donc être confirmé.

Sur les demandes annexes

La Selarl D Z qui succombe supportera donc la charge des dépens de première instance et d’appel ; elle ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge des époux X la totalité des frais irrépétibles exposés pour se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi à ce titre de la somme de 3.500 € en cause d’appel, complémentaire à celle déjà allouée par le premier juge qui doit être parallèlement approuvée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement,

Y ajoutant,

— Condamne la Selarl D Z à payer à M. P X et M^me L O épouse X la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la Selarl D Z de sa demande à ce même titre,

— Condamne la Selarl D Z aux entiers dépens,

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP DESSART, SOREL, DESSART, avoués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT