Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 25 octobre 2010, n° 09/03914

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25/10/2010

ARRÊT N° 501

N°RG: 09/03914

XXX

Décision déférée du 29 Juin 2009 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08/02178

M^me X

Z Y

représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU PONT MONTAUDRAN représenté par la Sté SOGEM syndic

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE DIX

***

APPELANT

Monsieur Z Y

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour

assisté de M^e Bernard POULHIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU PONT MONTAUDRAN, représenté par son syndic la société SOGEM

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour

assisté de M^e Delphine RESTOUL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2010 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

M. Z Y est propriétaire d’un emplacement de parking dans l’immeuble en copropriété situé XXX formant le lot de copropriété n° 34 et figurant au n° 16 du plan au 2^e niveau (RDC) acquis suivant acte notarié du 30 décembre 1998 dans une vente aux enchères publiques du 21 octobre 1998 au prix de 3 353,88 €.

Le 3 octobre 2006 le syndic, la SA SOGEM, lui a adressé le courrier suivant 'en consultant le règlement de copropriété, il apparaît à la suite de la vente du lot n° 36 que trois lots sont existants au lieu de deux tracés. Je vous remercie de me contacter pour que nous procédions sur place au marquage légal.'

Par courrier du 31 octobre 2006 M. Y a refusé de voir modifier unilatéralement la configuration des lieux et de voir réduire la surface de son parking.

Par lettre du 22 mars 2007 le syndic a répondu 'en aucun cas nous n’avons procédé à des modifications de tracé de place de stationnement… en effet nous avons procédé au marquage au sol (marquage dont l’érosion avait effacé le tracé) des places de stationnement conformément à l’original du plan de copropriété. Nous vous confirmons donc qu’aucune modification n’a été apportée et qu’aucune place n’a été créée ; les trois places : lots 34- 35 et 36 (soit 16-17 et 18) sont d’ailleurs répertoriées sur les actes de vente aux enchères des 21.10.1998 et 24.03.1999'.

M. Y a fait dresser un constat d’huissier le 2 mai 2007 mentionnant que son emplacement 'présente une largeur de 2,65 mètres et une longueur de 4,80 mètres sur le côté droit et 3,30 mètres sur le côté gauche'.

Par acte du 24 juillet 2007 M. Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’instance de Toulouse pour voir ordonner, sous astreinte, la cessation du trouble par la remise des lieux en l’état antérieur, se voir octroyer une indemnité mensuelle au titre des loyers perdus à compter de novembre 2006 outre une somme à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Par jugement du 18 mars 2008 cette juridiction s’est déclarée incompétente au profit du tribunal de grande instance de Toulouse

Par jugement du 29 juin 2009 cette dernière juridiction a

— rejeté l’exception d’irrecevabilité

— débouté M. Y de ses demandes

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. Y aux entiers dépens.

Par acte du 28 juillet 2009, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. Y a interjeté appel général de cette décision.

MOYENS DES PARTIES :

M. Y sollicite dans ses conclusions du 23 novembre 2009 d’infirmer la décision et de

— dire que l’emplacement n° 16 est situé côté centre, ainsi que cela ressort du règlement de copropriété

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PONT DE MONTAUDRAN à lui restituer la pleine propriété de son bien tel que stipulé dans le règlement de copropriété, seul document opposable, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8^e jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PONT DE MONTAUDRAN à

* lui rembourser le montant des loyers perdus depuis la modification unilatérale des lieux à savoir 76,78 € par mois à compter du 1^er novembre 2006 jusqu’à la remise en état des lieux

* lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

* lui payer une somme de 2.990 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime avoir été victime en octobre 2006 d’une voie de fait commise par le syndicat des copropriétaires qui a consisté à effacer grossièrement les marquages au sol existant depuis la construction de l’immeuble pour réaliser un nouveau tracé et la création d’un nouveau lot, décidée unilatéralement.

Il rappelle que son acte d’achat précise que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété et notamment au règlement en date du 4 janvier 1967 modifié par acte notarié le 13 mai 1968 et décrit le bien vendu comme 'situé au rez de chaussée portant le numéro 34 Centre, emplacement auto au deuxième niveau portant le numéro 16 du plan et les 13/14.000èmes des parties communes générales'.

Il indique que la difficulté provient de ce qu’il n’existe pas de plan des parkings annexé au règlement de copropriété ni dans sa version initiale ni dans sa version modifiée mais souligne que ce document fait mention dans sa partie relative aux parkings du rez de chaussée de l’existence de 18 emplacements automobiles à ce niveau, les places numérotées 1 à 7 se situant coté Ouest, 8 à 16 côté centre, 17 et 18 Coté Nord Ouest, cette numérotation et ces emplacements géographiques provenant d’un plan produit par le syndic comme étant le plan originaire.

Il précise qu’à la lecture du règlement de copropriété confirmé visuellement par le plan du 24 mars 1966 son lot est, sans contestation possible 'côté centre’ et qu’aucune modification de ce règlement n’ayant été opérée pour entériner des modifications d’emplacement des lots, tout changement intervenu est illégal et inopposable, puisque n’ayant pas respecté la procédure de la loi du 10/07/1965 (vote de l’assemblée générale, rédaction de la modification du règlement et publication).

Il expose que lorsque la SA SOGEM en tant que nouveau syndic a pris la gestion de l’immeuble elle s’est aperçu qu’il manquait des parkings à certains niveaux, dont le rez de chaussée qui n’en comportait que 17 au lieu des 18 stipulés dans le règlement, raison pour laquelle elle a unilatéralement modifié les tracés afin de recréer artificiellement la place n° 18 manquante.

Il soutient que le plan dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est erroné et ne correspond nullement à la réalité des lieux puisque les emplacements coté Ouest sont au nombre de 6 alors qu’il y en a en réalité 7 comme stipulé dans le règlement de copropriété.

Il souligne que l’emplacement n° 16 stipulé au centre (actuel emplacement n°15) se retrouve coté nord ouest tronqué de la moitié de sa surface et demande que celui du centre lui soit restitué.

Il critique le jugement déféré en ce qu’il a retenu un plan qualifié de 'deuxième’ qui ne correspond ni aux dispositions du règlement de copropriété ni même à la réalité sur le terrain.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses conclusions du 20 avril 2010 de

— confirmer la décision

— déclarer non fondée l’action du demandeur en ce que la 'possession de surface’ avancée étant contraire au titre invoqué, tout comme la nouvelle prétention avancée, elle ne peut en conséquence fonder aucun droit acquisitif effectif, puisque découlant d’une simple tolérance ou état de fait erroné

— dire, en tout état de cause, que le syndic ne saurait être tenu au paiement, depuis 2006, du montant perdu des loyers d’un parking prétendument à destination de garage voiture, n’étant en rien responsable de la distribution des parkings, notamment de ceux portés lors de la vente à destination effective de motos demeurant leurs dimensions réduites

— En conséquence, débouter le demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions

— condamner M. Y à lui payer la somme de 4.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à sa charge

Il fait valoir qu’il résulte du règlement de copropriété que le lot n° 34 de la copropriété acquis par M. Y correspond au n° 16 du plan du deuxième niveau, qu’il se trouve dans un angle du bâtiment où sont figurés non pas deux mais trois emplacements de parking à savoir n° 16, n° 17 et n° 18, que ces lots ont fait l’objet à l’origine d’une vente par adjudication et que le cahier des charges contient la mention suivante 'les lots numéros 16, 36 et 54 sont des emplacements auto à usage des deux roues répartis sur quatre niveaux de l’immeuble en structure béton avec chaussée asphaltée (rez de chaussée, premier étage et deux sous-sols)'.

Il précise qu’il s’agit, en fait, selon les dessins du promoteur de la division d’un emplacement triangulaire près de l’escalier, ce qui aboutit à une largeur réduite d’utilisation pour ce lot en travers pour cause d’accessibilité de ceux partagés en biais, le numéro 16 étant moins large que le 17 et le 18, d’où sa désignation au descriptif de la vente comme 'emplacement auto destiné aux deux roues'.

Il affirme qu’il n’y a aucune erreur sur la mise en place de la signalisation conformément au plan de construction de l’immeuble et qu’en tout cas M. Y ne rapporte pas la preuve d’une possession légitime antérieure (les places de parking ne sont pas tracées en noir mais bien en blanc pour des raisons de visibilité évidentes), la possession invoquée, si elle existait, étant contraire au titre de propriété (plan de copropriété)

Il soutient qu’aucun motif nouveau, aucune critique plausible n’est développée permettant d’infirmer le jugement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient, tout d’abord, de souligner que le lot litigieux est le lot n° 34 du règlement de copropriété et n° 16 du plan, qu’il a fait l’objet d’une vente sur adjudication en date du 21 octobre 1998 dont le cahier des charges ne contenait aucune restriction ; il figurait comme le 24^e lot de la vente d’un 'emplacement auto au deuxième niveau, portant le numéro 16 du plan et les 13/14.000èmes des parties communes générales'.

Seul le cahier des charges de la vente du 24 mars 1999 contenait trois emplacements auto à usage de deux roues, lesquels ne concernaient nullement le lot litigieux, visant notamment le lot de copropriété n° 16 au sous sol au premier niveau portant le numéro 16 du plan et donc un autre lot de copropriété situé à un autre étage.

*

Selon courrier du notaire en date du 7 septembre 2007 aucun plan des garages n’est annexé au règlement de copropriété de la SCI DUPUY MONTAUDRAN du 4 janvier 1967.

Le plan invoqué par M. Y intitulé 'Garage projeté sur 3 niveaux pour 54 voitures’ , non daté, qui figure le parking n° 16 juste à côté du parking 15 avant le local désigné comme 'poste EDF’ puis le local désigné 'local à vélos et voitures d’enfants', les emplacements n° 17 et 18 étant figurés parallèlement à ce tout dernier local ; annexé à la page 'projet d’immeuble’ il ne correspond pas à la construction effectivement réalisée.

En effet, le constat d’huissier du 18 février 2010 avec photos annexées atteste qu’à l’extrémité du parking à côté de l’emplacement n° 8 se trouve un local portant l’inscription CA2 et que des poteaux de soutènement sont présents entre les n° 9 et 10 et 11 et 12, tous éléments non reproduits sur ce plan.

Ce même plan comporte une porte reliant le parking au local désigné comme 'local poste EDF’ qui lui-même communique par une porte interne avec un local désigné comme 'local à vélos et voitures d’enfants’ alors que le constat d’huissier révèle qu’à cet emplacement se dresse un mur plein en briques.

Le plan versé aux débats par le syndicat des copropriétaires intègre la présence de ce mur et situe le parking n° 16 parallèlement audit mur de briques et perpendiculairement aux lots n° 17 et 18 orientés légèrement de biais par rapport à la suite du mur, aucune séparation n’étant désormais présente entre les deux locaux désignés exclusivement pour la totalité de la superficie comme 'local à vélos’ avec une porte d’ouverture unique sur le côté opposé au garage.

C’est bien parallèlement à ce mur que depuis 1998 l’emplacement n° 16 est utilisé par M. Y.

Par ailleurs, la numérotation à l’encre noire, d’origine, des emplacements jusqu’à ce mur s’achève au n° 15.

Dès lors, M. Y est mal fondé à prétendre se voir restituer cet actuel emplacement n° 15 comme constituant celui acheté portant le numéro 16 figuré à cet endroit sur le plan dont il se prévaut, sans élément probant.

Il doit être débouté de ses demandes.

*

M. Y qui succombe supportera donc la charge des dépens ; il ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de ce même texte au profit du syndicat des copropriétaires

PAR CES MOTIFS

La Cour

— Confirme le jugement

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

— Condamne M. Z Y aux entiers dépens.

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP BOYER, LESCAT, MERLE avoués.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,