Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 18 juillet 2019, n° 17/05650

18/07/2019

ARRÊT N°286

N° RG 17/05650 – N° Portalis DBVI-V-B7B-L66H

JHD/CP

Décision déférée du 19 Octobre 2017 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 12/01080

M^me X

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES 7 TROUBADOURS

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU 76 ALLEE A B

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES 7 TROUBADOURS Représenté par son syndic, la société FIT GESTION, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le n° 384 327 268, ayant son siège social […].

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de

TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU 76 ALLEE A B

Représenté par la Selarl Vincent MEQUINION […] à Toulouse en qualité d’administrateur provisoire nommé à ces fonctions suivant ordonnance de M. le Président du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 14 février 2018

76 Allée A B

[…]

Représentée par M^e Aurore ANDOUCHE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat plaidant du Barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

Exposé du litige

Dans les années 1967-1968 un immeuble à usage commercial et de bureaux a été construit à l’angle de la rue des 7 Troubadours et de la rue Arnaud Vidal à Toulouse, sur une parcelle cadastrée Section AB n°478 et soumis au régime de la copropriété ; édifié sur 5 étages il comporte trois niveau de sous-sol à usage de parking et en rez-de-chaussée un ensemble de six locaux à l’origine à usage de magasins, ouvrant sur un patio pour partie et sur la rue des 7 Troubadours pour une autre partie.

Dans les années 1968-1969 un immeuble de très grande hauteur de 19 étages sur rez-de-chaussée, également soumis au régime de la copropriété a été édifié au 76 allées A B, sur une parcelle cadastrée Section AB avec trois niveaux de sous-sol à usage de parking.

Ces deux ensembles immobiliers ont été construits par le même promoteur qui en est devenu le syndic commun.

Il n’existe pas de démarcation matérielle entre les deux copropriétés dont certaines parties se jouxtent et communiquent :

* en traversant la galerie marchande de l’immeuble du 76 allées A B, le piéton accède à un patio implanté sur les deux immeubles et à l’origine aux magasins de la Résidence les 7 Troubadours, occupés aujourd’hui par la société 'Orange’ et transformés pour le reste en une école de commerce.

* les trois niveaux de sous-sol à usage de parking dont les places ne comportent pas de démarcation matérielle entre les deux copropriétés, ne sont accessibles pour les véhicules, que par une rampe située dans la rue des 7 Troubadours ; l’accès des piétons au parking s’effectue par des ascenseurs et un escalier, situés dans la Résidence 76 allées A B.

Depuis 1973 les deux copropriétés participaient au paiement des charges afférentes aux services communs dont bénéficiaient les deux immeubles ; le syndicat des copropriétaires de la résidence 76 Allées A B payait l’intégralité des charges et en demandait remboursement partiel au syndicat des copropriétaires de la résidence les 7 Troubadours suivant une clé de répartition appliquée par le syndic.

Ce mode de fonctionnement n’a fait aucune difficulté jusqu’au mois de juillet 2008, date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours a refusé de régler les appels de fonds adressés par le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B.

Par ordonnance du 20/08/2009 le juge des référés saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. C D avec pour mission de

— retracer les étapes essentielles de l’historique des relations entre les parties

— déterminer si les appels de charges sont conformes aux règlements de copropriété ou aux dispositions légales en la matière

— examiner en détail l’ensemble des charges appelées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B et déterminer lesquelles pourraient être éventuellement réclamées au syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours

— formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties

Le rapport d’expertise a été déposé le 12 novembre 2010.

Par ordonnance du 15 novembre 2011 le président du tribunal de grande instance de Toulouse a confié la mission de proposer une refonte du règlement de la copropriété du 76 Allées A B à M. Z, géomètre expert, qui a rendu les résultats de son travail le 08 février 2016.

Par acte d’huissier du 12 mars 2012 le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir paiement de la somme de 142.345,99 € au titre de l’arriéré de quote part des dépenses afférentes aux services communs arrêté au 31 décembre 2011.

Par jugement du 17 avril 2014 le tribunal a décidé de se transporter sur les lieux ; à l’issue de ce transport le 06 juin 2014 le juge de la mise en état a invité les parties à élaborer des ratios de répartition des charges communes, pour le passé et l’avenir, qui pourraient faire l’objet d’une convention entre les deux copropriétés ou déboucher sur la création d’une association syndicale libre.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2017 le juge de la mise en état a

— donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B de la communication des pièces sollicitées

— condamné à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours à

payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B la somme de 100.000 €

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

— réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens

— renvoyé l’affaire à la mise en état et invité le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours à conclure au fond.

Pour statuer ainsi il a estimé que l’obligation du syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours de participer aux dépenses communes n’était pas sérieusement contestable et résultait à la fois de l’accord initial des parties mis en oeuvre jusqu’en 2008 et de la légitimité de l’action pour enrichissement sans cause et a fixé le montant de la provision accordée sur la base des clés de répartition des charges proposées respectivement dans le rapport C- D et dans le rapport Z, qu’il a estimé concordantes.

Par déclaration en date du 27 novembre 2017 le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours a relevé appel partiel de l’ordonnance du juge de la mise en étant en ce qu’elle lui a enjoint de payer la somme de 100.000 € à titre provisionnel.

Les deux copropriétés ont désigné des syndics différents : la Sarl WRS Im-mo exerçant sous l’enseigne 'Immobilière Falguière’ pour le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B et la société Foncière Immobilière Transaction (Fit Gestion) pour le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours.

Par ordonnance du 14 février 2018 le président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M^e Mequinion en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 Allées A B.

Demandes et moyens des parties

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 janvier 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours, appelant, demande à la cour de

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamné à payer la somme de 100.000 € à titre provisionnel

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B de sa demande de condamnation provisionnelle comme relevant de contestations sérieuses

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel et de l’incident.

Il indique que le procès verbal de transport sur les lieux dressé le 6 juin 2014 établit que les deux copropriétés ont des assises foncières distinctes, même au niveau des parkings souterrains, que du côté de la rue des 7 troubadours la copropriété est clôturée par une grille métallique et une porte équipée d’un digicode, les employés d’Orange et les étudiants du centre de formation occupant les locaux commerciaux de cette copropriété disposant du code et accédant généralement aux locaux par cette voie, que la cour qui dessert les deux copropriétés appartient dans sa plus grande partie au 76 allées A B, que l’escalier permettant d’accéder au parking depuis cette cour est destiné uniquement à l’usage des employés d’Orange de sorte que l’accès piéton au parking depuis la rue des 7 troubadours ne pourrait se faire que par la rampe d’accès pour les véhicules automobiles, que pour les voitures l’accès aux parkings des deux copropriétés s’effectue par la rampe de la rue des 7 troubadours, que dans les parkings la cloison coupe feu est installée sur l’assiette foncière de l’immeuble de la rue des 7 troubadours, qu’au fond de la galerie commerciale une porte vitrée permet d’accéder à la cour puis aux locaux commerciaux de la rue des 7 troubadours, ce passage étant manifestement peu emprunté dans la mesure où les employés qui constituent l’essentiel des occupants de l’immeuble de la rue des 7 troubadours disposent d’un accès réservé.

Il fait valoir, après le rappel de ces constatations, que les servitudes invoquées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B pour justifier les charges de copropriété qu’il lui réclame, n’existent pas, que la situation naturelle des lieux n’impose aucune servitude, qu’il n’existe pas de servitude légale de passage liée à l’enclavement de l’une ou l’autre des copropriétés, qu’aucun titre ou convention n’établit la volonté respective des copropriétaires de créer une servitude, seuls cas prévus par l’article 639 du code civil.

Il soutient ensuite que le juge de la mise en état ne peut fonder sa décision sur la légitimité de l’action en enrichissement sans cause intentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B, dès lors que celui qui se prétend appauvri ne peut agir 'in rem verso’ que si un obstacle de droit empêche l’exercice d’une autre action, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il considère, par ailleurs, que le fait que le syndic commun aux deux copropriétés pris en la personne de M. Y (qui était à l’origine le promoteur) aurait depuis 1973 appliqué une clé de répartition qualifiée 'd’arbitraire', ne permet pas de justifier en soi, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable justifiant la condamnation provisionnelle.

Il affirme, enfin, que les rapports C-D et Z sur lesquels le juge de la mise en état s’est fondé pour fixer le montant de cette provision, sont erronés sur plusieurs points, ne sont pas concordants mais divergent sur l’évaluation de plusieurs postes de charge.

Il prétend qu’ils comportent trop d’erreurs pour permettre sa condamnation, que la proposition de M. C E est plus contraignante que celle qui existait précédemment et est criticable pour donner une influence prépondérante à la galerie marchande du 76 allées A B, que le hall de cet immeuble a été survalorisé deux fois à son propre détriment d’une part, en proposant de faire supporter les charges de ce hall à part égales entre les deux copropriétés et d’autre part, en appliquant un fort coefficient de majoration par rapport aux autres parties communes alors que ses locaux ne bénéficient d’aucun avantage lié à cette galerie marchande dans l’immeuble voisin, d’autant que l’accès principal à son immeuble ne se fait pas par les allées A B mais par la rue des 7 troubadours ; il considère notamment que le coefficient de majoration ne se justifie pas sur ce poste mais également par répercussion sur d’autres postes comme l’assurance, l’électricité, l’entretien, l’IGH et les charges employés ; il précise qu’il dispose désormais d’un contrat d’assurance qui lui est propre, que l’accès aux parkings gérés par la copropriété du 76 allée A B ne peut se faire qu’au travers du portail situé rue des 7 troubadours donc par cette copropriété sans qu’aucun avantage ne lui soit conféré en contrepartie.

Il fait remarquer que le rapport Z propre au syndicat des copropriétaires du 76 allées A B pose un principe de participation de la copropriété voisine à des dépenses sans même l’avoir consulté de sorte que l’inopposabilité et l’absence d’objectivité de ce document sont certains.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 septembre 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B, intimé, demande à la cour, au visa des articles 700 et 771 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance du 19 octobre 2017 en toutes ses dispositions

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours de l’ensemble de ses demandes

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

Il fait valoir que c’est à bon droit que le juge de la mise en état se fondant sur l’article 771 du code de procédure civile a constaté l’existence à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours d’une obligation non sérieusement contestable, sans pour autant se prononcer sur la nature de cette obligation dont l’appréciation relève de la seule compétence du juge du fond.

Il indique que cette obligation résulte d’une part, du fait que les copropriétaires de la résidence des 7 troubadours bénéficient de services communs aux deux copropriétés, ce qui explique qu’entre 1973 et 2008 cette copropriété se soit acquittée des charges correspondantes et que le refus opposé, à partir de 2008, de mauvaise foi de payer ces charges constitue un enrichissement sans cause de cette copropriété du fait des économies ainsi réalisées et un appauvrissement de l’autre.

Il souligne que le juge de la mise en état a pris acte de ce constat objectif, sans se prononcer pour autant au fond sur l’action 'in rem verso' qui ressort de la compétence du tribunal, de même que cette juridiction est seule compétente pour apprécier l’existence ou non de servitudes.

Il sollicite de confirmer à la fois le principe et le montant de la provision accordée et ce au regard des conclusions convergentes sur ce point des deux expertises.

Motivation

Aux termes des dispositions de l’article 771 du code de procédure civile le juge de la mise en état est compétent notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. C-D que le syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B et le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours bénéficient de services communs aux deux immeubles qui en partagent les coûts, lesquels sont supportés par le premier immeuble et appelés pour partie en remboursement au second immeuble et qui ont été réglés sans difficulté de 1973 à juillet 2008 mais qui font l’objet de contestations depuis cette date.

Les postes concernés sont relatifs aux dépenses suivantes :

— l’assurance multirisque copropriété souscrite sur la base des surfaces propres à chacune des copropriétés (21.357 m² pour la première et 7.178 m² pour la seconde)

— la consommation d’électricité qui permet notamment d’éclairer l’éclairage du hall et des étages du premier immeuble ainsi que des trois niveaux de sous-sol dans lesquels se situent les parkings de chacune des copropriétés

— le nettoyage, l’entretien et la réparation des portes, serrures, et autres équipements notamment de la galerie marchande de l’immeuble du 76 allée A B desservant le patio qui lui-même permet de se rendre dans les espaces commerciaux de la résidence des 7 troubadours

— la classification 'immeuble de grande hauteur' de la résidence A B imposant la mise en place d’un service de sécurité avec un personnel chargé d’effectuer des rondes pour prévenir et détecter les risques incendies, service qui bénéficie aussi à la résidence des 7 troubadours notamment pour les trois sous-sols que partagent les deux copropriétés où les risques de départ de feu liés aux véhicules automobiles ou autres engins ne sont pas négligeables

— l’emploi d’un gardien d’immeuble puisqu’il existe une communication entre les deux copropriétés et donc le risque d’introduction dans la résidence des 7 troubadours par les locaux de la résidence A B

— la VMC qui extrait et renouvelle l’air des trois sous-sols

— les ascenseurs (A,B,D) qui desservent les étages du premier immeuble et les trois niveaux de sous sol à usage de parking des deux copropriétés

— le chauffage

— l’entretien du portail automatique permettant l’accès et la sortie des parkings dépendant des deux copropriétés.

Après vérification de l’existence et du montant de la dépense pour chacun des neuf postes et de la clé de répartition jusque là appliquée de 2003 à 2008 soit respectivement 15 % (assurances), 2,79 % (électricité), 8 % (entretien), 8 % (charges employés), 5,52 % (VMC) , 2,35 % ascenseurs ABCD et 0,58 % ascenseur E, 0,58 %, 2,94 % (chauffage) et 29,77 % (parkings), l’expert propose une nouvelle clef de répartition pour ces six années là de 33,50 % (assurances), 2,91 % (électricité), 8,39 % (entretien), 8,39 % (IGH), 8,39 % (charges employés), 9,39 % (VMC), 0,59 % ascenseur ABCD et 0 % ascenseur E, 2,66 % (chauffage) et 33,14 % (parkings) ; il procède à une proposition d’apurement de comptes sur cette dernière base qui conduit pour les années 2003 à 2008 à mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 166.157,80 € contre 113.279,77 € réclamés soit une différence de 52.878,03 € ; il propose une clé de répartition pour les années 2010 et suivantes de respectivement 33,50 %, 2,98 %, 8,46 %, 8,46 %, 8,46 %, 10,10 %, 0,66 % ascenseur ABCD et 0 % ascenseur E, 2,65 % et 35,67 %.

Le principe d’une obligation du syndicat des copropriétaires de la résidence des sept troubadours envers le syndicat des copropriétaires du 76 allées A B n’est pas sérieusement contestable dès lors que les deux copropriétés bénéficient de services communs dont le coût est avancé par la seconde copropriété qui en a obtenu le remboursement sans difficulté de la première pendant plus d’une trentaine d’années.

L’étendue de cette obligation et le montant de la participation à la dépense pouvant être exigé du syndicat des copropriétaires de la résidence des sept troubadours, selon son utilité, sont désormais discutées avec, pour le moins, une apparence de pertinence pour certaines prestations.

Il en va ainsi des dépenses d’assurance multirisques, alors que ce syndicat est étranger à la nature d’immeuble de grande hauteur de la propriété voisine qui a un impact important sur la prime correspondante et sur d’autres coûts tels celui des charges d’employés de sécurité, d’autant que depuis 2008 il a souscrit une assurance qui lui est propre ; au surplus une différence de taux de répartition non négligeable existe entre la proposition des deux experts judiciaires, M. C D et M. Z, à propos de ce poste puisqu’elle est de l’ordre de 8 %.

De même, il n’est pas manifeste que le syndicat des copropriétaires de la rue des 7 troubadours bénéficie d’un avantage lié à la présence d’une galerie marchande voisine, d’autant que l’accès à ses locaux se fait par la rue des 7 troubadours et non par les allées A B et que son immeuble est bien plus petit que celui de la copropriété voisine, ce qui donne une certaine consistance à la critique relative aux postes électricité et entretien.

Au vu de l’ensemble des données de la cause, l’octroi d’une provision de 70.000 € au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B constitue le seuil d’évidence de l’obligation du syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours qui marque la limite des pouvoirs du juge de la mise en état.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours qui reste tenu à paiement supportera les dépens d’appel, doit être débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles devant la cour et sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par ces motifs

La Cour,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance

sauf sur le montant de la provision

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B la somme de 70.000 € à titre provisionnel

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours aux dépens de l’appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du 76 allées A B la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence des 7 troubadours

de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier Le président

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