Cour d'appel de Versailles, du 15 janvier 1998

Selon acte de Maître Bernard MACRON, notaire associé de la SCP Bernard MACRON & Marc AUDHOUI, titulaire d’un office notarial à VERSAILLES, Monsieur Bernard X… et Madame Chantal X…, son épouse, ont vendu à Madame Anne-Marie Y… et Madame Elisabeth Y… leur maison d’habitation située 8 Cité Ambroise Croizat à SAINT CYR L’ECOLE (Yvelines), moyennant un prix de 900.000 francs, payé pour partie à l’aide d’un prêt de 200.000 francs consenti par l’UCB.

Cette vente par acte authentique avait été précédée d’une promesse de vente signée devant le même notaire le 16 avril 1992, consentie sous la condition suspensive de l’obtention du prêt.

Mesdames Y… avaient levé l’option dès le 5 juin 1992, demandant au notaire de procéder à la réitération par acte authentique avant le 10 juillet 1992.
Monsieur Bernard X…, exerçant selon les actes la profession de directeur commercial, avait eu auparavant en 1990 et 1991 une activité d’artisan en isolation au 20 bis rue Ambroise Croizat à SAINT CYR L’ECOLE, et avait été radié du Registre des Métiers le 24 janvier 1992.

Sur la poursuite de l’URSAFF, Monsieur X… a fait l’objet d’une procédure devant le tribunal de commerce de VERSAILLES, lequel :

 – par jugement réputé contradictoire du 22 septembre 1992, a ouvert la procédure de redressement judiciaire, fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 19 avril 1991, désigné Monsieur Z… en qualité de juge-commissaire et Maître A… en qualité de représentant des créanciers,

 – par jugement réputé contradictoire du 20 octobre 1992, a prononcé la liquidation judiciaire de Monsieur X… et désigné Maître A… en qualité de mandataire liquidateur.

Par acte du 27 juillet 1993 Maître Cosme A…, agissant ès-qualités

de mandataire-liquidateur de Monsieur Bernard X…, a assigné ce dernier, son épouse Madame Chantal X…, ainsi que Mesdames Anne-Marie et Elisabeth Y… pour voir annuler la vente conclue par l’acte du 30 septembre 1992, et publié au Bureau des Hypothèques compétent le 24 novembre 1992, sur le fondement des dispositions de l’article 33 de la loi du 25 janvier 1985.

Mesdames Y… ont, par acte du 3 mai 1994, assigné la SCP Bernard MACRON & Marc AUDHOUI « en garantie », demandant au tribunal de la condamner au paiement de la somme de 900.000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1982 ainsi que celle de 200.000 francs à titre de dommages-intérêts et celle de 20.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 mars 1995, (la SCP MACRON & AUDRUICQ n’ayant pas comparu), le tribunal de grande instance de VERSAILLES a, pour l’essentiel :

 – prononcé la nullité de la vente intervenue le 30 septembre 1992,

 – recevant les dames Y… en leur appel en garantie, condamné la SCP MACRON & AUDHOUI à leur payer la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts,

 – rejeté toute autre demande.

Mesdames Y… ainsi que la SCP MACRON & AUDHOUI ont interjeté appel de cette décision.

Mesdames Y… demandent à la Cour de :

 – vu les articles 141 et 32 de la loi 85-98 du 25 janvier 1985, constater que Monsieur X… avait pouvoir d’accomplir un acte de disposition le 30 septembre 1992,

 – vu les articles 1179, 1583 et 1589 du Code civil, constater qu’en tout état de cause la vente était parfaite dès le 16 avril 1992, soit six mois avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

- débouter en conséquence Maître A…, ès-qualités de mandataire-liquidateur de Monsieur X…, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

 – condamner Maître A…, ès-qualités, à leur payer la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts et celle de 40.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans des conclusions additionnelles, les appelantes soutiennent que la Cour ne pourra que déclarer inopposable la vente « celle-ci demeurant parfaitement valable à l’égard de Maître A… » et qu’elle devra retenir que la vente est valide à l’égard de Madame Chantal X… non concernée par la procédure collective.

Elles concluent à titre infiniment subsidiaire en la condamnation de Monsieur X…, Madame X… et Maître A… à la restitution du prix en cas de « résolution de la vente ».

Elle demandent, pour le cas où le jugement serait confirmé sur l’annulation de la vente, sa confirmation sur la responsabilité du notaire mais sa réformation partielle sur le montant des dommages-intérêts, demandant à la Cour de condamner la SCP MACRON & AUDHOUI à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 900.000 francs et 200.000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1992, ainsi qu’une somme de 40.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Maître Cosme A…, intimé, conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite une indemnité de 10.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

La SCP MACRON & AUDHOUI, appelante, demande à la Cour de :

 – réformer la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la nullité de la vente intervenue le 30 septembre 1992, reçu l’appel en garantie les dames Y… en la condamnant au paiement de la somme de 100.000

francs à titre de dommages-intérêts,

 – statuant à nouveau, dire et juger que le notaire n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, – débouter Mesdames Y… de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre.
Monsieur Bernard X…, étant actuellement sans domicile connu, a été assigné, l’huissier ayant procédé conformément à l’article 659 du Nouveau Code de procédure civile.
Madame Chantal X… a été assignée et réassignée, le dernier acte ayant été signifié le 27 août 1997 à une personne présente à son nouveau domicile.

SUR CE,

Considérant qu’il sera statué par arrêt réputé contradictoire par application de l’article 474 du Nouveau Code de procédure civile ;

SUR LA NULLITE DE LA VENTE,

Considérant que Mesdames Y… soutiennent que la vente est valable car, le 30 septembre 1992, Monsieur X… avait le pouvoir d’accomplir un acte de disposition, n’ayant été dessaisi de son patrimoine que par l’effet du jugement prononçant sa liquidation judiciaire ; qu’invoquant l’article 141 de la loi du 25 janvier 1985, elles soulignent que le tribunal de commerce, en ouvrant la procédure collective, n’a pas désigné d’administrateur, de telle sorte qu’en vertu de l’article 32 de la loi du 25 janvier 1985, Monsieur Bernard X… avait conservé son pouvoir de procéder seul à tous actes de disposition, étant observé que la vente ne concernait pas son patrimoine professionnel ; qu’elles soulignent que Madame X… est in bonis et a pu valablement contracter ; qu’elles font aussi valoir que la vente ne pourrait être qu’inopposable et non pas nulle ;

Mais considérant que s’il est exact que pendant la période d’observation ouverte par le jugement du 22 septembre 1992, Monsieur X… avait, en vertu de l’article 32 de la loi du 25 janvier 1985, conservé la disposition de son patrimoine personnel, il résulte de l’article 33 de cette loi que certains actes lui étaient interdits ; qu’en application de l’article 33 alinéa 2, les actes de disposition étrangers à la gestion courante de l’entreprise devaient être autorisés par le juge-commissaire, que le bien soit ou non attaché à l’exploitation ;

Que l’alinéa 4 de l’article 33 prévoit : « Tout acte ou tout paiement passé en violation des dispositions du présent article est annulé à la demande de tout intéressé … »

Que l’autorisation du juge-commissaire pour passer l’acte de vente d’un immeuble du patrimoine personnel de Monsieur X…, formalité substantielle, n’ayant pas été requise, la vente est nulle de nullité absolue, et non pas inopposable comme l’eût été la vente consentie après la mise en liquidation judiciaire en violation de l’article 152 de la loi du 25 janvier 1985 ;

Considérant qu’en vertu du principe de l’unicité du patrimoine, les effets du jugement d’ouverture de la procédure collective s’étendent à l’intégralité du patrimoine du débiteur, patrimoine professionnel et patrimoine personnel, dans lequel se trouve le bien commun, étant observé que Madame X…, conjointe in bonis, ne pouvait procéder seule à la vente d’un immeuble commun sur lequel les créanciers du mari ont le droit de poursuivre le paiement des dettes par application de l’article 1413 du Code civil ;

Considérant que Mesdames Y… soutiennent encore qu’elles bénéficiaient, avant le jugement de mise en redressement judiciaire, d’une promesse de vente valant vente par application des dispositions du Code civil, l’accord des parties étant parfait dès la levée de

l’option de telle sorte que le bien n’était donc plus dans le patrimoine de Monsieur X… lorsqu’a été ouverte la procédure collective ;

Mais considérant que Maître A… réplique à juste titre que la vente de l’immeuble n’est opposable aux tiers qu’à compter de sa publication au Bureau des Hypothèques ;

Considérant que si la vente était réalisée dès la promesse de vente dans les rapports entre les époux X… et Mesdames Y…, elle était inopposable aux tiers, dès lors qu’il n’est justifié d’aucune publication de cette promesse de vente ;

Considérant que seul l’acte authentique du 30 septembre 1992 a été publié le 24 novembre 1992 ;

Que d’ailleurs, comme le soutient à juste titre Maître A…, cette publication de l’acte du 30 septembre 1992, postérieure à la mise en liquidation judiciaire, est elle-même entachée de nullité par application de l’article 57 de la loi du 25 janvier 1985 dans sa rédaction en vigueur au moment de la publication de l’acte ;

Considérant que dans ces conditions, le jugement déféré a fait une exacte application de l’article 33 de la loi du 25 janvier 1985 en prononçant l’annulation de la vente conclue par Monsieur et Madame X…, pendant la période d’observation de la procédure collective ouverte contre le mari, sans l’autorisation du juge-commissaire ;

Qu’il sera donc confirmé sur ce point ;

SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU PRIX,

Considérant que l’annulation de la vente a comme conséquence la restitution du prix ;

Que tant Madame X… que Monsieur X…, doivent être condamnés à restituer la somme de 900.000 francs ;

Que Maître A…, ès-qualités, ne peut être tenu à restitution du prix s’agissant d’une créance spécifique, née de l’annulation

judiciaire de la vente, hors de la procédure collective ;

SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE,

Considérant que pour condamner la SCP MACRON & AUDHOUI à indemniser les dames Y… à hauteur de 100.000 francs, le tribunal a considéré que le notaire savait que Monsieur X… était artisan et que néanmoins il n’a pris aucun renseignement sur sa situation réelle et, en outre, s’est dessaisi des fonds sans précaution ; qu’il a ensuite estimé que l’impossibilité de restitution du prix par les époux X… n’était pas démontrée de telle sorte qu’il ne pouvait être fait droit à l’entière demande d’indemnisation ;

Considérant que la SCP MACRON & AUDHOUI critique cette décision et soutient que Monsieur X… lui a déclaré être directeur commercial et (page 9 de l’acte) « ne pas être en faillite, règlement judiciaire ou liquidation des biens » ; que n’ayant aucun indice, le notaire ne pouvait se douter de l’inexactitude de ces déclarations ; Considérant que sans s’expliquer sur la responsabilité de l’étude notariale, Mesdames Y… demandent à la Cour d’augmenter le montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués au motif que l’insolvabilité des époux X… est dores et déjà établie ; qu’elles soulignent que le montant des créances déclarées dans la procédure collective de liquidation judiciaire de Monsieur Bernard X… est supérieur à la valeur de la maison vendue et exposent qu’assurément elles perdent à la fois la maison dont elles ont pris possession, son prix, et les frais annexes qu’elles ont payés (notamment 45.000 francs de frais d’inscription hypothécaire), en devant toutefois assurer le remboursement du prêt qu’elles ont contracté ;

Considérant toutefois que Mesdames Y… ne précisent en aucune façon les reproches qu’elles font à l’étude notariale, au regard des

obligations professionnelles du notaire, et ne s’expliquent pas sur le lien de causalité entre les fautes, imprudences ou négligences qu’auraient commises le notaire, et leur dommage ;

Que le notaire ne s’explique, ni sur les renseignements qu’il a recueillis, et notamment l’état hypothécaire, ni sur les circonstances dans lesquelles il s’est dessaisi des fonds au profit des époux X… ;

Que les moyens de fait, les prétentions et le fondement juridique quant à la responsabilité de l’étude notariale n’étant pas clairement exprimés et débattus dans les écritures, il est nécessaire d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à fournir à la Cour des explications et des pièces complémentaires ;

Considérant qu’il convient de réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 15 mars 1995 en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente intervenue le 30 septembre 1992 suivant acte reçu par Maître MACRON, notaire associé de la SCP Bernard MACRON & Marc AUDHOUI, entre :

o
Monsieur Bernard Louis Michel X…, né le 15 juillet 1950 à VERSAILLES (Yvelines),

o
Madame Chantal Charlyne Jocelyne B… épouse X…, née le 4 mai 1952 à MEZIERES EN DROUAIS (Eure et Loir), vendeurs, demeurant ensemble 20 bis rue Ambroise Croizat 78210 SAINT CYR L’ECOLE, et :

o
Madame Elisabeth La’la Y…, née le 12 août 1964 à BOULOGNE

BILLANCOURT (Hauts de Seine),

o
Madame Anne-Marie Jane Juliette Y…, née le 26 mars 1934 à VERSAILLES (Yvelines), acquéreurs, demeurant ensemble 16 rue Cité Ambroise Croizat 78210 SAINT CYR L’ECOLE, ladite vente portant sur une maison d’habitation sise à SAINT CYR L’ECOLE (Yvelines), cadastrée section AA numéro 78, lieudit « 8 CITE AMBROISE CROIZAT », pour une contenance de 3 ares 4 centiares ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement Madame Chantal B… épouse X… et Monsieur Bernard X… à restituer à Madame Anne-Marie Y… et à Madame Elisabeth Y… la somme de NEUF CENT MILLE FRANCS (900.000 francs) ;

AVANT-DIRE DROIT sur les demandes dirigées contre la SCP MACRON & AUDHOUI,

VU les articles 8, 13 et 442 du Nouveau Code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats :

 – invite Madame et Mademoiselle Y… à préciser les faits qu’elles invoquent à l’encontre du notaire, à s’expliquer sur leur lien de causalité avec le dommage, ainsi que sur le fondement juridique de leurs prétentions à voir déclarer le notaire responsable de leur préjudice,

 – invite la SCP MACRON & AUDHOUI à produire toutes les pièces relatives aux renseignements recueillis à la Conservation des Hypothèques en vue de la vente

 – invite la SCP MACRON & AUDHOUI à produire toutes les pièces relatives aux renseignements recueillis à la Conservation des Hypothèques en vue de la vente litigieuse ainsi que les pièces comptables établissant la date de la remise des fonds provenant de la vente aux époux X…,

- invite en outre les parties à s’expliquer sur :

*

la connaissance qu’aurait pu avoir le notaire de l’activité professionnelle de Monsieur X…,

*

les raisons pour lesquelles l’acte authentique, qui devait intervenir avant le 10 juillet 1992, a été signé le 30 septembre 1992,

*

sur le caractère né et actuel du préjudice dont Mesdames Y… demandent actuellement réparation, et sur les divers éléments de ce préjudice,

 – dit qu’il y aura lieu de réassigner Monsieur Bernard X… ainsi que Madame Chantal X… en leur notifiant les nouvelles conclusions qui seront prises par les parties en exécution du présent arrêt ;

RENVOIE la cause et les parties devant le conseiller de la mise en état ;

RESERVE les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

ARRET REDIGE PAR :
Madame Marie-France MAZARS, Président,

ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET :
Madame Marie-France MAZARS, Président,
Madame Catherine C…, Greffier.