Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 4 avril 2013, n° 09/05645

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 AVRIL 2013

R.G. N° 09/05645

AFFAIRE :

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE GESTION D’ETUDE ET DE PROMOTION

C/

Y Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Mai 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 08/1188

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES M^e Patricia MINAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE GESTION D’ETUDE ET DE PROMOTION

XXX

XXX

Représentant : M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES (vestiaire : 625 – N° du dossier 0946684 )

Plaidant par M^e Karine BEAUSSIER de la SCP MELMOUX PROUZAT GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTE

****************

Monsieur Y Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES (vestiaire : 619 – N° du dossier 00037412)

Ayant pour avocat M^e Y LE CLERCQ, avocat au barreau de VALENCE

S.A.R.L. INVESTISSEMENT-GESTION-EXPERTISE-PATRIMOINE assignée en appel provoqué

XXX

XXX

Représentant : M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES (vestiaire : 625 – N° du dossier 0946684 )

Plaidant par M^e Karine BEAUSSIER de la SCP MELMOUX PROUZAT GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Février 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, présidente, et Monsieur Dominique PONSOT, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Présidente,

Madame Dominique LONNE, Conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,

Vu le jugement du 7 mai 2009 du tribunal de grande instance de NANTERRE ayant, notamment :

— mis hors de cause la SARL Investissement-Gestion-Expertise-Patrimoine 'IGEP’ (RCS NANTERRE n°433 626 637),

— condamné la SARL Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion ' IGEP’ (RCS ALENÇON anciennement ARGENTAN n° 346 020 076) à payer à Y Z la somme de 196.000 euros à titre d’indemnité compensatrice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la compensation de cette condamnation avec celles prononcées contre Y Z au bénéfice de la société IGEP :

— jugement du 20 juin 2001 du tribunal de grande instance de MONTPELLIER : 1.525 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— arrêt du 22 juillet 2003 de la cour d’appel de MONTPELLIER : 10.000 euros à titre dommages-intérêts et 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonnance de référé expulsion du président du tribunal de grande instance de MONTPELLIER du 26 février 2004 : 750 euros par mois d’indemnité d’occupation depuis la signification de l’ordonnance jusqu’à la date de l’expulsion, et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Y Z du surplus de ses demandes,

— débouté la société IGEP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société IGEP à verser à Y Z la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la déclaration du 1^er juin 2009 par laquelle la société IGEP a formé à l’encontre de cette décision un appel de portée générale ;

Vu l’arrêt avant dire droit du 16 décembre 2010 par lequel la cour a, notamment :

— confirmé jugement entrepris en ce qu’il a :

— mis hors de cause, en ce qui concerne la demande d’indemnité fondée sur l’article 555 du code civil, la SARL Investissement-Gestion-Expertise-Patrimoine (RCS Nanterre n°433 626 637), ayant son siège social XXX à Boulogne-Billancourt, en qualité de liquidateur de la société anonyme 'Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion’IGEP, inscrite au RCS de Nanterre sous le n° B 300 209 566, objet d’une fusion-absorption et d’une radiation le 21 décembre 2004,

— dit que Y Z dispose d’un droit d’indemnisation, sur le fondement de l’article 555 du code civil, à l’encontre de la SARL Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion ' IGEP', immatriculée au RCS d’Alençon, anciennement Argentan, sous le n° 346 020 076, ayant son siège social 'XXX’ Rabodanges (61),

— débouté Y Z de sa demande en dommages-intérêts à l’encontre la SARL IGEP Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion (RCS d’Alençon, anciennement Argentan n° 346 020 076) et de la SARL IGEP Investissement-Gestion-Expertise-Patrimoine (RCS Nanterre N° 433 626 637),

— infirmé le jugement pour le surplus,

— sursis à statuer sur le montant de l’indemnisation concernant l’immeuble immobilier sis à XXX, cadastré section XXX,

Avant dire droit

— désigné un expert, avec pour mission de proposer une évaluation des indemnités correspondant à chacune des évaluations prévues par l’alinéa 3 de l’article 555 du code civil, à savoir :

— la somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur,

— le coût des matériaux et celui de la main d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la construction,

Vu le rapport d’expertise déposé le 16 janvier 2012 ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 14 décembre 2012 aux termes desquelles la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) et la société IGEP SARL (RCS 433 626 637) demandent à la cour de :

— constater le caractère définitif de l’arrêt du 16 décembre 2010 sur la mise hors de cause de la société IGEP SARL (RCS 433 626 637) et le débouté de Y Z au titre de ses demandes de dommages-intérêts,

— dire et juger que le choix d’une indemnisation appartient au propriétaire,

— limiter le droit à indemnisation de Y Z à la somme de 166.000 euros à titre principal et 170.000 euros à titre subsidiaire,

— en tout état de cause, ordonner la compensation avec toutes sommes détaillées (11.000 euros selon arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER – les frais de mainlevée 435,81 euros, 190,60 euros, 229,89 euros) et une indemnité d’occupation nécessairement due par Y Z de 1994 à 2005 évaluée à 48.000 euros,

— le condamner à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 19 février 2013 aux termes desquelles Y Z demande à la cour de :

— déclarer irrecevable en instance d’appel la demande d’indemnité d’occupation de 400 euros par mois sollicitée par la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle,

— dire et juger que la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) a fait le choix, dans ses précédentes écritures, de l’indemniser d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur,

— fixer à la somme de 200.000 euros le montant dont le fonds situé à XXX), XXX, cadastré section XXX a augmenté de valeur,

— condamner, en conséquence, la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) à lui verser la somme de 200.000 euros, sous déduction des sommes qu’il a déjà perçues en exécution du jugement du 7 mai 2009 ;

Subsidiairement,

Fixer à la somme de 210.000 euros le montant total du coût des matériaux et du prix de la main d''uvre par lui investis pour la construction de la maison,

— condamner, en conséquence la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) à lui payer la somme de 210.000 euros sous déduction des sommes qu’il a déjà perçues en exécution du jugement du 7 mai 2009,

— dire et juger que la demande de loyer d’occupation relative à la période 1994 à 2004 est prescrite,

— dire et juger n’y avoir lieu à compensation entre les condamnations antérieures prononcées à son encontre et à l’encontre de la société IGEP SARL (RCS 346 020 076),

En tout état de cause,

— débouter la société IGEP SARL (RCS 433 626 637) et la société IGEP SARL (RCS 346 020 076) de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— les condamner à lui verser la somme de 8.960 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR QUOI, LA COUR

Considérant qu’il résulte des pièces de la procédure et des éléments contradictoirement débattus que Y Z a acquis le 18 avril 1994 de la société IGEP un 'immeuble en nature de terrain à bâtir’ pour la somme de 299.123,43 francs (45.601,07 euros) ; qu’il a, parallèlement, acquis de la société EUROPE CONSTRUCTION une maison inachevée qui y avait été construite par cette société, pour un montant de 150.000 francs (22.865,85 euros) ; que le paiement du solde du prix de vente du terrain n’étant jamais intervenu, la société IGEP a obtenu la résolution de la vente, par jugement du tribunal de grande instance de MONTPELLIER du 20 juin 2001, confirmé par arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER du 22 juillet 2003 ;

Que par ordonnance du 26 février 2004 , le président du tribunal de grande instance de MONTPELLIER a ordonné l’expulsion ; qu’un procès-verbal d’expulsion de Y Z a été établi le 17 mars 2005 ;

Que le 7 mars 2006, la maison et son terrain ont été vendus par la société IGEP à des tiers pour la somme de 246.050 euros ;

Que Y Z a assigné, sur le fondement de l’article 555 du code civil, la SARL Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion (IGEP) et la SARL Investissement -Gestion-Expertise-Patrimoine (IGEP) afin de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 313.000 euros, outre les intérêts au taux légal ;

Que cette demande a été accueillie à hauteur de 196.000 euros par le jugement entrepris qui a constaté que la valeur actualisée du terrain, acquis 45.600 euros en 1994, s’élevait à 54.000 euros en 2006, que l’ensemble avait été vendu 246.000 euros, de sorte que la plus-value s’élevait à la somme de 192.000 euros, somme portée à 196.000 euros en application d’un coefficient d’érosion monétaire de 1% par an ;

Sur la demande d’indemnisation

Considérant qu’il résulte de l’article 555 du code civil que lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit d’en conserver la propriété, sous réserve de rembourser au tiers, à son choix, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ;

Considérant que le rapport d’expertise déposé le 16 janvier 2012 évalue :

— le terrain à 180.000 euros

— les constructions à

—  346.500 euros (villa d’une superficie de 105 m²)

—  361.350 euros (villa d’une superficie de 109,50 m²)

la plus value résultant de l’entière construction

—  166.000 euros (pour 105 m² habitables)

—  181.350 euros (pour 109,50 m² habitables)

le coût des matériaux et de la main d''uvre à 170.000 euros ;

Considérant que la société IGEP demande à la cour, à titre principal, de fixer l’indemnité due à 166.000 euros, montant retenu par l’expert à titre de plus-value pour une surface de 105 m² habitables et, à titre subsidiaire, de fixer cette indemnité à 170.000 euros, montant retenu par l’expert au titre du coût des matériaux et de la main d''uvre ;

Que Y Z demande à la cour de constater que, dans ses écritures des 8 et 30 septembre 2010, la société IGEP avait estimé que la construction avait augmenté la valeur du fonds d’un montant de 50.000 euros tout au plus ; que dès lors, la société IGEP avait nécessairement fait le choix de l’indemniser d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, et non à la dépense faite ; qu’il demande, en conséquence, qu’une indemnité de 200.000 euros soit mise à la charge de la société IGEP sous déduction des sommes qu’il a déjà perçues ;

Considérant qu’il n’appartient pas au juge de se substituer au propriétaire pour exercer le choix prévu par l’article 555 du code civil susvisé ; que le propriétaire demeure libre de choisir le mode d’indemnisation le plus avantageux pour lui et n’est pas tenu par l’option précédemment exercée, seul le dernier état des écritures déposées liant la cour ; qu’au demeurant, le choix effectué à titre principal par la société IGEP est bien en faveur d’une indemnité égale à la plus value apportée au fonds ;

Qu’en ce qui concerne la surface de la maison, il convient de se reporter aux énonciations de l’arrêt avant dire droit du 16 décembre 2010, aux termes duquel la cour a considéré qu’il n’est pas contestable qu’en mars 2001, lorsque Y Z a passé un compromis de vente avec les consorts X, il s’agissait d’une villa d’une surface habitable de 105 m² ; qu’il y a lieu de considérer que telle est la surface de la maison effectivement construite, peu important que le permis de construire accordé en février 1994 l’ait été pour une surface habitable de 109,50 m² ;

Qu’en ce qui concerne la valeur au mètre carré de la construction, les parties s’accordent sur la valeur retenue par l’expert, soit 3.300 euros du mètre carré ;

Que s’agissant de la valeur du terrain, le rapport d’expertise retient une valeur moyenne de 400 euros par m², à partir de 5 éléments de comparaison ; qu’un sixième élément de comparaison, comportant une valeur plus faible, a été écarté en raison du fait que le terrain concerné ne disposait pas d’un accès direct à la voie publique, mais seulement d’une servitude de passage sur la parcelle voisine ; que c’est en vain que Y Z fait grief à l’expert d’avoir écarté cette référence au motif que l’inconvénient résultant de la servitude concerne le fonds servant et non le fonds dominant ;

Qu’il convient, en conséquence, de fixer le montant de l’indemnisation due par la société IGEP à Y Z à la somme de 166.000 euros sous déduction de sommes dont il sera question ci-après ;

Sur la demande de compensation

Considérant que la société IGEP demande à la cour d’ordonner la compensation des sommes mises à sa charge avec toutes sommes détaillées (11.000 euros selon arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER – les frais de mainlevée 435,81 euros, 190,60 euros, 229,89 euros) et une indemnité d’occupation nécessairement due par Y Z de 1994 à 2005 évaluée à 48.000 euros

Qu’en réponse, Y Z objecte la nouveauté de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation et conclut au débouté des demandes ;

Considérant qu’il est constant que la société IGEP n’a jamais sollicité le versement d’une indemnité d’occupation, sinon pour la période postérieure à l’ordonnance de référé expulsion prononcée par le président du tribunal de grande instance de MONTPELLIER le 26 février 2004 et jusqu’à la libération effective des lieux ; que la demande qu’elle présente reconventionnellement, pour la première fois en cause d’appel, de voir condamner Y Z à lui verser une indemnité d’occupation de 48.000 euros pour la période comprise entre 1994 et 2004 ne se rattache pas aux prétentions soumises au premier juge par un lien suffisant ; que s’agissant d’une créance non exigible, celle-ci ne peut, en application de l’article 1291 du code civil, se compenser avec les sommes mises à sa charge par le présent arrêt ; que, de même, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation à raison des frais de mainlevée d’hypothèque, que la société IGEP ne sollicitait pas devant les premiers juges et dont elle ne justifie pas avoir dû supporter le coût postérieurement ;

Qu’il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il a accueilli la demande de compensation concernant les sommes mises à la charge par de Y Z par jugement du tribunal de grande instance de MONTPELLIER du 20 juin 2001, arrêt confirmatif de la cour d’appel de MONTPELLIER du 22 juillet 2003 et ordonnance de référé expulsion du président du tribunal de grande instance de MONTPELLIER du 26 février 2004 ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Considérant que chaque partie succombant partiellement dans ses prétentions, chacune conservera la charge de ses propres dépens ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort,

Vu l’arrêt avant dire droit du 16 décembre 2010 ;

REFORME le jugement rendu le 7 mai 2009 par le tribunal de grande instance de NANTERRE en ce qui concerne le montant de l’indemnité due à Y Z ;

FIXE à la somme de 166.000 euros le montant de l’indemnité due par la SARL Immobilière de Gestion d’Etudes et de Promotion ' IGEP’ à Y Z et au besoin l’y condamne ;

CONFIRME le jugement entrepris du chef de la compensation ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Présidente et par Madame NEVEU, Faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le faisant fonction Le PRESIDENT,

de GREFFIER,