Cour d'appel de Versailles, 4e ch. expropriations, 28 novembre 2017, n° 15/05506

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2017

R.G. N° N° RG 15/05506

AFFAIRE :

M. F-G X

C/

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA BOUCLE DE LA SEINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Avril 2015 par le juge de l’expropriation de VERSAILLES

RG n° : 14/00009

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jérôme BUSCAIL

M^e F-louis DESPRES

M^me Z A Commissaire du Gouvernement

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F-G X

26, rue D E

[…]

Représentant : Maître Jérôme BUSCAIL de la SELARL DBK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2367

APPELANT

****************

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA BOUCLE DE LA SEINE 'CABS’ anciennement COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA BOUCLE DE LA SEINE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître F-Louis DESPRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0540

INTIMEE NON COMPARANTE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Z A, Direction Départementale des Finances Publiques

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2017, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles

Madame Anna MANES, Conseiller à la cour d’appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller à la cour d’appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame B C

FAITS ET PROCÉDURE :

M. F-G X, propriétaire à Sartrouville de la parcelle cadastrée […]

de 695 m², a adressé au maire de cette commune le 8 janvier 2014, une déclaration d’intention

d’aliéner son bien moyennant un prix de 284 000 euros.

Par courrier du 14 février 2014, la Communauté de communes de la boucle de la Seine, devenue la

Communauté d’agglomération de la boucle de la Seine (CABS), délégataire du droit de préemption

dans la ZAD a fait connaître sa décision de préempter le bien au prix de 153 000 euros.

Par lettre du 14 avril 2014, M. F-G X a refusé cette offre.

Par mémoire du 30 avril 2014, notifié à M. F-G I le même jour, la Communauté de

communes de la Boucle de la Seine (devenue depuis Communauté d’Agglomération de la Boucle de

la Seine) a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession

foncière.

La Communauté de communes de la Boucle de la Seine a consigné la somme de 22 950 euros à la

Caisse des Dépôts et Consignations.

Par jugement contradictoire du 3 avril 2015, le juge de l’expropriation du tribunal de grande

instance de Versailles a :

— rejeté la fin de non recevoir,

— fixé le prix du bien cadastré BH 389 à Sartrouville, d’une surface de 695 m², appartenant à M.

F-G X à la somme de 153 000 euros,

— Laissé les dépens à la charge de la Communauté des communes des Boucles de Seine.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 juillet 2015, M. F-G

X a interjeté appel de ce jugement.

Par mémoire du 15 octobre 2015, notifié au commissaire au gouvernement (avis de réception reçu

le 16 octobre 2015) et à la Communauté de communes de la Boucle de la Seine (avis de réception

signé le 16 octobre 2015), M. X demande à la cour de :

Vu notamment les articles L.213-8 et R.213-10 du code de l’urbanisme,

— Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

A titre principal, sur la première fin de non-recevoir,

— Dire et juger que la demande de la Communauté d’Agglomération de la Boucle de la Seine (CABS)

(Ex-Communauté de communes de la Boucle de la Seine (CCBS)) est irrecevable eu égard au

jugement du tribunal de grande instance de Versailles – Juridiction de l’expropriation des Yvelines en

date du 12 avril 2013 (RG ,°12/00061) ayant 'dit que CCBS est réputée avoir renoncé au droit de

préemption portant sur le bien sis à […] (en réalité 26, rue D E),

cadastré BH 389 appartenant à M. F-G X.'.

A titre subsidiaire, sur la seconde fin de non-recevoir,

— Dire et juger que la demande de la Communauté d’Agglomération de la Boucle de la Seine (CABS)

(Ex-Communauté de communes de la Boucle de la Seine (CCBS)) est irrecevable, M. X ayant

renoncé à l’aliénation eu égard aux termes de sa LRAR du 14 avril 2014,

A titre très subsidiaire, sur le fond, pour le cas où il ne serait pas fait droit à l’une des fins de

non-recevoir :

— Fixer le prix du bien cadastré BH 389 à Sartrouville, d’une surface de 695 m² appartenant à M.

F-G X à la somme de 272 000 euros,

En tout état de cause,

— Condamner la CCBS en tous les dépens de première instance et d’appel.

Par mémoire additionnel du 11 mai 2017, notifié au commissaire au gouvernement (avis de

réception signé le 15 mai 2017) et à la Communauté de communes de la Boucle de la Seine (avis de

réception signé le 15 mai 2017), M. X demande à la cour de fixer l’affaire pour plaider à la

première audience disponible.

Ni la CABS, ni le commissaire du gouvernement n’ont déposé de mémoire.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience.

Le jour de l’audience, mardi 10 octobre à 9h19, le conseil de la CABS a sollicité un renvoi par mail

sans donner aucun motif.

'''''

SUR CE, LA COUR :

Attendu que le jugement fait état d’une parcelle sise […]

; que M. F-G X soutient que la mention d’une adresse erronée trouve sa source dans une erreur matérielle figurant dans sa déclaration d’intention d’aliéner ;

Attendu que la cour relève que le bien objet de la présente procédure d’expropriation est cadastré BH

389 ; que l’une de ses façades est sise rue Jules César ; qu’en conséquence, il est patent que les deux

procédures portent sur la même parcelle, dont il est définitivement établi qu’elle se situe 26, rue

D E à Sartrouville ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la renonciation de la CABS à la préemption:

Attendu que M. X fait valoir que par acte du 7 mai 2012, il a déclaré son intention d’aliéner le

même bien que celui concerné par la présente procédure, cadastré BH 389, au prix de 272 000 euros,

outre 12 000 euros de commission d’agence ; que la Communauté de Communes de la Boucle de la

Seine (devenue CABS) a exercé son droit de préemption, puis, saisi le juge de l’expropriation en

fixation du prix ; que, par jugement du 12 avril 2013, le tribunal a dit que la CCBS était réputée avoir

renoncé à son droit de préemption sur le bien en cause, faute de consignation de 15% du prix dans le

délai de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme ;

Qu’en conséquence, la CABS ne pouvait à nouveau exercer un droit de préemption sur le même bien

et sa demande de fixation judiciaire du prix est irrecevable ;

Attendu qu’aux termes de l’article L. 213-8 alinéa 1^er du code l’urbanisme dans sa rédaction

applicable à l’espèce : 'Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant

fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa

déclaration, révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par

l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration';

Qu’en application de l’article L.213-2 du même code, toute aliénation visée à l’article L.213-1 est

subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable à la mairie de la commune où se trouve

situé le bien et, cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de

l’aliénation projetée ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de constater que contrairement à ce que soutient M. X, les

deux déclarations d’intention d’aliéner qu’il a faites le 7 mai 2012 et le

8 janvier 2014 pour son immeuble cadastré section BH n° 389 à Sartrouville, ne comportaient pas les

mêmes conditions financières ;

Qu’en effet, si le prix était dans les deux cas de 272 000 euros et la commission d’agence de 12 000

euros, cette dernière était mise à la charge de l’acquéreur et donc du titulaire du droit de préemption

dans la première déclaration, alors qu’elle était mise à la charge du vendeur dans la seconde, ce qui

modifie le total dû par le 'préempteur': 284 000 euros au terme de la première déclaration et 272 000

euros au terme de la seconde ;

Que les conditions financières étant différentes, une nouvelle déclaration devait bien être effectuée

après la signature de la seconde promesse de vente et la renonciation de la CABS constatée par le

jugement du 12 avril 2013, qui concernait le projet d’aliénation ayant donné lieu à la déclaration du 7

mai 2012, ne pouvait avoir aucun effet sur la déclaration du 8 janvier 2014 ;

Que pour ce seul motif, la fin de non recevoir doit être rejetée ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la renonciation de M. X à l’aliénation:

Attendu que M. X soutient que, par sa lettre du 14 avril 2014 par laquelle il a répondu à celle

du 14 février de la CCBS qui lui notifiait sa décision d’exercer son droit de préemption, il a renoncé à

l’aliénation ;

Qu’il fait valoir que cette lettre est assez confuse en raison de l’erreur d’adresse que contient celle de

la CCBS sur le bien préempté, qui lui a laissé penser que le droit était exercé pour des parcelles déjà

préemptées ; qu’il faut l’interpréter dans un sens qui lui est favorable ;

Attendu cependant qu’il résulte de cette lettre que, même s’il a cru en effet que l’exercice du droit de

préemption qui lui était notifié portait sur trois parcelles déjà préemptées (qui jouxtent la parcelle BH

389 et qui formaient avec elle une seule et grande parcelle) dans la mesure où la CABS a mentionné

dans son courrier du 14 février 2014 une adresse correspondant aux dîtes parcelles (et qui était

l’adresse du tènement avant sa division) il a, s’agissant de la parcelle BH n° 389, maintenu son prix et

s’est opposé à celui proposé, ce qui ne peut en aucun cas constituer une renonciation à l’aliénation et

encore moins un silence équivalant à une renonciation ;

Que cette fin de non recevoir sera dès lors rejetée ;

Sur l’évaluation du bien :

Attendu, sur la description de la parcelle et du hangar qu’elle supporte, qu’il est renvoyé au jugement

;

Qu’il convient de rappeler que cette parcelle était située à la date de référence, le 19 novembre 2009,

date non contestée par M. X, en zone AU du PLU de Sartrouville, c’est à dire en zone destinée

à une urbanisation sous forme de plan d’aménagement d’ensemble, sous réserve de la réalisation de

tous les équipements publics nécessaires et dont la constructibilité est subordonnée à une

modification du PLU ;

Qu’en conséquence, ainsi que le premier juge l’a, à juste titre relevé, les termes de comparaison

concernant des terrains à bâtir ne peuvent être retenus ;

Que de même, pour les motifs exactement retenus par le premier juge et que la cour adopte, les

éléments de comparaison cités par l’expertise amiable réalisée par M. Y ne sont pas pertinents, qu’il s’agisse de ceux afférents à la méthode par comparaison ou de ceux afférents à la méthode

fondée sur le taux de rendement du bien ;

Attendu que contrairement à ce que soutient M. X, la comparaison avec une vente et une

expropriation intervenues en 2007 et 2011 sur des parcelles voisines de la sienne (BH 171 et BH

128) n’est pas pertinente dans la mesure où ces parcelles comportaient des maisons d’habitation ; Que

même si ces immeubles étaient de petite taille comme l’affirme M. X (51 m² pour l’une et 67

m² pour l’autre sans toutefois que ces éléments résultent des actes de vente ou ordonnance

d’expropriation), il s’agissait de maisons d’habitation équipées qui ne peuvent être comparées à des

hangars en ossature métallique ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a retenu comme terme de comparaison pertinent la

préemption des deux autres parcelles de M. X cadastrées section BH n° 387 et 388, soumises

aux mêmes conditions d’urbanisme, qui supportaient également chacune un bâtiment industriel ;

Attendu que contrairement à ce que fait valoir M. X, l’évaluation de ces parcelles n’a pas été

faite à partir d’une valeur au mètre carré appliquée à l’ensemble de la superficie, mais selon la

méthode dite de la 'surface utile terrain intégré', qui consiste à calculer la surface utile du bâtiment

situé sur la parcelle et à déterminer une valeur au mètre carré incluant le bâti et le terrain ;

Que c’est du moins ce qui résulte du jugement, M. X n’ayant pas produit les ventes en cause à

hauteur d’appel ;

Attendu en conséquence qu’il n’est pas possible de se fonder sur les prix de cession de ces deux biens

pour affirmer qu’ils ont été vendus respectivement pour une valeur de 526,31 euros le m² et 505,49

euros le m² ; que comme l’a établi le premier juge, la valeur unitaire de leur construction a été arrêtée

à 676,92 euros le m² pour la parcelle BH 387 (hangar de 325m²) et à 707,69 euros le m² pour la

parcelle […] de 325 m²) ;

Que le juge a appliqué la même méthode à la parcelle BH 389 , en choisissant la valeur la plus haute

et en l’appliquant à la surface utile de son bâtiment, soit 181 m² ;

Que le surplus du terrain étant beaucoup plus important que dans les parcelles 387 et 388, le premier

juge a valorisé la partie non bâtie ;

Qu’a défaut de termes de comparaison pertinents établissant, que la valeur du terrain non bâti en zone

AU est supérieure à 40 euros le m², ou que la valeur des parcelles sur lesquelles sont édifiées des

locaux industriels est supérieure à 707 euros le m², ou les deux, la cour ne peut que confirmer le prix

retenu par le premier juge ;

Sur la demande formée au titre des dépens :

Attendu qu’au regard de la situation financière particulièrement précaire de M. X, dont il a justifié par les documents versés aux débats, il y a lieu de condamner la CABS aux dépens d’appel et

de première instance ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt réputé contradictoire,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par M. X ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la Communauté d’agglomération de la boucle de la Seine aux dépens d’appel .

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame C, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,