Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 novembre 1998, 97-11.128, Publié au bulletin

Sur les deux premiers moyens, réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 décembre 1996), qu’un lotissement a été créé sur un terrain appartenant à la société en nom collectif de La Plage de la Capicciola (la SNC), dont la société Copra est la gérante statutaire, avec le concours de M. Z…, géomètre, et de MM. Jean et Gilles X… et M. A…, architectes ; que les époux Y…, aux droits desquels sont venus les consorts Y…, ont acquis, par acte du 2 mai 1989 passé devant la société civile professionnelle Gaffori-Quilichini, notaires, le lot n° 13 du lotissement, l’acte prévoyant la possibilité d’édifier sur celui-ci un immeuble d’une surface développée hors oeuvre de 200 mètres carrés ; que les époux Y… ont chargé M. A… de la demande de permis de construire, laquelle a été refusée en raison de la méconnaissance des dispositions de la législation sur le littoral et de l’empiètement du lot sur l’emprise d’un chemin communal ; que les époux Y… ont vendu leur terrain au propriétaire du lot voisin et ont assigné la SNC en réparation du préjudice résultant de l’inconstructibilité du terrain ; que la SNC a appelé en garantie son assureur, les Mutuelles du Mans, le géomètre et les architectes ; que ces derniers ont appelé en garantie le géomètre et la SCP Gaffori-Quilichini ;

Attendu que MM. X… et A… font grief à l’arrêt de les condamner à garantir le lotisseur de la condamnation au paiement d’une certaine somme au profit des acquéreurs du lot, alors, selon le moyen, 1° que l’autorisation de lotir emportant autorisation de construire, les prescriptions qui figurent dans l’autorisation de lotir s’imposent à l’autorité chargée de la délivrance du permis de construire, laquelle ne peut donc refuser de délivrer ce permis pour une méconnaissance de règles d’urbanisme en vigueur à la date de l’arrêté autorisant le lotissement ; qu’il n’est pas contesté que dans le plan de lotissement, la zone aedificandi prévue pour le lot n° 13 était de 200 mètres carrés, qu’il s’ensuit que les acquéreurs de ce lot pouvaient obtenir un permis de construire sur cette surface ; qu’en décidant cependant qu’en raison de la méconnaissance de la loi sur le littoral, la zone constructible du lot n° 13 était inférieure à cette surface, la cour d’appel a violé les articles R. 315-1 et suivants du Code de l’urbanisme et 1147 du Code civil ; 2° que les architectes avaient soutenu, dans leurs conclusions d’appel, que l’interdiction de construction à moins de 100 mètres du rivage, posée par l’article L. 146-4-III du Code de l’urbanisme, ne concernait que les espaces non urbanisés, et qu’en l’espèce, le projet de construction se situait à l’intérieur d’un lotissement et se trouvait donc dans un espace urbanisé, que ce moyen de droit se suffisait à lui-même, dès lors que l’élément de fait sur lequel il était fondé, l’existence d’un lotissement, était dans les débats ; qu’en rejetant ce moyen, au seul motif inopérant que les architectes ne produisaient aucun élément ou document objectif ou autre avis technique autorisé, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ; 3° que les architectes avaient également soutenu que la preuve de la diminution de la surface constructible ne pouvait résulter que d’une décision de l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire et qu’en l’espèce, le maire de Zonza n’était pas compétent en ce domaine puisque cette commune était dépourvue d’un plan d’occupation des sols ; qu’en se référant néanmoins, pour justifier sa décision, sur des attestations du maire de Zonza, sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4° que la reconnaissance de responsabilité doit être dépourvue d’équivoque ; qu’en retenant, à l’appui de sa décision de condamnation des architectes, que ces derniers n’avaient pas tenté de minimiser leur responsabilité lors de la réunion organisée par l’expert des Mutuelles du Mans, attitude qui ne caractérisait pas une reconnaissance de responsabilité, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ;

Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la circonstance que le lotissement avait été autorisé par arrêté préfectoral n’impliquait pas la reconnaissance de la constructibilité du lot ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui ne s’est pas fondée sur une reconnaissance de responsabilité des architectes, a, appréciant souverainement les éléments soumis à son examen, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les architectes soutenaient en vain que la zone constructible de la parcelle aurait pu être augmentée, qu’une décision judiciaire isolée était insuffisante à faire la preuve de ce qu’ils avançaient et qu’ils ne produisaient aucun autre élément, document objectif ou autre avis technique autorisé ;

Sur le troisième moyen : (sans intérêt) ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que MM. X… et A… font grief à l’arrêt de rejeter leur appel en garantie contre le notaire, alors, selon le moyen, que le notaire rédacteur d’un acte de vente d’un bien immobilier doit s’assurer du respect des règles d’urbanisme ; que la diminution de la surface constructible du lot n° 13, vendu le 2 mai 1989 aux consorts Y… suivant acte instrumenté par la SCP de notaires Gaffori-Quilichini, résulte de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme, celle de la non-construction dans la bande des 100 mètres posée par la loi sur le littoral codifiée aux articles L. 146-1 et suivants du Code de l’urbanisme ; qu’en décidant néanmoins que le notaire n’avait pas commis de faute en instrumentant cet acte de vente, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les architectes avaient été chargés d’une mission de conception du lotissement, la cour d’appel a pu retenir qu’aucun manquement n’était établi à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte à son obligation de conseil dans la mesure où il ne lui appartenait pas de vérifier l’application d’une règle d’urbanisme au respect de laquelle seuls les architectes étaient tenus ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.