Cour de cassation, 25 octobre 2018, n° 17-22129
Chronologie de l’affaire
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Ne constitue pas une modification matérielle de la commercialité la décision de gestion des entreprises concurrentes. L'arrêt commenté en date du 25 octobre 2018 devrait intéresser les preneurs utilisateurs de l'outil Testeur de loyer accessible gratuitement sur le site de notre cabinet, surtout si leur loyer est supérieur à la valeur locative dite code de commerce à laquelle il devrait normalement correspondre. Cet arrêt permet en effet de faire le point sur l'un des critères visés à l'article L 145-38 du code de commerce pour obtenir, en cours de bail, la révision du loyer à la valeur …
Sur la décision
| Référence : | Cass., 25 oct. 2018, n° 17-22.129 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour de cassation |
| Numéro(s) de pourvoi : | 17-22129 |
Texte intégral
[…]
COUR DE CASSATION
Audience publique du 25 octobre 2018
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 956 FS-P+B+I
Pourvoi n° E 17-22.129
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE,
a rendu l’arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Remy Loisirs, société par actions simplifiée, dont le siège est […], […],
contre l’arrêt rendu le 30 mai 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence
(11 chambre A), dans le litige l’opposant :
1% à M. AU M, domicilié […],
[…],
2% à M. AV X, domicilié […],
91190 Gif-sur-Yvette,
3% à Mme AW M, domiciliée […],
[…],
[…]
4° à Mme AX AY, épouse X, domiciliée […], 91190 Gif-sur-Yvette,
5% à M. AZ N,
6% à Mme BA N,
domiciliés tous deux […], […],
7% à M. BB O,
8% à Mme BC O,
domiciliés tous deux […], 32150 Barbotan-les-Thermes,
9% à M. BD P,
10% à Mme BE P,
domiciliés tous deux […]
Saint-Mitre-les-Remparts,
11% à M. AZ-BD Q,
12% à Mme BF Q,
domiciliés tous deux chez Azou Q 563 route de la Cabanette,
[…],
13% à M. BG R,
14% à Mme BH R,
domiciliés tous deux […], 78670 Villennes-sur-Seine,
15% à M. BI S,
16% à Mme BF S,
domiciliés tous deux […]
Porcieu-Amblagnieu,
17% à M. BJ Y,
18% à Mme BK BL, épouse Y,
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[…]
domiciliés tous deux […], […],
19% à M. BM T,
20% à Mme BN T,
domiciliés tous deux […], […],
21% à Mme BO U de Z,
22% à M. BP U de Z,
domiciliés tous deux […]
Sainte-Foy-lès-Lyon,
23% à M. BQ A,
24% à Mme BR BS, épouse A,
domiciliés tous deux […], […],
25% à M. DI-DJ V,
26% à Mme BT V,
domiciliés tous deux […], […],
27% à M. DD DC,
28% à Mme DF DC,
domiciliés tous deux […], 69800 Saint-Priest,
29% à M. BU W,
30% à Mme BV W,
domiciliés tous deux […], […],
31% à M. BW AA,
32% à Mme BX AA,
domiciliés tous deux […], […],
33% à M. CA-DI AB, domicilié Canteloup, […],
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34% à M. CA-DK B,
35% à Mme BY BZ, épouse B,
domiciliés tous deux 5 rue Saint-DM, […],
36% à M. CA AC,
37% à Mme CB AC,
domiciliés tous deux […], […],
38% à M. CC AD,
39% à Mme CD AD,
domiciliés tous deux […], 13640 La Roque-d’Antheron,
40% à M. CA-CH AE, domicilié […]
Barbusse, 50130 Cherbourg-Octoville,
41% à M. CE AF,
42% à Mme CF AF,
domiciliés tous deux […], 77600 Bussy-Saint-Georges,
43% à Mme DL DG-DH, domiciliée […]
[…],
44% à Mme CG AG, domiciliée […], […], […],
45% à M. CH C,
46% à Mme CI CJ, épouse C,
domiciliés tous deux […], […],
47% à M. CK AH,
48% à Mme CL AH,
domiciliés tous deux […], […],
49% à M. CM AI,
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[…]
50% à Mme CN AI,
domiciliés tous deux 10 rue BE Monet, 44240 La Chapelle-sur-Erdre,
51% à M. BU AJ, domicilié […], […],
52% à M. BU AK,
53% à Mme CO AK,
domiciliés tous deux […], 73290 La Motte-Servolex,
54% à M. BY AL,
55% à Mme CP AL,
domiciliés tous deux […], 02100 Saint-Quentin,
56% à M. CA-DM AM,
57% à Mme CQ AM,
domiciliés tous deux […], […],
58% à M. CM AN, domicilié […],
92100 Boulogne-Billancourt,
59% à M. CR AO,
60% à Mme BC AO,
domiciliés tous deux […], […],
61% à M. CS AP, domicilié […],
[…],
62% à M. CT AP,
63% à Mme DF-DN AP,
domiciliés tous deux […], […],
64% à M. AZ D,
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[…]
65% à Mme CU CV, épouse D,
domiciliés tous deux domaine des […], […],
66% à M. CW AQ, domicilié […], […],
67% à M. CX E,
68% à Mme CY CZ, épouse E,
domiciliés tous deux […], 95240 Cormeilles-en-Parisis,
69% à M. CA-CR AR, domicilié […],
[…],
70% à M. DA AS, domicilié […], […],
71% à Mme DB AS, domiciliée […],
[…],
défendeurs à la cassation;
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général;
LA COUR, composée conformément à l’article R. 431-5 du
code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du
25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen,
MM. F, G, Mmes H, Provost-Lopin, MM. I,
Bech, Jessel, conseillers, Mmes J, Collomp, MM. K, L,
Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. AT, avocat général,
Mme Besse, greffier de chambre;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Remy Loisirs, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. et Mme M, M. et Mme N,
M. et Mme O, M. et Mme P, M. et Mme Q, M. et
Mme R, M. et Mme S, M. et Mme Y, M. et Mme T,
M. et Mme U de Z, M. et Mme A, M. et
[…]
Mme V, M. et Mme DC, M. et Mme W, M. et
Mme AA, M. AB, M. et Mme B, M. et Mme AC, M. et
Mme AD, M. AE, M. et Mme AF, Mmes DG-DH, AG,
M. et Mme C, M. et Mme AH, M. et Mme AI, M. AJ, M. et Mme AK, M. et Mme AL, M. et Mme AM, M. AN, M. et Mme AO, MM. AP, Mme AP, M. et Mme D,
M. AQ, M. et Mme E, M. AR, M. et Mme AS, l’avis de M. AT, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2017), que l’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété de la résidence Central Park, édifiée dans une station de tourisme, a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à la société Remy Loisirs ; que la locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots ; qu’invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Remy Loisirs fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu que la cour d’appel, qui ne s’est pas bornée à reproduire les conclusions des bailleurs, a motivé sa décision en y ajoutant des appréciations qui lui étaient propres ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche:
Attendu que la société Remy Loisirs fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, qu’en se bornant à énoncer que « la présence » de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, sans rechercher si la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui n’étant plus tenus par les mêmes charges, sont en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, obligeant la société Remy Loisirs à s’aligner sur les tarifs
[…]
pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu’elle doit servir à ses bailleurs et ces tarifs, ne constituait pas pour la société Remy Loisirs une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 145-38 du code de commerce ;
Mais attendu que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers ; qu’ayant retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la société Rémy Loisirs ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi;
Condamne la société Remy Loisirs aux dépens;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Remy Loisirs, la condamne à payer à M. et Mme M, M. et Mme N, M. et Mme O, M. et Mme P, M. et Mme Q,
M. et Mme R, M. et Mme S, M. et Mme Y, M. et
Mme T, M. et Mme U de Z, M. et Mme A, M. et
Mme V, M. et Mme DC, M. et Mme W, M. et Mme AA, M. AB, M. et Mme B, M. et Mme AC, M. et
Mme AD, M. AE, M. et Mme AF, Mmes DG-DH, AG,
M. et Mme C, M. et Mme AH, M. et Mme AI, M. AJ, M. et Mme AK, M. et Mme AL, M. et Mme AM, M. AN, M. et Mme AO, MM. AP, Mme AP, M. et Mme D,
M. AQ, M. et Mme E, M. AR, M. et Mme AS, la somme globale de 3 000 euros;
[…]
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
Textes cités dans la décision