Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 avril 2019, 17-24.330, Inédit

CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 18 avril 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 354 F-D

Pourvoi n° X 17-24.330

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M^me Q… K…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 20 juin 2017 par la cour d’appel de Grenoble (1^re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me I… H…, domiciliée […] ,

2°/ à la société City’mmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 19 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M^me K…, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M^me H…, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société City’mmo, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 20 juin 2017), que, le 15 avril 2010, M^me K… a signé avec M^me H…, par l’intermédiaire de la société City’mmo, un « compromis » de vente portant sur un appartement ; que, M^me H… ayant refusé de réitérer la vente, M^me K… l’a assignée en paiement du montant de la clause pénale prévue à l’acte ; que M^me H… a appelé en garantie la société City’mmo ;

Attendu que M^me K… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la tranquillité et la sécurité d’un logement projeté d’être acquis étaient des éléments déterminants pour tout achat immobilier et souverainement retenu que M^me H… justifiait que la notion de sécurité était pour elle primordiale compte tenu de l’agression subie dans son enfance, que le procès-verbal de l’assemblée générale lui avait été communiqué à l’appui de la question de la charge des travaux engagés par la copropriété et ne pouvait être retenu comme la preuve de la délivrance d’une information loyale et complète sur les nuisances dénoncées à l’encontre d’un copropriétaire, que le « compromis » de vente n’attirait pas spécialement son attention sur cet élément substantiel concernant le voisin de palier de l’immeuble, qu’il était spécifiquement indiqué dans le projet de réitération de la vente qu’elle avait refusé de signer qu’il existait une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d’un copropriétaire alors que M^me K… lui avait assuré à l’occasion des visites de l’appartement qu’il n’existait aucun problème de voisinage et que celle-ci s’était abstenue délibérément de l’éclairer sur le comportement de son voisin de palier, la cour d’appel a pu en déduire que le consentement de M^me H… avait été vicié, que l’acte du 15 juin 2010 devait être annulé et que la demande de M^me K… devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me K… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M^me K… à payer la somme de 3 000 euros à M^me H… ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M^me K…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir prononcé la nullité du compromis de vente passé le 15 juin 2010 entre Madame K… et Madame H… et débouté la première de sa demande de payement de la clause pénale à l’encontre de la seconde.

AUX MOTIFS QUE l’article 1130 nouveau du Code civil dispose, notamment, que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, son caractère déterminant s’appréciant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ; que le dol est défini dans l’article 1137 nouveau du même Code, comme le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un d’eux d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ; que la loyauté et la bonne foi des parties président à la formation et à l’exécution des conventions passées entre elles ; qu’il n’est pas contestable que la tranquillité et la sécurité du logement projetant d’être acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier ; qu’en outre, Madame H… justifie que la notion de sécurité est, pour elle, primordiale, compte tenu de l’agression qu’elle a subie dans l’enfance ; que le procès-verbal ayant été communiqué à l’appui de la question de la charge des travaux engagés par la copropriété dans le délai suivant la signature du compromis de vente, ne peut être retenu comme la preuve de la délivrance d’une information loyale et complète à l’acquéreur sur les nuisances dénoncées à l’encontre d’un copropriétaire ; que le compromis de vente n’attire pas spécialement l’attention de Madame H… sur cet élément substantiel, d’autant plus qu’il concerne le voisin de palier de la venderesse ; qu’ainsi, il ne peut être retenu que le consentement de Madame H… a été éclairé sur ce point, et il ne peut lui être reproché, malgré signature de l’annexe, de se prévaloir de cette réticence de Madame K… ; que par ailleurs, il est établi par Madame H…, par la production d’attestations de ses parents, sans que cela soit contesté par Madame K…, qu’à l’occasion des visites de l’appartement, l’appelante s’est renseignée sur la qualité des voisins, expliquant qu’elle écoutait de la musique et pratiquait la danse, et que l’intimée lui a assuré qu’il n’existait aucun problème de voisinage, alors que le procès-verbal de l’assemblée générale indique que Monsieur Y… est responsable, depuis son arrivée, de nombreuses nuisances, ce qui ne peut être qualifié d’élément anodin ; que sans qu’il soit besoin de rechercher si cette appréciation est ou non fondée au regard de la relaxe de Monsieur Y… concernant la poursuite de dégradations au détriment de la copropriété ou de sa condamnation pour usage illicite de stupéfiant, il appartenait à Madame K… de porter précisément à la connaissance de sa cocontractante les éléments en sa possession sur son voisin de palier, perçu par la copropriété comme ayant des comportements problématiques répétés ; que Madame K… s’est délibérément abstenue d’éclairer Madame H… sur le comportement de son voisin de palier, de sorte que le consentement de Madame H… est vicié, ce qui justifie de prononcer la nullité du compromis de vente conclu le 15 juin 2010 ; que dans ces conditions, Madame K… ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue au §9 en page 8 du compromis de vente ;

1° ALORS QU’il ne peut y avoir réticence dolosive que lorsqu’elle porte sur un élément dont le caractère déterminant pour une partie a été expressément porté à la connaissance de l’autre partie ; qu’en l’absence de toute constatation de ce que Madame H… avait porté à la connaissance de Madame K… l’existence d’une agression dont elle avait été prétendument victime, et son souci d’un voisinage à la sécurité particulièrement renforcée, la Cour d’appel ne pouvait se borner à constater le caractère « primordial », pour Madame H…, de la notion de sécurité, pour en déduire une réticence dolosive sur ce point ; que la Cour d’appel a violé l’article 1116, devenu 1137, du Code civil.

2° ALORS QU’il ne peut y avoir réticence dolosive lorsque l’information souhaitée par le cocontractant lui a été effectivement communiquée, quel que soit le mode de communication ; que la Cour d’appel constate qu’était annexé au compromis le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires faisant expressément état de nuisances causées par le copropriétaire et dont la copropriété s’était inquiétée ; qu’en retenant l’existence d’une prétendue dissimulation, la Cour d’appel a violé l’article 1116, devenu 1137, du Code civil.

3° ALORS QUE n’est pas substantielle dans la vente d’un immeuble, fût-ce en copropriété, la circonstance qu’un des copropriétaires aurait un comportement « problématique » ; qu’en s’abstenant totalement de préciser en quoi consistait ce caractère prétendument « problématique » et en quoi il aurait été de nature à porter atteinte à la jouissance paisible et sûre de son appartement par l’acquéreur, circonstance dont le jugement infirmé soulignait qu’elle n’était pas démontrée, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1116, devenu 1137, du Code civil.