Tribunal administratif de Guadeloupe, 10 novembre 2011, n° 0500051

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE BASSE-TERRE

N°0500051

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SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE

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M^me Sixou

Rapporteur

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M. Porcher

Rapporteur public

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Audience du 25 octobre 2011

Lecture du 10 novembre 2011

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Basse-Terre

(1^re Chambre)

Vu la requête, enregistrée le 20 janvier 2005, présentée par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE, dont le siège est XXX ; la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE demande au Tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de la taxe foncière mises à sa charge au titre des années 2002, 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Bouillante ; il soutient que le local type retenu par l’administration pour le calcul de la taxe comme référence est l’hôtel de la Vieille Tour au Gosier qui est un « hôtel de standing » qui présente des caractéristiques très différentes du Domaine de Petite Anse, équivalent d’un deux étoiles à Basse-Terre ; qu’en tout état de cause, la modification du local type retenu par l’administration fiscale en réponse à la réclamation préalable du requérant ne pouvait s’appliquer qu’à compter de 2005 postérieurement à la modification ;

Vu la décision par laquelle M. le Directeur des services fiscaux de la Guadeloupe a statué sur la réclamation préalable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 1^er août 2005, présenté par le directeur des services fiscaux de la Guadeloupe qui conclut au rejet partiel de la requête à hauteur de 11.927 euros au titre de la taxe foncière 2002, 10.614 euros au titre de 2003 et 10.824 euros au titre de 2004 ; il soutient que la réclamation au titre de 2002 est irrecevable en application de l’article R.196-2 du livre des procédures fiscales qui prévoit que la réclamation doit être déposée au plus tard au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement ; que suite à la réclamation introduite par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE en 2004 auprès du centre des impôts fonciers et la déclaration rectificative du 21 septembre 2004, le service s’est rendu compte qu’une erreur avait été involontairement commise lors de l’évaluation initiale de la valeur locative en 1994 ; qu’en effet l’évaluation par terme de comparaison avait retenu le local-type « C5 » correspondant à une activité d’épicerie-bar au Lamentin en très mauvais état ; que l’activité exercée au sein du local à évaluer est celle « d’hôtel bar-restaurant » à Bouillante, en très bon état au moment de l’évaluation ; qu’ainsi il convient de retenir un nouveau local type « C4 » correspondant à un hôtel, rue d’Enfer à Pointe-à-Pitre, en assez bon état, afin de prendre en compte la différence entre les deux locaux, l’administration fiscale propose d’appliquer un abattement de 15% ; qu’ainsi la valeur locative s’élève à 64.280 euros ; que le montant des dégrèvements proposés s’élève à 2.604 euros pour 2003 et 6.651 euros pour 2004 ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 octobre 2005, présenté par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE qui conclut aux mêmes fins que la requête et demande une régularisation de la taxe foncière de 1994 à 2004 ; elle soutient, en outre, que le local type retenu par l’administration fiscale n’existe plus aujourd’hui ; qu’il se situait en plein centre de la capitale économique ; que la saison à Bouillante n’est que de quatre mois par an ce qui n’est pas le cas de Pointe-à-Pitre ; que la vocation sociale du Domaine de Petite Anse, construit par l’association Leo Lagrange, doit être prise en compte ; que les prestations offertes sont de qualité moyenne ; que l’établissement n’a d’ailleurs jamais fait l’objet d’un classement officiel de l’hôtellerie mais d’une simple assimilation ; que s’agissant de l’irrecevabilité de la requête au titre des années 2002 et antérieures, à plusieurs reprises de 1995 à 1997 des demandes d’explication sur la valeur locative de l’immeuble ont été déposées comme en atteste une lettre des services fiscaux en date du 11 mars 1996 ; qu’à partir de 1998 le redressement judiciaire de l’association Leo Lagrange n’a pas permis de poursuivre les investigations auprès de l’administration fiscale ;

Vu le mémoire, enregistré le 2 avril 2007, présenté par le directeur des services fiscaux de la Guadeloupe qui conclut aux mêmes fins que ses précédents mémoires ; il soutient que le local type choisi comme terme de comparaison doit présenter des similitudes avec le local à évaluer au regard de l’affectation, de la situation, de la nature de la construction, de l’importance, de l’état d’entretien et de l’aménagement ; que le local-type proposé par l’administration fiscale existe toujours ; qu’il s’agit d’un petit hôtel dont les caractéristiques se rapprochent de celle des locaux en litige ; que les différences justifient d’un abattement de 15% ; que la requérante n’apporte aucune preuve de ses dires sur la fréquentation de l’hôtel « relais des Antilles » pas plus que sur les prestations ou sur le niveau de prix pratiqué ; que la vocation sociale de l’association Leo Lagrange ne confère aucune base légale à l’évaluation des locaux ; que, sur la recevabilité des conclusions concernant la taxe foncière antérieure à 2003, le requérant n’apporte pas la preuve que son prédécesseur ait souscrit la déclaration modèle C permettant à l’administration de procéder à l’évaluation des locaux ; que la demande de régularisation adressée par l’administration fiscale le 11 mars 1996 fait suite à une réclamation sur la taxe professionnelle ;

Vu le mémoire, enregistré le 11 juin 2007, présenté par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE qui conclut à une régularisation sur l’ensemble de la période de1994 à 2007 de la taxe professionnelle et de la taxe foncière afin de tenir compte de la surface corrigée admise par l’administration fiscale ; elle soutient que les services fiscaux ont modifié la référence du local type dans le seul objectif de prélever plus d’impôt ; que les services fiscaux ont commis une erreur de signe sur l’ajustement puisque le calcul aboutit à une augmentation de 15% et non un abattement ; que la surface réelle est erronée dans la grille d’analyse ; que celle-ci a été remplie arbitrairement ; que la différence de localisation justifie que le local type retenu initialement soit maintenu ; que le requérant apporte la preuve des réclamations qu’il a adressées avant 2002 ;

Vu le mémoire, enregistré le 16 mars 2009, présenté par le directeur des services fiscaux de la Guadeloupe qui conclut au rejet de la requête ; il soutient qu’il n’y a pas lieu à dégrèvement comme proposé dans ses précédents mémoires car l’ajustement de 15% est positif par rapport au terme de comparaison de l’hôtel situé rue Denfer ; qu’à titre subsidiaire, l’administration propose de retenir comme terme de comparaison l’auberge de la vieille tour ; que l’ajustement effectué par les services fiscaux conduit à un abattement de 25% sur la valeur locative due aux différences sur la situation des locaux et leurs équipements ; que la valeur locative s’élèverait donc à 88.088 euros ne justifiant aucun dégrèvement ; que, sur la recevabilité de la réclamation, la requérante ne saurait se prévaloir du dépôt d’une réclamation en 1997 ;

Vu le mémoire, enregistré le 22 mai 2009, présenté par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire ; elle soutient, s’agissant du terme de comparaison alternatif proposé par l’administration que l’abattement de 10% pour tenir compte de la situation est insuffisant ; qu’il devrait s’élever à au moins 15 à 20% ; que les équipements des locaux du Domaine de petite Anse ne sont pas comparables avec ceux de l’auberge de la vielle tour dont le coût d’une nuitée s’élève au double ; qu’ainsi le local type initialement retenu doit être maintenu ;

Vu le mémoire, enregistré le 7 août 2009, présenté par le Directeur des services fiscaux de Guadeloupe qui maintient ses conclusions ;

Vu le mémoire, enregistré le 17 août 2009, présenté par la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 25 octobre 2011 :

— le rapport de M^me Sixou ;

— et les conclusions de M. Porcher, rapporteur public ;

Considérant que la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE demande la réduction des impositions mises à sa charge au titre de la taxe foncière et de la taxe professionnelle de 1994 à aujourd’hui en tenant compte de la surface corrigée réelle du domaine de petite Anse ;

— Sur la recevabilité de la requête :

Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article R.196-2 du livre des procédures fiscales « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant, selon le cas : a) L’année de la mise en recouvrement du rôle… » ;

Considérant qu’il ressort de l’instruction que la réclamation de la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE a été présentée le 27 juillet 2004 ; qu’il n’est pas contesté qu’elle portait uniquement sur la taxe foncière ; qu’en application des dispositions de l’article précité du livre des procédures fiscales, seule la contestation relative à la taxe foncière 2003 et 2004 est donc recevable ;

Considérant, en second lieu, que si la requérante apporte bien la preuve qu’elle a adressé une réclamation le 13 décembre 1996 concernant la taxe professionnelle, laquelle a fait naître une décision implicite de rejet, elle ne précise pas l’étendue du dégrèvement qu’elle sollicitait à ce titre et notamment si sa demande portait sur les mêmes éléments que ceux contestés devant le juge de l’impôt ; que par suite, la demande contentieuse formée à la suite de cette réclamation est irrecevable et doit être rejetée ;

— Sur le bien fondé de l’imposition :

Considérant qu’aux termes de l’article 1498 du code général des impôts « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel » ; qu’aux termes de l’article 333 de l’annexe II du même code « La valeur locative de tous les locaux commerciaux et biens divers peut être déterminée par application de la méthode de comparaison prévue au a du 2° de l’article 1498 du code général des impôts. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune ou hors de celle-ci. » ; qu’aux termes de l’article 324 AA de l’annexe II « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. » ;

Considérant, en premier lieu, que la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE soutient que l’administration fiscale ne pouvait pas procéder à un nouveau calcul de la taxe foncière due avant 2005 en modifiant le local servant de terme de comparaison ; que cependant, aucune disposition ne s’opposait à ce que l’administration exerçât, dans les conditions prévues à l’article L. 173 du livre des procédures fiscales, un droit de reprise portant sur la modification du terme de comparaison erroné retenu antérieurement ; que le moyen s’y rapportant doit donc être écarté ;

Considérant, en deuxième lieu, que pour établir la valeur locative de l’immeuble appartenant à la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE, l’administration avait initialement retenu le local-type « C4 », correspondant à un hôtel restaurant au centre ville de Pointe-à-Pitre d’une surface pondérée de 76 m² ; que dans le cadre de son droit de reprise, elle y a substitué, s’agissant d’un ensemble immobilier de 4235 m² situé sur le littoral, un hôtel, l’Auberge de la Vieille Tour, situé à Gosier, d’une surface pondérée de 4177 m² , entouré de verdure et équipé d’une piscine, comme le Domaine de Petite Anse ; qu’en l’espèce, cette nouvelle référence peut être regardée comme répondant aux conditions posées par les dispositions du 2° b) de l’article 1498 du CGI et 333 de l’annexe II du code général des impôts ; qu’elle apparaît, au demeurant, plus adaptée que celle proposée par la SCI requérante, correspondant à une épicerie bar située au Lamentin, d’une surface pondérée de 80 m² ;

Considérant, en troisième lieu, que pour tenir compte des différences existant entre le domaine de Petite Anse et l’auberge de la Vielle Tour, l’administration a proposé, en application des dispositions de l’article 324 C de l’annexe III au CGI, un abattement de 25% ; que cependant cet abattement apparaît insuffisant eu égard à l’importance de ces différences en termes de localisation et notamment d’accès à partir de l’aéroport de Pointe-à-Pitre et de nature des constructions et équipements concernés ; que l’abattement à appliquer doit donc être fixé à 40%, conduisant à la détermination d’une valeur locative au m² de 109,2 F, soit 16,65 euros ; que cette valeur étant inférieure à celle retenue par l’administration fiscale, il y a lieu d’accorder les dégrèvements de taxe foncière correspondant et de rejeter le surplus des conclusions de sa requête ;

D E C I D E :

Article 1^er : Il est accordé à la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE un dégrèvement de la taxe foncière mise à sa charge à Bouillante au titre des années 2003 et 2004 correspondant à l’application d’une valeur locative de 16,65 euros au m².

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3: Le présent jugement sera notifié à la SCI HOTEL DU DOMAINE DE PETITE ANSE et au directeur régional des fiances publiques de Guadeloupe.

Délibéré après l’audience du 25 octobre 2011, à laquelle siégeaient :

M^me Favier, présidente,

M. Raisson, premier conseiller,

M^me Sixou, premier conseiller,

Lu en audience publique le 10 novembre 2011.

Le rapporteur, La présidente,

A. Sixou S. Favier

La greffière en chef,

J. Tareau

La République mande et ordonne au ministre en charge du budget en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.