Tribunal administratif de Nice, 4ème chambre, 31 mai 2023, n° 2002413

Vu les procédures suivantes :

Procédure antérieure :

Par un jugement n° 1503205 du 20 août 2018, le tribunal a annulé la décision implicite par laquelle le maire de Grasse a refusé de faire droit à la demande de M. C A et

M^me D A tendant au retrait pour fraude du permis de construire délivré le 18 juillet 2006 à la société civile immobilière (SCI) Lou Joy.

Par une décision n° 424967 et 424969 du 19 juin 2020, le Conseil d’Etat statuant au contentieux a annulé le jugement n° 1503205 du 20 août 2018 du tribunal et a renvoyé l’affaire devant le tribunal.

Procédure devant le tribunal :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 6 août 2015, 28 avril 2016, 22 octobre 2017, 30 janvier, 8 et 20 juin 2018 sous le n° 1503205, puis après renvoi sous le n° 2002413, par des mémoires, enregistrés les 30 juillet 2020 et 19 janvier 2021 et des mémoires récapitulatifs, enregistrés les 20 avril et 14 mai 2021, M. et Mme A, représentés par M^e Lachaut Dana, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures, d’annuler la décision implicite par laquelle le maire de Grasse a refusé de faire droit à leur demande tendant au retrait pour fraude du permis de construire délivré le 18 juillet 2006 à la société Lou Joy et de mettre à la charge de la partie perdante la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la société Lou Joy a fait une présentation frauduleuse de la maison principale régulièrement existante en vue de diminuer substantiellement l’ampleur de l’extension dont il est demandé la régularisation ;

— l’intégration de la maison de famille, irrégulièrement édifiée, dans les calculs produits à l’appui de la demande, a pour but de diminuer frauduleusement l’ampleur de l’extension sollicitée ;

— la société Lou Joy aurait dû demander la régularisation de la maison de famille et de la piscine irrégulièrement édifiées, ce qui aurait conduit les services instructeurs à rejeter la demande de permis de construire.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 7 décembre 2015, 23 octobre 2017 et 22 juin 2018 sous le n° 1503205, puis après renvoi sous le n° 2002413, par des mémoires, enregistrés les 20 novembre 2020, 21 janvier, 17 février et 4 mars 2021 et des mémoires récapitulatifs enregistrés les 23 avril et 31 mai 2021, la société Lou Joy, devenue entre-temps la société civile immobilière Fourseasons Group, représentée par M^e Ribière, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet et en tout état de cause à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me B et des époux A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants n’ont pas d’intérêt pour agir ;

— l’arrêté du 18 juillet 2006 est une décision confirmative qui ne peut être retirée ;

— la requête est irrecevable dès lors que les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées ;

— elle est irrecevable dès lors que les requérants ont signé un protocole dans lequel ils s’engageaient à ne pas intenter de recours contre ce permis ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 octobre 2017 sous le n° 1503205, puis après renvoi sous le n° 2002413, par des mémoires, enregistrés les 20 novembre 2020 et 18 janvier 2021, la commune de Grasse, représentée par M^e Orlandini, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à l’annulation pour fraude de l’arrêté du 18 juillet 2006 par lequel son maire a délivré un permis de construire à la société Lou Joy et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société Fourseasons Group au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants sont fondés.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2021.

Un mémoire, présenté pour la société Fourseasons Group, a été enregistré le 4 mai 2023, postérieurement à la clôture d’instruction.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Soler,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de de M^e Lachaut Dana, représentant M. et M^me A, E, représentant la commune de Grasse, et de M^e Ribiere, représentant la société Fourseasons.

Une note en délibéré, présentée pour la société Fourseasons Group, a été enregistrée le 12 mai 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La société Lou Joy était propriétaire d’un terrain situé 52 chemin du Vivier à Grasse, comprenant les parcelles cadastrées section EO n°85, 86, 197, 222 et 224. Le 25 mars 2006, elle a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune de Grasse portant sur l’extension de l’une des maisons existantes. Par un arrêté du 18 juillet 2006, le maire de Grasse a délivré le permis sollicité. Par un courrier du 21 avril 2015, M. et M^me A, voisins du pétitionnaire, ont demandé au maire de Grasse de retirer ce permis pour fraude. La commune de Grasse a implicitement rejeté cette demande. Les époux A demandent au tribunal d’annuler la décision implicite par laquelle le maire de Grasse a refusé de faire droit à leur demande tendant au retrait pour fraude de l’arrêté du 18 juillet 2006.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. Un permis de construire ne peut faire l’objet d’un retrait, une fois devenu définitif, qu’au vu d’éléments, dont l’administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l’existence d’une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

Sur la surestimation alléguée des surfaces régulières de la maison dite « principale » :

3. Il ressort des pièces du dossier que les photographies aériennes de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN) en dates des 10 juillet 1996 et 4 juin 1999 font apparaître sur la partie Nord de la parcelle cadastrée section EO n°86 un bâtiment rectangulaire, correspondant à la maison dite « principale » et, sur un plan perpendiculaire par rapport à cette dernière, un bâtiment de forme carrée. Ces photographies sont cohérentes avec l’extrait cadastral daté de 2001. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que dans sa demande de permis de construire déposée le 25 mars 2006, la société Lou Joy a produit des plans de l’état de l’existant sur lesquels la maison principale régulièrement édifiée est représentée comme un bâtiment en L ainsi qu’un tableau des surfaces hors œuvre nettes mentionnant la démolition d’une partie de ce bâtiment en L. Par suite, il ressort de la comparaison de ces différents documents que la société pétitionnaire a fourni à la commune de Grasse des informations erronées sur les surfaces régulières préexistantes de la maison principale. En effet, les éléments, présentés sur ces plans comme ayant été démolis, n’avaient en réalité pas d’existence légale et ne pouvaient ainsi être pris en compte au titre de la surface existante.

4. Toutefois, d’une part, il ressort des pièces du dossier joint à la demande de permis de construire que d’autres documents communiqués à la commune présentaient comme régulier le seul bâtiment rectangulaire tel qu’apparaissant dans l’extrait cadastral daté de 2001. Ainsi, le plan de masse présente en rouge les « parties construites » et en gris le bâtiment régulièrement édifié. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait fait parvenir à la commune la justification du dépôt de la demande de permis de démolir prévue par les dispositions de l’article R. 421-3-4 du code de l’urbanisme dans leur rédaction applicable à la date du 18 juillet 2006, de sorte qu’en l’absence de ce document, elle ne pouvait être regardée comme demandant la régularisation de démolitions effectuées sans autorisation. D’autre part, il ressort du procès-verbal d’infraction dressé le 21 novembre 2005 par la commune que celle-ci avait connaissance dès cette date des surfaces régulièrement existantes de la maison principale, à savoir le bâtiment rectangulaire tel qu’il apparaît sur le cadastre de 2001, ainsi que des surfaces irrégulièrement construites, ces dernières s’élevant à 621 m² de surface hors œuvre nette (SHON) environ d’après les calculs de la commune.

5. Dans ces conditions, au regard de l’ensemble des éléments joints à la demande de permis de construire et des informations connues par l’administration à la date du 18 juillet 2006, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire aurait procédé à des manœuvres frauduleuses en surévaluant la SHON déclarée existante de la maison principale. Par suite, l’élément matériel de la fraude n’est pas caractérisé. Il suit de là que ce moyen doit être écarté.

Sur l’intégration alléguée des surfaces de la maison dite « de famille » dans les données permettant d’apprécier l’ampleur de l’extension :

6. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le dossier joint à la demande de permis de construire, et notamment le document relatif au calcul de la SHON, distingue les surfaces relatives à la maison « principale » et celles relatives à la maison « de famille ». Ce dossier précise également que la maison de famille ne fait l’objet d’aucun changement. D’autre part, il ressort de la lecture de l’arrêté du 18 juillet 2006 que celui-ci précise que le projet porte sur un ouvrage d’une surface hors-œuvre brute de 1 463 m² et d’une SHON de 867 m². Ces données chiffrées correspondent à la seule maison « principale », de sorte qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune aurait tenu compte des surfaces de la maison dite « de famille » pour délivrer le permis de construire en litige. Dans ces conditions, l’élément matériel de la fraude n’est pas caractérisé. Il suit de là que ce moyen doit également être écarté.

Sur l’absence de demande de régularisation de la maison dite « de famille » :

7. D’une part, lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique.

8. D’autre part, le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme. Il suit de là que, lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

9. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige porte sur l’extension d’une maison dite « principale » sur un terrain dont la société Lou Joy était propriétaire. Cette demande mentionnait l’existence sur le même terrain d’une autre maison dite « de famille » et d’une piscine, toutes deux construites irrégulièrement entre 2000 et 2003. Il est constant que la demande de permis ne portait pas sur la régularisation de ces constructions.

10. En premier lieu, si la maison dite « principale » et la maison dite « de famille » ont été reliées par une galerie basse ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire modificatif en 2008, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce lien physique existait à la date de la délivrance du permis du 18 juillet 2006 ni que la société pétitionnaire avait projeté, à cette date, de procéder au raccordement des deux bâtiments. Par suite, à la date de la délivrance du permis de construire en litige, la maison « principale » et la maison « de famille » ne présentent pas de liens physiques, existants ou projetés, permettant de les qualifier d’ensemble immobilier unique.

11. En deuxième lieu, s’il ressort des pièces du dossier que la maison dite « principale » et la maison dite « de famille » ont fait l’objet d’une exploitation commerciale conjointe à partir de 2011, d’une part, ces mêmes pièces ne permettent pas d’établir que telle était l’intention de la société pétitionnaire à la date de la délivrance du permis de construire du 18 juillet 2006, d’autre part, comme rappelé au point 8, la seule circonstance que l’une des constructions ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la circonstance que la société pétitionnaire ait mentionné dans sa demande de permis de construire que les travaux projetés permettaient d’obtenir un ensemble cohérent par rapport aux existants et à l’environnement n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un lien fonctionnel entre la maison « principale », objet de la demande de permis de construire, et la maison « de famille ». Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date de la délivrance du permis de construire en litige, la maison « principale » et la maison « de famille » auraient présenté un lien fonctionnel, existant ou projeté, au regard des règles d’urbanisme en vigueur. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier que le juge pénal aurait, par une décision définitive, constaté l’existence d’un ensemble immobilier unique, existant ou projeté, à la date de la délivrance du permis de construire en litige, le 18 juillet 2006.

12. Dans ces conditions, en l’absence tant d’un lien physique que d’un lien fonctionnel au regard des règles d’urbanisme entre les deux bâtiments à la date du 18 juillet 2006, la demande de permis de construire déposée par la société pétitionnaire n’avait pas à porter sur la régularisation de la maison de famille irrégulièrement édifiée. Par suite, l’élément matériel de la fraude n’est pas caractérisé concernant la maison de famille. Il suit de là que la première branche de ce moyen doit être écartée.

Sur l’absence de demande de régularisation de la piscine :

13. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 422-2 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à la date du 18 juillet 2006 : « Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire, à l’exception de ceux couverts par le secret de la défense nationale, et de ceux, visés au premier alinéa de l’article L. 422-1, répondant aux besoins des services du ministère de l’intérieur ou des établissements pénitentiaires, font l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux ». Et aux termes de l’article R.*422-2 de ce code dans sa rédaction applicable à la même date : " Sont exemptés du permis de construire sur l’ensemble du territoire : / () / k) Les piscines non couvertes ; / () ".

14. D’autre part, sous réserve de dispositions contraires du document d’urbanisme applicable, une piscine découverte peut être regardée, eu égard à sa destination, comme une extension d’une construction d’habitation existante si elle est située à proximité immédiate de celle-ci et forme avec elle un même ensemble architectural.

15. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la piscine non couverte, irrégulièrement construite sur la parcelle cadastrée section EO n°86 comme il a été rappelé au point 9, est située à proximité immédiate de l’extension dont la société pétitionnaire a demandé la régularisation, qu’elle se situe au même niveau que le pool-house notamment créé par cette extension, auquel elle est reliée par une dalle. La piscine forme ainsi un même ensemble architectural avec la maison dite « principale » faisant l’objet du permis de construire délivré le 18 juillet 2016. Dans ces conditions, la demande de permis de construire déposée par la société Lou Joy devait obligatoirement porter sur la régularisation de la piscine, indissociable de la construction faisant l’objet de cette demande. Par suite, l’élément matériel de la fraude est bien caractérisé.

16. En deuxième lieu, aux termes de l’article NA 1 du plan d’occupation des sols de la commune dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du permis de construire en litige : « () / Dans les trois secteurs NA, NAL, NAG : sont autorisés l’extension et l’aménagement des constructions existantes sous réserve d’assainissement correct, ainsi que l’extension des constructions liées à l’exploitation agricole ».

17. Il résulte des dispositions citées au point précédent que peuvent être autorisés en zone NA des projets qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces constructions, peuvent être regardés comme ne procédant qu’à l’extension de ces constructions.

18. En l’espèce, la création d’une piscine non couverte n’a pas pour effet de créer de surface hors œuvre brute. Par suite, quand bien même la société pétitionnaire aurait sollicité la régularisation de cette piscine irrégulièrement construite, cette demande n’aurait pu exercer d’influence sur l’appréciation portée par la commune sur la qualité d’extension des ouvrages dont il était demandé la régularisation. Dans ces conditions, l’élément intentionnel de la fraude n’est pas caractérisé et la deuxième branche du moyen doit également être écartée.

19. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête, que les conclusions aux fins d’annulation présentées par M. et M^me A doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Fourseasons Group, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que M. et M^me A et la commune de Grasse demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. et M^me A une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Fourseasons Group et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A verseront à la société Fourseasons Group une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Grasse présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à M^me D A, à la commune de Grasse et à la société civile immobilière Fourseasons Group.

Délibéré après l’audience du 10 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

M^me Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mai 2023.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

T. BONHOMMELa greffière,

Signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,