Tribunal de grande instance de Bobigny, Juge de l'expropriation, 12 septembre 2017, n° 16/00170

Décision du 12 Septembre 2017

Minute n° 17/00196

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-I-J

[…]

du 12 Septembre 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 16/00170

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-I-J

DEMANDEUR :

[…]

[…]

93210 I J LA PLAINE

représentée par Maître Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur Z A

[…]

[…]

représenté par Maître Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

comparant à la visite des lieux et à l’audience

Monsieur Y A

[…]

[…]

représenté par Maître Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

comparant à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT FORCE :

INTERVENANT :

S.A.S. GIROD MEDIAS

[…]

[…]

non comparante à la visite des lieux et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

C D, juge, désignée par ordonnance de madame la première présidente de la cour d’appel de Paris

R S, greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 21 mars 2017

Date de la première évocation : 29 mars 2017

Date des débats : 05 juillet 2017

Date de mise à disposition : 12 septembre 2017

FAITS ET PROCÉDURE

M. Z A et M. Y A sont propriétaires indivis d’un terrain à usage de parking, situé entre l’avenue M Vaillant Couturier et l’autoroute A1, sis 8-10 avenue M Vaillant Couturier à I J (93) sur les parcelles cadastrées BF 320 d’une contenance cadastrale de 96 m² et BF 344 d’une contenance cadastrale de 126 m² soit une superficie totale de 222 m².

Le bien se situe sur le site de la porte de Paris qui constitue le point de transition entre le coeur historique, au nord et la Plaine I J, au sud. Ce site est actuellement notamment occupé par un échangeur autoroutier (viaduc de l’autoroute A1 et bretelles de raccordement). Le projet de la porte de Paris vise à donner à ce site une logique urbaine en simplifiant et en intégrant les infrastructures routières au sein d’un quartier aux multiples fonctions, ouvert sur le canal I J. C’est dans ces conditions qu’une ZAC a été créée en 2002 et que la concession d’aménagement a été signée le 18 avril 2003 entre l’agglomération Plaine commune et la SEM Plaine commune développement.

Dans le cadre du volet de lutte contre l’habitat insalubre, une procédure de déclaration d’utilité publique a été prononcée le 11 février 2013 pour permettre à la SEM d’acquérir l’ensemble des bâtiments et terrains identifiés. L’arrêté préfectoral n° 2012/1374 du 25 mai 2012 a prescrit l’ouverture d’une enquête d’utilité publique, d’une enquête relative aux travaux de la zone et d’une enquête parcellaire. L’arrêté préfectoral n° 2013-0360 du 11 février 2013 a déclaré d’utilité publique l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement de la ZAC porte de Paris sur la commune de I J.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 23 juin 2015 au profit de la SEM Plaine commune développement.

La SEM Plaine commune développement justifie avoir notifié ses offres d’indemnisation à M^me E A par lettre recommandée datée du 7 septembre 2016, en produisant un accusé de réception revenu avec la mention “Pli avisé non réclamé”, à M. Y A par lettre recommandée datée du 7 septembre 2016, en produisant un accusé de réception revenu avec la mention “Pli avisé et non réclamé” et à M. Z A par lettre recommandée, en produisant un accusé de réception du 15 septembre 2016.

Par un mémoire de saisine daté du 12 octobre 2016 et reçu le 18 octobre 2016 par le greffe, la SEM Plaine commune développement a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de M^me E A, de M. Z A et de M. Y A.

L’entité expropriante justifie avoir notifié son mémoire introductif d’instance simultanément à M^me E A par lettre recommandée datée du 14 octobre 2016, en produisant un accusé réception revenu avec la mention “Pli avisé et non réclamé”, à M. Z A en produisant un accusé de réception daté du 16 octobre 2016 et à M. Y A en produisant un accusé de réception en date du 16 octobre 2016.

Par une ordonnance rendue le 24 janvier 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 21 mars 2017 et fixé l’audience publique le 29 mars 2017. La SEM Plaine commune développement a notifié cette décision à M^me E A par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 février 2017, revenue avec la mention “Pli avisé et non réclamé”, à M. Z A en produisant un accusé réception daté du 7 février 2017 et à M. Y A en produisant un accusé de réception daté du 7 février 2017.

La date de réception a laissé à chacun des membres de l’indivision A :

— un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de la SEM Plaine commune développement et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4^e alinéa.

Le jour du transport, le 21 mars 2017, messieurs Y et Z A étaient présents et représentés.

Dans son mémoire de saisine, la SEM Plaine commune développement sollicite la fixation de la valeur du bien de M^me E A, de M. Z A et de M. Y A à un montant de 37 630 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 33 300 €, soit 222 m² x 150 €/m² ;

— indemnité de remploi : 4 330 €.

Dans son mémoire récapitulatif IV, la SEM Plaine commune développement modifie ses demandes. Elle sollicite la fixation de la valeur du bien de M. Z A et de M. Y A de manière alternative et de la manière suivante :

. en valeur libre : 55 945 €, soit :

. indemnité principale : 49 950 €, soit 222 m² x 225 €/m² ;

. indemnité de remploi : 5 995 € ;

. en valeur occupée : 50 450 €, soit :

. indemnité principale : 44 955 €, soit 222 m² x 225 €/m² x 0, 9 ;

. indemnité de remploi : 5 495 € ;

Par mémoire récapitulatif, M. Z et M. Y A demandent au tribunal de dire et juger qu’ils sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées BF 344 et BF 320 situées à I J 8 – 10 avenue M Vaillant Couturier, de mettre hors de cause M^me E A et de déclarer opposable le jugement à intervenir à la société GIROD MEDIAS SAS. Ils sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de leur bien d’un montant de 309 600 € qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 258 000 €, soit 222 m² x 1 162, 16 €/m² ;

— indemnité de remploi : 51 600 €, soit 258 000 € x 20 %.

Ils demandent également la condamnation de la SEM Plaine commune développement au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par des conclusions récapitulatives reçues le 19 avril 2017, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 85 249 € soit :

. indemnité principale : 76 590 €, soit 222 m² x 345 €/m² ;

. indemnité de remploi : 8 659 €.

A l’audience du 14 juin 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa du Code de l’expropriation. Les débats ont fait l’objet d’une réouverture au 5 juillet 2017 faute pour la partie en intervention forcée d’avoir été appelée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de M^me E A

M. Y et M. Z A soutiennent que suivant acte reçu par M^e Michel James, notaire, le 6 avril 1993, M. F A et M^me G A leur ont consenti une donation partage de la nue propriété des parcelles objets du litige. Ils exposent que M. F A et M^me G H épouse A sont décédés et qu’il se trouvent en conséquence seuls propriétaires indivis des parcelles.

En l’espèce, selon acte de donation partage en date du 6 avril 1993, versé aux débats, M. F A et M^me G H, épouse A ont donné à deux de leurs enfants, M. Z A et à M. Y A par préciput et hors part, la moitié indivise en nue propriété du terrain sis 8 et 10 avenue M Vaillant Couturier commune de I J. M. F A est décédé le […], M^me G H, épouse A, le […].

En conséquence, M^me E A n’est pas propriétaire indivis des parcelles expropriées et sera mise hors de cause.

Sur la situation de la société GIROD

Messieurs Y et Z A exposent que suivant acte sous seing privé en date du 1^er mai 2014, M. Y A a consenti à la société GIROD MEDIAS SAS un contrat de louage de dispositifs publicitaires sur la parcelle section BF n° 320 pour une durée de 6 années, que cependant aucune offre d’indemnité d’expropriation ne semble avoir été faite à la société GIROD MEDIAS par l’autorité expropriante. Ils prétendent que le délai d’un mois fixé par l’article R. 311-1 du code de l’expropriation n’a jamais couru, qu’il en résulte qu’ils ne se sont jamais vu notifier dans les conditions posées par les articles R. 311-1 et R. 311-30 du code de l’expropriation les dispositions des articles L. 311-1 et L. 311-2 du même code et le rappel de leur obligation d’appeler et faire connaître le nom de leur locataire. Ils concluent que la notification par leur mémoire du 21 novembre 2016 adressé à la SEM Plaine commune développement et par lequel il a été porté à sa connaissance de l’existence d’un locataire est régulière et a été faite dans les délais prescrits par la loi.

La SEM Plaine commune soutient qu’aux termes des articles L. 311-1 et L. 311-2 du code de l’expropriation, les propriétaires sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les locataires dans le délai d’un mois de la notification qui leur est faite de l’avis d’enquête publique, que M. Y A a exprimé par écrit auprès du commissaire enquêteur, lors de l’enquête publique, le souhait d’engager des négociations avec la SEM Plaine commune, que ce dernier a donc été préalablement touché par la notification d’enquête publique et d’enquête parcellaire associée, que la dénonciation d’un contrat de louage d’emplacement publicitaire a été faite au delà du délai d’un mois prévu par les textes, que l’indemnisation éventuelle du preneur s’effectuera par conséquent dans le cadre des rapports contractuels avec ses bailleurs, qu’enfin en tout état de cause, la société GIROD MEDIAS SAS, appelée en intervention forcée, n’a pas constitué avocat, ni fait valoir de demande propre.

En l’espèce, la société GIROD MEDIAS a été appelée en intervention forcée par les défendeurs et n’a, comme le soutient à juste titre la SEM Plaine commune développement, émis aucune demande en matière d’indemnité d’éviction. Ainsi en l’absence de demande de la partie ayant intérêt à agir, il n’y a pas lieu de statuer sur l’opposabilité du présent jugement à la société GIROD MEDIAS.

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 23 juin 2015, date de l’ordonnance d’expropriation, selon les règles d’urbanisme applicables à la date de référence, soit définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10/12/2015 et situant le bien en zone UTT, zone tissu traditionnel.

Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un terrain de forme rectangulaire (triangle rectangle) bétonné sur lequel se trouve un parking pouvant accueillir une vingtaine de voitures.

Seule une partie du terrain, de forme trapézoidale, est expropriée : elle représente un rectangle dans le triangle et deux grands panneaux publicitaires y sont installés.

Le terrain est entouré :

— du côté de l’avenue M Vaillant Couturier, du parc de la légion d’honneur de I J et de l’hôpital,

— en face, de l’autre côté, d’un talus surmonté d’un mur au dessus duquel se trouve l’autoroute A1,

— côté nord, de la rue voisine au delà de laquelle se trouve une zone d’habitat,

— côté sud, de la rue K L.

Les caractéristiques du bien permettent de dégager :

— des facteurs de plus value : la situation du bien :

. desservi par le réseau routier (A1, N1 et N186) et par les transports en commun (ligne 13 du métro – station Porte de Paris à cinq minutes à pieds) ;

. situé à 15 minutes à pieds de la basilique I J, soit du centre ville, à proximité du parc de la légion d’honneur et à proximité de Paris ;

— des facteurs de moins value :

. l’enclavement de la parcelle,

. la proximité immédiate de l’autoroute A1 facteur de nuisances sonores et visuelles.

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur la méthode et les surfaces

L’ensemble des parties exposent une surface de 222 m² qui sera adoptée.

Les expropriés produisent aux débats un rapport de M. T U V, expert, faisant état de cinq méthodes :

— la capitalisation,

— la conversion en euros stricte d’une proposition réalisée en 2001,

— la méthode comparative,

— l’indexation en euros courants de la proposition réalisée en 2001,

— la méthode promoteur.

Sur ces cinq méthodes, seules trois ont été retenues afin d’estimer le bien, la méthode par capitalisation et la méthode promoteur ayant été éliminées car correspondant aux deux extrêmes.

En l’espèce, la méthode par capitalisation et la méthode promoteur ne sont pas utilisables faute d’éléments suffisants produits pour les justifier (détermination du taux de capitalisation, détermination des prix).

En revanche, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par la partie expropriante, le commissaire du Gouvernement et pour partie par la partie expropriée, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Sur la situation locative

La consistance tient compte de la situation juridique du bien exproprié, qu’il s’agisse de sa situation locative et de l’occupation du bien exproprié par des locataires ou par des tiers. La consistance du bien s’établit à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’entité expropriante expose que le bien est occupé.

Dans leurs conclusions, les défendeurs indiquent que suivant acte sous seing privé en date du 1^er mai 2014, M. Y A a consenti à la société Girod Média SAS un contrat de louage de dispositifs publicitaires sur la parcelle section BF n° 320 pour une durée de 6 années.

En l’espèce, le contrat de louage d’emplacement est produit au débat. Par ailleurs, lors du transport sur les lieux, il a été observé la présence de deux panneaux publicitaires sur la parcelle expropriée.

En application de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation, il apparaît donc qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 23 juin 2015, le bien était occupé.

L’expropriante demande à ce que l’indemnité de dépossession soit fixée de manière alternative en valeur libre et en valeur occupée de façon à faire face à un éventuel maintien dans les lieux au delà de cette date. .

Or, au cas particulier, il n’apparaît pas que la location d’un emplacement publicitaire sur le terrain nu objet de l’expropriation soit facteur de moins value et il n’y a donc pas lieu d’appliquer un abattement afin de déterminer sa valeur occupée qui est identique à sa valeur libre.

Par ailleurs, l’entité expropriante ne justifie pas du principe de l’application d’un abattement au regard du marché immobilier local ou des données de l’espèce, ni du taux de 10 % qu’elle propose.

Sur la détermination des indemnités

Sur l’indemnité principale :

* La SEM Plaine commune développement produit aux débats des références constituées par des avis récents du service des domaines à propos de bandes de terrains comparables :

1- parcelle de terrain de 341 m² destinée à la réalisation d’une voirie publique, […], en centre ville, zone UTT du PLU. Il s’agit d’une bande de terrain de 8 mètres de largeur en façade de la rue du Christ, avec retour sur le […]. La parcelle est encombrée d’un pavillon R+2 en façade sur le […] et d’un hangar en façade sur la rue du Christ. La valeur vénale est estimée à 77 000 € soit 225 €/m².

2 – parcelle de 228 m² destinée à la réorganisation d’espaces publics également. Il s’agit de l’emprise de terrain de forme irrégulière située en bordure de la rue Bobby Sands. Cette parcelle est plantée de trois arbres, est entièrement asphaltée et permet la desserte sur rue des propriétés riveraines. Le bien se trouve en zone UTT et sa valeur vénale a été estimée à 51 300 € soit 225 €/m².

Elle communique également une mutation intervenue le 10 décembre 2012 :

3 – vente de l’EPA La Plaine de France au profit de la SEM Plaine commune développement.

[…] :

—  263 pour 11a […]

—  265 pour 6 a […]

—  262 pour […]

soit un total de 18 a 34 ca.

Prix : 476 280 € HT et 569 630, 88 € TTC

Soit 259, 6 € HT/m².

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 236, 53 €/m².

La SEM Plaine commune développement offre une valeur inférieure en valeur libre égale à 225 €/m² et égale à 202, 5 €/m² en valeur occupée, appliquant un abattement de 10 % sans donner d’explication.

Le commissaire du Gouvernement indique que toutes les références citées par l’expropriant sont écartées car elles ne correspondent pas à des cessions effectives de terrain, qu’en effet les avis du service des Domaines ne peuvent constituer des termes de comparaison au regard de leur nature juridique intrinsèque.

Les termes de comparaison correspondant aux deux avis du service des Domaines ne sont pas des mutations effectives et ne seront donc pas retenus.

Le troisième terme sera écarté car trop ancien.

* Messieurs Y et Z A exposent qu’ils se sont adressés à M. T U V, expert près de la cour d’appel de Versailles pour procéder à une évaluation des terrains.

M. T-U V a établi un rapport selon lequel la valeur du terrain doit être fixée à la somme de 258 000 € soit 1 162, 16 € du m².

S’agissant de la valorisation, il rappelle qu’avant son décès, M. F A avait effectué une donation partage au mois d’avril 1993 évaluant le terrain à 220 000 francs soit 33 539 €, valeur fixée par le service des domaines en 1990.

Il produit des références provenant de la “base Biens des ventes notariées” réalisées depuis le mois d’octobre 2015 et souligne qu’à leur étude, hormis les exceptions telles la rue Gabriel Péri à 2 480 €, les prix couramment pratiqués varient de 800 € à 1000 €, le tableau ne spécifiant pas s’il s’agit de terrain bâti ou non. Pour confirmer ces prix, il se réfère à un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 8 octobre 2013 ayant fait l’objet d’un appel devant la cour d’appel de Paris qui a rendu un arrêt le 14 janvier 2016. Il précise que l’affaire concerne la société WKZN/SOREQA pour un bien sis 19-21 rue M N et que le prix du terrain bâti a été confirmé par la cour d’appel à 800 €/m², soit une valeur non bâtie, par rapport aux autres jugements de 1200 €/m² environ.

Il soutient que la valorisation peut être abordée par :

1. La capitalisation : 5 000 € (contrat de location à indexer) : 0, 0275 % nets d’impôts soit une valorisation à 181 820 €.

2. La conversion en euros de la proposition non affinée faite en 2001 : 1 500 000 francs soit 229 000 euros constants.

3. La méthode comparative : selon le dernier jugement, le prix au m² nu s’établirait à 1200 € : 220 m² x 1 200 € = 264 000 €.

4. L’indexation de la proposition non affinée faite en 2001 en euros courants sur le pouvoir d’achat de l’euro soit 229 000 € x 1, 229 = 281 495 €.

5. La méthode promoteur : selon la cote annuelle des valeurs vénales (Callon), les valeurs au m² habitable pour la charge foncière dans la ville de I J sont de :

Dans le centre ville :

prix dominants : 569

prix minimums : 249

Dans la banlieue ordinaire :

prix dominants : 227

prix minimums : 98

Un prix moyen de 285, 75 €/m² est obtenu qui est multiplié par 1000 m² soit 285 570 €.

L’expert a ensuite éliminé les deux approches “extrêmes” soit la méthode par capitalisation et la méthode promoteur et a calculé une moyenne des trois autres prix proposés selon les trois autres méthodes soit 258 165 €.

Il estime qu’au regard de son emplacement, avec la requalification de la rue K L, la ligne T8 du tramway inscrite dans l’enquête parcellaire, la présence de la Porte de Paris (proximité des bus et du métro) et celle du parc de la légion d’Honneur, les parcelles sont estimées au prix de 258 000 €.

La SEM Plaine commune considère que l’utilisation de la méthode dite par capitalisation est la moins fiable pour l’estimation d’un bien, qu’en outre, la taux de capitalisation choisi est de 0, 0275 % soit une valeur exorbitante des taux usuellement retenus sans qu’il ne soit indiqué pourquoi.

S’agissant de la proposition effectuée en 2001, elle soutient qu’il s’agit d’une estimation de la valeur à laquelle le terrain pourrait être proposée à un promoteur pour la réalisation d’un programme de logements, que cet objectif est surprenant puisque le certificat d’urbanisme datant de 1989 produit vise un programme de bureaux et qu’au demeurant, les parcelles expropriées sont de taille réduite et ne permettent pas facilement de réaliser une opération de logement : difficulté de réaliser un parking en sous sols car il n’y a pas la place de construire une rampe d’accès, parcelle de faible largeur ce qui serait une forte contrainte pour un tel projet. Elle ajoute que les parcelles sont de trop faible superficie pour construire du bureau car les utilisateurs de bureau recherchent plutôt de grands plateaux.

Sur la méthode dite promoteur, elle estime que l’indemnité de dépossession ne constitue pas une acquisition de droits à construire mais qu’elle est fixée sur la base de l’usage effectif à la date de référence, que le certificat d’urbanisme de 1989 est caduc depuis longtemps, qu’il concernait des bureaux, que c’est désormais le PLU de 2015 qui est opposable et que la ville exclut la construction de logements à cet emplacement en raison de la proximité de l’autoroute, notamment pour des raisons sanitaires et que seul le projet d’ITEP est accepté par la ville.

Sur le terme de comparaison issu de l’arrêt de la cour d’appel de Paris, elle indique que les expropriés procèdent à une extrapolation à partir d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 janvier 2016, qu’il n’y a rien de comparable entre un délaissé de voirie de 222 m² en contrebas de l’autoroute A1 et un terrain de […] m² rue M N dont l’assiette permet de le développement d’un projet immobilier d’envergure, que si la référence se trouve bien en zone UTT du PLU comme les terrains des consorts A, la localisation n’est pas du tout la même : en centre ville de I J, à proximité immédiate de la rue de la République, artère commerçante de la ville, […] et du théâtre O Z, qu’en outre le prix au m² est appelé à être réduit par le coût de la dépollution du terrain mis à la charge du vendeur. Elle considère qu’il convient d’écarter cette référence car elle ne renseigne pas fidèlement sur le prix du terrain compte tenu du manque d’informations précises.

Enfin sur les mutations présentées par les expropriés de terrains nus extraites de la base Biens des notaires, la SEM Plaine commune considère que les superficies de ces terrains varient de 804 m² à 6301 m² ce qui n’est pas comparable avec un terrain de 222 m².

Le commissaire du Gouvernement expose que l’approche par comparaison utilisée par l’expropriée est pertinente mais qu’elle se fonde sur des références correspondant à des parcelles vendues en surface de plancher et/ou à des biens dont le zonage urbanistique n’est pas indiqué.

Comme le soulève à juste titre le commissaire du Gouvernement les références proposées par la partie expropriée à partir de la base “Biens” ne peuvent être retenues en l’absence d’indication de la zone urbanistique dans lesquelles les biens se trouvent et en l’absence d’information relative à la nature des ventes : vente de terrains nus, de terrains bâtis ou de droits à construire, ces deux derniers ne pouvant servir en l’espèce, de terme de comparaison.

S’agissant de la valeur proposée sur le fondement de la méthode par capitalisation, elle sera écartée au motif que les éléments permettant de déterminer le taux de 0, 0275 % ne sont pas justifiés.

Concernant la méthode fondée sur une proposition effectuée par la Centrale P Q, société spécialisée dans la commercialisation de programmes neufs de logements, elle sera écartée car elle date de l’année 2001 et que la partie expropriée ne rapporte pas la preuve que la consistance du bien n’a pas été modifiée depuis cette date, étant observé que le certificat d’urbanisme délivré en 1989 n’est plus valable, et car elle ne se fonde sur aucune donnée fiable, cette proposition soulignant au surplus que le prix proposé n’est qu’une “toute première estimation, et ce, sans avoir consulté : un bureau d’étude qui nous permettrait d’affiner le coût de construction. Effectuer un sondage permettant d’évaluer la qualité du sol de votre terrain.”

La méthode reposant sur l’indexation en euros courants de cette proposition sera de même écartée.

Les prix sur lesquels repose la méthode promoteur ne sont pas justifiés laquelle ne pourra donc être retenue étant observé que les défendeurs n’expliquent pas pourquoi la surface de 1000 m² est utilisée pour déterminer la valeur retenue.

Enfin, les défendeurs produisent des annonces immobilières et propositions de vente relatives à des terrains sur la commune de I J permettant de relever que leur valeur peut être fixée entre 779 €/m² et 2 458 €/m², références qui seront exclues car ne correspondant pas à des mutations effectives.

Seul le terme de comparaison du terrain situé 19-21 rue M N à I J ayant fait l’objet d’un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 8 octobre 2003 et d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 janvier 2016, sera retenu pour la valeur de 800 €/m² qui est celle retenue par les deux décisions pour le terrain. Il est utile de préciser que ce terrain est d’une superficie de […] m² beaucoup plus grande que celle du terrain exproprié, que le bien est situé dans un quartier pavillonnaire, proche du centre ville mais surtout qu’il s’agit d’une fixation judiciaire du prix, le bien ayant été vendu sur le marché le 28 octobre 2015 pour le prix inférieur de 686 €/m², comme le souligne l’entité expropriante.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

Mutations récentes : une étude de marché a été menée dans le périmètre de la ZAC Porte de Paris en zone UTT à partir du 1^er janvier 2015.

N° de terme	Date de l’acte	adresse du bien	Surface en m² loi carrez	Prix en €	Ratio prix/surface
1	21/12/2015	[…] […]	238 11	[…]	305 €
2	21/12/2015	rue K L – BG 255 et BH 139	157	[…]	160 €
3	28/10/2015	19/21 rue M N – AB 165	[…]	[…]	686 €

La moyenne des termes ci-dessus est de 383,66 €.

Le commissaire du Gouvernement considère qu’eu égard à l’état d’occupation partielle par un panneau publicitaire et de son caractère asphalté, un abattement de 10 % sera appliqué à cette valeur, soit une valeur de 345 €/m². Il ajoute que ces références sont pertinentes dans la mesure où elles correspondent à des biens comparables situés dans la même zone urbanistique (zone UTT) que les terrains expropriés.

Le SEM Plaine commune estime que le terme de comparaison situé rue M N doit être sorti de la moyenne pour deux raisons : il est anormalement plus élevé en superficie que les deux autres et il est le même que celui objet de l’arrêt de la cour d’appel de Paris cité par les expropriés mais pris en 2015 lors de la mutation entre l’autorité expropriante et l’OPH de Plaine commune, qu’il souffre en conséquence des mêmes critiques : localisation exceptionnelle en centre ville, assiette foncière sans commune mesure, impact non pris en compte du coût de dépollution. Elle observe ensuite que la référence située au 2/4 rue Brise Echalas est aussi dans un périmètre totalement différent soit face au canal I J, en vis à vis de la gare RER et jouit ainsi d’une meilleure situation.

Les défendeurs prétendent que le premier acte porte sur la cession d’un terrain par la société Requalification des quartiers anciens (SOREQA), société publique locale d’aménagement, à l’OPH communautaire de Plaine commune, que le deuxième porte sur la vente d’un terrain par le département de la Seine I J au profit du syndicat des transports d’Ile de France et le troisième sur un échange de terrain opéré par la SOREQA au profit de la commune de I J, qu’il s’ensuit que ces cessions concernent des transactions entre personnes morales de droit public et que la méthode d’évaluation dans le cadre de ces dernières est différente de celle faites entre particuliers et/ou promoteurs immobiliers.

L’ensemble des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement seront conservés.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à messieurs Z et Y A au titre de la dépossession de leur bien de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— un parmi ceux présentés par la partie expropriée de 800 €/m²,

— les trois versés aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 383, 66 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur du terme retenu parmi ceux cités par les expropriés d’un montant de 800 €/m² en raison de ce que ce prix a été fixé judiciairement et que le prix issu de la transaction réelle est de 686 €/m² et de ce que le bien se trouve dans un quartier différent, pavillonnaire, proche de la gare SNCF, du centre ville et des commerces,

— supérieure à la valeur moyenne des termes retenus et cités par le commissaire du Gouvernement, d’un montant de 383 €/m² au motif qu’il s’agit de transactions réalisées entre personnes publiques, facteur de moins value.

Il convient également de tenir compte de la situation des parcelles, enclavées et à proximité immédiate de l’autoroute A1, facteur de moins value.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et des moyennes du prix du mètre carré dégagées et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 380 € m² en valeur libre et en valeur occupée.

Ainsi, l’indemnité principale est de 84 360 €, en valeur occupée et en valeur libre, soit 222 m² x 380 €/m² .

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 84 360 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 69 360 € = 6 936 € ;

soit un total de 9 436 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession en valeur libre et occupée

Elle est égale à 93 796 €, soit 84 360 € indemnité principale + 9 436 € indemnité de remploi.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à M. Y A et à M. Z A la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la SEM Plaine commune développement est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, la SEM Plaine commune, société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 21 mars 2017 ;

Dit qu’à la date de référence, date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 23 juin 2015, le bien est occupé ;

Fixe à 93 796 € (quatre vingt treize mille sept cent quatre vingt seize euros) en valeur libre et occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine commune développement à M. Y et M. Z A dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé 8-10 avenue M Vaillant Couturier à I J (93), sur les parcelles cadastrées […] ;

Dit, s’agissant de la valeur libre et de la valeur occupée, que la somme de 93 796 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 84 360 € ;

— indemnité de remploi : 9 436 € ;

Condamne la SEM Plaine commune développement au paiement de la somme de 3000 euros à M. Y A et à M. Z A sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la SEM Plaine commune développement au paiement des dépens de la présente procédure.

R S

Greffier

C D

Juge