Tribunal de grande instance de Bobigny, Juge de l'expropriation, 9 janvier 2018, n° 15/00003

Décision du 09 janvier 2018

Minute n° 18/00001

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 09 janvier 2018

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 15/00003

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier GOSSELIN de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître G E-I ès qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du […]

[…]

[…]

non comparante à la visite des lieux et à l’audience

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PERDRIGUE, sis 27/[…] (autrement appelé Syndicat des copropriétaires du 25/[…]) représenté par son syndic, la Z – GROUPE PROCILIA

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

C D, vice-présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

A B, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 07 juin 2017

Date de la première évocation : 12 juillet 2017

Date des débats : 27 septembre 2017

Date de mise à disposition : 21 novembre 2017

Date de prorogation de la mise à disposition : 05 décembre 2017, 19 décembre 2017 et 09 janvier 2018

FAITS ET PROCÉDURE

La résidence située […] à Montfermeil (93) est constituée d’un ensemble immobilier en copropriété situé sur les parcelles cadastrées section A 115 et 343, d’une superficie respective de 553 m² et 730 m².

La résidence […] à Montfermeil est située dans le périmètre du projet de débranchement du tramway T4 qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral en date du 12 septembre 2013 déclarant l’opération d’utilité publique au profit du Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF), du Réseau Ferré de France (RFF) et de la Société Nationale des Chemins de Fer Français (SNCF).

Les emprises sont de 157 m² et de 122 m², sous la forme d’une longue bande de terrain en nature de trottoir, située entre le bâti et la voie publique, à l’avant de la copropriété.

Par un arrêté préfectoral n° 2015-1704 en date du 30 juin 2015, la parcelle concernée et située à l’intérieur de la DUP a été déclarée cessible au profit du STIF.

Le Syndicat des transports d’Ile de France a notifié par lettre recommandée ses offres d’indemnisation à Maître E-F, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 19 novembre 2014. Le syndicat expropriant précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Par une requête datée du 22 décembre 2014 et reçue le 29 décembre 2014 par le greffe, le STIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixer une date de transport sur les lieux et d’audition des parties.

La requête est accompagnée d’un mémoire introductif d’instance.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 26 avril 2016 au profit du STIF.

Par une ordonnance rendue le 26 avril 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 juin 2017. Le STIF a notifié cette décision au Cabinet Z, syndic représentant le Syndicat des copropriétaires du […] à Montfermeil, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 2 mai 2017.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

Le STIF, dans son Mémoire introductif d’instance, sollicite la fixation de la valeur des biens du Syndicat des copropriétaires de la résidence située […] à Montfermeil à un montant de 39 362,50 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 34 875 €, soit (157 m² + 122 m²) x 125 €/m² ;

— indemnité de remploi : 4 487,50 €.

Le Cabinet Z, syndic représentant le syndicat des copropriétaires du […] à Montfermeil, par un mémoire reçu le 11 juillet 2017, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de son bien d’un montant de 149 183 € qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 43 803 €, soit 279 m² x 157 €/m² ;

— indemnité de remploi : 5 380,30 € ;

— indemnité pour suppression de stationnements publics devant les commerces de la copropriété : 50 000 € ;

— indemnité au titre de la réalisation des travaux : 50 000 €.

Par un Mémoire en réponse et récapitulatif, le STIF :

— réitère son offre à la somme totale de 39 362,50 € ;

— sollicite qu’il lui sera donné acte de ce qu’il s’engage à :

. prendre en charge les frais de modification du règlement de copropriété inhérent à la présente procédure d’expropriation ;

. reconstituer à ses frais un dispositif équivalent au poteau supportant une croix lumineuse sur la façade de l’immeuble à un endroit convenu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence ou de prendre en charge les frais de reconstitution sur devis présenté par ledit syndicat ;

. demander et faire en sorte que le concessionnaire du réseau d’assainissement, Grand Paris Est, rétablisse les regards relatifs aux écoulements des eaux usées et le regard relatif au compteur d’eau de la copropriété ;

— conclut que le syndicat des copropriétaires sera :

. renvoyé à mieux se pourvoir, devant la juridiction administrative, s’agissant de la demande de réparation du préjudice lié à la réalisation des travaux ;

. débouté du surplus de ses demandes.

Par des conclusions reçues le 22 septembre 2016, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 30 156 €, soit :

— indemnité principale : 26 505 €, soit (157 m² + 122 m²) x 95 €/m² ;

— indemnité de remploi : 3 651 €.

A l’audience du 27 septembre 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien est évalué selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 26 avril 2016, selon sa valeur à la date du présent jugement et selon les possibilités d’urbanisme offertes par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 17 novembre 2014 et modifié le 19 décembre 2012 et situant le bien en zone UD.

Sur la consistance du bien :

Le bien est situé à Montfermeil, commune mal desservie tant par le réseau routier que par les transports en commun.

Il s’agit d’une bande de terrain, en forme de L, en nature de trottoir à usage public, située entre, d’une part, l’immeuble et, d’autre part, des places de stationnement public et la voie de circulation. Les emprises sont recouvertes de bitume et comprennent des aménagements végétaux.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 7 juin 2017, annexé à la présente décision.

Sur la méthode :

Les parties emploient la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle sera adoptée pour être adaptée à l’espèce.

Sur la surface :

Les surfaces des emprises de :

—  157 m² en ce qui concerne la parcelle cadastrée section A n° 115 ;

—  122 m² en ce qui concerne la parcelle cadastrée section A n° 343 ;

ne font pas l’objet de discussion.

La surface expropriée totale est de 279 m².

La situation locative :

S’agissant d’une bande de terrain, non construite et à usage de trottoir public, située le long de la voie publique, il convient de déterminer une valeur, libre de toute occupation.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur l’indemnité principale :

* Le STIF produit aux débats les termes de comparaison suivants :

— Arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 28 novembre 2013 n°11/11799 (ville de Noisy le Grand / SCI CATHI)

Une parcelle de terrain à bâtir de 2 501 m² située […].

Superficie : 2 501 m²

Valeur unitaire : 139 €

— Acte authentique de vente du 7 décembre 2015 entre la SCI FONCIÈRE RU et le STIF

Un terrain non constructible situé […] à […], à usage de pelouse et trottoir.

Superficie : 13 m²

Montant : 2 088 €

Prix du m² : 125 €/m²

— Vente en date du 3 mai 2016 entre l’indivision Y et le STIF

Un terrain non constructible situé […] à […], en nature de friche

Superficie : 207 m²

Montant : 25 875 €

Prix du m² : 125 €/m²

La valeur moyenne unitaire de ces trois termes est de129,66 €/m².

Le STIF offre une valeur équivalente, égale à 125 €/m².

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence située […] à Montfermeil ne se réfère pas à ces termes de comparaison.

Ces trois termes sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, selon une valeur moyenne de 129,66 €/m².

* Le Syndicat des copropriétaires de la résidence PERDRIGUE située […] à Montfermeil ne verse aux débats aucun terme de comparaison.

Le syndic, le Cabinet Z, représentant le SDC de la résidence Perdrigue, sollicite une valeur unitaire de 157 €/m², correspondant à la valeur moyenne des termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement, de 394 €/m², à laquelle un abattement de 60 % est appliqué pour non constructibilité de l’emprise.

Il convient de remarquer que la valeur unitaire moyenne des sept termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement est de 324 €/m² et non de 394 €/m². Ainsi, après abattement de 60 %, la valeur est de 129,6 €/m².

* Le commissaire du Gouvernement verse les sept termes de comparaison suivants :

[…]	Date mutation	Commune	Adresse	Cadastre	Montant	M²	Euros / m²	Observations
2015P01300	23/03/2015	Montfermeil	[…]	M 754	84 500 €	250	338 €	terrain à bâtir
2015P01245	23/03/2015	Montfermeil	[…]	M 755	84 500 €	250	338 €	terrain à bâtir
2015P01845	11/05/2015	Montfermeil	[…]	M 756-757	132 000 €	503	262 €	terrain à bâtir
2016P00603	13/01/2015	Montfermeil	[…]	A 928	135 000 €	406	333 €	terrain à bâtir
2015P02206	08/06/2015	Montfermeil	[…]	A 916	60 000 €	150	400 €	terrain à bâtir
2015P01588	21/04/2015	Montfermeil	les Villes Guisant	M747	164 000 €	642	255 €	terrain à bâtir
2015P04774	16/12/2015	Montfermeil	les Villes Guisant	M 743	167 000 €	489	342 €	terrain à bâtir

La moyenne de ces sept termes de comparaison est de 324 €/m² et la médiane est de 338 €/m².

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur équivalente à celle de la moyenne, égale à 320 €/m², pour référence, au regard de la situation géographique des biens et de leur superficie, et il applique ensuite un abattement de 70 % pour tenir compte de la mauvaise configuration et de l’inconstructibilité des emprises partielles.

On obtient un résultat de 96 €/m² ; le commissaire du Gouvernement propose une valeur arrondie de 95 €/m².

Le STIF, pas plus que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Perdrigue, ne formulent d’observation.

Ces sept termes sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, selon une valeur moyenne de 324 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence PERDRIGUE, située […] à Montfermeil au titre de la dépossession de son bien de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— les trois termes présentés par le STIF, partie expropriante, selon une valeur moyenne de 129,66 €/m² ;

— les sept termes cités par le commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne de 324 €/m², pour des terrains constructibles :

. valeur à laquelle il applique un abattement de 70 %, soit une valeur de 97,2 €/m² ;

. valeur à laquelle le SDC applique un abattement de 60 %, soit une valeur de 129,66 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des sept termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, les terrains présentés étant constructibles, soit plus valorisés ; après abattement de 50 %, pour inconstructibilité des emprises consistant en une bande de terrain, et de 10 % pour une mauvaise configuration en longueur et en forme de L, on obtient une valeur unitaire de 129,6 €/m² ;

— équivalente à la valeur moyenne des trois termes présentés par le STIF, de 129,66 €/m², cités par le syndicat expropriant, s’agissant de terrains inconstructibles pour deux d’entre eux.

Au regard des termes de comparaison retenus et des abattements pratiqués, d’une part, et des caractéristiques des présents terrains, d’autre part, il convient de fixer la valeur unitaire à 125 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale est de 34 875 €, soit 279 m² x 125 €/m².

Sur les indemnités accessoires :

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 34 875,00 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000,00 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500,00 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 19 875 € = 1 987,50 € ;

soit un total de 4 487,50 €.

Sur la reconstitution en l’état :

Le STIF s’engage à :

— prendre en charge les frais de modification du règlement de copropriété inhérent à la présente procédure d’expropriation ;

— reconstituer à ses frais un dispositif équivalent au poteau supportant une croix lumineuse de la pharmacie sur la façade de l’immeuble à un endroit convenu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence ou à prendre en charge les frais de reconstitution sur devis présenté par ledit syndicat ;

— demander et faire en sorte que le concessionnaire du réseau d’assainissement, Grand Paris Est, rétablisse les regards relatifs aux écoulements des eaux usées et le regard relatif au compteur d’eau de la copropriété.

Il lui en sera donné acte.

Sur le préjudice né de la suppression de stationnements publics situés devant les commerces de la résidence :

Le SDC expose qu’entre la parcelle expropriée et la chaussée, il y a une dizaine de places de stationnement public. Le SDC précise que leur suppression et l’interdiction de stationner le long de la voie publique après réalisation du projet, constituent un préjudice tant pour les habitants que pour les commerçants qui devront stationner leur véhicule dans les rues perpendiculaires. Le syndicat fait valeur un préjudice spécifique concernant l’activité d’auto-école, les véhicules d’apprentissage ne pourront plus être garés à proximité immédiate du fonds exploité.

Le STIF sollicite le rejet de cette demande, faisant valoir :

— que les préjudices allégués ne sont pas subis par le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte de chacun des copropriétaires ou de chacun des commerçants exploitants ; que les emprises sont constituées uniquement de parties communes en nature de trottoir et ne sont pas constituées de lots de copropriété, en particulier en nature de stationnement ;

— que les places de stationnement évoquées ne sont pas la propriété du syndicat des copropriétaires.

Les places de stationnement, effectivement situées devant la résidence Perdrique et devant les commerces situés au rez-de-chaussée, ne sont la propriété ni du syndicat des copropriétaires ni d’un ou de plusieurs copropriétaires. Dans ces conditions, il s’agit d’un préjudice indirect, s’agissant d’une modification de l’environnement de la résidence quoique immédiat, qui ne peut faire l’objet d’une indemnisation devant la juridiction de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation.

Le SDC de la résidence Perdrigue, représenté par son syndic le Cabinet Z, est débouté de cette demande

Sur des préjudices nés de la réalisation des travaux :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Perdrigue sollicite une somme de 50 000 €, au titre d’une indemnité liée à la réalisation des travaux.

Le SDC fait valoir que :

— des travaux devant avoir lieu devant les commerces et fonds libéraux, les intéressés vont nécessairement voir leur chiffre d’affaires diminuer, en raison de la perte d’accessibilité à leur commerce ;

— des nuisances sonores devront être supportées tant par les commerçants et professions libérales que par les habitants.

Le STIF sollicite le débouté de ces demandes, arguant que s’agissant de dommages de travaux publics :

— seules les juridictions de l’ordre administratif sont compétentes pour connaître de l’indemnisation d’un préjudice ;

— seuls les copropriétaires et/ou habitants ou exploitants ont qualité et intérêt pour formuler une telle prétention.

En l’espèce, il convient pour tous préjudices nés de la réalisation de travaux publics d’inviter les intéressés à saisir la juridiction administrative, compétente en cette matière.

Sur l’indemnité totale :

Elle est égale à 39 362,5 €, soit :

—  34 875,00 €, à titre d’indemnité principale ;

—  4 487,50 €, à titre d’indemnité de remploi.

Il convient d’arrondir cette somme à 39 500 € pour une juste indemnisation.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, le STIF, entité expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 7 juin 2017 ;

Fixe à 39 500 € (trente neuf mille cinq cents euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par le Syndicat des Transports d’Ile de France (STIF) au Syndicat des copropriétaires de la résidence PERDRIGUE, située […] à Montfermeil (93), représenté par le Cabinet Z, syndic, dans le cadre de l’opération d’expropriation partielle des parcelles nouvellement cadastrées section A 115 et 343 ;

Dit que la somme arrondie de 39 500 € se décompose de la manière suivante :

—  34 875,00 €, à titre d’indemnité principale ;

—  4 487,50 €, à titre d’indemnité de remploi ;

Donne acte au Syndicat des Transports de l’Ile de France de ce qu’il s’engage à :

— prendre en charge les frais de modification du règlement de copropriété inhérent à la présente procédure d’expropriation ;

— reconstituer à ses frais un dispositif équivalent au poteau supportant une croix lumineuse de pharmacie sur la façade de l’immeuble à un endroit convenu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence ou à prendre en charge les frais de reconstitution sur devis présenté par ledit syndicat ;

— demander et faire en sorte que le concessionnaire du réseau d’assainissement, Grand Paris Est, rétablisse les regards relatifs aux écoulements des eaux usées et le regard relatif au compteur d’eau de la copropriété ;

Dit que la juridiction de l’expropriation n’est pas compétente pour connaître de la réparation d’un préjudice né de la réalisation de travaux publics ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence Perdrigue, représenté par son syndic le Cabinet Z, de ses demandes relatives à la suppression de places de stationnement situées devant la résidence Perdrigue ;

Condamne le STIF au paiement des dépens de la présente procédure.

A B

Greffier

C D

Juge