Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 2e section, 6 novembre 2014, n° 12/07779

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 12/07779 N° MINUTE : 3 Assignation du : 23 Mai 2012 contradictoire	JUGEMENT rendu le 06 Novembre 2014

DEMANDERESSE

Société BEEGEL’S ASSOCIES à l’enseigne “Nina Sushi”

[…]

[…]

représentée par M^e Michael DAHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #E0031

DÉFENDERESSE

S.C.I. X DMA

[…]

[…]

représentée par M^e Michel AHTUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0856, M^e Michèle SIARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1702

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur F G, Vice Président

Madame Valérie GOUDET, Vice-Président

Madame Séverine MOUSSY, Vice-Présidente

assisté de Marine QUEZEL-H, Greffier

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2014

tenue en audience publique

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Monsieur F G

Par acte du 19 juillet 2006, la SCI X DMA a acquis un local situé […] à Paris 16 ème constituant le lot de copropriété numéro 4.

Le lot comprend la boutique située la plus à droite de l’immeuble au rez-de-chaussée, un WC et un sous sol aménagé avec accès depuis la boutique.

Le local était occupé par Monsieur X qui y exerçait une activité de dépôt vente d’antiquités.

Monsieur Y, gérant de la société Beegel’s Associés, est propriétaire du lot numéro 3 de l’immeuble soit une boutique contigüe à celle occupée par Monsieur X.

La société Beegel’s Associés y exploite un commerce de sushis à emporter ou à livrer.

Par acte du 4 décembre 2006, Monsieur X et la société Beegel’s Associés ont conclu, en présence de la Sci X DMA, une promesse de cession de droit au bail sous conditions suspensives.

Par acte du 15 janvier 2007, la société Beegel’s Associés a acquis le droit au bail de Monsieur X portant sur son local. La Sci X DMA, bailleresse, est intervenue à l’acte.

L’acte stipule que le local est actuellement destiné au commerce d’antiquités, dépôt vente d’antiquités et monnaies anciennes, joaillerie ancienne, brocante et que la société X DMA ''donne d’ores et déjà son accord de principe à la société Beegel’s Associés sur un changement d’activité du local mais à la condition uniquement qu’il s’agisse de toutes activités d’alimentation, hormis établissement de restauration''.

L’acte précise que la société Beegel’s Associés envisage de créer une ouverture ‘'passe-plats'' dans le mur mitoyen séparant son local de celui de la SCI X DMA et que Monsieur X n’y est pas opposé à condition que le syndic du Syndicat des copropriétaires l’accepte.

Par acte du 15 janvier 2007, la SCI X DMA a donné à bail à la société Beegels Associés le lot numéro 4 de l’immeuble pour une durée de 9 ans à compter du 15 janvier 2007.

L’acte stipule que les locaux seront utilisés exclusivement à usage de ''toutes activités d’alimentation, hormis établissement de restauration'' Il précise que tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou de nature du commerce exploité ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable écrit du bailleur sous peine de résiliation du bail.

Il indique également: ''Il est précisé que la société Beegel’s Associés envisage de créer une ouverture passe-plats dans le mur mitoyen séparant son local de celui de la SCI X DMA ce sur quoi Monsieur X n’est pas opposé pour autant toutefois que le syndic de copropriété marque son accord''.

Par lettres des 8 et 15 janvier 2010, la SCI X DMA a mis en demeure la société Beegel’s Associés de cesser toute activité causant des nuisances et de ne pas utiliser les locaux à usage d’établissement de restauration.

Par acte du 10 juillet 2012, Maître Z, huissier de justice désigné par ordonnance du Président de ce Tribunal à la requête de la SCI, a constaté:

'' Lors de mon arrivée sur les lieux, je constate que dix personnes sont en train de déjeuner, toutes attablées.

Devant moi, je constate que des personnes se présentent pour demander une table et sont installées.

Un client mange un plat contenant thon cuit et une cliente un tartare de saumon cuit,

La salle dont la surface est aménagée aux fins de recevoir des convives compte 20 tables de forme carrée avec chacune deux chaises et un petit comptoir pour 3 personnes près de l’accueil.

Sur chaque table : 2 verres en plastique, 2 paires de Baguettes chinoises, serviette de table en papier, un petit bol à sauce de soja ou Nuoc mam en porcelaine.

Je constate que cette carte propose des brochettes (yakitori), de poulet, de saumon, thon et de boulettes. Monsieur A me précise que les brochettes sont préparées au four à micro ondes.

Je relève aussi à la carte: hamburger, cheeseburger, chickenburger, hotdog et hotchiken.

Sous sol:

Le sous sol dispose pour faire chauffer ou cuire des aliments de:

— une plaque électrique de cuisson sur laquelle se trouve d’ailleurs une poêle dans laquelle 4 steacks hachés de boeuf sont en train de cuire. Je note l’absence de système d’extraction d’air naturelle ou mécanique.

[…]

— Une friteuse mais non branchée rangée sur une étagère basse et pas utilisée lors de ma visite''.

Par acte du 25 avril 2012, la société X DMA a fait délivrer à la société Beegel’s Associés un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à se conformer à l’article 4 du bail.

La sommation rappelle les termes de cet article.

Par acte du 23 mai 2012, la Sarl Beegel’s Associés a fait assigner devant ce Tribunal la Sci X DMA afin, en principal, que le commandement soit annulé.

Par acte du 31 août 2012, la SCI X DMA a fait assigner la société Beegel’s Associés devant le Juge des référés afin que la société soit condamnée à faire cesser le trouble constitué par l’exercice d’une activité de restauration.

Par ordonnance du 25 avril 2013, le Juge des référés a fait droit à la demande.

Par arrêt du 18 février 2014, la Cour d’appel a infirmé cette ordonnance aux motifs, notamment, que le bailleur avait été en possession de l’extrait K Bis du preneur précisant que son activité était la ''restauration de type rapide'' et que les stipulations contractuelles du bail étaient ambigües et nécessitaient une interprétation.

Dans ses dernières conclusions portant le numéro 4 notifiées par voie électronique le 16 septembre 2014, la société Beegel’s Associés sollicite l’annulation du commandement.

Elle réclame le paiement d’une somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans le corps de ses écritures, elle sollicite un délai de grâce rétroactif jusqu’au 30 septembre 2014.

La société invoque la commune intention des parties sur la destination des lieux.

Elle expose que la SCI savait qu’elle prenait les locaux à bail pour lui permettre de développer son activité en permettant à des clients de ''se poser'' pour déguster les plats à emporter achetés dans son autre local. Elle déclare qu’elle s’était engagée à ne pas faire de cuisine dans le local loué et affirme que tel est le cas.

Elle rappelle que les parties se connaissaient. Elle estime que la création du passe- plats signifie qu’une même activité allait être exercée dans les deux locaux. Elle souligne que la bailleresse a été en possession de son extrait K Bis précisant que son activité est celle de ''restauration rapide''. Elle affirme que celle-ci avait accepté son activité qui n’est pas celle d’un restaurant et savait que le local servirait à asseoir les clients qui avaient acheté la marchandise dans l’autre local.

Elle affirme qu’aucune cuisson n’est réalisée sur place, seuls des sushis étant confectionnés. Elle déclare que les autres spécialités commercialisées sont soit fabriquées ailleurs soit achetées et réchauffées sur place au moyen d’un four à micro ondes qui n’est pas dans le local litigieux.

Elle soutient que les clients passent commande sur place au comptoir et mangent sur place ou emportent la marchandise avec eux ou passent commande par Internet et sont livrés à domicile.

Elle fait valoir que ce type de commerce est davantage un commerce d’alimentation qu’un restaurant aux motifs qu’il n’existe pas de menus spécifiques, pas de tarification différente selon la consommation sur place ou à emporter, pas de nappes, de couverts ou de verres et pas d’alcool.

Elle souligne que le syndic, consulté en 2006, a déclaré ne pas avoir lu d’élément dans le règlement de copropriété pouvant empêcher l’exercice d’une activité commerciale ''type alimentation-vente à emporter et sur place''.

La société invoque la mauvaise foi du bailleur qui agit alors que son activité n’a pas changé et que Monsieur X déjeunait quotidiennement chez elle. Elle fait valoir que l’article 1134 du Code civil empêche de faire produire effet à une clause résolutoire invoquée de mauvaise foi et excipe d’un arrêt de la Cour d’appel d 'Aix en Provence.

Elle réfute l’existence d’un restaurant car celui-ci doit comprendre à défaut d’une cuisine un local pour procéder à un assemblage, au réchauffage et à la conservation des aliments.

Elle se prévaut d’un constat dressé le 21 septembre 2012 par Maître B, huissier de justice intervenu à sa demande, qui a constaté que le lot 4 était ''destiné à la dégustation notamment de sushi et de baggel’s préparés dans la boutique'' formant le lot 3 et que des tables de dégustation avec chaises sont disposées.

Elle reprend les autres constats dressés le 10 juillet 2012 par Maître Z et le 16 janvier 2013 par Maître C, après ordonnance sur requête de la SCI qui a également visité le lot numéro 3.

Elle affirme qu’il en résulte que la cuisine est située dans le lot numéro 3, qu’il n’existe pas de matériel de cuisson dans le lot 4 à l’exception des cuiseurs à riz qu’elle peut déplacer. Elle fait valoir que la salle est mise à la disposition de la clientèle pour consommer de la marchandise acquise dans l’autre fonds.

En ce qui concerne les autres griefs, elle conteste l’existence de nuisances olfactives nullement démontrées et l’utilisation du sous-sol à des fins de cuisson. Elle affirme que la carte proposée est sans incidence, le local litigieux servant uniquement à accueillir la clientèle souhaitant manger à l’abri ce qu’elle s’est procurée dans l’autre local.

Elle réfute tout bruit et déclare que la SCI ne produit que des pièces qu’elle s’est constituée.

La société soutient que la SCI ne peut invoquer une violation de l’article 5 des clauses du bail soit ses conditions générales pour réclamer l’acquisition de la clause résolutoire alors que cette violation n’avait pas été visée au commandement.

Elle invoque des arrêts autorisant, malgré l’interdiction de l’activité de restauration, l’exercice d’une petite restauration rapide et non élaborée et affirme que la jurisprudence admet que le vocable ''toute activité d’alimentation'' peut être compatible avec l’exploitation dans une petite salle d’un fonds de restauration destiné à la prise de repas rapides ou à la vente à emporter.

Elle affirme que l’exclusion d’établissement de restauration correspond à l’exclusion d’une activité de restauration traditionnelle impliquant la desserte par serveur de clients attablés.

En réponse aux conclusions de la SCI, elle conteste que Monsieur X ait souhaité cesser son activité pour des raisons de santé, déclare qu’il s’est installé à quelques mètres.

Elle réfute les nuisances olfactives invoquées et déclare que la friteuse mentionnée par Maître C n’était pas utilisée. Elle rappelle que le passe- plats a été construit sous le contrôle de l’architecte du Syndicat, affirme avoir réalisé dans le mur porteur et le sous-sol des travaux décoratifs ou autorisés par le bailleur, Monsieur X étant venu tous les jours dans les locaux.

La société expose qu’elle emploie 23 salariés et qu’elle a trouvé, par précaution, un local dans lequel elle pourra transférer la grande majorité de ses salariés afin de poursuivre dans les locaux une activité sans restauration assise si le Tribunal estime fondée la demande de la SCI ce qui justifie sa demande de délais. Elle invoque sa bonne foi. Elle précise qu’elle a décidé de transférer son activité de restauration assise dans un autre local. Elle ajoute qu’elle a entrepris des travaux pour boucher le passe-plat.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2014, la Sci X DMA conclut au rejet des demandes.

Elle demande que soit déclarée acquise la clause résolutoire

Elle demande qu’en conséquence, soit ordonnée l’expulsion de la société avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Elle réclame le paiement d’une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et le bénéfice de l’exécution provisoire.

La bailleresse invoque le non respect des clauses du bail et notamment les articles 4 et 5 et l’existence d’un trouble manifestement illicite dont elle a été victime.

La société expose que le locataire propose à ses clients la possibilité de se restaurer sur place et que ceux- ci sont attablés et bénéficient des services classiques d’un restaurant.

Elle relève que le taux de TVA, 7%, n’est pas celui des ventes à emporter. Elle observe que, dans ses prospectus, la société annonce, notamment, la ''dégustation sur place''.

Elle rappelle le constat de Maître Z.

Elle ajoute que Maître B a constaté la présence de ''tables de dégustation avec chaises'' et estime qu’une salle de dégustation est un établissement où on sert des repas moyennant paiement soit un restaurant.

Elle déclare que le syndic s’est plaint, le 13 décembre 2012, de nuisances olfactives et sonores en provenance des locaux loués et se prévaut du constat dressé le 16 janvier 2013 par Maître C qui démontre l’existence d’une cuisine au sous-sol, la présence de produits frais (crevettes et hamburgers nécessitant une cuisson, l’existence de 23 tables dressées avec serviettes, verres et baguettes, la présence de 8 personnes installées dans la salle de restauration par de serveurs où elles ont passé commande.

La bailleresse excipe également d’un constat de Maître D, huissier de justice, en date des 3, 12 et 30 mai 2013 qui a fait état, notamment, de la présence de serveurs et d’une serveuse procédant au service et à la mise en place des clients et d’autres constats de Maître D en août, septembre et octobre 2013 et février et mars 2014 qui mentionnent la présence de serveurs, de marchandises devant la boutique et d’une affiche mentionnant la vente d 'alcool.

Elle affirme que la création d’un passe-plats permettait de servir la clientèle dans de meilleures conditions, le lot numéro 3 ne pouvant avoir d’activité de restauration compte tenu de sa surface, 18,60 m².

Elle indique que le Syndicat des copropriétaires a, aux termes d’une assemblée générale du 20 mai 2014, demandé à la société Beegel’s Associés de remettre à l’identique le mur porteur ouvert sans autorisation.

Elle ajoute que l’escalier en chêne desservant le sous sol a été retiré sans son autorisation.

Elle excipe d’odeurs de cuisine et de friture.

Elle fait valoir, étayant sa demande d’exécution provisoire, que la société exploite son activité dans trois autres établissements. Elle affirme qu’elle tente de vider l’actif et d’élaborer une confusion des comptabilités entre des sociétés distinctes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2014.

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Sur le commandement.

Attendu que le bail autorise ‘‘toutes activités d’alimentation'' mais écarte, expressément, tout ‘'établissement de restauration'' ;

Attendu que la société Beegel’s Associés ne peut donc, en présence de cette clause expresse, exercer une activité de restauration ;

Attendu que la mention sur son extrait K Bis, d’une activité de restauration rapide ou l’autorisation de créer entre les deux locaux un passe-plat ne peuvent remettre en cause cette stipulation expresse convenue par les deux parties aux termes de laquelle tout établissement de restauration est interdit dans le local loué ;

Attendu que Maître Z a constaté que des personnes étaient attablées et que d’autres sollicitaient une table puis étaient installées ; que ces clients mangeaient ; que Maître B a constaté la présence de ‘'tables de dégustation avec chaises'' ; que Maître C a confirmé, le 16 janvier 2013, la présence de tables avec des couverts ;

Attendu que Maître D a constaté en mai, septembre et octobre 2013 puis en mai, juillet et le 6 août 2014 la présence de serveurs procédant au service et à la mise en place de clients ; que ces constats répétés de Maître D démentent le constat dressé par Maître E à la demande la locataire le 21 mai 2013 aux termes duquel il n’existait aucune table ;

Attendu que ces constats démontrent qu’il existe dans les lieux loués un nombre non négligeable de tables, que des serveurs mettent en place des clients et que ceux-ci passent commande et s’y restaurent ;

Attendu que Maître Z a constaté la présence d’une plaque électrique de cuisson sur laquelle des steacks cuisaient et de cuiseurs à riz, que Maître C a noté l’existence d’ustensiles de cuisine et de congélateurs et d’armoires froides contenant des sachets de crevettes congelées et des hamburgers, nécessitant donc une cuisson ; que Maître D a fait état d’importantes livraisons de marchandises ‘'à l’état nature'' rendant également nécessaire une préparation et une cuisson ; qu’elle a noté des ‘'odeurs de cuisson'' ;

Attendu qu’une activité de cuisson était donc exercée dans les lieux ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Beegel’s Associés a exercé, dans les locaux, une activité de restauration assise ;

Attendu que la société reconnaît elle-même dans ses conclusions, pratiquer une activité de restauration assise qu’elle a décidé de transférer dans son nouveau local ;

Attendu que cette activité est, au regard des constats, trop importante pour être compatible avec celle, autorisée, d’alimentation alors même que l’activité de restauration est expressément interdite ;

Attendu que la société locataire a donc enfreint la clause de destination prévue au bail;

Attendu que la connaissance par le gérant de la société bailleresse de cette pratique ne caractérise pas une mauvaise foi dans la signification du commandement dès lors que celle-ci a été précédée, comme en l’espèce, de courriers et que la société locataire a, ainsi, disposé d’un délai pour respecter les clauses du bail ;

Attendu que le commandement ne sera donc pas annulé ;

Sur les demandes reconventionnelles de la société X DMA.

Attendu que la société Beegel’s Associés n’a pas mis un terme dans le délai d’un mois à l’exercice d’une activité contraire à la clause du bail ; que la clause résolutoire est donc acquise à ce titre ;

Attendu que l’acte du 25 avril 2012 fait commandement à la société locataire de se ‘'conformer à l’article 4 du contrat de bail'' ; que seules les obligations prescrites par cet articles peuvent donc être invoquées par la bailleresse qui demande que soit ''constatée'' l’acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu que cette clause vise, outre la destination, l’interdiction d’effectuer des activités bruyantes ou causant un trouble quelconque ;

Attendu que la société ne verse pas aux débats de pièces suffisantes démontrant que, postérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement, des nuisances ont persisté ;

Attendu que l’acquisition de la clause résolutoire sera donc constatée en raison du seul exercice d’une activité contraire à la clause de destination stipulée au bail ;

Attendu qu’au regard de l’ensemble des développements ci-dessus, et notamment de l’acceptation par le bailleur, durant plusieurs années, de l’exercice de l’activité litigieuse, un délai sera accordé au locataire pour mettre fin à l’infraction ;

Attendu qu’il sera fait droit à sa demande dans les termes de celle-ci ; que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ces délais ; qu’en cas de non respect de ceux-ci, ils reprendront sans formalité et la société bailleresse pourra poursuivre l’expulsion de la locataire conformément à sa demande ;

Attendu que la société Beegel’s Associés paiera la somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est justifiée par l’ancienneté des faits ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’exercice d’une activité différente de celle autorisée,

Accorde à la société Beegel’s Associés un délai rétroactif expirant le 30 septembre 2014 pour mettre fin à l’infraction ci-dessus,

Dit que durant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

Dit qu’en cas de respect de ceux-ci, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit effet,

Dit qu’en cas de non respect de ces délais, la société X DMA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de la société Beegel’s Associés et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d‘un serrurier,

Condamne la société Beegel’s Associés à verser à la société X DMA la somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société Beegel’ s Associés aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et Jugé à Paris le 6 novembre 2014

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Marine QUEZEL-H F G

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