Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 18 juillet 2017, n° 14/17772

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
18° chambre 1re section N° RG : 14/17772 N° MINUTE : 4 Assignation du : 03 Novembre 2014 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 18 Juillet 2017

DEMANDEURS

Monsieur T V N O P pris en sa qualité d’ayant droit de M^me I J K veuve L M

[…]

[…]

Elisant domicile :

Au siège de la société PARIS OUEST GESTION

78, Boulevard Saint-Marcel

[…]

représenté par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C1272

Madame D AE AF N O P épouse X, pris en sa qualité d’ayant-droit de M^me I J K veuve L M

[…]

[…]

(SUISSE)

Elisant domicile :

Au siège de la société PARIS OUEST GESTION

78, Boulevard Saint-Marcel

[…]

représentée par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C1272

DÉFENDERESSE

Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI), SARL

[…]

[…]

représentée par M^e G H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C1927

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame AC AD, Vice-Président

Madame B C, Vice-Président

Monsieur Z A, Juge

assistés de W AA-AB, Greffier

DEBATS

A l’audience du 17 Janvier 2017

tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mars 2017. Il a été prorogé au 18 Juillet 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame B C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er octobre 1993, M^me I L M, aux droits de laquelle se trouvent M. T N O P et M^me D X née N O P, a donné à bail à la Sté VILLAGE DU LYON, aux droits de laquelle se trouve la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT ( la Sté CDI )à la suite d’une cession de fonds de commerce réalisée le 26 mars 2012, des locaux commerciaux composés d’un rez-de-chaussée, un sous-sol et un logement au premier étage, situés […] à Paris 12^e , pour neuf ans à compter du 1^er octobre 1993, la destination prévue au bail étant “Y DE VINS-U-R-S”.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2014, dénonçant un procès verbal de constat des 17 et 22 juillet 2014, les consorts N-X ont fait délivrer à la Sté CDI une sommation visant la clause résolutoire du bail.

Autorisé par ordonnance du 28 octobre 2014, les consorts N-X ont fait assigner la Sté CDI à jour fixe pour l’audience du 16 décembre 2014 aux fins notamment de voir déclarer acquise la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la défenderesse.

Par jugement du 14 avril 2015, le tribunal de céans a désigné un médiateur aux fins d’aider les partie à rechercher une solution amiable au conflit que les oppose. Les parties ne sont cependant pas parvenues à un accord.

Dans leurs dernières écritures signifiées le 5 juillet 2016, les consorts N-X concluent aux fins de voir :

— Vu le procès-verbal de constat sur ordonnance des 17 et 22 juillet 2014

— Vu la sommation visant la clause résolutoire du 16 septembre 2014

1°) DIRE ET JUGER les Consorts N – X recevables et bien fondés en leurs demandes,

2°) CONSTATER que les lieux loués sont exploités sous forme de club de rencontre/ club libertin en contravention avec l’article 1°) COMMERCE du contrat de location 1^er octobre 2003

3°) CONSTATER que des travaux d’aménagement portant sur l’installation d’un espace de douches, d’un hammam, d’un sauna et plus généralement, l’accès au sous-sol, ont été réalisées en contravention avec l’article

7°) TRAVAUX ET AMENAGEMENT

En conséquence,

[…],

4°) CONSTATER que la Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI) n’a pas déféré à la sommation visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 1 er octobre 2003

5°) CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 1 er octobre 2003 à compter du 17 octobre 2014

[…],

6°) PRONONCER la résiliation judiciaire du bail

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI), ainsi que celle de tout occupant des lieux de leur fait, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamner la Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI) au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 er novembre 2014, en sus des charges locatives, égale au montant du loyer et charges courant, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

7°) CONDAMNER la Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI) à verser la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

8°) CONDAMNER la Société COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT (CDI) aux dépens dont distraction au profit de Maître E F, Avocat sur son offre de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières écritures signifiées le 22 juin 2016, la Sté CDI conclut aux fins de voir :

Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Dire et juger qu’aucune nuisance n’est démontrée à quelque titre que ce soit

Dire et juger que la société CDI s’acquitte régulièrement de toutes ses obligations

Constater que l’activité de bar R restauration est conforme à la destination du bail

Dire et Juger que seule la destination du bail peut être évoquée et invoquée

Dire et Juger que le type de clientèle à dominante homosexuelle de l’établissement ne peut être pris en considération pour justifier la demande d’acquisition de la clause résolutoire , et constitue une forme de discrimination de la part des bailleurs à l’encontre d’une catégorie socio culturelle , susceptible au demeurant de tomber sous le coup de la loi pénale

En conséquence,

— débouter les consorts N O P – X de

l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire qu’il n’y aura pas lieu à acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat du 1 er octobre 2003 à compter du 17 octobre 2014, au motif que la société

CDI a procédé aux travaux nécessaires et a respecté la clause du bail sur la

destination des locaux ;

— En conséquence débouter les consorts N O P X de leur demande de résiliation judiciaire du bail et de leur demande

d’expulsion ;

— dire et juger que loin de prendre la mesure de la réaction de la société CDI, les consorts N O P – X ont estimé devoir engager

une procédure à son encontre par le biais d’une assignation à jour fixe.

En conséquence, et vu la réaction de la société CDI,

— condamner les consorts N O P – X à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître G H, Avocate aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article L145-41 du code de commerce qu’un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, par acte d’huissier visant la clause résolutoire du bail, les consorts N-X ont délivré à la Sté CDI le 16 septembre 2014 une sommation de respecter les clauses du bail et notamment:

“- la clause 1°) intitulée “COMMERCE” en CESSANT l’activité de club de rencontres/club libertin et en restituant la destination de “Y DE VINS-Q-R S” stipulée au bail.

- la clause “7°) “TRAVAUX ET INSTALLATIONS” en REMETTANTles lieux dans leur état antérieur à la réalisation des travaux lesquels ont notamment porté en la suppression de la cuisine du U, l’installation d’un escalier reliant le rez-de-chaussée au sous-sol, la transformation de la cave en un espace public, l’installation d’un espace de douches et d’un hammam au rez-de-chaussée, d’un sauna au sous-sol”.

Aux termes de la clause “1°) COMMERCE “du contrat de bail liant les parties, le preneur s’est engagé à “occuper personnellement et honorablement les lieux loués, sans pouvoir y exercer aucun commerce et industrie, autre que le commerce de “Y DE VINS-U-R-S”.

Or, il ressort du constat d’huissier établi les 17 et 22 juillet 2014, en application d’une ordonnance rendue le 20 juin 2014 sur la requête des consorts N-X, que les lieux sont exploités en club de rencontres/club libertin dont les tarifs sont affichés à l’extérieur, l’accueil étant équipée d’un guichet où est réglé le montant de l’entrée; que le rez-de-chaussée comprend outre un bar, un salon avec matelas au sol et des petites cabines ainsi qu’un grand espace avec des douches qui se termine par un hammam vitré, que le sous-sol accessible par un escalier intérieur comprend un sauna, un écran sur lequel est projeté un film pornograpique et différentes installations destinées à des jeux sexuels ainsi que de petits espaces sombres; que l’accès au premier étage est fermé; que la page d’accueil du site internet “www.exhibar.com” présente l’établissement comme “un bar club avec sauna et hammam créé pour une clientèle mixte libertine” .

La Sté CDI fait valoir qu’elle n’a pas cessé d’exercer l’activité de bar et de U, produisant à cet effet de nombreuses factures de denrées alimentaires et de boissons, et qu’il est indifférent de savoir quels clients elle reçoit et les activités qu’ils pratiquent , sauf à procéder à une discrimination à l’encontre d’une catégorie socio-culturelle.

Cependant il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que la clientèle ne se rend pas à l’EXHIBAR pour se restaurer ou se désaltérer mais pour les prestations qu’il offre en tant que club de rencontre libertin. En effet, la Sté CDI soutient elle-même qu’un simple commerce de bar-U ne pourrait être rentable dans le quartier.Les tarifs appliqués ne sont pas fonction des consommations mais du sexe du client et du fait qu’il soit seul ou en couple, les tarifs étant parfois mentionnés à la journée. L’activité de club libertin est la base des messages publicitaires de l’établissement. Dès lors que cette activité est la source essentielle de revenus de l’établissement, il est constant qu’elle constitue une partie du commerce exercé outre celle de bar-restauration. Or, le contrat de bail ne prévoit pas une telle destination.

L’affirmation de la Sté CDI selon laquelle les bailleurs auraient autorisé ce type d’activité n’est pas établie. Au surplus, il ne peut être renoncé à un droit que de façon explicite et expresse . Or,il n’est donc pas démontré que les bailleurs auraient accepté un changement de la destination prévue au bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la clause du bail relative à la destination des locaux a été violée.

Au surplus, il ressort également du constat d’huissier que la locataire ne s’est pas contentée d’effectuer des travaux d’aménagement mais a procédé à des modifications à la disposition des locaux en installant des douches sans l’autorisation des bailleurs en violation du paragraphe 7°TRAVAUX ET INSTALLATIONS relatif aux conditions du bail.

Ainsi, les infractions au contrat de bail étant établies, c’est à juste titre que les consorts N-X ont fait délivrer à leur locataire la sommation visant la clause résolutoire précitée du 16 septembre 2014 .

Or, la Sté CDI ne démontre pas avoir cessé les violations au contrat de bail dans le délai imparti d’un mois. Elle se contente de produire un extrait du registre du commerce en date du 2 janvier 2015 selon lequel elle aurait l’activité de “bar U pizzéria” , une photographie et une facture selon lesquelles elle a apposé une enseigne mentionnant “pizza resto burger”, des factures de matériels de cuisine, vaisselle et bricolage ainsi qu’un constat d’huissier établi à sa demande plus de quatre mois après la sommation, soit le 4 février 2015, dont il résulte que la salle de U est en travaux, elle comprend 12 tables et quarante chaises; qu’il y a un bar avec tous les équipements nécessaires; qu’il y a une cuisine carrelée équipée avec grande hotte aspirante, un piano en cours d’installation, un bac à plonge etc qu’au sous-sol sont entassés tables, chaises et autres matériels, une cave à vin est en cours de confection; que le 1^er étage est aménagé en logement.

Ce constat ne comporte aucune précision quant aux douches qui étaient installées au sous-sol ni quant aux publicités relatives à l’activité d'EXHIBAR sur internet.

Or, il ressort du constat d’huissier effectué à la demande des bailleurs le 19 mai 2015 que sur le site internet www.exhibar.com, l’établissement est présenté comme offrant des plats, des pizzas ou des buffets mais qu’il propose toujours à ses clients le même type d’activité sans rapport avec la destination prévue au bar, ainsi que cela résulte des illustrations et du programme proposant notamment une “soirée liberté dans une ambiance sensuelles” ou une “sexy full partie folie”; que la planche tarifaire expose le prix des consommations mais également des tarifs variables selon le sexe des clients et selon qu’il y ait ou pas un “thème”;qu’il est fait de la publicité pour l’établissement de la défenderesse sur plusieurs sites spécialisés notamment “francecoquine.com”. Il ressort également du constat d’huissier dressé le 23 juillet 2015 en application d’une ordonnance rendue le 1^er juin 2015 sur la requête des bailleurs, qu’un panneau mentionne “Bienvenue à exhibar votre bar naturiste le plus bi de Paris”; que le rez-de-chaussée comprend notamment un vestiaire avec casiers munis de serrures, une pièce avec matelas posés au sol, un espace douche; que le sous-sol comprend une grande pièce équipée de matelas au sol et d’un téléviseur fixé au mur devant ces matelas, un sauna en état de fonctionnement et une pièce comprenant un autre téléviseur et des équipements pour jeux sexuels. Enfin, il ressort des constats d’huissier dressés les 11 et 14 janvier 2016 à la requête des consorts N-X que l’EXHIBAR fait toujours sur internet des publicités pour ses activités libertines et échangistes en indiquant des prix d’entrée distincts de celui des consommations

Il ressort de ces constats qu’en dépit de la sommation qui lui a été faite le 16 septembre 2014, la Sté CDI n’a pas cessé dans le délai d’un mois imparti ses activités contraires à la destination prévue au bail ni même supprimé l’ installation de douches faite sans autorisation du bailleur.

Il en résulte que la clause résolutoire du bail est acquise et que la Sté CDI est sans droit ni titre à occuper les lieux loués depuis le 16 octobre 2014.

Dès lors que la clause résolutoire du bail est acquise, les différents arguments invoqués par le bailleur notamment pour justifier son activité au regard de la faible commercialité de la rue ou démontrer qu’une activité de bar et de restauration a également lieu dans les locaux, sont inopérants.

En effet, seul l’octroi de délais suspensifs conformément aux dispositions de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce aurait été susceptible de faire obstacle aux effets de la clause résolutoire si la locataire les avait sollicité en démontrant avoir de bonne foi la volonté de mettre fin aux violations des clauses du bail. Or, tel n’est pas le cas puisque malgré l’important délai écoulé depuis la sommation du 16 septembre 2014, elle exerce toujours une activité non autorisée par le bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la Sté CDI et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement et passé ce délai. Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de prononcer une astreinte.

La Sté CDI sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation payable mensuellement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1^er novembre 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La Sté CDI qui succombe doit supporter les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 16 septembre 2014 et des deux constats d’huissier effectués sur ordonnance en dates des17 et 22 juillet 2014 ainsi que 23 juillet 2015.

Elle sera condamnée à payer aux consorts N-X une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties en date du 1^er octobre 1993, portant sur les locaux en cause situés à 5 rue de Hector Malot à Paris 12^e , à la date du 16 octobre 2014;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT et de tout occupant de son chef des lieux situés 5 rue de Hector Malot à Paris 12^e avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales;

Condamne la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT à payer à M. T N O P et M^me D X née N O P une indemnité d’occupation payable mensuellement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1^er novembre 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT à payer à M. T N O P et M^me D X née N O P une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ,

Ordonne l’exécutoire à titre provisoire,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la Sté COMMERCE DEVELOPPEMENT INVESTISSEMENT aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 16 septembre 2014 et des deux constats d’huissier effectués sur ordonnance en dates des17 et 22 juillet 2014 ainsi que 23 juillet 2015, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 18 Juillet 2017

Le Greffier Le Président

W AA-AB AC AD

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