Tribunal de grande instance de Pontoise, 5 mai 2003, n° 02/02516

143 APPEL defendeur

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

5 MAI 2003

R.G n° 02/02516

Des minutes du greffe S.C.I. B du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été extrait le jugement dont la teneur suit :

C/

S.A.R.L. ALEF

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de

PONTOISE, assistée de Yvette H, Greffier, a prononcé le

CINQ MAI DEUX MIL TROIS, en audience publique, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame F, Vice-Président
Madame BRAIVE, Vice-Président
Monsieur X, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 3 mars 2003 devant Madame BRAIVE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la

Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame BRAIVE, Vice-Président

--==00§00==

DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière BONTITANDRE, S.C.I. au capital de

152,45 €uros, dont le siège est sis […] à […], identifiée au SIREN sous le […], immatriculée au RCS de Paris, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège;

Représentée par Maître Cécile EVEN, Avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assistée du Cabinet d’ASTORG, FROVO & Associés -

SEGIT, Avocats plaidants du Barreau de Paris;

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DÉFENDERESSE

La Société ALEF, SARL au capital de 7.622,45 €uros, dont le siège est sis […] à Deuil-la-Barre, immatriculée au

R.C.S. de Pontoise sous le numéro B.379.066.780, prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège;

Représentée par la S.C.P. RIDE BARBIER, Avocats postulants au barreau du Val d’Oise et assistée de Maître Rémy THORY, Avocat plaidant du Barreau de Paris.

--==00§00==--

C A donnait à bail commercial, suivant acte sous seing privé du 10 janvier 1985, divers locaux sis à Deuil-la-Barre (95), […], aux époux Y.

Ce bail était consenti pour une durée de 3, 6, 9 années, avait commencé à courir le 1er juillet 1984 pour se terminer le 1er juillet 1987, 1990, 1996, moyennant un loyer annuel de 40.000 francs.

Ces locaux étaient destinés à l’exercice du commerce de « Epicerie vins liqueurs et restauration ».

Les époux Y vendaient leur fonds de commerce aux époux Z, qui le vendaient à leur tour à la Société ALEF représentée par son gérant Monsieur D E.

La Société ALEF faisait l’acquisition du droit au bail suivant acte du

6 février 1989 et avenant du 13 avril 1994.

Suivant acte de Maître DUQUERROY, huissier de justice, du

26 février 1996, la Société ALEF demandait à Monsieur A le renouvellement dudit bail à compter du 30 juin 1996.

Par exploit du 11 septembre 1996, Monsieur A déclarait accepter ce renouvellement moyennant une réévaluation du prix du loyer à 72.000 francs, et une modification du dépôt de garantie porté à 36.000 francs, ce qui était refusé par la Société ALEF le 16 septembre 1996.

Par exploit du 27 juin 1997, Monsieur A décidait d’user du droit d’option prévu à l’article 31 alinéa 2 du Décret du 30 septembre

1953, et donnait congé avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction pour le 1er janvier 1998, à la Société ALEF.

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La Société ALEF n’a pas quitté les lieux.

C’est dans ces conditions que par exploit du 11 mars 1998, Monsieur A faisait assigner la Société ALEF aux fins essentiellement de voir valider ledit congé, d’ordonner son expulsion sous astreinte, et la séquestration du mobilier.

Il demandait en outre la fixation du loyer annuel le 1er juillet 1996 et le 31 décembre 1997 à 72.000 francs, et l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 1998 à 10.000 francs.

Par conclusions additionnelles du 4 août 1998, Monsieur

A, faisant valoir qu’il venait d’apprendre que la locataire avait donné son fonds de commerce en location gérance à la Société ALGEMA à compter du 1er avril 1995, et ce en violation des clauses du bail, modifiait ses demandes, sollicitant désormais :

à titre principal la validation du congé sans offre d’indemntié d’éviction eu égard à la gravité de la faute commise par le preneur;

à titre subsidiaire, la résiliation du bail;

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Il maintenait le surplus de ses demandes figurant à l’assignation.

Par jugement du 20 novembre 1998, la deuxième chambre de ce

Tribunal enjoignait à Monsieur A d’effectuer la régularisation de la procédure, par la délivrance d’une nouvelle assignation dans les mêmes conditions que le congé, et la production de son acte de propriété.

Au cours de la procédure, Monsieur C A décédait et l’affaire faisait l’objet d’une radiation administrative.

Par acte du 20 novembre 2001, la S.C.I. B faisait

l’acquisition de la succession A de l’immeuble en cause.

C’est ainsi que par un nouvel exploit du 27 février 2002 le nouveau propriétaire la S.C.I. B faisait assigner la Société ALEF aux fins de voir constater qu’elle était subrogée dans les droits et obligations de Monsieur C A.

Les demandes qu’elle forme et qu’elle reprend dans ses conclusions récapitulatives du 2 décembre 2002 sont identiques à celles formées par Monsieur A, précédent propriétaire, à l’exception de la fixation d’un nouveau montant du loyer annuel qu’elle ne réclame pas et de la demande au titre de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile, qu’elle porte à 4.000 €uros et de la demande de

liquidation d’astreinte.

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Elle se prévaut essentiellement de la mise en location gérance de son fonds de commerce par la Société ALEF à une Société ALGEMA en contravention avec les clauses du bail, constitutive d’une faute de nature à exclure toute indemnité d’éviction.

Par conclusions récapitulatives du 2 décembre 2002 la S.A.R.L. ALEF sollicite que soient constatée l’absence de régularisation de la procédure, qui induit le non rétablissement de l’affaire radiée le 8 février 1999, et l’absence de bail.

Elle conclut au débouté des demandes de la S.C.I.

B et à sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 €uros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

1) Sur la jonction :

Attendu, à titre préliminaire, qu’il est constant que la procédure n’a pas été régularisée dans la première instance introduite par Monsieur A et enregistrée sous le numéro 1998/04786;

Qu’il n’y a en conséquence pas lieu d’en ordonner la jonction avec celle actuellement pendante et enregistrée sous le numéro 2002/02516, alors que son rétablissement n’apparaît pas opportun la S.C.I. B étant subrogée dans les droits et obligations du bailleur, et ayant fait délivrer sa propre assignation.

2) Au fond :

Attendu qu’il est constant que la Société ALEF a fait le 6 février

1989 l’acquisition du droit au bail litigieux du 10 janvier 1985 alors qu’il était en cours, de sorte qu’elle a la qualité de preneur vis-à-vis de la S.C.I. B, nouveau propriétaire et bailleur subrogé dans les droits de la succession de Monsieur A, premier propriétaire bailleur décédé à la suite du contrat de vente intervenu le 20 novembre 2001;

Qu’il est constant également que le bail en cause est venu à expiration le 30 juin 1996, qu’il n’a pas été renouvelé, les parties n’ayant pu se mettre d’accord sur les conditions financières de ce renouvellement, notamment sur l’augmentation du loyer annuel que le bailleur souhaitait voir porter de 40.000 francs à 72.000 francs;

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Que par exploit du 27 juin 1997, Monsieur A donnait congé à la Société ALEF pour le 1er janvier 1998 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales;

Que le bailleur peut en effet, aux termes de l’article L 145-14 du Code de Commerce refuser le renouvellement du bail, à condition de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice

causé par le défaut de renouvellement;

Que le congé a par ailleurs été donné dans les conditions prévues aux articles L 145-9 et L 145-11 du Code de Commerce, ce qui n’est pas

contesté par le preneur; Qu’ayant eu postérieurement connaissance de ce que la Société

ALEF, son preneur, avait donné le fonds de commerce litigieux en location-gérance, la S.C.I. B ne lui offrait plus aucune indemnité d’éviction considérant que la conclusion par elle d’un contrat de location gérance constituait une violation des clauses contractuelles et partant une faute de nature à justifier cette absence d’offre;

Qu’il ressort en effet des pièces de la procédure qu’un premier contrat de location gérance avait été souscrit avec la S.A.R.L. ALGEMA le 1er avril 1995, puis avec la Société « CHEZ JOSE » le 12 novembre 1996, ce que reconnaît la Société ALEF qui l’invoque très clairement dans

ses dernières écritures;

Qu’à cet égard, elle soutient qu’il n’existe plus de bail, ce qui a pour conséquence, selon elle, que ne peut être invoquée une quelconque contravention à ses dispositions, et qu’elle a un droit à la propriété commerciale puisqu’elle exploite les locaux commerciaux et acquitte les loyers au propriétaire qui les encaisse;

Que sur ce point, s’il ne peut être contesté que le bail en cause est venu à expiration le 30 juin 1996, il est patent que ce bail était en cours de renouvellement et que ses effets s’en trouvaient ainsi prorogés;

Que се bail prévoyait au paragraphe « OCCUPATION JOUISSANCE » une clause aux termes de laquelle le bail était consenti et accepté sous la condition pour le preneur "de ne pouvoir se substituer quelque personne que ce soit, ni prêter les lieux loués, même

temporairement à des tiers";

Que cette interdiction faite au locataire de faire occuper les locaux par un tiers à quelque titre que ce soit implique pour lui l’obligation

d’exploiter personnellement;

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Qu’ainsi en donnant son fonds de commerce en location gérance

à la Société « Chez José », personne morale distincte de lui-même, il n’a pas respecté cette obligation et manqué aux clauses contractuelles qui ne

s’appliquent pas à la seule sous-location, comme soutenu de façon erronée par la Société ALEF défenderesse;

Qu’il apparaît en outre que le preneur n’a pas saisi le Tribunal ni d’une contestation du congé ni d’une demande d’indemnité d’éviction, dans les deux ans à compter de la date du 1er janvier 1998, pour laquelle le congé était donné, soit avant le 1er janvier 2000;

Qu’il y a lieu dans ces conditions de valider le congé délivré par exploit du 27 juin 1997 et de fixer l’indemnité d’occupation à 1.525 €uros par mois et ce selon les modalités du présent dispositif;

Attendu que l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire est nécessaire et doit être ordonnée;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. B les frais irrépétibles de la procédure non compris dans les dépens;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 2.200 €uros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort;

Vu les articles L 145-9, L 145-11 et L 145-14 du Code de

Commerce;

- Vu le bail commercial du 10 janvier 1985;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro 1998/04786 à celle enregistrée sous le numéro

2002/02516;

- Valide la congé délivré par exploit du 27 juin 1997 avec refus de renouvellement, et sans offre d’indemnité d’éviction, eu égard à la faute contractuelle commise par la Société ALEF;

- Ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de la Société ALEF ou de tous autres occupants et ce sous l’astreinte de 200 €uros par jour

à compter de la signification du présent jugement;

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· Ordonne la séquestration et le transport du mobilier aux frais, risques et périls de la Société ALEF en tous lieux au choix de la S.C.I.

B;

Condamne la Société ALEF au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.525 €uros;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

- Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;

- Condamne la Société ALEF à payer à la S.C.I. B la somme de 2.200 €uros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile;

- Condamne la Société ALEF aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

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