Tribunal de grande instance de Pontoise, Juge de l'expropriation, 6 septembre 2017, n° 16/00081

T R I B U N A L D E G R A N D E I N S T A N C E

D E P O N T O I S E

Juridiction de l’Expropriation

*****

JUGEMENT du

6 septembre 2017

***

Cergy – Pôle Axe Majeur

RG 16/81 :

Communauté d’Agglomération de Cergy Pontoise (CACP) / Q G H et Q CM-CIC H INVESTISSEMENT

(lots de copropriété n°146 à 165 correspondant à 20 places de parking sur la parcelle DT32)

Y Z, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE (Département du Val d’Oise) – désignée conformément à l’article R 211-1 et R 211-2 du Code de l’expropriation ,

assistée de Céline TERREAU, Greffier,

a rendu le jugement dont la teneur suit :

Vu la requête en date du 13 avril 2016 reçue le 14 avril 2016 formée par la Communauté d’Agglomération de Cergy Pontoise (CACP), représentée par Maître A B (cabinet N B), avocat au barreau de Paris ;

Vu l’ordonnance en date du 20 mars 2017 fixant au 21 juin 2017 l’appel des parties et le transport sur les lieux ;

Vu le mémoire initial et le mémoire en réponse de la collectivité expropriante ;

Vu le mémoire reçu le 23 mai 2016 de la Q G H, venant aux droits de la Q ROCHER H 1 et de la Q CM-CIC H INVESTISSEMENT, formant une indivision représentée par la SARL IMMOBILIERE MARIVAUX, mandataire de l’indivision aux termes d’une convention de gestion d’indivision ;

Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement du 14 juin 2017 reçues le 20 juin 2017 ;

Vu le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Avons entendu en audience publique du 21 juin 2017 :

. Maître A B (cabinet N B), assistant la CACP prise en la personne de Madame C D, responsable de service à la CACP

. Monsieur E F, directeur général de la SARL IMMOBILIERE MARIVAUX, représentant l’indivision Q G H-Q CM-CIC H INVESTISSEMENT

. Monsieur I J, chargé de la gestion locative à la CM-CIC H INVESTISSEMENT

. Madame K L, Commissaire du Gouvernement

L’affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2017.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant arrêté du 18 décembre 2014, le Préfet du val d’Oise a déclaré d’utilité publique au profit de la CACP, l’acquisition de parcelles sur le territoire de la commune de Cergy aux fins de réalisation d’un pôle d’échange multimodal « Axe Majeur-Horloge ». Le projet consiste notamment à créer deux axes de circulation dédiés aux transports en commun entre l’avenue des Genottes et l’avenue de la Constellation.

L’opération d’expropriation concerne au total 48 places de stationnement situées sur un parking aérien et des parties communes y afférentes, sis […] à Cergy (95) sur deux parcelles […] et DT37.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 4 août 2016.

La présente affaire concerne l’expropriation par la CACP des lots de copropriété n°146 à 165 appartenant en indivision à la Q G H, venant aux droits de la Q ROCHER H 1, et la Q CM-CIC H INVESTISSEMENT correspondant à vingt places de parking dépendant de l’immeuble édifié sur la parcelle DT32.

Le transport sur les lieux et l’audience de plaidoirie, tenue dans les locaux de la mairie de Cergy, ont eu lieu le 21 juin 2017 en présence de la CACP, assistée de son conseil, de la SARL IMMOBILIERE MARIVAUX, représentant l’indivision Q G H – Q CM-CIC H INVESTISSEMENT et du commissaire du gouvernement.

1/ Offre de l’expropriant

Selon mémoires reçus les 14 avril 2016 et 30 mai 2017, l’expropriant offre une indemnité calculée sur la base d’une valeur unitaire de 4 000 € la place de parking.

Ainsi, il offre une indemnité de 89 000 € composée comme suit :

indemnité principale : 80 000 € (4 000 € x 20 places)

indemnité de remploi : 9 000 € (20 % sur 5 000 € + 15% sur 10 000 € +10% sur 65 000 €)

L’expropriant se fonde sur les éléments de comparaison suivants :

acquisition amiable de huit places de parking appartenant à l’Union Nationale Interprofessionnelle pour l’Emploi Dans l’Industrie et le Commerce (UNEDIC) opérée à son profit, par acte passé devant Maître O-P, Notaire, en date du 20 mars 2014 intervenue dans le périmètre déclaré d’utilité publique pour un montant de 32 000 €, soit 4 000 € par place de stationnement,

10 déclarations d’intention d’aliéner concernant des places de stationnement et garages situés à Cergy déposées entre les années 2015 et 2017.

2/ Demande de l’expropriée

L’expropriée sollicite une indemnité fondée sur une valeur de 6 128 € HT la place de stationnement, soit une indemnité totale de de 165 975 € HT composée comme suit :

indemnité principale : 122 571 € HT (6128 € x 20 places)

remboursement du coût des travaux de sécurisation : 21 567,40 € HT

préjudice locatif sur l’année : 8580 € HT

indemnité de remploi : 13 257 € HT (20 % sur 5000 €, 15 % sur 10 000 €, 10 % sur le surplus).

L’expropriée rappelle qu’elle est propriétaire au sein de la copropriété de surfaces de bureaux locatifs et qu’elle doit pouvoir offrir un nombre de places de stationnement suffisant aux sociétés actuellement locataires ou futurs locataires. Elle précise que l’expropriation prive les propriétaires actuels de la possibilité de mettre des places de stationnement réservées et accessibles à disposition des personnes à mobilité réduite qui pourraient être exigées par les établissements recevant du public locataires.

L’expropriée évalue le prix de la place de stationnement sur la base du prix d’un abonnement annuel pour un parking aérien de proximité de 429 € HT, soit 8 580 € HT pour 20 places, et d’une rentabilité de 7 %.

Elle indique par ailleurs que la copropriété dont dépendent les lots concernés par l’opération d’expropriation a fait procéder à des travaux de fermeture du parking par l’installation d’un portail automatique, afin d’éviter les squats de véhicules non autorisés à y stationner.

Elle soutient enfin que la privation des places de stationnement va générer un préjudice locatif sur l’année.

3/ Conclusions du commissaire du gouvernement

Selon conclusions du 14 juin 2017 reçues le 20 juin 2014, le Commissaire du Gouvernement observe que la méthode par capitalisation retenue par l’expropriée est trop aléatoire et propose de l’écarter. Il fait valoir que cette méthode, qui s’appuie sur un taux de capitalisation, ne présente aucune fiabilité dans la mesure où la simple variation du taux ouvre un delta important.

Le commissaire du gouvernement retient donc la méthode par comparaison et une valeur de 5 000 € la place, soit :

indemnité principale : 100 000 € (5 000 € x 20 places)

indemnité de remploi : 11 000 € (20 % sur 5 000 € + 15% sur 10 000 € + 10% sur 85 000 €)

pour un total de 111 000 €.

Il propose de valoriser les biens sur la base de 5 000€ l’unité soit 50% de la valeur moyenne des termes de comparaison produits qui concernent des emplacements couverts (box, garage en sous-sol) et se fonde sur les éléments de comparaison suivants :

Le commissaire du gouvernement propose de rejeter la demande de remboursement des travaux de sécurisation, considérant qu’ils sont pour tout ou partie amortis et que le montant de l’indemnité principale intègre de fait ces éléments dans la mesure où les termes de comparaison retenus concernent des places de stationnement en sous-sol (garage et box), lieux fermés et sécurisés.

Il propose également de rejeter la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, faisant valoir que seul est indemnisable le préjudice matériel, direct et certain causé par l’expropriation alors qu’en l’espèce, le préjudice est hypothétique.

MOTIFS

I/ Sur l’allocation de l’indemnité d’expropriation

1° La situation géographique et la consistance matérielle du bien

Les lots de copropriété n°146 à 165, appartenant à l’indivision Q G H – Q CM-CIC H INVESTISSEMENT, sont situés sur la parcelle cadastrée […] à Cergy (95).

Le transport sur les lieux a permis de constater qu’il s’agit de vingt places de stationnement faisant partie d’un parking aérien au niveau de la rue, composé de 48 places et situé sur deux parcelles : DT 37 et DT 32, formant une unité foncière de 6 546 m² au total sur laquelle sont édifiés des immeubles à usage de bureau disposant d’emplacements de stationnement en sous-sol et aérien, le tout en copropriété.

Les places de stationnement dont s’agit sont situées sur la partie aérienne du parking dépendant de l’immeuble à usage de bureau ESPACE SAINT-X 28. Il s’agit d’un parking privé, fermé par deux portails automatiques dont l’accès aux véhicules est exclusivement réservé aux personnes disposant d’un accès au parking. Cependant, les piétons peuvent librement pénétrer dans l’enceinte du parking de part et d’autre du portail.

Les places de stationnement dont s’agit sont matérialisées par un marquage au sol et sont accessibles par un portail automatique privé situé rue de l’Aven. Elles disposent d’une situation privilégiée, à proximité immédiate de la gare de Cergy Saint-X, des commerces et de la mairie.

[…] et la rue de l’Aven sont toutes deux des voies asphaltées et équipées et le parking dispose d’une situation privilégiée, proche de la gare Cergy Saint-X.

2° L’évaluation de l’indemnité

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causés par l’expropriation. »

La date de référence

En application des dispositions des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différée, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes « rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ».

En l’espèce, le PLU a été approuvé le 5 avril 2007 et modifié le 17 décembre 2015 en ce qui concerne le règlement.

La date de référence retenue est le 5 avril 2007, le bien dont s’agit étant situé en zone UC secteur UCc1, correspondant à des zones d’activités économiques tertiaires et des zones d’habitat collectif.

La méthode retenue

La méthode dite de « rentabilité » ou par « capitalisation du revenu» proposée par l’expropriée consiste à appliquer un taux de capitalisation à la valeur locative du bien exproprié ou celle d’un bien comparable sur le marché.

Cette méthode n’est pas retenue en matière d’expropriation compte tenu de son caractère très aléatoire. En effet, la variation d’un point du taux de capitalisation retenu à un instant donné et dépendant du marché peut faire varier considérablement le montant de l’indemnité. Cette méthode ne présente aucune fiabilité et sera par conséquent écartée.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement s’accordent sur l’évaluation du bien selon la méthode par comparaison, qui sera appliquée par le tribunal.

Il sera donc procédé par comparaison avec des cessions effectives de biens comparables, situés dans le même secteur géographique.

L’indemnité principale

Le terme de comparaison cité par l’expropriant, relatif à l’acquisition de places de stationnement appartenant à l’UNEDIC intervenue en 2014, est intéressant dans la mesure où il s’inscrit dans le même périmètre déclaré d’utilité publique que la présente expropriation.

Cependant, il convient d’y apporter un correctif compte tenu de son ancienneté. En outre, il s’agit d’une cession amiable unique dont le juge de l’expropriation n’est pas tenu de tenir compte dans la mesure où elle ne répond pas aux deux critères cumulatifs prévus par l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, au regard du nombre de propriétaires intéressés par l’expropriation et du nombre d’accords conclus.

En revanche, les éléments de comparaison cités par l’expropriant en termes de déclaration d’intention d’aliéner ne présentent aucune pertinence dans la mesure où ils ne peuvent constituer une référence fiable au regard de leur caractère purement déclaratif ; il s’agit d’offres et non de prix de cession.

Les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement constituent des références pertinentes dans la mesure où d’une part, ils concernent des cessions effectives portant sur des places de stationnement situées à Cergy et dans un périmètre relativement proche des places de celles dont s’agit et, d’autre part, ils sont plus récents que ceux proposés par l’expropriant.

Cependant, seule la vente portant sur la parcelle cadastrée ER n°518 concerne une place de parking aérien. Il s’agit d’une cession atypique, unique, non représentative du marché de places de stationnement aériennes.

Les cinq autres cessions sont afférentes à des places de stationnement en sous-sol avec ou sans box. Ce sont ainsi des places fermées et plus sécurisées que les places de parking, objet de la présente opération d’expropriation. Bien que la présence d’un portail automatique sur le parking situé […] empêche l’intrusion de véhicules étrangers et diminue nécessairement les risques de vandalisme ou de vol, elle n’empêche pas la circulation des piétons. Ces éléments de comparaison ne sont donc pas directement comparables avec les biens dont s’agit et ne peuvent être retenus à eux seuls, devant être combinés avec l’élément de comparaison précité ainsi que celui proposé par l’expropriant.

Ainsi, compte tenu de la quasi absence de termes de comparaison présentant des caractéristiques semblables aux biens expropriés et situés dans la même aire géographique, il convient de retenir la valeur moyenne de ces six termes de comparaison mais en appliquant un abattement de 50 %, afin de tenir compte du caractère aérien des places de stationnement dont s’agit et de leur caractère moins sécurisé, qui leur confère une certaine moins-value.

Il échet ainsi de retenir un prix de 4500 € la place de stationnement, de sorte que l’indemnité principale sera fixée à 90 000 € (4500 € x 20 places)

4. Les frais de remploi

L’indemnité accessoire au titre des frais de remploi sera fixée comme suit, conformément à la jurisprudence habituelle, basée sur une méthode de calcul par tranches :

20% sur 5 000 € : 1 000 €

15% sur 10 000 € : 1 500 €

10% sur le surplus (75 000 €) : 7 500 €

soit 10 000 €

Le remboursement du coût des travaux de sécurisation du parking

L’expropriée sollicite le remboursement du portail automatique qui a été installé pour sécuriser le parking.

Il convient de constater d’une part qu’elle ne produit aucun justificatif concernant les frais engagés, telle une facture.

D’autre part, comme elle l’indique elle-même dans ses écritures, ces travaux ont été engagés par la copropriété et non par elle-même spécifiquement.

Enfin, elle ne communique aucun élément sur la date de réalisation de ces travaux, lesquels ont nécessairement été amortis au moins en partie.

Compte tenu des éléments qui précèdent, cette demande est rejetée.

L’indemnisation pour perte de revenus locatifs

Le code de l’expropriation ne permet que l’indemnisation du préjudice certain, direct et matériel, ce qui a longtemps exclu le préjudice né de la perte des revenus tirés de la location des locaux expropriés, compte tenu de son caractère hypothétique.

La jurisprudence de la Cour de cassation a finalement consacré le principe d’indemnisation de la perte des revenus locatifs, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail.

En l’espèce, l’expropriée ne produit aucun justificatif permettant de connaître le montant du loyer pratiqué ainsi que le nombre de places de parking effectivement louées. Elle se fonde sur le coût moyen de location d’une place de parking, sans indiquer si celui-ci est afférent à une place de stationnement en sous-sol ou en aérien et sans tenir compte de leur situation exacte.

Elle indique elle-même dans ses écritures que le nombre de places effectivement louées par son locataire principal est très inférieur au ratio d’affectation, de sorte que son préjudice reste incertain.

En conséquence, cette demande est rejetée.

L’indemnité accessoire

En application des dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, les dépens sont à la charge de la CACP.

P A R C E S M O T I F S

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par décision contradictoire et en premier ressort ;

Fixe à 100 000 € (cent mille euros), l’indemnité due à la Q G H et la Q CM-CIC H INVESTISSEMENT au titre de la dépossession foncière des lots de copropriété cadastrés section DT32 n°146 à 165 leur appartenant, correspondant à vingt places de stationnement dépendant de l’immeuble édifié sur la parcelle DT32, sises à Cergy (95), […], se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 90 000 euros

Indemnité pour frais de remploi : 10 000 euros

Rejette les autres demandes de la Q G H et de la Q CM-CIC H INVESTISSEMENT plus amples ou contraires ;

Condamne la Communauté d’Agglomération de Cergy-Pontoise aux dépens.

Fait à PONTOISE, le 6 septembre 2017.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

PROCES-VERBAL DE TRANSPORT

*****

Cergy – Pôle Axe Majeur

RG 16/81 : Communauté d’Agglomération de Cergy Pontoise (CACP) /sociétés G H et CM-CIC H INVESTISSEMENT

(lots de copropriété 146 à 165 correspondant à vingt places de parking sur la parcelle DT32)

---

L’an Deux Mille Dix-Sept et le 21 juin

Nous, Y Z, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, désignée conformément à l’article R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation, assistée de Céline TERREAU, Greffier ;

Vu la procédure d’expropriation engagée par la Communauté d’Agglomération de Cergy Pontoise (CACP) ;

Vu les offres de l’expropriant et le mémoire régulièrement notifiés ;

Vu la requête en fixation d’indemnités en date du 13 avril 2016 formée par la CACP, représentée par Maître A B (cabinet N B), avocat au barreau de Paris;

Vu le Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Vu notre ordonnance en date du 20 mars 2017 fixant à ce jour le transport sur les lieux ;

Vu l’appel des parties auquel il a été procédé en la Mairie de cergy, appel auquel ont répondu :

. M^e A B (cabinet N B), assistant la CACP prise en la personne de Madame C D, responsable de service à la CACP

. Monsieur E F, directeur général de la SARL IMMOBILIERE MARIVAUX, représentant l’indivision Q G H-Q CM-CIC H INVESTISSEMENT

. Monsieur I J, chargé de la gestion locative à la CM-CIC H INVESTISSEMENT

. Madame K L, Commissaire du Gouvernement

Il s’agit de l’expropriation par la CACP des lots de copropriété n°146 à 165 appartenant en indivision à la Q G H et à la CM-CIC H INVESTISSEMENT correspondant à vingt places de stationnement situées sur un parking aérien proche de la gare de Cergy Saint-X.

Ledit parking est situé […] à Cergy, sur deux parcelles : DT 37 et DT 32, formant une unité foncière sur laquelle sont édifiés des immeubles à usage de bureau disposant d’emplacements de stationnement en sous-sol et aérien, le tout en copropriété.

L’entrée sur la partie du parking aérien situé sur la parcelle DT37 s’effectue avenue des Genottes et celle située sur la parcelle DT 32 est accessible par la rue de l’Aven, la séparation entre les deux parties étant matérialisée par des plots en béton.

Le parking aérien se situe au niveau de la rue et est fermé à chaque extrémité par un portail automatique empêchant la circulation des voitures autres que celles habilitées à s’y garer, mais pas celle des piétons, qui peuvent ainsi librement y circuler.

Les places de stationnement sont en partie matérialisées par un marquage au sol et toutes ne sont pas occupées.

Les places de stationnement dont s’agit sont situées sur la parcelle DT32, donc accessibles via la rue de l’Aven et à proximité de la gare Cergy Saint-X.

Les parties présentes sur les lieux ont été entendues en leurs explications.

En foi de quoi nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus et avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION