Tribunal judiciaire d'Angers, 24 décembre 2020, n° 20/00527

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGE du Tribu Judiciaire de M LE 24 DECEMBRE 2020 ain l’Apendissemar 'ANGERS Départe

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o G E u Main Loire où se trouve R S

N° du dossier : N° RG 20/00527 – N° Portalis DBY2-W enys N° de minute : 20/415 ce qui suit :

ORDONNANCE

Le VINGT QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT, Nous, BAILLARD, Président du Tribunal Judiciaire d’ ANGERS, assisté de Jeanne-Marie

BLANDEAU, Greffier présent lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

Madame Y Z épouse X […]

[…]

Représentée par Maître Jean-Philippe RIOU de la SCP SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES, ayant pour avocat postulant Maître Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS
Monsieur A X

[…]

[…]

Représenté par Maître Jean-Philippe RIOU de la SCP SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES, ayant pour avocat postulant Maître Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

La société KOOKAI

[…]

Représentée par Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de Nice, ayant pour avocat postulant Maître Nicolas BEDON de la SCP DELAGE- BEDON, avocat au barreau d’ANGERS, substitué par Maître Vanina LAURIEN, avocat au barreau d’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 02 Octobre 2020; les débats ayant eu lieu à l’audience du 03 Décembre 2020 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

C.EXE M^e Jean-Philippe RIOU C.C Maître Nicolas BEDON

Copie Dossier

^le 24 DEC. 2020 le 13/01/21

ACC-a Ime […]

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 juillet 2002, Monsieur et Madame A X ont donné à bail commercial à la SAS KOOKAI des locaux situés à […]

Lenepveu.

La SAS KOOKAI ayant laissé les loyers impayés, Monsieur et Madame A X lui ont fait délivrer par huissier, le 21 juillet 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour une somme en principal de 46 012,32 €.

Au motif qu’une partie seulement des causes de ce commandement a été réglée, Monsieur et Madame A X ont saisi le juge des référés de ce tribunal par assignation délivrée le 2 octobre 2020 d’une demande aux fins de : condamner la SAS KOOKAI, au paiement d’une somme de 38 344,10 € à valoir sur le montant des loyers et arriérés ; constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 septembre 2020 et, en conséquence, la résiliation du bail à partir ^cette ^date; ordonner l’expulsion de la SAS KOOKAI et de tous occupants de son chef des locaux loués à dater de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner la SAS KOOKAI à leur payer une indemnité d’occupation des lieux équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés

condamner la SAS KOOKAI au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

A l’audience, Monsieur et Madame A X ont modifié leur demande au titre des loyers impayés et sollicitent du juge des référés qu’il condamne la SAS KOOKAI à leur payer la somme de 16 852,11 € au titre des loyers impayés hors période COVID 19, celle de 13 823,27 € au titre des loyers impayés durant la période COVID 19, celle de 4 606 € au titre de la clause pénale convenue au bail. Ils entendent par ailleurs voir rejeter les demandes formées par la SAS KOOKAI. Ils ont maintenu le surplus des demandes introductives.

Ils font valoir en substance que :

-ils n’entendent pas se prévaloir de la clause résolutoire et de la résiliation du bail pour les loyers et charges impayés afférents à la période de fermeture administrative de l’établissement, du 17 mars au 10 mai 2020, en application des dispositions relatives à la lutte contre la propagation du virus COVID 19;

-la défenderesse ne peut se prévaloir du principe de l’exception d’inexécution compte tenu de ce que il n’y a eu aucune inexécution de la part du bailleur hors période de fermeture administrative;

-il n’existe donc aucune hypothétique difficulté sérieuse pour les loyers dus hors fermeture ;

-s’agissant des sommes dues au titre de la jouissance des lieux pendant la fermeture administrative, la défenderesse ne peut se prévaloir d’une destruction temporaire de la chose;

-le code civil n’offre qu’une option en cas de perte totale de la chose, à savoir la résiliation sans indemnité de part et d’autre ;

-ce code ne prévoit aucune possibilité de considérer une perte totale temporaire qui anéantirait temporairement l’obligation de payer les loyers ;

-seul le juge du fond aurait le pouvoir de fixer la quote-part de diminution de loyer prétendument dictée par une perte totale temporaire ;

-ils ont proposé au preneur un accompagnement par l’octroi de délais de paiement de sorte qu’il doit être considéré que le bailleur à négocié de bonne foi les modalités d’exécution du contrat ;

-^le preneur ⁿ'a pas répondu à ses propositions, ce comportement étant exclusif de toute notion de bonne foi;

-aux termes du bail, les parties ont convenu d’une létalité forfaitaire de 7,5 % du loyer impayé ;

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-si le preneur a depuis le commandement procédé à des paiements, il ne justifie absolument pas d’une situation financière réellement exsangue non plus que d’un 192 effondrement du chiffre d’affaires réalisé au sein du local donné à bail.

La SAS KOOKAI sollicite quant à elle du juge des référés qu’il, pour l’essentiel, à titre principal, constate l’existence de contestations sérieuses faisant échec à sa compétence, à titre subsidiaire, constate que son arriéré locatif s’élève à la somme de 15 337,44 €, lui octroie un échéancier de 15 mois pour le paiement de cette somme, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance intervenir et les versements suivants le 10 de chaque mois, ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail du 11 juillet 2002, juge que faute pour elle de payer à bonne date une seule des mensualités, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire acquise, déboute les requérants de l’ensemble de leurs demandes, condamne ceux-ci à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et les condamne enfin aux dépens.

Elle relève en substance que :

-l’obligation de paiement des loyers des mois d’avril et mai 2020 est contestable puisqu’elle a perdu juridiquement la chose au sens de l’article 1722 du Code civil et sera en mesure de solliciter devant le juge du fond une réduction des loyers ;

-le juge des référés est incompétent au profit du juge du fond qui doit vérifier si, au regard des circonstances exceptionnelles, les parties ont bel et bien procéder à une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, conformément à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi;

-le décret numéro 2020-293 du 23 mars 2020 a imposé la fermeture des établissements recevant du public l’empêchant d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination essentielle prévue au bail ;

-elle était légitime à solliciter des mesures d’adaptation du contrat ;

-les bailleurs ont frauduleusement majoré le montant de la clause pénale à valoir puisque le bail dont s’agit ne prévoit aucunement d’appliquer cette pénalité au nombre des trimestres dus ;

-elle a rencontré depuis la fin de l’année 2018 un certain nombre de difficultés financières liées à la baisse de son exploitation;

-depuis la fin du premier confinement, elle a opéré des modifications dans sa stratégie commerciale qui démontre des perspectives encourageantes et permettent d’assurer un redressement de sa situation;

-elle est en mesure d’apurer la totalité de son arriéré de loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

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-Sur les sommes dûes au titre des loyers et la suspension de leur exigibilité en tout ou partie:

Si la notion de perte totale de la chose louée ne peut à l’évidence être retenue en l’espèce au sens de l’article 1722 du code civil dans la situation rencontrée par la SAS KOOKAI au cours des premiers mois de l’année 2020, il apparaît en revanche que cette société a, durant la période de confinement du 17 mars au 10 mai 2020, connu une perte partielle, certes temporaire, du bien loué résultant des interdictions administratives établies; 'la SAS KOOKAI ne pouvait effectivement exploiter normalement le bien mis en location.

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Il lui appartient cependant de saisir le juge du fond afin, qu’en application de ce même article, le preneur sollicite une éventuelle diminution du montant du bail sur la période dite, a l’appréciation souveraine de la juridiction au vu des débats qui seront développés devant elle et sans que cela mette fin ipso facto au contrat de bail et aux obligations réciproques qui ne souffrent pas de contestation dans leur principe.

S’l convient de déduire de cette analyse qu’il résulte bien une contestation factuelle sur la seule part dûe dans cette période de temps du bail dans le commandement de payer, il n’en demeure cependant pas moins que lors de la délivrance du commandement de payer le 21 juillet 2020 le preneur restait redevable d’une dette correspondant à l’appel de fonds du deuxième trimestre pour la partie correspondant à l’absence de confinement ainsi qu’à l’appel de fonds du troisième trimestre à compter du 1er juillet 2020, sommes incontestablement dues en vertu du contrat de bail et ne relevant pas d’une application possible des dispositions de l’article 1722 susvisé du code.

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Il ressort des mêmes pièces du dossier qu’à la date du 30 novembre 2020 la SAS KOOKAI reste donc redevable de la somme de 16 852,11 € correspondant au montant des loyers dus hors période de confinement et d’interdiction administrative d’exploitation ; il y a lieu par conséquence de la condamner à payer cette somme en application de l’article 835 du code de procédure civile.

- Sur la clause pénale

C’est à juste titre que la SAS KOOKAI conteste le montant de la clause pénale réclamée par les bailleurs; la clause prévue à la page 4 du contrat de bail sur l’indemnité forfataire de 7,5% nécessite en effet un débat au fond de ces dispositions afin d’interpréter la notion de

< montant du loyer », support de la base de calcul de ladite pénalité.

M et M^me X seront par conséquent déclérés irrecevable en cette demande de provision de ce chef.

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Les parties s’accordent sur la circonstance que le bailleur n’a pas été désintéressé de l’intégralité des sommes commandée dans le délai d’un mois.

Il résulte bien des pièces du dossier que les époux X ont fait délivrer à la SAS KOOKAI un commendement de payer en date du 21 juillet 2020, signifié à cette date, rappelant la clause résolutoire et ses modalités d’acquisition dans un délai d’un mois à défaut de règlement des sommes dues.

La SAS KOOKAI n’a en réalité opéré qu’un paiement partiel, au surplus le délai d’un mois écoulé.

S’il est indéniable que la défenderesse a eu à souffrir des conséquences de la fermeture de son établissement sur la période du 17 mars au 11 mai 2020, elle ne peut nullement soutenir qu’à la date du commandement de payer et dans le mois qui suivait elle pouvait sans en ignorer les conséquences de droit s’exonérer de sa principale obligation contractuelle.

Il n’apparaît de surcroît pas que les époux X ont durant cette même période, et aupravant, manqué à leur obligation de négocier de bonne foi les modalités d’exécution du contrat en litige en présence des circonstances exceptionnelles liées à l’épidémie de COVID 19, les pièces produites démontrant à l’inverse que des modalités de paiement ont été proposées à la SAS KOOKAI qui est cependant restée totalement taisante.

Il en résulte que faute de justification du paiement dans le délai des sommes commandées et par suite du jeu de la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 16 septembre 2020, conformément à la demande.

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Néanmoins, selon l’article L145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »>.

La SAS KOOKAI présente une situation du compte d’exploitation de la structure France établissant un déficit de 5 507 K€ HT pour l’année en cours et se prévaut de modifications dans sa stratégie commerciale lui permettant d’envisager un retour prochain à une situation financière lui permettant, notamment sur son site d’Angers, d’apurer la totalité de son arriéré.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande en prononçant la suspension des effets de la clause résolutoire et en accordant au preneur un délai de 8 mois pour régulariser l’arriéré dans les conditions prévues au dispositif.

-Sur les autres demandes :

La SAS KOOKAI qui succombe majoritairement sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement du 21 juillet 2020 et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La somme due à Monsieur et Madame A X sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Denys BAILLARD, Président du Tribunal Judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 septembre 2020, du bail consenti le 22 aout 2020 par Monsieur et Madame A X à la SAS KOOKAI ;

ORDONNONS la suspension des effets de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS la SAS KOOKAI à payer à Monsieur et Madame A X la somme de 16 852,11 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers dus au titre du bail ;

ACCORDONS à la SAS KOOKAI des délais de paiement sur une durée de 8 mois;

DISONS que la SAS KOOKAI pourra s’acquitter de sa dette en principal, frais et intérêts en 8 mensualités égales, la derrière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS que les paiements auront lieu le 10 de chaque mois, pour un règlement définitif avant le 31 août 2021;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur les loyers en cours ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais précités et que ladite clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si ces délais sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’une des mensualités :

- le solde de la dette sera immédiatement exigible,

- la clause résolutoire reprendra ses effets,

- la SAS KOOKAI pourra être expulsée par tous moyens de droit et, si besoin est, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

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- la SAS KOOKAI sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DÉBOUTONS la SAS KOOKAI de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la SAS KOOKAI à payer à Monsieur et Madame A X la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SAS KOOKAI aux dépens en ce compris le coût du commandement du 21 juillet 2020;

RAPPELONS que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Denys BAILLARD, Président, juge des référés et par Jeanne Marie BLANDEAU, Greffier.

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