Tribunal de première instance de Créteil, 19 janvier 2010, n° 08/06761

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRÉTEIL, (5ème chambre civile) Jugement du 19 janvier 2010

Jugement n° 08/06761

Syndicat de copropriétaires rue Gérard à Vincennes c/ X et a. FAITS ET PRÉTENTIONS

Madame X est copropriétaire du lot n° 6 au 2ème étage de la copropriété sise à […], constitué d’un appartement de 5 pièces et du lot n° 17, qui est une chambre de service.

Selon bail notarié du 16 octobre 2007, Madame X a loué ses 2 lots à l’association France Terre d’Asile pour un loyer de 2 520,00 €, outre les charges.

Par acte du 26 juin 2008, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SAS SEIFIC PERGUI a assigné Madame X.

L’association France Terre d’Asile est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2009, se fondant sur l’article 9 3°) et 4°) du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de condamner Madame X, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à :

-‐ notifier la résiliation du bail sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

-‐ lui payer la somme de 10 000,00 € à titre de Dommages et Intérêts

-‐ lui payer une indemnité de 3 000,00 pour frais irrépétibles.

Il conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de l’association France Terre d’Asile.

Madame X et l’association France Terre d’Asile ont conclu le 7 août 2009 au débouté.

Elles contestent la violation de l’article 9 3°) et 4°) du règlement de copropriété et invoquent les dispositions de l’article de la loi du 10 juillet 1965.

Elles réclament reconventionnellement la somme de 10 000,00 € à titre de Dommages et Intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 2 500,00 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2009.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-‐dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties.

MOTIFS DU JUGEMENT

*Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de l’association France Terre d’Asile

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que ce locataire n’a aucun lien de droit avec le Syndicat des copropriétaires.

---

Cependant, dès lors que la Syndicat des copropriétaires demande à Madame X de résilier le bail qu’elle a consenti à l’association France Terre d’Asile, cette locataire a un intérêt à agir et son intervention volontaire est donc recevable.

*Sur la violation du règlement de copropriété

Il résulte de l’art 9 du règlement de copropriété, :

-‐ au 3°), que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement sauf autorisation spéciale de l’Assemblée Générale. Le règlement prévoit que l’exercice de certaines professions, limitativement énumérées sont considérées comme une occupation bourgeoise et que d’autres sont interdites

-‐ au 4°), que tout copropriétaire ne pourra louer son appartement qu’en totalité et à la condition d’imposer au locataire le respect du règlement de copropriété la location de chambre meublée est interdite.

Avisé des intentions de Madame X, le Syndicat des copropriétaires lui a fait sommation par acte d’Huissier de Justice en date du 6 décembre 2007, de ne pas consentir de bail à l’association France Terre d’Asile qui a pour objet de créer un dispositif provisoire d’hébergement des réfugiés statutaires.

L’art 8 de la loi du 10 juillet 1985 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires.

La clause du règlement qui impose aux copropriétaires une occupation bourgeoise des appartements est cependant licite en ce qu’elle a pour objet de définir la destination de l’immeuble, et ce, indépendamment de toute question de standing, et donc d’exclure toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment le commerce de chambre meublée.

L’exercice de certaines professions libérales est autorisé par ce règlement mais de façon limitative.

Force est de constater qu’en l’espèce, l’association France Terne d’Asile, locataire, n’occupe pas elle-‐même les lieux où elle a créé un dispositif provisoire d’hébergement des réfugiés statutaires.

Les lots n° 6 et 17 de Madame X sont en conséquences occupés par des personnes différentes auxquelles l’association, après avoir meublé les lieux, consent un droit d’occupation pour une durée de 6 mois, moyennant une contrepartie financière.

L’activité de l’association entraîne donc un mode d’occupation précaire incompatible avec les conditions d’occupation pérennes et paisibles qu’implique la notion d’occupation bourgeoise exigée par le règlement de copropriété.

Pour veiller au respect des clauses du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires n’a aucun contrôle sur les occupants non identifiés par lui, qui par hypothèse, changent au moins tous les six mois.

Alors que l’entrée de l’immeuble est sécurisée, ce qui correspond au légitime choix de vie des copropriétaires, la multiplicité des accédants à l’immeuble vide les mesures de sécurité de leur efficacité.

Il s’ensuit que les conditions d’occupation des lots 6 et 17 présentent plus d’inconvénients pour l’immeuble que les activités expressément autorisées par le règlement de copropriété, à savoir occupation bourgeoise, hommes de lettres, artistes peintres, ou encore médecins avocats, architectes, avocats conseil juridique, ingénieurs conseils, dentistes, experts comptables dont les clients ne font que passer dans

---

l’immeuble sans y vivre et dormir.

Les conditions de la location consentie par Madame X à l’association France Terre d’Asile contreviennent dès lors à l’art 9 du règlement de copropriété, tant en son paragraphe 3 relatif à la clause d’habitation bourgeoise, qu’en son paragraphe 4 faisant interdiction de louer des chambre en meublé.

*Sur la résiliation du bail

En se fondant sur les dispositions de l’article 1166 du Code Civil, le Syndicat des copropriétaires pouvait exercer une action oblique et demander au Tribunal de résilier le bail.

En agissant directement contre Madame X en sa qualité de bailleresse, le Syndicat des copropriétaires ne pouvait que demander au Tribunal de la contraindre à faire cesser à peine d’astreinte l’activité de sa locataire non conforme au règlement de copropriété ou demander des Dommages et Intérêts.

La demande du Syndicat des copropriétaires tendant à voir Madame X condamnée à résilier le bail est donc irrecevable.

*Sur les Dommages et Intérêts

Le Syndicat des copropriétaires justifie de l’existence de nombreux incidents induits par la situation découlant de la location irrégulière (bruits, y compris nocturnes, allées et venues, jets de mégots, jets de morceaux de faïence par les fenêtres, etc…), qui ont motivé le recours aux services de police et qui ont causé un préjudice à la copropriété.

Il y a lieu d’allouer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8 000,00 € de ce chef.

Eu égard à la violation du règlement de copropriété, toutes demandes de Madame X et de l’association France Terre d’Asile contre le Syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, qui est par ailleurs compatible avec la nature de l’affaire.

Au vu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de condamner Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires une indemnité de 2 500,00 € pour frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge de Madame X.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire,

Dit que le bail consenti par Madame X à l’association France Terre d’Asile et les conditions d’occupation de celle-‐ci contreviennent aux dispositions de l’article 9 3°) et 4°) du règlement de copropriété

Condamne Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SAS SEIFIC PERGUI la somme de 8 000,00 € à titre de Dommages et Intérêts.

Prononce l’exécution provisoire du présent jugement.

Condamne Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la SAS SEIFIC PERGUI la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

---

Condamne Madame X aux dépens dont distraction au profit de Maître PETAT, avocat, conformément à l’art 699 du Code de Procédure Civile.

Rejette le surplus.