- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
Titre V : Bail emphytéotique.
Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
I. - A peine de nullité du contrat, les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural sont préalablement informées par le notaire de toute conclusion ou cession d'un bail emphytéotique portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole, mentionnés à l'article L. 143-1. Cette information est faite dans les conditions prévues à l'article L. 141-1-1.
Le notaire fait connaître à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural compétente, au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession du bail emphytéotique, l'objet de celui-ci, la nature, la consistance et la valeur du bien loué, le montant et les modalités de versement du loyer ainsi que les conditions du contrat. Il indique la désignation cadastrale des parcelles louées, leur localisation et, s'il y a lieu, la mention de leur classification dans un document d'urbanisme. Le notaire fait également connaître à la société les nom, prénom, date de naissance, domicile et profession des parties au bail emphytéotique ainsi que, pour les seules opérations soumises au droit d'opposition et si le bail prévoit un transfert du droit réel de propriété à la fin du contrat, le projet envisagé sur les immeubles concernés.
La société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut, en outre, demander au notaire, dans le délai prévu au deuxième alinéa du présent I, des éléments d'information complémentaires nécessaires à l'appréciation des conditions du bail emphytéotique. Le délai prévu au IV est alors suspendu jusqu'à la production de ces informations.
II. - Il est institué, au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, un droit d'opposition à la conclusion ou à la cession des baux emphytéotiques mentionnés au I.
Pour l'exercice de ce droit d'opposition, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit, à peine de nullité :
1° Obtenir l'accord des commissaires du Gouvernement ;
2° Justifier son action par référence explicite et motivée à l'un au moins des objectifs mentionnés aux 1°, 2°, 5°, 8° ou 9° de l'article L. 143-2 ;
3° Estimer que le prix des loyers est exagéré, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, ou que les conditions de conclusion ou de cession du bail emphytéotique sont contraires aux objectifs mentionnés au 2° du présent II.
Le droit d'opposition peut s'exercer sur la cession de baux emphytéotiques conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles.
III. - Le droit d'opposition mentionné au II n'est pas applicable dans les cas suivants :
1° Lorsque le bail emphytéotique est conclu ou cédé entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
2° Lorsque l'un des cocontractants est une personne morale de droit public, une personne privée chargée d'une mission de service public ou une fondation reconnue d'utilité publique dont l'objet est d'acquérir du foncier agricole ;
3° Lorsque l'emprise des biens concernés fait l'objet d'un projet d'installation de production d'énergie renouvelable au sens de l'article L. 211-2 du code de l'énergie ou de stockage d'énergie dans le système électrique, y compris leurs ouvrages de raccordement aux réseaux de transport et de distribution d'énergie, d'un projet d'intérêt général au sens de l'article L. 102-1 du code de l'urbanisme, de la création d'un site naturel de compensation, de restauration et de renaturation au sens de l'article L. 163-1-A du code de l'environnement ou de la réalisation d'une mesure de compensation des atteintes à la biodiversité au sens de l'article L. 163-1 du même code ;
4° Lorsque le bail emphytéotique est conclu en vue de la réalisation d'un projet ayant déjà fait l'objet d'un permis de construire ou d'une autorisation environnementale ;
5° Lorsque les biens concernés sont situés dans le périmètre ou le périmètre provisoire d'une zone d'aménagement différé au sens des articles L. 212-1 et L. 212-2-1 du code de l'urbanisme ou dans un emplacement réservé au sens de l'article L. 151-41 du même code.
IV. - La société d'aménagement foncier et d'établissement rural dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information prévue au I du présent article pour indiquer au notaire si elle entend faire usage de son droit d'opposition à la conclusion ou à la cession du bail emphytéotique, à peine de forclusion. Son silence vaut renonciation au droit d'opposition.
V. - Les contestations relatives à l'usage par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de son droit d'opposition sont portées devant le tribunal judiciaire, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.
Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d'une délibération du conseil de famille.
Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l'autorisation de justice.
Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail conclus par l'emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires.
A défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes.
La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.
Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité.
En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
Il répond de l'incendie, conformément à l'article 1733 du code civil.
Les mutations de toute nature ayant pour objet soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions du code général des impôts concernant les transmissions de propriété d'immeubles. Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties.