Ni avocat, ni juriste : pourquoi un expert immobilier et expert de justice a choisi Doctrine pour ses dossiers complexes

Mon premier métier, c’est l’expertise en estimation immobilière. J’ai un cabinet à Bordeaux, qui intervient dans la France entière. Je suis aussi expert de justice, inscrit près la cour d’appel de Bordeaux et la cour administrative d’appel de Bordeaux. Je suis donc missionné par les juridictions (cours d’appel, juridictions administratives, pénales, tribunaux de commerce) pour réaliser des expertises. L’expertise judiciaire n’est pas à proprement parler un métier : c’est une adjonction à mon métier principal, l’expertise immobilière.

Je suis par ailleurs vice-président du groupe Sciences Po Immobilier, qui organise différents colloques, et rédacteur du Guide pratique de l’expertise immobilière, réédité tous les quatre à cinq ans. Nous en sommes à la 9e édition. J’écris aussi régulièrement des articles techniques dans des revues spécialisées, notamment l’AJDI (Actualité juridique Droit immobilier). Ces articles s’adressent aux techniciens, mais aussi aux juristes et aux avocats.

C’est une frontière toujours délicate. L’expert de justice est un technicien : il éclaire le juge sur le débat technique, par exemple la valeur d’un immeuble contestée par des héritiers. En principe, son rapport doit être purement technique. En cas de difficulté d’interprétation juridique (le bien doit-il être considéré comme libre ou occupé ? L’occupant dispose-t-il d’un titre opposable ?), l’expert ne doit pas se prononcer. C’est au juge de trancher.

Un exemple concret : je travaille sur un dossier où un père avait donné à bail un local à sa fille. La partie adverse soutient que cette occupation n’est pas recevable, pour trois raisons : le lien de filiation direct, un loyer manifestement sous-évalué, et la possibilité que ce loyer n’ait jamais été payé. Il y a en plus une ambiguïté sur la nature du bail, tantôt qualifié de professionnel, tantôt de commercial. Face à cela, je présente deux hypothèses au juge : une évaluation du bien occupé, une évaluation du bien libre. Et c’est à lui de trancher. Je ne me prononce pas sur la validité du titre d’occupation. Toute interprétation du droit pourrait mettre l’expert en difficulté, voire invalider son rapport.

Ceci étant dit, il est évident que l’expert doit connaître le droit pour répondre de façon pertinente au juge. D’abord parce que le juge fait lui-même référence à des articles de loi qu’il faut connaître, comprendre et assimiler. Ensuite parce que, pour comprendre l’impact économique d’un bail commercial sur la valeur d’un bien, il faut que je connaisse son statut. Comment évolue le loyer ? Est-il déplafonnable ou non ? Quelle protection pour le locataire en cas d’éviction ? Combien cela va-t-il coûter ?

« Pour comprendre l’impact économique d’un bail commercial sur la valeur d’un bien, il faut que je connaisse parfaitement son statut. Il est évident que l’expert doit connaître le droit pour répondre de façon pertinente au juge. »

Dans mon métier, il y a trois grandes familles de facteurs de la valeur. Les facteurs physiques : la qualité de l’immeuble, sa surface. Les facteurs économiques : sa situation, sa commercialité, la tension sur le marché locatif. Et les facteurs juridiques : s’agit-il d’un droit réel immobilier, d’une pleine propriété, d’une copropriété ? Quelles sont les conditions d’occupation ? Un terrain est-il constructible ou non ?

Tout cela a des incidences considérables sur la valeur. C’est pour cela qu’un expert a besoin d’une IA juridique spécialisée telle que Doctrine.

J’ai une formation juridique, comptable, financière et économique. Mais comme tout professionnel, je dois aller chercher l’information. C’est une partie extrêmement chronophage de mon activité : l’expert en estimation est d’abord un chercheur de valeur. Il cherche des données de marché, mais aussi les facteurs juridiques de la valeur.

Avant Doctrine, je m’appuyais sur des ouvrages de référence (le Blatter, par exemple, qui est le monument en matière de baux commerciaux), des ouvrages techniques, de la formation continue, des articles de revues.

C’était un exercice lourd : il faut un temps important pour cerner les pages qui répondent à votre question, et interpréter les informations trouvées. En droit, tout n’est qu’interprétation, sinon ce serait mécanique. Aucune phrase n’expliquera jamais toute la réalité du monde.

« En droit, tout n’est qu’interprétation, sinon ce serait mécanique. Aucune phrase n’expliquera jamais toute la réalité du monde. »

Ces questions d’interprétation généraient elles-mêmes d’autres recherches. Qu’a voulu dire l’auteur ? Mon cas particulier entre-t-il dans ce cas de figure ? L’ai-je bien interprété ? C’est particulièrement vrai en urbanisme, un droit extrêmement complexe.

Restaient les colloques professionnels. Mais les intervenants n’y dévoilent pas toujours leur savoir-faire, alors que tout est dans la technique et dans la difficulté. Avec l’IA, on n’a pas ce problème de rétention d’information.

« Avec l’IA, on n’a pas ce problème de rétention d’information. »

Au fil de mes recherches, je suis tombé sur les principaux outils juridiques. J’ai regardé ce que proposait le marché. J’ai trouvé que Doctrine était le plus efficace. C’est d’abord et surtout une question d’efficacité.

Aujourd’hui, quand je suis confronté à une question juridique ou d’interprétation, je pose la question à l’IA de Doctrine. J’étudie la réponse, puis j’enchaîne avec des questions complémentaires pour vérifier ma bonne compréhension : je lui demande des exemples, je lui soumets mon cas particulier, je lui demande son interprétation et de me citer des décisions de jurisprudence.

Je raisonne en chef d’entreprise : je compare le coût de l’abonnement à mon taux horaire. Si l’outil me fait gagner plusieurs heures de travail par mois, il est rentabilisé.

« Pour tout ce qui relève des baux commerciaux, ou de l’expropriation, j’ai besoin d’un outil pointu comme Doctrine, dans lequel je peux avoir confiance. »

Et il faut ajouter une particularité : je fais beaucoup d’expertises complexes. Pour une expertise simple, de type logement, les questions juridiques sont souvent peu importantes. En revanche, pour tout ce qui relève des baux commerciaux, ou de l’expropriation (un droit très technique, très juridique), j’ai besoin d’un outil pointu comme Doctrine, dans lequel je peux avoir confiance.

Je suis effectivement abonné à une IA généraliste, mais elle est beaucoup moins adaptée aux questions véritablement juridiques. Une IA généraliste va beaucoup moins loin dans l’analyse et la recherche de jurisprudence qu’une IA spécialisée comme Doctrine. Et ça, c’est fondamental.

« Une IA généraliste va beaucoup moins loin dans l’analyse et la recherche de jurisprudence qu’une IA spécialisée comme Doctrine. Et ça, c’est fondamental. »

Je fais beaucoup d’expertises d’hôtels. Pour déterminer la valeur locative d’un hôtel, l’une des méthodes est le taux d’effort : le rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires. Je peux demander à Doctrine des tableaux qui me citent tout un ensemble de références de taux d’effort retenus par les juridictions.

Pour être concret. Je lui demande : hôtel trois étoiles à Paris, taux d’effort retenu. J’obtiens un tir groupé de 15 à 18 %. Et ensuite, je peux entrer dans le détail. Si une décision me paraît particulièrement intéressante, je clique dessus pour comprendre tout le raisonnement qui a abouti à ce taux.

C’est la même chose pour les préjudices et les abattements. Les décisions de justice procèdent souvent de normes assez établies : tel abattement se situe entre 10 et 20 %, par exemple. C’est parfois contestable économiquement, mais c’est la réalité juridique, et je dois la connaître. Chaque préjudice ayant sa particularité, je vérifie si sa nature était similaire à celle de mon dossier, et quelle était son importance.

Je crois que c’est une révolution anthropologique. Cela va être considérable. C’est l’organisation du travail et de la production qui fait une société ; comme cette organisation va changer profondément, les conséquences seront majeures. Je comprends les inquiétudes en matière d’emploi. Mais quels que soient ses avantages et ses inconvénients, l’intelligence artificielle est inéluctable. Elle va s’imposer, tout simplement pour des raisons économiques.

Ensuite, il y a la question qu’on voit dans tous les colloques : déontologie et intelligence artificielle. La réponse corporatiste consiste à dire que l’intelligence humaine est irremplaçable, qu’il faut tout vérifier. Il y a une part de vrai. Mais ce serait sous-estimer la puissance de l’outil.

Sur la mémoire et sur la rapidité, l’IA est imbattable. Sur l’analyse et la synthèse, l’humain peut reprendre la main. Mais je trouve que ses qualités de cohérence, de logique et de réflexion sont élevées. Il est vrai que l’IA se trompe. Mais qu’en est-il de l’humain, qui lui aussi se trompe parfois lourdement ? Lui aussi présente des biais de raisonnement.

« Il est vrai que l’IA se trompe. Mais qu’en est-il de l’humain, qui lui aussi se trompe parfois lourdement ? »

C’est là que Doctrine est utile. Je me souviens d’un colloque sur les hôtels où l’on nous avait présenté trois exemples produits par une IA. On s’était aperçu que les trois étaient fabriqués : des hallucinations. Il y en a, c’est vrai. L’IA répond à ce qu’on lui demande, mais elle peut oublier d’avoir un champ de conscience large. Elle n’a pas non plus ce qu’on appelle l’intuition : l’expérience qui vous donne les ordres de grandeur, les proportions, l’enchaînement des choses.

Bien sûr qu’il faut vérifier les sources. Mais la jurisprudence de Doctrine n’est pas inventée. Telle cour d’appel, à telle date, a jugé ceci : il n’y a pas de raison de le discuter.

« Bien sûr qu’il faut vérifier les sources. Mais la jurisprudence de Doctrine n’est pas inventée. »

Oui. Les facteurs juridiques de la valeur représentent une part importante du livre. Il faut être à jour de toutes les évolutions juridiques : d’abord les connaître, ensuite bien les comprendre, et enfin les intégrer. C’est indispensable quand on cherche à rédiger un ouvrage de qualité. Si je le réédite tous les quatre ou cinq ans, ce n’est pas seulement parce que les choses évoluent : c’est pour améliorer la réflexion et l’analyse, au fil de mon expérience.

« N’oubliez pas que Flaubert, peut-être l’un des plus grands écrivains du monde, avait un dictionnaire sur sa table de rédaction. »

N’oubliez pas que Flaubert, peut-être l’un des plus grands écrivains du monde, avait un dictionnaire sur sa table de rédaction.

Oui. Même si ma société est modeste, c’est une SAS, avec les obligations légales que cela implique : en matière comptable, en matière juridique, l’embauche d’un stagiaire, le recouvrement des impayés… Doctrine me sert aussi pour la gestion de ma société. Et finalement, tout le monde est confronté au droit, dans sa vie professionnelle comme personnelle.

L’outil de rêve, ce serait un outil capable de construire, à partir de toute la jurisprudence, des tableaux de données chiffrées. Une part considérable de mon métier, c’est la recherche d’information, la recherche de prix, l’étude de marché. Un outil qui me permettrait de constituer des bases de données de tous les chiffres de mon domaine : toutes les valeurs locatives judiciaires retenues par les tribunaux, par exemple.

Je sais aussi que je n’exploite pas encore toutes les possibilités de Doctrine. L’outil permet de travailler sur ses propres documents, et c’est sans doute la prochaine étape pour moi. J’ai sur le disque dur de mon ordinateur trente ans de dossiers, trente ans de rapports. Ce sont des mines d’informations. Pouvoir les interroger avec Doctrine, ce serait formidable : retrouver immédiatement des dossiers similaires au cas que j’étudie.

« La meilleure base de données au monde, c’est celle que vous avez constituée vous-même. »

C’est important, parce que la meilleure base de données au monde, c’est celle que vous avez constituée vous-même. Les bases de données publiques ont une granularité très faible : un prix, une adresse, une surface approximative. Vous ne savez rien de la qualité physique du bien, ni des circonstances qui ont poussé acheteur et vendeur à conclure. Ma base de données, avec les limites de mon propre travail, est la plus intéressante, parce que tous les facteurs de la valeur y ont été intégrés.

Avec sa puissance, pour un étudiant qui part de zéro, l’IA donne l’impression d’être immédiatement un génie. Il n’empêche que sa bonne utilisation nécessite des bases culturelles solides.

C’est la même chose pour les particuliers qui consultent une IA et pensent connaître la réponse (on le disait déjà de Google). L’assimilation du droit et de son vocabulaire n’est pas à la portée du néophyte. Une traduction littérale de la loi, sans en avoir compris le sens ni les applications, c’est dangereux. C’est pour cela que Doctrine n’est pas un simple outil de vulgarisation juridique. C’est beaucoup plus que ça.

L’outil Doctrine donne un accès immédiat à toute la législation et à toute la jurisprudence, et permet, en cas de difficulté d’interprétation, de mieux la comprendre. Ce sont les deux étapes : l’information brute, puis la compréhension et l’interprétation de cette information grâce à l’IA.

Autres avantages : l’accès à toutes les décisions de justice similaires au cas que l’on étudie, et le fait que l’on puisse aussi l’utiliser pour les besoins de sa société. Et comme les discussions sont archivées, c’est aussi une façon de retrouver des cas similaires (car les cas se répètent souvent) et de ne pas repartir à chaque fois de zéro.

Pascal Lesieur est expert en estimation immobilière à Bordeaux et expert de justice près la cour d’appel et la cour administrative d’appel de Bordeaux. Fort de plus de trente ans d’expérience, dont plusieurs années au Crédit Foncier, il est l’auteur du Guide pratique de l’expertise immobilière (9e édition), vice-président du groupe Sciences Po Immobilier et enseigne les estimations immobilières.