Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 20 décembre 2007, n° 08/01829

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2010

N° 2010/239

Rôle N° 08/01829

SAS URBANIA VAR

C/

Syndicat des copropriétaires LE SEMIRAMIS

Grosse délivrée

le :

à :M^e TOUBOUL

M^e LATIL

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Y en date du 20 décembre 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 07/06242.

APPELANTE

SAS URBANIA VAR agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, XXX

représentée par la S.C.P. DE SAINT FERREOL – TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par M^e Philippe PIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des copropriétaires LE SEMIRAMIS, XXX,

pris en la personne de son syndic en exercice la SA LAMY, Les Impérators – chemin de la Lauve – XXX,

représenté par la S.C.P. LATIL – PENARROYA-LATIL – Z, avoués à la Cour, plaidant par M^e Michel IZARD, avocat au barreau de Y

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 mai 2010 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2010.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2010,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 15 mars 2004 les copropriétaires de la résidence 'Le Sémiramis’ à SAINT TROPEZ ont reconduit la société UFFI CANNES S.A. SEGIM dans ses fonctions de syndic pour une durée de trois ans ; le 21 mars 2005 la présidente du conseil syndical a écrit à cette dernière : 'Depuis le départ de Mr X notre copropriété n’est absolument plus du tout gérée, j’en veux pour preuves, aucun contact, aucune visite, le flou le plus complet concernant la procédure judiciaire qui nous oppose au constructeur et à l’assurance DO… Nous sommes obligés de constater qu’il y a carence totale de gestion de la part de votre société, et que le contrat qui nous liait est rompu de fait. Je vous demande… de convoquer une assemblée générale’ ; constatant que cela n’avait pas été fait, bien que la société UFFI CANNES S.A. SEGIM, devenue la société URBANIA VAR, ait répondu à ces griefs le 30 mars 2005, et compte tenu d’informations jugées peu rassurantes ('Plus de directeur sur le site et aucun prévu à ce jour, plus d’assistance de copropriété, prévision de fermeture de l’agence en septembre'), le 4 avril 2005 la présidente du conseil syndical a convoqué une assemblée générale elle-même, avec notamment pour ordre du jour la 'révocation du syndic UFFI CANNES S.A. SEGIM’ et la nomination d’un nouveau syndic, suivant proposition de contrat du Cabinet LAMY ; lors de l’assemblée générale du 29 avril 2005 les copropriétaires ont refusé d’approuver les comptes et de donner quitus au syndic, ont révoqué la société UFFI CANNES S.A. SEGIM, devenue la société URBANIA VAR, de ses fonctions 'pour carence de gestion', et ont nommé un nouveau syndic ; considérant que 'le contrat ne pouvant pas être rompu à la seule initiative de l’une des parties, les honoraires courant jusqu’à la fin du contrat étaient dus', la société URBANIA VAR a prélevé une somme de 9.086,97 euros sur le compte de la copropriété, dont 8.429,17 euros d’honoraires et 657,80 euros de 'vacations pour perte mandat’ ; par ailleurs, elle n’a pas restitué les documents réclamés par le nouveau syndic ; le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ l’a donc assignée ; la société URBANIA VAR n’a pas comparu ;

Par jugement du 20 décembre 2007, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal de grande instance de Y a condamné cette dernière à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ la somme de 9.086,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er mai 2005, à remettre au nouveau syndic les émetteurs de cartes magnétiques, les factures de frais de photocopies, de frais d’affranchissement et de frais bancaires, les pièces de banque, le grand livre de banque, le dossier de l’assemblée générale du 29 avril 2005 et le carnet d’entretien de la copropriété, dans les 15 jours de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis', dont la demande de dommages et intérêts a été rejetée, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le 31 janvier 2008 la société URBANIA VAR a relevé appel de ce jugement ;

Au terme de dernières conclusions du 22 octobre 2009 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, elle formule les demandes suivantes :

'DECLARER recevable l’appel interjeté à l’encontre du jugement prononcé le 20 décembre 2007,

REFORMER pour le tout la décision entreprise.

Statuant à nouveau

DIRE ET JUGER abusive, infondée et illégitime la décision de révocation prise par le syndicat des copropriétaires LE SEMIRAMIS le 29 avril 2005, et ce notamment après avoir constaté que ladite assemblée avait été irrégulièrement convoquée,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Société URBANIA VAR la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts destinés à réparer intégralement le préjudice subi en suite de cette rupture brutale et abusive,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Société URBANIA VAR la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société URBANIA VAR aux dépens de première instance et d’appel…' ;

Au terme de dernières conclusions du 6 octobre 2009 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ formule les demandes suivantes :

'Dire et juger recevable mais mal fondé l’appel de la société URBANIA VAR et l’en débouter, pour les causes sus énoncées

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celles qui ont rejeté la demande de dommages et intérêts de l’exposant

Réformant de ce chef

Condamner la société URBANIA VAR au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts

Condamner la SA URBANIA VAR à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE SEMIRAMIS en appel, une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SA URBANIA VAR aux entiers dépens…' ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2010 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d’en relever d’office l’irrégularité ;

La société URBANIA VAR n’étant pas copropriétaire, elle n’a pas qualité pour contester la régularité de l’assemblée générale du 29 avril 2005 ; c’est donc vainement qu’elle critique les conditions de sa convocation par la présidente du conseil syndical ;

Malgré la durée prévue, le mandat de syndic peut être révoqué à tout moment ; c’est donc à tort que la société URBANIA VAR a prélevé des honoraires sur le compte de la copropriété pour la période du 1^er mai 2005 au 30 septembre 2006 ; elle ne formule d’ailleurs aucune critique à l’encontre du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à rembourser la somme de 9.086,97 euros, outre intérêts ; la décision déférée sera en cconséquence confirmée de ce chef ;

Il ressort de la lettre de la société URBANIA VAR du 30 mars 2005 que 'suite au départ de Monsieur X', la gestion de la copropriété 'Le Sémiramis’ a été confiée à deux personnes 'joignables’ par téléphone, ce qui confirme les griefs exprimés par la présidente du conseil syndical dans son courrier du 21 mars 2005 susvisé ; par ailleurs, le 11 avril 2005 cette dernière a pu écrire aux copropriétaires : 'Le syndic… dépasse maintenant toute mesure… Il convoque, ce que j’avais déjà fait, (une assemblée générale) à la même adresse, le même jour et à la même heure… Il refuse d’inscrire à l’ordre du jour une demande que j’avais adressée en recommandé avec accusé de réception (la résiliation de son contrat)… L’attitude de convoquer à nouveau au même moment ne peut qu’être destinée à perturber notre assemblée générale', sans que ce nouveau reproche soit le moins du monde contesté ; enfin, le fait que les copropriétaires aient refusé d’approuver les comptes et de donner quitus au syndic démontre qu’ils avaient perdu toute confiance en la société URBANIA VAR ; le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ n’a donc pas commis de faute en décidant de révoquer le mandat de cette dernière avant le terme prévu ; la demande de dommages et intérêts de la société URBANIA VAR sera en conséquence rejetée ;

Au terme de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat ; dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts ; en l’espèce, non seulement la société URBANIA VAR a prélevé indûment des fonds sur le compte de la copropriété, mais elle ne justifie pas avoir remis au nouveau syndic le moindre document concernant cette dernière ; certes, elle prétend être 'dans l’incapacité de retrouver les archives’ du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis', ce qui selon elle priverait de motif l’astreinte prononcée à son encontre ; mais elle n’explicite pas dans quelles circonstances cette bien étrange et malencontreuse disparition serait survenue (cf. sa lettre du 5 mai 2008 à ASIM SAS, où elle évoque la 'perte de documents et d’archives qui n’ont pas été conservés'), et elle n’offre pas d’en rapporter la preuve ; le jugement querellé sera donc également confirmé de ce chef ;

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis', qui pourra faire liquider l’astreinte, ne justifie pas du préjudice qu’il allègue ; il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ a engagé en cause d’appel des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de lui laisser supporter intégralement la charge ; il convient de lui allouer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, s’ajoutant à la juste indemnité déjà accordée par le premier juge ;

La société URBANIA VAR qui succombe doit supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Reçoit l’appel de la société URBANIA VAR, mais le déclare mal fondé et en conséquence l’en déboute ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la société URBANIA VAR à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence 'Le Sémiramis’ la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société URBANIA VAR aux dépens, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. LATIL – Z conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

S. B J-P. ASTIER