Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre b, 23 juin 2011, n° 10/06133

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2011

N° 2011/397

Rôle N° 10/06133

E X

C/

A DENIMAL veuve Z

C Z

Grosse délivrée

le :

à : TOLLINCHI

MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 17 Décembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11/07/1101.

APPELANTE

Madame E X

née le XXX,

XXX

représentée par la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avoués à la Cour,

ayant M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame A Z, agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de feu G Z, son mari

née le XXX à XXX

XXX – XXX

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,

ayant M^e Isabelle MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur C Z, agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de feu G Z, son père

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,

ayant M^e Isabelle MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie Chantal COUX, Président

Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller

Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2011,

Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Cannes le 17 décembre 2009 dans l’instance opposant Madame E X à Monsieur C Z et Madame A Z;

Vu l’appel interjeté par Madame X à l’encontre de cette décision le 29 mars 2010;

Vu les conclusions déposées par Madame E X le 3 août 2010;

Vu les conclusions déposées par Monsieur C Z et Madame A Z le 29 septembre 2010;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 18 avril 2011;

Par acte sous seing privé du 16 février 2004, Madame X a donné à bail à Monsieur C Z un appartement situé à Cannes-le-Bocca moyennant un loyer mensuel de 800 euros outre 100 euros à titre de provision sur charges.

Un acte de cautionnement a été établi au nom de Monsieur G Z et de Madame A Z, parents du locataire.

Monsieur C Z a donné congé par LRAR du 29 janvier 2007 pour le 15 mars 2007 et a quitté les lieux le 26 février 2007, date à laquelle un constat a été dressé par huissier.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2007, Madame X a assigné Monsieur C Z et ses parents devant le Tribunal d’instance de Cannes en paiement de diverses sommes.

Par jugement rendu le 17 décembre 2009 assorti de l’exécution provisoire, cette juridiction a constaté la nullité du cautionnement, condamné Monsieur C Z à payer à Madame X 120,73 euros au titre du solde de sa dette locative et 144,83 euros au titre des dégradations locatives, a rejeté le surplus des demandes et partagé les dépens.

Régulièrement appelante de cette décision dont elle sollicite l’infirmation partielle, Madame X demande à la Cour de condamner solidairement Monsieur C Z et Madame A Z à lui payer les sommes suivantes:

. 120,73 euros au titre du solde locatif après règlement intervenu en cours de procédure

. 909,35 euros au titre des frais des réparations locatives

. 1.559,74 euros au titre des travaux de remise en état de la salle de bains

. 930,80 euros au titre de la perte locative due aux travaux et aux détériorations

. 256,41 euros au titre de la clause pénale de 10%.

Elle soutient que l’appartement était en très bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire, que des dégradations ont été commises, qu’en ce qui concerne la salle de bains il ressort des rapports d’expertise produits que des infiltrations d’eau provoquant un décollement des carrelages sont survenues ensuite d’un usage anormal de la douche par Monsieur Z.

Elle ajoute que si Monsieur G Z, caution est décédé, Madame Z s’est également engagée en qualité de caution.

Monsieur C Z et Madame A Z concluent à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne le reliquat des frais de constat.

Ils font valoir que l’acte de cautionnement n’a été signé que par Monsieur G Z, et n’est pas conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’intégralité des sommes dues en vertu du bail ont été réglées, que le locataire n’est pas responsable des dégradations survenues dans la salle de bains par suite d’un défaut de conception.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ARRIÉRÉ DES LOYERS ET CHARGES

Attendu que la bailleresse produit un décompte des loyers et charges pour la période du 15 février 2004 au 15 mars 2007 faisant apparaître un solde dû par le locataire de 2.564,11 euros y compris les frais de constat des lieux de sortie retenus pour 241,45 euros;

Attendu que Monsieur Z, qui n’élève aucune contestation sur ce décompte, hormis en ce qui concerne les frais de constat, a réglé à la bailleresse la somme de 2.443,38 euros le 10 juin 2008 soit plusieurs mois après l’assignation;

Attendu qu’il convient de le condamner au paiement du solde, soit 120,73 euros, dès lors que les frais de l’état des lieux de sortie, au besoin établi par huissier, doivent être partagés par moitié entre le locataire et le bailleur et qu’en l’espèce le coût du procès-verbal de constat s’est élevé à 482,89 euros, et non à 241,45 euros, ainsi que cela ressort de la facture de la SCP BROSSARD du 28 mars 2007;

SUR LES FRAIS DE REMISE EN ETAT

Attendu qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par Monsieur Z le 16 février 2004 que le logement loué était en bon état en début de bail;

Attendu que le constat établi par huissier le 26 février 2007 en présence des parties mentionne les désordres suivants:

— Entrée

Quelques éclats sur le carrelage au sol

Salissure à droite en entrant

— Cuisine

Quelques éclats sur le carrelage au sol

XXX

Joint périphérique du plan de travail en mauvais état

XXX

XXX

XXX

Eléments de rangement à nettoyer. Le fond de celui au dessus du four est détaché

La baie coulissante donnant sur le jardin est à régler en partie basse

— Séjour

Le sol nécessite un balayage

Housse de canapé déchirée en quatre points

XXX

Fond de l’un des tiroirs de la commode cassé

— Chambre

Absence d’une plinthe sous le radiateur

Armoire trois portes dont l’une en miroir est cassée

Deux lampes de chevet ne fonctionnant pas

XXX

Le volet roulant reste bloqué à mi-course

— Salle de bains

La robinetterie de la baignoire fonctionne mal, l’inverseur douche/bain est coincé, la pomme de douche est écaillée

XXX

Bonde de fond manquante sur le bidet

Pendant du support de porte serviettes cassé

Joints périphériques de la baignoire et du lavabo en mauvais état

— Toilettes

Sanitaire non nettoyé. Abattant cassé

— Dégagement

Présence de coups en partie basse du placard mural

— Porte de la boîte aux lettres cassée;

Attendu qu’au vu des factures produites, il convient de mettre à la charge de Monsieur Z, au titre des réparations locatives, la somme totale de 375,61 euros ainsi décomposée:

— Heures de ménage dans la limite de 70 euros (facture AVPV du 17 mars 2007)

— Remplacement de la housse de canapé 35 euros (facture NEUFTEX TOTO du 5 mars 2007)

— Remplacement du lavabo fêlé 37,19 euros (facture BATICASH du 12 mars 2007)

XXX, lampadaire, commode, boîte aux lettres, et réfection des joints baignoire, lavabo et cuisine dans la limite de 160,78 euros (facture DELESCAUT du 3 mars 2007)

— Remplacement d’un porte serviette 14,14 euros (facture BALITRAND du 3 mars 2007)

— Remplacement d’un abattant de WC 53 euros (facture BALITRAND du 5 mars 2007)

— Remplacement pomme de douche 5,50 euros (facture BALITRAND du 3 mars 2007)

et de rejeter le surplus des demandes non justifié ou ne correspondant pas à des détériorations imputables au locataire;

Attendu par contre, s’agissant des désordres affectant le carrelage de la salle de bains, que la responsabilité de Monsieur Z ne peut être retenue dès lors que la configuration des lieux rend inévitable la projection d’eau au niveau du châssis de la fenêtre, que Madame X a fait démonter avant tout constat contradictoire la faïence et le tablier et que les experts n’ont pu déterminer avec précision la cause des infiltrations, l’expert Y désigné par la compagnie AXA, assureur de la bailleresse, faisant état dans son rapport d’une réservation au niveau de l’allège avec remplissage en isolant non conforme et le Cabinet SERI désigné par l’assureur du locataire mentionnant l’absence de caractère aléatoire du sinistre lié à un défaut de conception;

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PERTE LOCATIVE

Attendu que Monsieur Z a restitué les clés du logement le 26 février 2007;

Attendu que la remise en état des dégradations qui lui étaient imputables pouvait être réalisée dans les quelques jours suivants cette date; Qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’appelante en indemnisation de la perte locative pour la période du 15 mars 2007 au 15 avril 2007, date de la relocation effective de l’appartement;

XXX

Attendu que l’article X des conditions générales du bail qui prévoit une majoration de plein droit de 10% des sommes dues, en cas de retard dans le paiement du loyer et de ses accessoires, constitue une clause pénale soumise aux dispositions de l’article 1152 du code civil;

Attendu que la somme de 256,41 euros réclamée à ce titre, correspondant à 10% de l’arriéré restant dû à la date de l’assignation, apparaît manifestement excessive et sera réduite à 10 euros;

SUR LES DEMANDES A L’ENCONTRE DE MADAME Z

Attendu que la disposition du jugement déféré ayant constaté la nullité du cautionnement donné par Monsieur G Z ne fait l’objet d’aucune critique et doit être confirmée;

Attendu que devant la Cour, Madame X verse aux débats la copie d’un acte de cautionnement signé par Madame A Z au profit de son fils le 25 février 2004;

Attendu qu’aux termes de cet acte dont la production de l’original n’est pas sollicitée, Madame Z s’est engagée à garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation et tous accessoires (charges récupérables, dégradations et réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure) résultant du bail prenant effet le 16 février 2004;

Attendu cependant que cet acte ne comporte pas la reproduction manuscrite des dispositions prévues à l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, formalité prescrite à peine de nullité;

Attendu que le cautionnement donné par Madame Z est nul et que les demandes formées à l’encontre de celle-ci ne peuvent prospérer;

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CPC ET LES DÉPENS

Attendu qu’il est équitable d’allouer à l’appelante la somme de 500 euros en remboursement de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du CPC;

Attendu que Monsieur Z, dont la carence dans le règlement des sommes à sa charge est à l’origine de la présente instance, sera condamnés aux dépens;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement

— Réforme le jugement déféré sur le montant des condamnations mises à la charge de C Z; Le confirme pour le surplus

Et statuant à nouveau

— Condamne Monsieur C Z à payer à Madame E X:

. 120,73 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges

. 10 euros au titre de la clause pénale prévue au bail

. 375,61 euros au titre des réparations locatives

outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice

. 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Rejette toutes autres demandes des parties

— Condamne Monsieur C Z aux entiers dépens et dit que ceux d’appel seront distraits au profit de la SCP d’avoués TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI conformément à l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT