Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 5 novembre 2013, n° 11/00739

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2013

N° 2013/ 527

Rôle N° 11/00739

F G épouse Z

C/

AA X

J K épouse X

SARL LYON EST IMMOBILIER

E C

B C

A C

Grosse délivrée

le :

à :

SCP MAYNARD SIMONI

SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS

SCP COHEN L ET H GUEDJ

BACM – AC AD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 09 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 11/09/482.

APPELANTE

Madame F G épouse Z

née le XXX à BELFORT, demeurant La Chapelle Saint Bernard – Route de Besse – 83340 FLASSANS-SUR-ISSOLE

représentée par M^e F MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Benoît LAMBERT, de la SELARL FOURMEAUX avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur AA X

né le XXX à XXX XXX

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Pascal PIGNARRE, avocat au barreau de NICE

Madame J K épouse X

née le XXX à XXX XXX

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Pascal PIGNARRE, avocat au barreau de NICE

SARL LYON EST IMMOBILIER, à l’enseigne IMMOGROUP CLAIRE LAPIERRE, venant aux droits de la Société LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION (CIG), demeurant XXX – 69150 DECINES-CHARPIEU

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Lucie FILLION-HOARAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur E C

né le XXX à XXX 34 Chemin du Perconil – 83120 SAINTE-MAXIME

représenté par M^e Pascal AC de l’Association BACM – AC AD

avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Marine CHARPENTIER de l’Association BACM – AC AD avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place M^e Marie José DE SAINT FERREOL de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués,

Monsieur B C, venant aux droits de la succession de sa mère Madame V W

né le XXX à XXX

défaillant

Monsieur A C, venant aux droits de la succession de sa mère Madame V W

né le XXX à XXX

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Daniel ISOUARD, Président chargé du rapport, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame F I, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2013.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2013,

Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 3 juin 1991 Monsieur et Madame C ont acquis en état futur d’achèvement un appartement situé dans un immeuble à Garreoult (Var). Après réception du bien des désordres sont apparus et, par ordonnance de référé du 10 mars 2000, une provision de 104 095,16 euros a été allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult, somme qui a été réglée par la compagnie d’assurances le Gan. Par arrêt du 8 novembre 2001, cette Cour a réformé cette décision et a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult à rembourser la somme de 112 004,54 euros ; cette décision n’a pas été exécutée.

Le 19 avril 2002 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult a assigné le constructeur de l’immeuble et la compagnie le Gan au fond. Durant la procédure Monsieur et Madame C ont vendu leur appartement le 6 juin 2003 à Monsieur et Madame X lesquels l’ont revendu le 23 juin 2005 à Madame Z.

Par arrêt infirmatif du 22 mars 2007 cette Cour a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult qui, contraint de rembourser la provision reçue en 2001, a émis un appel de fonds.

Madame Z a poursuivi Monsieur et Madame X et la société Lyon Est Immobilier, syndic de la copropriété, en paiement de la somme de 6 248,38 euros, montant de cet appel de fonds, recherchant leur responsabilité dans la création de cette dette à son égard. Monsieur et Madame X ont appelé en garantie Messieurs E, A et B C. Par jugement du 9 décembre 2010 le tribunal d’instance de Cannes l’a déboutée de ses prétentions et l’a condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et a condamné ces derniers à payer aux consorts C celle de 450 euros au même titre.

Le 13 janvier 2011 Madame Z a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite sa réformation et la condamnation in solidum de Monsieur et Madame X, des consorts C et de la société Lyon Est Immobilier à lui payer la somme de 6 248,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2008 pour Monsieur et Madame X et de l’assignation pour la société Lyon Est Immobilier, celle de 2 000 euros de dommages-intérêts et celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, alléguant que ses adversaires sont responsables de son préjudice.

Contre Monsieur et Madame X elle leur reproche un défaut d’information en ne lui indiquant pas l’existence de la procédure en référé et l’éventuelle nécessité de restituer la provision.

À l’égard des consorts C elle prétend que ceux-ci comme les autres copropriétaires de l’époque ont utilisé les sommes à hauteur de leur quote-part.

À l’encontre de la société Lyon Est Immobilier elle soutient que celle-ci tout d’abord n’a pas recouvré les sommes dont le remboursement devenait exigible après l’arrêt du 8 novembre 2001 infirmant l’ordonnance de référé, ensuite a commis une faute en agissant en justice sans habilitation régulière et enfin qu’elle a omis d’attirer son attention lors de l’acquisition du lot en 2005 sur l’ampleur exacte de ses obligations financières.

Monsieur et Madame X concluent à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de Madame Z à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils demandent aussi les garanties des consorts C et de la société Lyon Est Immobilier et leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils allèguent qu’ils ont acquis l’appartement de Monsieur et Madame C après l’arrêt du 8 novembre 2001et qu’ils ne connaissaient rien à la dette exigible ; ils ajoutent que Madame Z n’a pas réglé la somme réclamée par le syndic.

Monsieur E C qui vient aux droits de Monsieur et Madame C, acquéreurs initiaux de l’appartement, requiert la confirmation du jugement attaqué et la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il conteste la recevabilité de la demande principale Madame Z qui n’a aucun lien de droit avec lui et n’établit pas une faute de ses auteurs ni l’existence d’un préjudice. Il conteste le quantum de l’appel de fonds réclamé. À l’égard de l’appel en garantie de Monsieur et Madame X il soutient que ceux-ci doivent démontrer qu’ils ont reçu de la part du syndic des sommes correspondant à des travaux privatifs qu’ils seraient tenus de rembourser et que l’arrêt du 8 novembre 2001 leur a été celé, ce qui n’a pas été le cas, l’existence d’une procédure leur ayant été indiquée.

La société Lyon Est Immobilier souhaite le sursis à statuer en l’état d’une procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult à son encontre ainsi que contre leur avocat pour responsabilité professionnelle.

Au fond elle souligne qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la récupération des fonds car d’une part elle n’est devenue le syndic de la copropriété que le 1^er janvier 2003 et d’autre part il existait un accord tacite avec la compagnie le Gan pour attendre l’issue de la procédure au fond.

Elle prétend n’avoir commis aucune faute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult s’étant fait assister d’un avocat pour la rédaction du procès-verbal de l’assemblée générale la chargeant de la procédure. Elle allègue aussi que Madame Z n’établit pas son préjudice car rien ne démontre que si l’action en justice avait été déclarée recevable son bien fondé aurait été admis.

Cités les 7 et 12 mars 2013 à sa personne pour le premier et à l’étude de l’huissier pour le second Messieurs B et A C n’ont pas constitué avocat.

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* * *

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action de Madame Z :

Comme l’a justement indiqué le premier juge l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et Madame Z a fait l’objet d’une mise en demeure du 26 avril 2010 d’avoir à payer la somme de 6 248,39 euros au titre du remboursement de la provision.

Elle dispose d’un intérêt à rechercher la responsabilité de ceux à qui elle impute cette dette, le bien fondé de son action étant différent de son intérêt et ne commandant pas sa recevabilité.

De même il importe peu que Madame Z n’aurait pas encore payé les sommes pour lesquelles elle a fait l’objet d’une mise en demeure.

Sur l’action contre Monsieur et Madame X :

L’article 1602 du Code civil énonce : 'Le vendeur est tenu d’expliquer clairement à ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur'.

Ce texte impose au vendeur d’informer clairement l’acheteur sur la chose vendue.

Le contrat de vente conclu le 23 juin 2005 entre Monsieur et Madame X et Madame Z stipule : 'Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours ; procédure contre l’assurance dommage ouvrage (Gan). Procédure en appel. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard'.

Cette clause concerne le litige introduit par le syndicat des copropriétaires le 19 avril 2002 par son assignation au fond ayant donné lieu à un jugement du 19 octobre 2004 du tribunal de grande instance de Draguignan qui a condamné le constructeur et la compagnie Le Gan à payer une somme en principal de 85 446,29 euros, décision en appel lors de la vente du 23 juin 2005 et qui aboutira à l’arrêt de cette Cour du 22 mars 2007 qui la réformera déclarant irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

Elle ne vise pas la procédure en référé ayant abouti à l’arrêt du 8 novembre 2001 réformant l’ordonnance du 10 mars 2000 et condamnant le syndicat des copropriétaires à reverser la provision allouée par cette ordonnance.

Monsieur et Madame X ne peuvent pas invoquer, pour se soustraire à leur obligation de l’ignorance, cette procédure antérieure à leur achat survenu le 6 juin 2003.

D’une part leur responsabilité est recherchée sur un fondement contractuel qui exige seulement le défaut d’information même si celui-ci intervient sans faute.

D’autre part lors de la vente du 23 juin 2005 Monsieur et Madame X avaient connaissance de la procédure en référé et des difficultés existantes pour le remboursement de la provision. En effet lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2003 à laquelle Monsieur X assistait, cette procédure de référé a été évoquée et il a été noté que le syndicat des copropriétaires ne disposait pas des fonds nécessaires à restituer la provision versée qui avait été utilisée pour parer aux réparations les plus pressantes et qu’il ne pouvait être satisfait au commandement de 22 février 2002 de la compagnie le Gan.

Ainsi Monsieur et Madame X s’avèrent responsable du préjudice de Madame Z.

Sur l’action de Madame Z et l’appel en garantie de Monsieur et Madame X contre les consorts C :

L’acte de vente du 6 juin 2003 entre Monsieur et Madame C et Monsieur et Madame X comporte une clause semblable relative au procès en cours que celle figurant à l’acte de vente entre ceux-ci et Madame Z.

Pour les mêmes motifs que ceux énoncées ci-dessus les consorts C se trouvent responsables du préjudice subi par Monsieur et Madame X.

En omettant d’indiquer la procédure de référé et ses conséquences sur le remboursement de la provision ils ont commis une faute qui a contribué au préjudice de Madame Z et qui engage leur responsabilité délictuelle envers cette dernière.

Sur l’action contre la société Lyon Est Immobilier :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Serret de Gareoult a attrait la société Lyon Est Immobilier ainsi que l’avocat qui a rédigé le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2003 en responsabilité leur reprochant une faute dans l’irrecevabilité de ses procédures en référé et au fond contre le constructeur et la compagnie le Gan. Par jugement du 21 juin 2012 le tribunal de grande instance de Draguignan a reconnu le principe de leur responsabilité mais a rejeté les demandes faute d’établir le préjudice. Appel a été interjeté de cette décision et l’affaire est actuellement pendante devant la 1^re chambre A de cette Cour où elle doit être plaidée le 5 novembre 2013.

La société Lyon Est Immobilier sollicite le sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision intervienne dans ce litige.

Mais les parties ne sont pas les mêmes et si Madame Z recherche comme le syndicat des copropriétaires la responsabilité du syndic dans l’exercice de l’action en justice, elle développe aussi d’autres moyens. Le préjudice allégué n’a pas le même fondement.

Il ne convient pas de surseoir à statuer.

Avant le 1^er janvier 2003 le syndic de l’immeuble était l’agence immobilière Simon et à compter de cette date lui a succédé la société Centre Immobilière de Gestion qui a été absorbée par la société Lyon Est Immobilier.

Ainsi il ne peut être reproché à la société Lyon Est Immobilier de ne pas avoir recouvré auprès des copropriétaires dès la fin 2001 la provision versée. Après avoir délivré un commandement de payer le 22 février 2002 la compagnie le Gan n’a plus accompli aucun acte de poursuite pour récupérer sa provision jusqu’à l’arrêt du 22 mars 2007 et il ne saurait être reproché au syndic, dès lors, de ne pas avoir effectué des appels de fonds compte tenu de l’incertitude régnant sur l’obligation de rembourser la provision.

Par contre la société Lyon Est Immobilier en sa qualité de mandataire répond des fautes commises dans sa gestion comme le prescrit l’article 1992 du Code civil et l’article 55 du décret du 17 mars 1967 lui interdit d’agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisée par une décision de l’assemblée générale. Cette autorisation doit précisée, lorsque comme en l’espèce elle concerne la réparation des désordres, la nature des malfaçons ou des défauts de conformité. Cette précision ne figure pas au procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2003.

La société Lyon Est Immobilier se devait dans le cadre de son devoir de conseil vérifier avant d’agir si l’habilitation reçue était régulière. En ne le faisant pas elle a commis une faute engageant sa responsabilité. Elle ne peut se soustraire à celle-ci en prétendant que le syndicat des copropriétaires était assisté d’un avocat, la présence d’un autre professionnel ne la déchargeant pas de ses obligations.

Mais il incombe à Madame Z d’établir que si la société Lyon Est Immobilier avait été régulièrement habilitée à agir, la procédure aurait eu une chance certaine de triompher ; or elle ne développe aucun moyen et ne fournit aucun document notamment pas le rapport d’expertise judiciaire sur lequel s’est fondé le juge des référés et le tribunal.

Elle ne peut rechercher la responsabilité de la société Lyon Est Immobilier sur le fondement de cette faute dans son action en justice.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic, avant l’établissement d’un acte de vente, d’adresser au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté qui doit indiquer notamment les dépenses qui devraient incomber au nouveau propriétaire même si elles ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Madame Z se plaint que le document produit ne mentionne pas la dette née de l’obligation de rembourser la provision allouée en référé.

Ce document n’est pas produit aux débats et la société Lyon Est Immobilier n’établit pas avoir satisfait à son obligation d’information.

Elle a commis un manquement envers Madame Z engageant sa responsabilité.

Sur le préjudice de Madame Z :

Madame Z réclame la somme de 6 248,38 euros qui résulte d’un appel de fonds exceptionnel pour faire face à la demande de remboursement de la compagnie Gan. Si le syndic actuel a bien appelé cette somme à ce titre, elle ne justifie pas que ce montant était due. En effet cette somme a été calculée d’après une provision de 145 311,60 euros alors que le commandement délivré par la compagnie le Gan était de 98 339,51 euros ; aucune explication n’est fournie sur cette distorsion entre ces deux chiffres.

Étant titulaire de 43 millièmes sa dette de charges née de la nécessité de rembourser la provision apparaît certaine pour la somme de 4 228,60 euros (98 339,51 € / 1 000 × 43).

Les manquements commis par ses adversaires n’ont pas créé cette dette qui aurait existé sans eux. Ils l’ont empêché d’appréhender le montant des charges auquel elle risquait de devoir répondre et l’ont privée de la chance certaine soit de ne pas contracter soit plus probablement de négocier le prix de vente à la baisse.

Compte tenu de ce prix de vente (133 000 €) et de l’existence lors de la vente d’un jugement au fond faisant droit à l’essentiel des demandes du syndicat des copropriétaires laissant espérer que la provision ne devrait pas être remboursée, il convient d’évaluer à 2 500 euros le préjudice résultant de cette perte de chance.

Monsieur et Madame X, les consorts C et la société Lyon Est Immobilier qui ont concouru chacun à ce dommage, doivent être condamnés à payer la somme de 2 500 euros.

Cette somme trouvant sa source dans une perte de chance, c’est vainement que la société Lyon Est Immobilier prétend que cette somme ferait double emploi avec l’indemnisation que pourrait recevoir le syndicat des copropriétaires en cas de succès de son action contre elle et son avocat.

Messieurs E, A et B C doivent être condamnés à relever Monsieur et Madame X de cette condamnation à la somme de 2 500 euros.

Madame Z ne démontre pas que l’exercice par ses adversaires de leur droit de se défendre en justice a été fautif ni ne cerne le préjudice qui en aurait résulté. Elle doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Monsieur et Madame X et la société Lyon Est Immobilier qui succombent doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts.

Monsieur et Madame X, Messieurs E, A et B C, succombant à la procédure, doivent être condamnés à payer à Madame Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les consorts C celle de 1 000 euros à Monsieur et Madame X.

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PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort ;

Réforme le jugement du 9 décembre 2010 du tribunal d’instance de Cannes ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum Monsieur et Madame X, Monsieur E C, Messieurs A et B C et la société Lyon Est Immobilier à payer à Madame Z la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts pour perte de chance ;

Condamne Monsieur E C, Messieurs A et B C à relever et à garantir Monsieur et Madame X de cette condamnation ;

Rejette les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame X, Monsieur E C, Messieurs A et B C et la société Lyon Est Immobilier à payer à Madame Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur E C, Messieurs A et B C à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame X, Monsieur E C, Messieurs A et B C et la société Lyon Est Immobilier aux dépens, dit que Monsieur E C et Messieurs A et B C devront relever et garantir Monsieur et Madame X de ces dépens et autorise leur recouvrement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT