Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 14 novembre 2013, n° 12/14831

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2013

N° 2013/548

Rôle N° 12/14831

Z A

SARL 2 R TEAM

C/

SCI Y

Grosse délivrée

le :

à :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Juin 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/11215.

APPELANTS

Monsieur Z A Es qualité de liquidateur amiable de la SARL 2 R TEAM,

dont le siège social est sis XXX – 74100 ville-la-Grand

représenté par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL 2 R TEAM prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur Z A,

dont le siège social est sis XXX – XXX

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SCI Y,

dont le siège social est sis XXX

représentée par M^e Marie SUZAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2013,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 20 novembre 2009 la SCI Y a donné à bail à la SARL R2TEAM des locaux à usage commerciaux situés XXX à Gemenos a compter du 1° janvier 2010 jusqu’au 31 décembre 2018 pour un négoce de pièces détachées.

A compter de janvier 2010 le bailleur a adressé à la SARL R2TEAM divers courriels lui faisant injonction d’enlever son camion stationné sur le parking commun, en infraction avec les clauses du cahier des charges

La SARL 2RTEAM a fait savoir que les clauses du cahier des charges ne lui avaient pas été communiquées et que cette exigence était incompatible avec son activité, elle a quitté les lieux le 1° avril 2 010.

Par acte du 10 septembre 2010 la SARL 2RTEAM a saisi le Tribunal de Grande Instance de Marseille d’une demande en résiliation du bail aux torts du bailleur.

Par jugement du 24 mai 2012 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a rejeté cette prétention et condamné la SARL 2RTEAM à payer à la SCI Y la somme de 20.700 euros au titre des loyers échus au 1° avril 2012 fin de la première période triennale et 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont retenu que le bail mentionnait de nombreuses restrictions qui reprenaient le cahier des charges, s’agissant du parking, et qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’était démontré.

La SARL 2RTEAM a fait l’objet d’une dissolution amiable le 18 septembre 2011, M. X étant désigné en qualité de liquidateur amiable.

La SARL 2RTEAM et son liquidateur ont relevé appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille par acte du 30 juillet 2012.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL 2RTEAM et M. X son liquidateur par conclusions déposées et signifiées le 8 février 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de condamner la SCI Y à restituer le dépôt de garantie de2.300 euros et à payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts .

Subsidiairement ils demandent à la cour de constater que les locaux ont été reloués à compter du 1° avril 2011de débouter la SCI Y de sa demande en paiement des loyers jusqu’en avril 2012, et dans l’hypothèse où il s’agirait d’une cause pénale de la réduire à zéro et ils demandent enfin 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que la demande d’enlèvement du camion qui a été notifiée par le bailleur fait référence à un cahier des charges de la location qui n’avait pas été communiqué lors de la signature du bail , que ce cahier des charges comporte des clauses nettement plus restrictives que les clauses du bail, puisqu’il interdit le stationnement des poids lourds ce qui ne figure pas dans le bail qui subordonne les restrictions d’accès à la gêne causée aux autres locataires, gêne qui n’est pas démontrée en l’espèce.

Ils invoquent le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance et subsidiairement l’erreur sur les qualités substantielles, sans toutefois reprendre la demande de nullité du bail dans le dispositif de leurs conclusions.

Ils soulignent que l’impossibilité de faire stationner un poids lourd est incompatible avec l’ activité qui suppose l’acheminement de pièces détachées automobile.

La SCI Y par conclusions déposées et signifiées le 3 janvier 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à la confirmation de la décision et sollicite la condamnation de la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’interdiction de stationner sur le parking figure dans le bail, que la SARL R2 TEAM ne démontre pas l’empêchement qu’elle subit dans son activité de négoce, qu’elle a résilié son contrat sans raison valable et sans délivrer congé qu’elle est débitrice des loyers jusqu’à la fin de la période triennale obligation s’analysant en clause pénale qui doit être appliquée même si les locaux ont été reloués.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est pas saisie d’une demande de nullité du bail pour erreur substantielle mais seulement d’une demande visant à imputer la résiliation du bail au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La SARL R2TEAM a pris l’initiative de quitter les lieux à la suite des mises en demeure adressées par le bailleur.

Sur l’obligation de délivrance.

Le bail consenti à la SARL R2TEAM porte sur un local d’activité de 125 m² environ avec mezzanine et sanitaire. Le bail ne comporte aucune place de parking.

Le règlement de l’ensemble d’activité qui figure en encadré dans le bail précise qu’il est interdit d’encombrer par quoi que ce soit même temporairement les parkings voies et parties communes….Nul ne peut se prévaloir d’une quelconque prérogative sur le parking, lequel n’a pas de places privatives.

En l’état de ces dispositions la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable ne peuvent soutenir que la SCI Y avait l’obligation contractuelle de mettre à disposition un parking, lequel n’était pas compris dans l’emprise du bail.

Par ailleurs la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable se bornent à affirmer que l’empêchement de stationner un camion poids lourd fait obstacle à l’activité de la société, mais ils ne produisent produit aucun élément de nature à justifier cette assertion, et à démontrer les empêchements subis.

Le premier juge a relevé à juste titre que les mentions du bail informaient la SARL R2TEAM de l’existence de restriction quant à l’utilisation du parking, de sorte que la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable ne sauraient prétendre que l’accès sans réserve au parking pour un poids lourd constituait un accessoire évidemment indispensable à l’activité dont le bailleur devait garantir l’accès, puisqu’il est précisément mentionné que nul ne peut se prévaloir d’une quelconque prérogative sur le parking.

Enfin la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable soutiennent que la SCI Y fait état d’un cahier de charges qui n’ a pas été communiqué lors de la signature du bail, mais ce grief, à le supposer fondé, n’a pas d’incidence sur la consistance de l’obligation de délivrance dont est tenu le bailleur, qui ne porte pas sur le parking, et qui a été convenablement exécutée par la remise de la chose louée.

La prétention de la SARL R2TEAM a donc été à juste titre rejetée par le premier juge.

Sur l’établissement des comptes entre parties.

La SARL R2TEAM a quitté les lieux sans délivrer congé et sans attendre le terme de la période triennale.

Il n’en demeure pas moins que la SCI Y n’a pas sommé la SARL R2TEAM de poursuivre le bail, a repris possession des lieux et a procédé à compter du 1° avril 2011 à sa relocation à un tiers ce qui démontre que le paiement des loyers réclamés à la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable n’avait plus de contrepartie.

En conséquence il y a lieu de dire que la résiliation du bail est intervenue au 1° avril 2010, date à laquelle les parties ont toutes deux renoncé à la poursuite du contrat.

Dans ces circonstances l’obligation au paiement des loyers échus pour la période postérieure au départ de la SARL R2TEAM jusqu’à l’expiration de la première période triennale doit s’analyser en clause pénale, destinée à compenser de façon forfaitaire le préjudice né de la rupture prématurée du bail.

Une telle clause est susceptible de modération par application de l’article 1152 du code civil si elle est manifestement excessive.

Tel est bien le cas en l’espèce, puisqu’ à compter du 1° avril 2011 la SCI Y perçoit le paiement de loyers payés par un nouveau locataire, et ne subit plus aucun préjudice.

En conséquence la clause pénale sera arbitrée à la somme de 12.300 euros, et déduction faite du dépôt de garantie la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable seront condamnés par voie d’infirmation à payer à la SCI Y la somme de 10.000 euros.

La SARL R2TEAM condamnée au principal supportera les dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de faire une nouvelle application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

infirme la décision déférée mais seulement en ce qu’elle a condamné la SARL R2TEAM à payer à la SCI Y la somme de 20.700 euros au titre des loyers au 1° avril 2012,

statuant à nouveau et y ajoutant

Constate que la résiliation du bail est intervenue au 1° avril 2010,

Qualifie de clause pénale la stipulation du contrat imposant de régler les loyers jusqu’à l’issue de la période triennale

Condamne la SARL R2TEAM et M. X, es qualité de liquidateur amiable à payer à la SCI Y la somme de 10.000 euros déduction faite du dépôt de garantie, au titre de la clause pénale,

rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

condamne la SARL R2TEAM et M. X, liquidateur amiable aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Suzan, Avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT