Cour d'appel de Besançon, 1ère chambre, 31 janvier 2017, n° 15/02168

ARRÊT N°

LM/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON – 172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 31 JANVIER 2017 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire

Audience publique

du 13 décembre 2016

N° de rôle : 15/02168

S/appel d’une décision

du tribunal de grande instance de Z

en date du 21 août 2015 [RG N° 13/01258]

Code affaire : 51Z

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

D Y, B C épouse Y C/ SARL DJIAN BOUTIQUE

PARTIES EN CAUSE : Monsieur D Y

né le XXX à XXX

XXX

Madame B C épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

APPELANTS

Représentés par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON et M^e Pierre-etienne MAILLARD, avocat au barreau de Z

ET : SARL DJIAN BOUTIQUE

dont le siège est sis 48 Faubourg de France – 90000 Z

INTIMÉE

Représentée par M^e Jean-michel ECONOMOU, avocat au barreau de BESANCON

et M^e Jean-louis LANFUMEZ, avocat au barreau de Z

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame A. I et Monsieur L. N (magistrat rapporteur) , Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS :Madame A. I et Monsieur L. N, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 décembre 2016 a été mise en délibéré au 31 janvier 2017. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

************** Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte du 1^er juillet 1986 la Sarl Djian Boutique a acquis de M^me X Arsztein un fonds de commerce de prêt à porter féminin comportant un droit au bail portant sur des locaux situés 5 faubourg de France à Z, appartenant à M. D Y.

Par décision du 3 août 2004, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties pour un renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter 1^er janvier 2002. Par une autre décision du 11 avril 2006 la même juridiction a écarté la règle du plafonnement et a fixé le montant du loyer annuel à la somme de 14.400 € à compter du 1^er janvier 2002 avec révision dudit loyer à compter du 1^er janvier 2006 sur la base de l’indice du coût de la construction.

Par acte extra judiciaire du 26 avril 2011, la Sarl Djian Boutique a sollicité un renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions antérieures à compter du 1^er juillet 2011 et a proposé de fixer le loyer par application de la règle du plafonnement.

Par acte extra-judiciaire du 11 juillet 2011, M. D Y a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 mais a demandé que le montant du loyer soit fixé en fonction de la valeur locative compte-tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Après avoir saisi la commission départementale de conciliation du Territoire de Z et avoir obtenu de ladite commission un avis en date du 11 juin 2011, M. D Y a fait signifier, par exploit 15 avril 2013, à la Sarl Djian Boutique un mémoire tendant à voir fixer le loyer à la somme de 48.244 € ht annuelle selon la règle du déplafonnement.

En réponse la société Djian Boutique a adressé au bailleur un mémoire le 7 mai 2013.

Par exploit d’huissier de justice en date du 8 novembre 2013 M. Y Y et son épouse M^me B C ont fait assigner la Sarl Djian Boutique devant le juge des loyers commerciaux afin de voir statuer sur la fixation du loyer.

Par jugement rendu contradictoirement le 21 août 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Z a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté l’accord des parties pour un renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011,

— débouté les époux Y de leur demande de déplafonnement du loyer afférent au bail renouvelé,

— débouté les époux Y de leur demande d’expertise judiciaire,

— fixé à la somme de 19.381,21 €, hors charges et hors taxes, le loyer annuel du bail renouvelé,

— dit que la première révision triennale interviendra le 1^er juillet 2014 en tenant compte de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction depuis le 1^er juillet 2011, date d’effet de la dernière fixation judiciaire du loyer, c’est à dire par référence à l’indice du 3^e trimestre 2011,

— débouté les époux Y du surplus de leurs prétentions

— condamné les époux Y à payer à la Sarl Djian Boutique la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 4 novembre 2015 les époux Y ont relevé appel de ce jugement et dans leurs dernières écritures déposées le 23 septembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de leurs moyens, ils en sollicitent l’infirmation sauf en ce qu’il a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 et demande pour le surplus à la cour de :

* à titre principal,

— dire que le renouvellement du bail s’effectuera aux clauses et conditions du bail initial du 10 juillet 1986,

— dire que la Sarl Djian Boutique est redevable d’un loyer annuel de 32.220 € ht du 1^er juillet 2011 au 14 avril 2014, outre les charges prévues au bail,

— dire que la Sarl Djian Boutique est redevable d’un loyer annuel de 48.244 € ht du 15 avril 2013 au 9 juillet 2014,

— dire que la Sarl Djian Boutique est redevable d’un loyer annuel de 48.313 € ht à compter du 10 juillet 2014, soit un terme mensuel de 4.022,08 € ht outre les charges prévues au bail, subsidiairement d’un loyer annuel de 32.279 € et très subsidiairement de 19.417,01 €,

— condamner la Sarl Djian Boutique au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers payés et les loyers dus à compter du 1^er juillet 2011,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

* subsidiairement ordonner une expertise pour rechercher la valeur locative des locaux et dans ce cas fixer le loyer provisionnel à la somme de 32.220 € à compter du 1^er juillet 2011 et à 32.279 € à compter du 10 juillet 2014,

* en tout état de cause, condamner la Sarl Djian Boutique à payer aux époux Y la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2016, auxquelles il y a lieu de se référer pour un énoncé exhaustif de ses moyens, la Sarl Djian Boutique poursuit la confirmation de la décision querellée et la condamnation des époux Y à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel avec droit pour Maître Economou, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2016

Motifs de la décision

* Sur le renouvellement du bail

Attendu que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2011 aux clauses et conditions antérieures ;

* Sur le déplafonnement du loyer

Attendu qu’aux termes de l’article M145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 – les caractéristiques du local considéré ;

2 – la destination des lieux ;

3 – les obligations respectives des parties ;

4 – les facteurs locaux de commercialité ;

5 – les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Que l’article M145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments visés au 1° à 4 de l’article précité le loyer du bail à renouveler est plafonné ;

Attendu qu’à l’appui de leurs prétentions les époux Y invoquent en premier lieu une modification des caractéristiques du local commercial loué résultant du déplacement d’un escalier occupant la partie centrale de la surface de vente et l’implantation d’un autre escalier dans la réserve du fond du magasin ; qu’un débat s’élève entre les parties sur les répercussions réelles de ce déplacement de l’escalier sur l’activité du commerce ;

Attendu qu’il échet d’indiquer à titre liminaire que les parties ont déjà eu l’occasion de débattre de ce point lors d’une précédente instance et qu’elles reprennent, dans leurs conclusions devant la cour, les mêmes arguments ; qu’utilisant de précédents rapports d’expertise, elles se livrent dans leurs écritures respectives un combat de chiffres sur la surface de l’espace de vente qui ne fait qu’obscurcir les termes du débat ;

Attendu qu’il s’évince d’une pièce produite par la société Djian Boutique que la disparition de l’escalier central a augmenté la surface de vente d’une superficie 2,37 m², accroissant également la surface de stockage située à l’étage supérieur de 2,65 m² ; qu’ainsi que le fait très justement observer le premier juge, l’emprise de l’escalier s’est déplacée dans la réserve située au fond de la boutique, ce qui a, corrélativement, conduit à une perte de surface de stockage dans cet espace ;

Attendu que si la modification ainsi apportée a indubitablement généré une augmentation de la surface de l’espace de vente, elle ne saurait pour autant être considérée comme une modification notable, au sens de la disposition précitée du code de commerce, lorsqu’on rapporte la surface gagnée par ce déplacement à la surface pondérée totale de la surface de vente (78,10 m²) ; que les différents développements relatifs à l’utilisation de l’espace de stockage situé au fond du magasin apparaissent en conséquence comme sans intérêt pour la solution du litige ;

Attendu que les époux Y font ensuite valoir l’existence d’une modification notable des obligations respectives des parties, excipant d’une augmentation conséquence de leur imposition au titre de la taxe foncière concernant l’immeuble abritant le local loué ; qu’à l’appui de cette allégation ils produisent les avis d’imposition pour la période considérée (1^er janvier 2002 au 30 juin 2011) ; qu’à la lecture de ces pièces il ya lieu de constater qu’à compter de l’année 2006 le montant de la taxe foncière a doublé ;

Attendu qu’il ressort d’un examen plus attentif des avis d’imposition que la valeur locative déterminée par l’administration fiscale et qui sert d’assiette à l’imposition a connu une progression identique, passant également du simple au double ;

Attendu que les époux Y versent à leur dossier les relevés de propriété des années 2005, 2006 et 2013 permettant d’individualiser au sein de l’immeuble abritant le local commercial la valeur locative de celui-ci telle que retenue par l’administration fiscale ; que ces pièces démontrent la même évolution que précédemment décrite ;

Attendu que dans sa décision critiquée le premier juge a, à juste titre, fait grief aux époux Y de produire le relevé de propriété de l’année 2013 et non celui de l’année 2011 ; qu’il en a conclu que nonobstant la tendance générale à la hausse il n’était pas possible d’évaluer précisément la part d’augmentation de la taxe foncière afférente au local loué ;

Attendu que devant la cour les époux Y n’ont pas davantage produit le relevé manquant ; que toutefois celui de l’année 2013 conforte leur allégation selon laquelle la taxe foncière due au titre du local commercial loué s’est accrue depuis 2006 ; que ce constat n’autorise cependant pas à conclure à l’existence d’une modification notable des obligations respectives des parties ;

qu’il convient, pour une telle appréciation, de rapporter l’accroissement de la taxe foncière à la charge du bailleur aux revenus locatifs tirés par celui-ci de la location ;

Attendu qu’au vu des données fournies par les époux Y, il y a lieu d’observer que la valeur locative retenue par les services des impôts pour le local commercial loué représentait en 2006, date à laquelle la taxe foncière a augmenté, 57 % de la valeur locative de l’immeuble et donc de son imposition globale ;

Attendu qu’il échet en conséquence de juger que l’augmentation de la fiscalité foncière du local loué, qui n’est pas contestable, demeure néanmoins modeste au regard du loyer annuel perçu par les bailleurs et de considérer qu’un tel accroissement ne constitue pas une modification notable des obligations des parties ;

Attendu que les époux Y font état de plusieurs modifications intervenues dans les facteurs de commercialité ; qu’ils mettent en avant la réorganisation du paysage urbain du périmètre piétonnier du faubourg de France, l’amélioration de la desserte par les transports publics, le développement de l’activité commerciale du secteur suite à l’installation de diverses enseignes et la construction dans le voisinage proche de 144 nouveaux logements ;

Attendu que s’agissant du premier facteur évoqué, les époux Y admettent l’existence des désordres affectant le secteur pavé du faubourg de France, réalisé au cours des années 2004 et 2005 ; que la Sarl Djian Boutique produit, entre autres, des articles de la presse locale se faisant l’écho de ces désordres ; qu’il est manifeste, au vu des clichés photographiques, que lesdits désordres conféraient à la zone considérée un côté peu attractif ;

Attendu que s’agissant de l’amélioration de la desserte de la zone par les transports en commun, les époux Y ne fournissent, en dehors de leurs allégations, aucun élément concret permettant de la constater et de la rattacher à la période de référence ;

Attendu qu’en ce qui concerne l’accroissement de l’attractivité de la zone, les époux Y exposent que, pendant le cours du bail à renouveler, plusieurs enseignes connues se sont implantées dans le faubourg ; que pour étayer leurs affirmations ils reprennent les termes d’un rapport établi à leur demande en 2012 ; que ce document, qui ne précise pas les dates d’implantation des enseignes listées, n’indique pas davantage si celles-ci s’étaient substituées à d’autres qui avaient cessé leurs activités ou s’il s’agissait de nouvelles implantations ;

Attendu que la Sarl Djan Boutique verse à son dossier des pièces attestant que le secteur dont s’agit ne connaît pas le dynamisme commercial invoqué par les bailleurs ; qu’elle produit un constat démontrant que la galerie commerciale, abritant la FNAC, comporte des locaux commerciaux inoccupés et que ceux exploités antérieurement par l’enseigne 'les nouvelles galeries’ n’ont pas trouvé de successeurs ;

Attendu que les époux Y mettent aussi en avant la construction, à proximité du secteur considéré, de 144 nouveaux logements, susceptibles de générer une nouvelle clientèle ; que la Sarl Djian rétorque qu’une partie de ces logements n’a toujours pas trouvé de locataires, comme de très nombreux appartements sur la ville de Z ; qu’au vu des pièces produites par les parties, la pertinence de ce dernier argument des bailleurs n’est pas démontrée ;

Attendu qu’il échet en conclusion de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que les époux Y ne rapportaient pas la preuve d’un motif de déplafonnement du loyer afférent au local pris à bail par la Sarl Djian Boutique ;

* Sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par les poux Y

Attendu que la cour retient l’application de la règle du plafonnement du loyer ; qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner une quelconque mesure d’expertise ;

* Sur le montant du loyer et sur la révision triennale

Attendu que l’article M145-34 du code de commerce, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, disposait : 'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié’ ;

Attendu que faisant une juste application des règles énoncées ci-dessus, le premier juge a fixé à la somme de 19.381,21 €, hors charges et taxes, le montant annuel du loyer dû par la Sarl Djian Boutique à compter du 1^er juillet 2011 ;

Attendu qu’aux termes de l’alinéa premier de l’article M145-38 du code de commerce, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, 'la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; que c’est donc à bon droit que le premier juge a dit que la première révision triennale interviendrait le 1^er juillet 2014 ;

Attendu qu’il convient également d’approuver la décision déférée en ce qu’elle a dit que la révision triennale interviendrait en tenant compte de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction depuis le 1^er juillet 2011, date d’effet de la dernière fixation judiciaire du loyer, c’est à dire par référence à l’indice du 3^e trimestre 2011 ;

* Sur les mesures accessoires

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement critiqué dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ; que les époux Y, qui succombent, à hauteur de cour seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, lesdites condamnations emportant nécessairement rejet de leurs prétentions formées à ces titres ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 août 2015 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Z,

Et y ajoutant,

Déboute M^me B C épouse Y et M. D Y de leur demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne sur ce fondement à payer à la Sarl Djan Boutique la somme de mille cinq cents euros (1.500 €).

Condamne M^me B C épouse Y et M. D Y aux dépens d’appel avec droit pour Maître Economou, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre