Cour d'appel de Caen, Premiere chambre - section civile, 15 mars 2011, n° 09/00002

AFFAIRE : N° RG 09/00002

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 05 Novembre 2008 – RG

n° 05/04561

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 15 MARS 2011

APPELANTS :

Maître E F LEMPERIERE

XXX

XXX

XXX,

XXX

XXX

prise en la personne de son gérant Maître E F LEMPERIERE

représentés par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

assistés de M^e DUVAL du cabinet PRIOUX – DUVAL, avocats associés au barreau de LISIEUX

INTIMEE :

La SCP MAUDUIT ET Y

Notaires associés

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués

assistée de la SCP BERNARD – TULEFF, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur BOYER, Président de Chambre,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame ODY, Conseiller, rédacteur

DEBATS : A l’audience publique du 03 Février 2011

GREFFIER : Madame X

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2011 et signé par M. BOYER, Président, et Madame X, Greffier

Faits et procédure

Par acte authentique de 24 mars 1992, la XXX a donné à bail professionnel à la SCP G, Longuet et Mauduit, des locaux, situés XXX, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 1992.

Aux termes de ce bail, le preneur avait l’obligation d’entretenir le bien loué en bon état de réparations locatives, de faire son affaire personnelle de l’entretien intérieur et extérieur des locaux, notamment peinture, sols, chauffage (y compris les changements de chaudière ou les aménagements de conduits de cheminée, de radiateurs ), installation électrique, installations sanitaires et éléments sanitaires.

Les charges de copropriété afférentes aux biens loués devaient être en totalité à la charge du preneur, sauf en ce qui concerne les travaux de gros oeuvre, tels que la réfection totale des toitures, la reconstitution des éléments importants de l’immeuble : murs porteurs, poutres, planchers qui demeuraient à la charge du bailleur.

Par acte signé le 19 novembre 1998 , M^e G, M^e Longuet, M^e Mauduit, José Y et C Y ont passé la convention suivante :

M^e G agissant en son nom personnel, en qualité de gérant et d’associé de la SCI du XXX, s’engage et se porte fort pour ladite société à signer un nouveau bail, prenant effet à compter de la prestation de serment de Messieurs Y, au profit de la SCP aux mêmes charges et conditions que le bail professionnel du 24 mars 1992 et portant sur les locaux sis XXX est exploité actuellement l’office notarial.

Les seules conditions modifiées concernent:

congé :

La société preneuse aura la faculté de donner son congé à la fin de chaque période triennale avec un préavis de six mois. En contrepartie et de convention expresse entre les parties qui l’acceptent, il est stipulé:

Conditions particulières:

Les impôts fonciers, toutes les charges de copropriété y compris celles relatives aux travaux visés par l’article 606 du code civil, tous les travaux relatifs au clos et au couvert, ainsi que les travaux éventuels de mise en conformité ou autres seront à la charge du preneur.

Toutefois, il est stipulé que durant les trois premières années du bail professionnel, la société preneuse ne supportera pas les charges de copropriété relatives aux travaux visés par l’article 606 du Code civil, tous les travaux relatifs au clos et au couvert, ainsi que les travaux éventuels de mise en conformité ou autres.

Les autres conditions sont identiques à celles du bail des locaux à usage d’archives de l’office dont il est question ci-dessus.

Un état des lieux sera effectué par huissier de justice à frais communs.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2001, la SCP Mauduit Y a donné congé à la XXX pour le XXX.

Par acte d’huissier du 21 juin 2002, la SCI a fait assigner la SCP devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen aux fins d’expulsion.

Par ordonnance du 26 septembre 2002, le président du tribunal de grande instance de Caen a accordé à la SCP Mauduit Y un délai jusqu’au 31 mars 2003 pour quitter les locaux sis XXX

Par acte d’huissier du 8 novembre 2005, E-F G et la XXX ont fait assigner la SCP Mauduit et Y devant le tribunal de grande instance de Caen afin qu’elle soit condamnée à leur payer diverses sommes au titre des réparations à la charge du locataire, de la perte de loyers et des indemnités destinées à réparer leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 5 novembre 2008, le tribunal a:

— débouté E-F G et la XXX de leurs demandes,

— donné acte à la SCP Mauduit Y de son offre de paiement de la somme de 5'257,46 € au titre de la réparation de la chaufferie et a condamné celle-ci, en tant que de besoin, à payer ladite somme à la SCI XXX

E-F G et la XXX ont interjeté appel de cette décision.

Il est satisfait aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile par le visa des conclusions déposées pour le compte de :

' E-F G et la XXX le XXX,

' la SCP Mauduit Y le 2 juin 2010.

Un rapport oral a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Motifs

Sur les rapports contractuels de la SCP titulaire d’un office notarial et de la XXX

Contrairement à ce que soutient la XXX l’acte du 19 novembre 1998 ne constitue pas un engagement unilatéral souscrit par Me. G.

Cet acte est intitulé 'Convention concernant les locaux de la SCP XXX'. Il est signé par M^e G, agissant en son nom personnel et en qualité de gérant de la XXX ,et par l’ensemble des associés de la SCP titulaire d’un office notarial, ces derniers agissant à l’évidence pour le compte de la SCP.

Il mentionne en page 2 que les parties énumérées à la page précédente 'ont convenu ce qui suit'.

Il précise en page 3 les conditions du nouveau bail ,devant commencer à courir à compter de la prestation de serment de Messieurs Y, que M^e G s’engageait à signer, à savoir la reprise des mêmes charges et conditions que le bail professionnel du 24 mars 1992 sauf en ce qui concerne le congé et les conditions particulières faisant l’objet de spécifications expresses.

Cette convention écrite fait la loi des parties. La circonstance (que rien au demeurant ne permet d’imputer à la faute de M^e G) qu’elle n’ait pas été réitérée par écrit après la prestation de serment des frères Y est sans effet sur sa validité.

Telle est la commune intention des parties qui ont,d’ailleurs, l’une et l’autre, dans leurs écritures antérieures à la présente instance, considéré que leurs rapports étaient régis par cette convention. Ainsi la SCP Mauduit et Y l’a invoqué dans le congé qu’il a délivré le 5 décembre 2001 et la XXX a, dans son assignation en référé du 21 juin 2002 ,affirmé que le bail avait été renouvelé verbalement le 19 novembre 1998 aux termes d’une convention sous seing privé .

Contrairement au bail conclu le 24 mars 1992 qui prévoyait que le preneur pouvait donner congé à tout moment avec un préavis de six mois, l’acte du 19 novembre 1998 stipule que le preneur ne pourra donner congé qu’à la fin de chaque période triennale et précise qu’en contrepartie et de convention expresse entre les parties qui l’acceptent, durant les trois premières années du bail professionnel, la société preneuse ne supportera pas les charges de copropriété relatives aux travaux visés par l’article 606 du Code civil, tous les travaux relatifs au clos et au couvert, ainsi que les travaux éventuels de mise en conformité ou autres.

Les modalités modifiées de délivrance du congé à échéance triennale sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui stipulent que’ le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois'.

Il s’agit toutefois d’un ordre public de protection des intérêts du preneur qui seul peut demander la nullité relative de cette clause. Or, la société preneuse ne demande pas la nullité de cette stipulation qu’elle a au demeurant exécutée puisqu’elle a donné congé pour l’échéance triennale. C’est par conséquent à tort que la bailleresse invoque la nullité de la stipulation exonérant de charges le preneur durant les trois premières années du bail , celle-ci n’étant pas dépourvue de cause.

Sur la responsabilité de la SCP Mauduit Y dans la délivrance du congé et la demande de délais pour quitter les lieux

La SCP Mauduit Y a délivré congé par acte d’huissier du 5 décembre 2001, avant même que n’ait débuté le chantier de l’immeuble destiné à recevoir l’office notarial. La déclaration d’ouverture de chantier n’a été effectuée que le 1^er mars 2002, soit postérieurement au congé. Compte tenu des délais prévisibles de construction, la S. C. P. ne pouvait ignorer le 5 décembre 2001, quels que soient les aléas qui sont survenus postérieurement, qu’elle ne pourrait libérer les lieux pour la date prévue et qu’elle serait contrainte de solliciter des délais supplémentaires. Elle n’a donc pas exécuté loyalement ses obligations.

Toutefois , la XXX et M^e G ne justifient pas de démarches effectuées en pure perte pour rechercher un nouveau locataire pour la date initialement prévue.

Par ailleurs, l’impossibilité alléguée de relouer les locaux pendant la durée de l’expertise et de la réalisation des travaux est sans lien avec cette faute.

XXX et M^e G qui ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui réparé ci-dessous seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts de ce chef.

Sur la responsabilité de la SCP titulaire d’un office notarial dans l’exécution du bail

Ni la cession de parts sociales au profit de Messieurs F et J Y , ni leur prestation de serment, ni le changement de dénomination de la SCP n’ont entraîné la création d’une personnalité morale nouvelle. C’est la même personne morale qui a signé le bail du 24 mars 1992 et l’acte sous seing privé du 19 novembre 1998.

Le fait qu’un nouveau bail a été conclu entre les parties le 19 novembre 1998 n’interdit pas au bailleur de réclamer à la locataire la réparation des dégradations, lui incombant contractuellement, pendant toute la durée de la location.

Aucun état des lieux n’ayant été dressé avant l’entrée dans les lieux de la société preneuse le 1^er octobre 1991, celle-ci est censée les avoir reçus en bon état.

Le bail du 24 mars 1992 stipulait :

'entretien- le preneur entretiendra le bien loué en bon état de réparations locatives. Il fera son affaire personnelle de l’entretien intérieur et extérieur des locaux, notamment peintures, sols, chauffage (y compris les changements de chaudière ou aménagements des conduits de cheminée, de radiateurs) installation électrique, installations sanitaires et éléments sanitaires.

Charges de copropriété-les charges de copropriété afférentes au bien loué seront en totalité à la charge du preneur, sauf en ce qui concerne les travaux de gros oeuvre, tels que réfection totale des toitures,reconstitution des éléments importants de l’immeuble : murs porteurs, poutres,planchers, qui seront à la charge du bailleur.'

L’acte du 19 novembre 1998 stipule d’une part ,que le bail est reconduit aux mêmes charges et conditions que celui du 24 mars 1992 et d’autre part, que les impôts fonciers, toutes les charges de copropriété y compris celles relatives aux travaux visés par l’article 606 du Code civil, tous les travaux relatifs au clos et au couvert, ainsi que les travaux éventuels de mise en conformité ou autres seront à la charge du preneur, la société preneuse étant toutefois exonérée durant les trois premières années du bail des charges de copropriété relatives aux travaux visés par l’article 606 du Code civil, de tous les travaux relatifs au clos et au couvert, ainsi que des travaux éventuels de mise en conformité ou autres.

Les demandes indemnitaires des appelants doivent être examinées en fonction de ces dispositions contractuelles, étant observé que la distinction, opérée par l’expert, entre la partie des désordres antérieure au 6 juin 1999, date de la prestation de serment de Messieurs F et Z, et celle postérieure à cette date, n’a d’intérêt que dans les rapports entre les associés de la SCPet que la cour n’est saisie d’aucune demande dans ce cadre.

a) la chaufferie

Aux termes du bail de 1992 dont les conditions sont reconduites, le preneur doit faire son affaire personnelle de l’entretien du chauffage ,y compris le changement de chaudière.

Un dégât des eaux ,survenu en novembre 2000, a endommagé le tableau électrique. La locataire n’a pas fait procéder à son remplacement et s’est bornée à faire effectuer des raccordements provisoires. Les travaux de remise en état, exactement appréciés par l’expert à la somme de 6'287,92 €, doivent être mis à la charge de la SCP titulaire d’un office notarial.

Par ailleurs,s’il résulte du courrier adressé à M^e G par la société L. C. N. que le dégât des eaux survenu en 2000 a détruit toutes les installations de régulation thermique, de sécurité et d’organisation du temps de chauffage de sorte que la chaudière a été soumise à un usage constant et intensif, elle fonctionnait encore à la fin du bail et en 2005,2 ans après la libération des lieux par la SCP. Il n’y a donc pas lieu de mettre la charge de celle-ci le coût d’une nouvelle chaudière.

b) électricité- facture CEM A

Il résulte des conclusions pertinentes de l’expert que la SCP Mauduit Y a fait procéder après le 6 juin 1999 à l’installation de prises de courant et de points lumineux. Ces travaux nécessitaient la mise aux normes de l’installation électrique dans les seules zones dans lesquelles les visiteurs ne sont pas accompagnés, c’est-à-dire la cage d’escalier.

S’agissant de travaux de mise en conformité dont la nécessité est advenue pendant les trois premières années du bail de 1998, la société titulaire d’un office notarial n’est pas tenue d’en supporter le coût.

c) Travaux de peinture sur les lambris d’escalier, portes palières et fenêtres (intérieur et extérieur)-facture Design, travaux de peinture des fenêtres du rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage (à l’exception des fenêtres du deuxième étage sur cour pour la façade face aux garages), des grilles et des persiennes(à l’exception des volets métalliques du deuxième et du troisième étages sur rue)-facture Morec, travaux de peinture, de revêtements de sol ,de revêtements muraux et d’enlèvement des encombrants-facture C. E. M. A

Il résulte des constatations de l’expert que la société titulaire d’un office notarial n’a satisfait à son obligation d’entretien des locaux ni pendant le bail de 1992 ni pendant celui de 1998 . L’expert a ainsi constaté que l’absence de travaux d’entretien remontait à plusieurs années, notamment en ce qui concerne les menuiseries et les volets. Il a précisé qu’à l’exception de la cage d’escalier, les locaux étaient dans un état tellement défraîchi, en ce qui concerne les peintures et les revêtements de sol, qu’il était impossible de les occuper en l’état. Les manquements de la société preneuse à son obligation d’entretien des menuiseries, peintures intérieures et extérieures et revêtements de sol, tout au long des baux , est confirmé par le procès-verbal de constat dressé par M^e Pesquet le 9 mai 2000 .

Il est également établi par le procès-verbal de constat dressé le 31 mars 2003 par M^e Courieult que la société titulaire d’un office notarial n’avait pas débarrassé l’intégralité des locaux.

Le coût des travaux de remise en état doit être supporté par la SCP soit :

' facture Design 4.032,60 € T.T.C

' facture Morec 5.044,27 € T.T.C

' facture C. E. M. A 28.704,00 €T.T.C.

dont :

' revêtements de sol 2.525,00 € + 1.625,00 € H.T

' revêtements muraux 5.082,00 € + 4.290,00 € + 1.850,00 € + 2.938,00 € H.T

' menuiseries 2.340,00 € H.T

' enlèvement des encombrants 2.500,00 € + 850,00 € H.T.

XXX ne démontre pas que la somme de 3.721 € dont elle sollicite également le paiement correspond à des dépenses destinées à remédier aux manquements de la SCP à son obligation d’entretien . Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande complémentaire.

Il doit être précisé, en tant que de besoin, que l’expert a exactement apprécié la proportion dans laquelle ces travaux de remise en état s’imputent sur chacun des baux .

d) Travaux réalisés et relevant selon l’expert de la responsabilité de la XXX

' facture A BS dépannage

XXX ne démontre pas que la serrure remplacée ne fonctionnait pas au jour de la restitution des clés . Cette demande n’est pas fondée.

' facture Caps

Cette facture concerne la remise en état de16 radiateurs . La bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien de ces radiateurs alors que l’expert a souligné que la société locataire les faisait entretenir régulièrement . Cette demande ne peut être accueillie.

' facture Caps

Cette facture concerne la vidange de l’installation de chauffage et des radiateurs consécutivement aux travaux ci-dessus . Il n’y a donc pas lieu de la mettre à la charge de la SCP.

' facture EDF-GDF

Il s’agit de branchements réalisés pour séparer les réseaux à la suite de la division des locaux décidée par la bailleresse . Ces travaux ne doivent pas être supportés par le locataire.

' facture Couillard

Il s’agit de travaux de remise en état d’un volet et d’une fenêtre endommagés lors d’un cambriolage. La SCP soutient que la menuiserie des fenêtres extérieures était hors d’état et que ces travaux s’avéraient déjà indispensables avant son entrée dans les lieux en 1999.

La SCP doit supporter les travaux de remise en état qui lui incombaient aux termes du bail de 1992 et ne peut se prévaloir de ses manquements à ses obligations antérieures. Les désordres étant survenus antérieurement à la prestation de serment de F et J Y, leur réparation incombait à la société preneuse dès lors qu’il s’agissait de frais de remise en état et non de travaux de gros oeuvre qui seuls restaient à la charge du bailleur.

1.139,19 €

' facture Quesnot

Il s’agit de travaux de reprise des évacuations et de l’alimentation en eau froide. La preuve n’est pas rapportée que ces travaux aient pour origine un défaut d’entretien ou une utilisation des locaux non conformes au bail. Ces travaux ne peuvent par conséquent être mis à la charge du locataire.

' facture Quesnot

Cette facture concerne la recherche de fuite sur les équipements sanitaires. Dès lors que ces fuites se sont produites pendant le bail, il appartenait à la SCP d’y remédier , étant observé que les conditions particulières du bail de 1998, prévoyant l’exonération de certaines charges pendant les trois premières années, ne concernent pas l’entretien des installations sanitaires. C’est à tort que l’expert n’a pas mis à la charge du locataire cette dépense au motif, indifférent à la solution du litige, qu’elle aurait dû être prise en charge dans le cadre de l’assurance multirisque habitation .

489, 39 €

Total des travaux devant être supportés par la SCP : 45.697,37€

Sur les autres préjudices

a) perte de loyers

Il incombait à la société locataire de restituer les lieux en bon état de réparations locatives, après avoir satisfait aux obligations mises à sa charge par le bail. En se soustrayant à son obligation de remise en état, elle a empêché la bailleresse de procéder immédiatement à la relocation de la totalité de son bien. L’expert a exactement évalué à 3 mois la durée nécessaire à la réalisation des travaux incombant à la locataire. Il n’y a pas lieu de faire supporter à celle-ci un allongement des délais consécutif au choix de la bailleresse de séparer les locaux et les remises de loyers qui s’en sont suivies, dans la mesure où elles excèdent la perte de trois mois de loyers, soit :

(33.959,60 € x 3) : 12 = 8.489,90 €

Toutefois pour les nécessités de l’expertise, les travaux n’ont pu être effectués sur le second étage avant la première visite de l’expert le 1^er avril 2004. L’expertise a été rendue nécessaire par les manquements de la locataire à ses obligations mais également par les prétentions excessives de la bailleresse de sorte que la perte de loyers imputable à la locataire pour cette période ,soit du 1^er avril 2003 au 1^er avril 2004 et pour cette partie de l’immeuble s’établit ainsi qu’il suit :

33.959,60 x 180 = 15.281,82 € (loyer annuel du second étage)

400

dont la moitié se rattache directement aux manquements du locataire à ses obligations,

soit : 7.640,91

b) le chauffage

L’expert a exactement apprécié les modalités de calcul de la surconsommation de fioul imputable au défaut de réparation par la locataire du système de régulation de la chaufferie, étant observé toutefois qu’il n’y a pas lieu à indemnisation au-delà du 1^er juillet 2004 , la bailleresse ayant disposé,à cette date, du temps nécessaire pour effectuer les travaux. Sur la base du calcul effectué par l’expert, le surcoût imputable à la locataire s’établit ainsi qu’il suit :

(263,41 € : 24) x 15 = 164,63 €

c) impôts fonciers

Les baux professionnels comportant généralement une clause faisant supporter les impôts fonciers au preneur au prorata du temps d’occupation. L’impossibilité de relouer le second étage avant le 1^er juillet 2004 a empêché la bailleresse de récupérer l’impôt foncier pour la période du 1^er janvier au 1^er juillet 2004 .Sur cette période de six mois, trois sont imputables aux travaux de réparation et trois sont imputables à la nécessité d’attendre les premières constatations de l’expert. Ce dernier trimestre n’est imputable aux manquements du preneur que pour moitié. La part d’impôt foncier que la SCI n’a pu récupérer en raison de la faute de celui-ci s’établit donc ainsi qu’il suit :

impôts 2004 : 4.203,00 €

partie afférente au deuxième étage :

(4203 € x 190 ) : 474 = 1.684,74 €

partie imputable au locataire pro rata temporis

(1684,74 : 12 )x 4,5 = 631,77 €

d) charges de copropriété

Pour les mêmes motifs, la SCP doit supporter les charges de copropriété pour la période du 1^er janvier au 1^er juillet 2004, dans les mêmes proportions, soit :

— charges de copropriété pour l’année 2004:

6'322,95 € :12= 526,91 € par mois

— part afférente au deuxième étage :

526,91 x 190 = 211,20 € par mois

474

— part imputable aux manquements du locataire :

211,20 € x 4,5= 950,40 €

Total des préjudices économiques 17.877,61 €

sur les intérêts

Afin de réparer l’entier préjudice subi par la SCI, les intérêts courront au taux légal à compter de l’assignation .

sur le préjudice moral

Le préjudice économique a été subi par la XXX dont M^e G est l’un des associés. Il n’est pas justifié par celui-ci d’un préjudice moral, étant observé que le certificat médical produit aux débats fait état de consultations régulières d’un psychiatre pour des difficultés professionnelles sans autre précision. Me. G sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SCP Mauduit Y qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel. Par suite, elle sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile. En équité, elle sera condamnée à payer à la XXX la somme de 4000 € par application du même texte. M^e G sera débouté de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP Mauduit et Y à payer à la XXX la somme de 45697,37 € au titre des travaux de remise en état et celle de 17'877,61 €en réparation de son préjudice économique.

Dit que les intérêts courront au taux légal sur ces sommes à compter de l’assignation .

Déboute la XXX de ses demandes plus amples.

Déboute M^e G sa demande en dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral .

Condamne la SCP Mauduit et Y à payer à la XXX la somme de 4'000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCP Mauduit et Y aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X J. BOYER