Cour d'appel de Caen, 5 janvier 2016, n° 14/01836

AFFAIRE : N° RG 14/01836

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION du tribunal de grande instance de LISIEUX en date du 12 mai 2014 -

RG n° 10/01140

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 JANVIER 2016

APPELANTE :

Madame I H veuve Y

N le XXX à XXX

XXX

92210 SAINT-CLOUD

représentée par M^e Jacques MIALON, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Sylvie DREYFUS, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS :

XXX

N° SIRET : 381 276 088

1 rue du Général de Gaulle- EP 70149

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

Le syndicat de copropriétaires 'LE PETIT NORMANDY'

représenté par son syndic la SARL AGEMO

XXX

XXX SUR-MER

pris en la personne de son représentant légal

représenté et assisté de M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame PIGEAU, président de chambre, rédacteur

Madame SERRIN, conseiller,

Monsieur TESSEREAU, conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 10 novembre 2015

GREFFIER : Madame F

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 05 janvier 2016 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame F, greffier

* * *

Suivant actes des 28 septembre 2010, 4 mars 2011, 29 juillet 2011, 9 juillet 2012, M^me I H, divorcée X et veuve Y, a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble 'le Petit Normandy’ à Trouville S/ Mer et la SARL AGEMO tant à titre personnel qu’en sa qualité de syndic de la dite copropriété aux fins d’obtenir l’annulation de quatre assemblées de copropriété (juin 2010, janvier et juin 2011, mai 2012).

Les quatre procédures ont été jointes.

Deux autres instances ont été engagées au titre des assemblées générales de juin 2013 et février 2014 et le juge de la mise en état a ordonné un sursis en raison de l’actuelle procédure.

Par jugement du 12 mai 2014, le tribunal de grande instance de Lisieux relevait:

— que la SCI Le Petit Normandy, constituée en 1961et propriétaire de plusieurs terrains et immeubles, n’était depuis le 1^er novembre 2002 qu’une société en participation pour n’avoir pas été immatriculée au Registre du Commerce,

— que le premier règlement de copropriété (20 décembre 1961) ne devait entrer en vigueur qu’après que les associés aient reçu l’attribution d’un des lots constitués dans l’état descriptif de division (5 au total), que le règlement de copropriété du lot 3 (23 mai 1962) lui même subdivisé en plusieurs lots, incluait la même cause,

— que n’était pas rapportée la preuve d’un partage de l’immeuble et que dès lors le règlement de copropriété n’avait jamais trouvé application.

Il en retirait d’une part l’inexistence légale du syndicat des copropriétaires et par suite son impossibilité juridique de mettre fin à la SCI le Petit Normandy et de la transformer en copropriété, d’autre part l’impossibilité juridique pour la copropriété de désigner un syndic lequel se trouvait pareillement et par voie de conséquence dépourvu du droit d’agir.

Il déclarait en conséquence M^me Y irrecevable en ses demandes.

M^me Y a interjeté appel de ce jugement le'26 mai 2014,

Au terme de ses dernières écritures (16 octobre 2015), M^me Y conclut à l’infirmation du jugement et sollicite que soit constaté nombre d’éléments de fait survenus depuis la création de la SCI.

Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que le lot 3 ne disposait pas de syndicat de copropriété avec toutes conséquences de droit, dont la nullité des assemblées générales de juin 2010, janvier et juin 2011, mai 2012 et des résolutions votées à ces occasions.

Estimant que la société AGEMO avait engagé sa responsabilité, elle sollicite sa condamnation à lui verser 30 000 euros à titre de dommages et intérêts et 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures (9 septembre 2015) soutient que la copropriété existait du seul fait de la sortie d’un associé de la SCI, peu important que le lot restant (le 3 en l’espèce) ne soit composé que d’associés de ladite SCI.

Il se réfère expressément à un acte du 17 avril 1986 qui marquerait la création de la copropriété sur les biens ressortant du lot 3, celui ci ayant été de même divisé en plus de 70 lots entre 1962 et 2007.

Il rappelle que la SCI est propriétaire dans ce lot 3 des lots 6 à 67, 69 à 71, 73 à 77 et qu’elle est donc bien copropriétaire dans la copropriété le Petit Normandy’ laquelle fonctionne dès lors dans le respect des règles de la loi de 1965.

Il demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes de M^me Y et demande 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX a conclu pour la dernière fois le 14 octobre 2015 tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic.

Elle rappelle avoir été désignée en qualité de syndic en 2008, avec un vote positif de l’appelante laquelle ' selon elle – aurait du attraire en justice non le syndicat (dont l’existence est contestée) et son syndic, mais tous les propriétaires de la résidence le Petit Normandy.

Elle soutient, comme le syndicat, que la copropriété existe de fait depuis 1986 par le retrait du propriétaire du lot 4 et davantage depuis 1994 par le retrait du propriétaire des lots 1, 2, 5.

Elle demande 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

XXX est créée le 15 mars 1961 par acte sous seing privé entre MM A et D, ses seuls associés.

Elle a pour objet l’achat, la location et la mise en valeur d’immeubles et de terrains sis à XXX, qu’elle a acquis concomitamment.

Son capital social est divisé en 3 000 parts d’intérêt (1 500 pour chacun des associés), sa durée de vie est fixée à 50 ans.

Ses statuts prévoient':

— que toutes les parties de l’immeuble qui ne seront pas attribuées en jouissance à l’usage exclusif d’un associé sont présumées affectées à l’usage commun des associés conformément à l’article 37 de la loi du 28 juin 1938 (article 12),

— que chaque associé aura le droit de se retirer de la société et recevra alors obligatoirement et forfaitairement la propriété privative et exclusive de l’appartement avec les dépendances qui en font partie, outre la co – propriété d’une fraction indivise des parties communes (article 25).

La SCI avait en effet acquis, par acte du 18 mars 1961, d’une part un ensemble immobilier, situé entre XXX, comprenant divers immeubles à usage d’habitation et terrains et d’autre part un terrain de 796 mètres carrés sis pour partie devant l’ensemble immobilier ci – dessus.

Suivant délibération du 15 décembre 1961 les deux associés prévoient un numérotage partiel des parts et une attribution partielle en jouissance de l’ensemble immobilier, ce en fonction du nombre de parts détenues par chacun d’eux.

Pour «'satisfaire à l’article 12 de ses statuts prévoyant que les immeubles seraient divisés en lots et que les associés auraient la jouissance exclusive des lots qui leur seraient attribués dans les conditions d’un règlement intérieur'», MM A et D établissent le 20 décembre 1961 «un’règlement de copropriété au sol’dit règlement intérieur», conformément à la loi du 28 juin 1938', ayant vocation à s’appliquer comme règlement de copropriété à partir du jour où l’un des associés aura reçu l’attribution d’un des lots ci après désignés et à défaut à partir du partage général de l’immeuble.

L’immeuble est partagé en 5 lots, les 1^er et 2^e représentant chacun 210/3000ème, le 4^e et 5^e respectivement 255 et 200/3000ème, le 3^e les 2125/3000ème.

L’acte prévoit que le propriétaire de chaque lot aura la possibilité de diviser son lot en lots (appartements) avec rédaction possible d’un règlement de copropriété particulier.

Au terme de cet acte, les deux associés s’attribuent:

— M. A': lots 1 et 2 et 1080 parts du lot 3,

— M. D': lots 4 et 5 et 1045 parts du lot 3.

Ils procèdent suivant délibération du 14 mai 1962 au numérotage des parts affectées à ce lot 3 et à l’attribution en jouissance des locaux et appartements le composant, proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d’eux.

Ils établissent par acte sous seing privé du'23 mai 1962 un règlement intérieur, conformément à la même loi de 1938, en raison de la subdivision de ce lot 3.

Cet acte reprend les termes de la convention antérieure: le règlement ne s’appliquera comme règlement de copropriété qu’à partir du jour où l’un des associés aura reçu l’attribution d’un des lots ou après partage général de l’immeuble.

Le lot 3 est divisé en 68 lots puis par subdivision en 77 lots et par l’effet de ventes successives, la SCI sera composée de 14 associés en novembre 2003.

M^me E. titulaire dans le lot 4 de 265 parts se retire de la SCI par acte du 17 avril 1986.

M. R. titulaire de 620 parts dans les lots 1- 2 et 5 se retire également de la SCI par actes des 12 et 20 octobre 1994.

Par suite du retrait de ces deux porteurs de parts, le capital social de la SCI Le Petit Normandy est réduit d’abord de 3 000 à 2 745 francs puis de 2 745 à 2 125 francs.

La date à laquelle a été désigné un syndic de copropriété n’est pas indiquée par l’une ou l’autre des parties mais il résulte de l’arrêté de péril pris par le maire de Trouville le 24 juillet 1998 que le syndicat de copropriété existait à cette date (les termes de cet arrêté faisant expressément référence aux requêtes déposées devant le tribunal administratif par la SCI Le petit Normandy et le syndicat des copropriétaires le Petit Normandy).

Cet arrêté de péril, qui vise entre autres la parcelle A 62 propriété de la SCI, ne sera levé que le 7 juin 2013.

M^me H, alors épouse X, acquiert en son nom propre en juin 1986 les parts 905 à 1195 et 1495 à 1497 (lot 3). Elle acquiert avec son époux en juillet 1990 les parts 1278 à 1362 – 1844 à 1956 et 2507 à 2509 (lot 3).

L’arrêté de péril ci – dessus rappelé semble avoir causé l’acte des 26 juin, 4 juillet et 3 août 2001 par lequel il est procédé à un bornage intéressant d’une part le syndicat de copropriété de la Résidence le Petit Normandy – constitué de la SCI elle – même, de M^me E. et de M. R. – et des tiers.

A cette occasion, est constaté le partage général de l’ensemble immobilier dans les conditions suivantes:

— la SCI’ conserve le lot 3 subdivisé (lots 6 à 71, 73, 74 et 75),

— M^me E. est propriétaire exclusive du lot 4,

— M. R. est propriétaire exclusif des lots 1, 2, 5 mais reste titulaire de parts dans le lot 3 (sous – lot 61).

Le lot 3 est nouvellement cadastré section XXX.

Cet acte prévoit expressément que les «retrayants de la copropriété» deviennent propriétaires du sol du terrain concernant chaque lot et que par suite ils ne sont plus tenus par les droits et obligations du règlement de copropriété dit règlement intérieur au sol (décembre 1961) sauf pour M^me E. du chef de la servitude de hauteur grevant le lot 4 et pour M. R. à raison du fait qu’il reste titulaire de parts dans le lot 3 (sous – lot 61).

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XXX constituée entre MM A et D était donc une société civile d’attribution, au sens de la loi du 28 juin 1938 modifiée par la loi du 16 juillet 1971, dont le fonctionnement est règlementé par les dispositions d’ordre public des articles L 212 -1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

A partir de 2001, elle n’est plus propriétaire que des parts sociales attribuées au lot 3.

Mais n’ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1^er novembre 2002 (loi du 15 mai 2001), la SCI Le Petit Normandy a perdu sa personnalité morale et son actif aurait du être transféré de plein droit à ses associés.

Ce transfert imposait une publicité foncière, laquelle ne pouvait être effectuée qu’au vu d’un acte authentique constatant le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’une copie certifiée conforme des statuts de la SCI au 1^er novembre 2002 et à laquelle devait être annexée la liste mise à jour des associés.

Cela n’a pas été fait.

Certes il a été prévu par circulaire (2005) que les règles de l’indivision applicables à une société en participation ne s’appliquaient pas à une société d’attribution, aux motifs que ces règles étaient incompatibles avec les dispositions des articles L 212- 1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que par voie de conséquence, la perte de la personnalité morale de la SCI n’emportait pas attribution obligatoire à l’indivision de l’actif social, mais cette spécificité est sans emport sur la perte de la personnalité morale de la SCI par défaut d’immatriculation.

Il en résulte que depuis le 1^er novembre 2002, la SCI Le Petit Normandy est une société en participation soumise aux articles 1871 et suivants du code civil, à laquelle les règles de la loi de 1965 sur la copropriété ne sont pas applicables, et dont le fonctionnement est subordonné à l’accord unanime de ses membres.

L’assemblée générale des associés de la SCI vote en janvier 2003 la sortie de l’indivision (la pièce n’est pas versée aux débats), celle du 12 avril 2003 – laquelle regroupait 13 des 14 associés – désigne un liquidateur (vote négatif de M^me H).

Celle du 3 juillet 2004 vote la dissolution de la SCI, la mise en place d’un statut de copropriété, les dispositions à prendre pour contraindre les porteurs de parts débiteurs envers la SCI (vente de leurs parts après sommation) et désigne un liquidateur, dont la nomination est confirmée par l’assemblée générale du 30 avril 2005.

Les votes de ces trois assemblées apparaissent avoir été faits selon les quorum ressortant de la loi de 1965 sur la copropriété.

Les suites de ces assemblées ne sont pas indiquées. Il est seulement établi que M^me H participe aux assemblées générales des porteurs de parts des années 2005 – 2006 et 2007.

Aucune pièce ne permet de savoir ce qui s’est passé entre 2007 et novembre 2013, hors la dissolution de plein droit de la SCI par survenance de son terme (mars 2011).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013, les associés de la SCI Le Petit Normandy désignent M. Z. comme liquidateur et le chargent d’établir un projet de partage.

A cette occasion sont approuvés d’une part les comptes portant sur les travaux de l’immeuble effectués entre 1962 et 1965 par la SCI, d’autre part la situation comptable des sociétaires': il est relevé que M^me H et l’indivision H – X sont débitrices de la somme de'35 061, 68 euros.

Le projet de partage est approuvé le 14 mars 2015.

La dette de M^me H et de l’indivision H – X est portée à 54 402, 52 euros dans la convocation pour l’assemblée générale des associés de mai 2015, dont un point de l’ordre du jour porte sur la ratification de la désignation de la SARL AGEMO en qualité de syndic.

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XXX aurait été désignée comme syndic de copropriété en 2008 à l’unanimité selon ses écritures (le procès verbal n’est pas versé aux débats).

La procédure actuellement initiée par M^me Y N H porte sur la nullité des assemblées générales de copropriété des 5 juin 2010, 22 janvier et 11 juin 2011 et de celle du 12 mai 2012.

Or à ces dates, la SCI n’avait plus que le seul statut de société en participation et aucun des associés n’était propriétaire des lots attribués aux parts sociales, puisqu’ils n’en avaient que la jouissance.

Si M^me Y, comme les autres associés au demeurant, n’a provoqué aucune mesure conservatoire et/ou sollicité la moindre désignation d’un mandataire ad hoc, si encore la procédure ne permet pas de déterminer sur quel fondement légal ont été désignés en qualité de liquidateur d’abord M. B. puis ensuite M. Z., il demeure que l’application du régime de la copropriété était en toute hypothèse juridiquement impossible à partir de novembre 2002 et encore plus au delà de mars 2011, la SCI ayant atteint son terme, peu important les actes antérieurs et les conventions liant initialement les parties.

Ce qui emporte qu’aucune désignation d’un syndic de copropriété ni aucune réunion de copropriétaires n’était envisageable à compter de 2002 et davantage à compter de mars 2011, ce que la SARL AGEMO, professionnel de l’immobilier, ne devait pas ignorer.

Assignée à titre personnel – et non en sa qualité de syndic de copropriété (la demande étant irrecevable à ce titre puisqu’elle ne pouvait être nommée aux fonctions de syndic par une personne moral inexistante) ' la SARL AGEMO, professionnel de l’immobilier, a engagé sa responsabilité.

Mais M^me Y ne fait pas la preuve qu’elle ait subi un quelconque préjudice personnel en relation directe de cause à effet.

Elle doit en conséquence être déboutée de sa demande de dommages et intérêts en tant qu’elle est formée contre la SARL AGEMO à titre personnel.

Il appartenait en tant que de besoin à l’intéressée d’assigner les associés de la SCI Le Petit Normandy en nullité de la désignation d’un syndic de copropriété ou/et en contestation des décisions prises en violation des règles applicables (article 1871 et suivants du code civil). Elle ne l’a pas fait.

Ayant assigné une personne morale inexistante elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

Aucune considération d’équité ne s’oppose à ce que les intimées conservent la charge de leurs frais irrépétibles.

Les frais de l’entière procédure doivent être laissés à la charge de l’appelante, pardie perdante.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du 12 mai 2014,

Constate que la SCI Le Petit Normandy n’a plus de personnalité morale depuis mars 2002 et a été liquidée en mars 2015,

Constate que M^me Y n’a pas assigné les associés de la SCI Le Petit Normandy,

La déboute de ses demandes contre la SCI,

La déclare irrecevable en ses demandes contre le syndic de copropriété, la SARL AGEMO,

Y ajoutant,

Dit que la SARL AGEMO a engagé sa responsabilité personnelle en acceptant sa désignation comme syndic de copropriété,

Déboute M^me Y, faute de preuve d’un préjudice découlant directement de cette désignation, de sa demande de dommages et intérêts en tant qu’elle est présentée contre elle,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M^me Y aux entiers dépens de la procédure,

Dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. F D. PIGEAU