Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 12 mai 2020, n° 19/04656

N° RG 19/04656 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MOWW

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Référé

du 14 juin 2019

RG : 18-000239

ch n°

X

C/

SARL VITTIMMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 12 Mai 2020

APPELANTE :

M^me B X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie SORLIN, avocat au barreau de LYON, toque : 968

INTIMEE :

SARL VITTIMMO, représentée par son gérant audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Zakeye ZERBO de la SELARL ZERBO, avocat au barreau de LYON, toque : 874

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Janvier 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 Janvier 2020

Date de mise à disposition : 24 Mars 2020, prorogée sans date

Vu l’état d’urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue ce jour

Audience tenue par Agnès CHAUVE, président, et D E, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— D E, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l’article 10 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l’article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 – C3/DP/2020030000319/FC.

* * * *

Aux termes d’un acte du 17 novembre 2016, M^me B X a confié à la société Vittimo un mandat de vente de son bien immobilier situé […] à […], pour un montant de 159.000 euros.

Les honoraires dus par M^me B X à la société Vittimo étaient fixées à 6 % du prix de vente soit 9.540 euros. Il était prévu une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant total des honoraires en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance du bien par l’intermédiaire de l’agence.

M^me B X a coché une case dénommée « Option propriétaire partenaire » qui prévoyait que si la vente était réalisée avec un client présenté à l’agence par le propriétaire, la rémunération de l’agence était divisée par deux soit 3 % du prix de vente.

Le 26 novembre 2016, M^me A F et M. G H ont remis à la société Vittimo une offre d’achat au prix demandé par M^me B X soit 159.000 euros 'frais d’agence inclus'.

Par mail du 4 décembre 2016, ayant pour objet 'confirmation proposition du bien situé 97 rte de Bordeaux' M. G H et M^me A F faisant référence à une conversation du 3 décembre 2016 rappelaient à la société Vittimo qu’ils étaient toujours intéressés par l’achat du bien susvisé et évoquaient les questions qu’ils se posaient sur le stationnement et les servitudes de passage à envisager. Ils précisaient être dans l’attente du retour de la société Vittimo sur les réponses apportées par M^me X et par la mairie.

Le 8 décembre 2016, M^me B X acceptait l’offre d’achat de M. G H et M^me A F pour la somme de 149.000 euros qui lui était transmise par la société Vittimo sur un imprimé intitulé 'mandat de négociation’ au nom de M. G H et M^me A F non signé par ces derniers.

Par mail du 8 décembre 2016 envoyé à 22h19, M. G H et M^me A F rappelaient qu’ils se positionnaient toujours sur ce bien dans l’attente des réponses de la société Vittimo sur l’emplacement de la terrasse et celui de la descente pavée sur une zone agricole ou sur une zone constructible et sur le nombre de places de parking exigées par la mairie.

Ils demandaient à la société Vittimo de faire le nécessaire pour proposer et étudier les solutions qu’eux-mêmes proposaient et de les informer sur les conditions d’acceptation de la mairie concernant la création d’un portail.

Ils remerciaient la société Vittimo pour la négociation du prix de vente à 149.000 euros frais d’agence compris tout en insistant sur la nécessité d’avoir des réponses concrètes et écrites à leurs questions.

Par courrier daté du 1^er février 2017 adressé à la société Vittimo, M^me B X résiliait le mandat de vente qu’elle lui avait confié, avec effet au 17 février 2017 à l’issue du préavis contractuel de 15 jours, au motif qu’elle n’était pas satisfaite du travail effectué.

Par lettre recommandée dont M^me B X a accusé réception le 7 février 2017 la société Vittimo lui rappelait les démarches effectuées, la première offre d’achat de M. G H et M^me A F à hauteur de 159.000 puis la seconde après négociations ramenée à 149.000 compte tenu des frais importants de viabilité et accès parking et son acceptation, et l’informait qu’en cas de vente à M. G H et M^me A F elle devait s’acquitter des honoraires de 9.000 euros.

Par acte notarié du 15 mars 2017, M^me B X d’une part et M. G H et M^me A F d’autre part ont régularisé un compromis de vente du bien litigieux pour la somme de 140.000 euros précisant : 'les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire'.

La vente a été réitérée par acte du 31 mai 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2018, la société Vittimo, par l’intermédiaire de son conseil, évoquant la vente du bien susvisé à M. G H et M^me A F, a mis en demeure M^me B X de lui payer dans les 8 jours les honoraires contractuellement prévus soit 9.000 euros.

Cette démarche étant restée sans réponse et sans effet, la société Vittimo a, par acte du 29 novembre 2018, fait assigner M^me B X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Lyon aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de 9.540 euros en exécution du mandat de vente du 17 novembre 2016, de 400 euros pour résistance abusive et injustifiée et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mai 2019, la société Vittimo portait sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2.000 euros.

Par ordonnance du 14 juin 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Lyon a :

Condamné M^me B X à payer à la société Vittimo :

— la somme provisionnelle de 9.540euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire stipulée à titre de clause pénale,

— la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour, M^me B X a formé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions M^me X demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise ;

Dire n’y avoir lieu à référé ;

Débouter la Société Vittimo de toutes ses demandes ;

Condamner la Société Vittimo aux entiers dépens de première instance et d’appel à lui payer la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions la société Vittimo demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance dans l’ensemble de ses dispositions ;

En conséquence,

Condamner M^me B X à lui payer la somme de 9.540 euros correspondant à 6% de l’offre d’achat acceptée par M^me B X, en exécution du mandat de vente conclu le 17 novembre 2016 ou de l’indemnité contractuelle prévue dans ladite convention ;

Condamner M^me B X à lui payer la somme de 400 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

En toute hypothèse, condamner M^me B X à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions déposées par les parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 848 et 849 du code de procédure civile que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut en outre en application de l’alinéa 2 de l’article 849 du code de procédure civile, sans avoir à constater l’urgence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce M^me B X a confié à la société Vittimmo la vente de son bien immobilier par contrat qu’elle a signé le 17 novembre 2016 ainsi qu’un document intitulé 'informations précontractuelles’ portant le cachet de la société Vittimo et la signature de M. Y son représentant.

M^me B X soutient que la société Vittimo lui a fait signer ce formulaire lors d’une deuxième visite à son domicile, et qu’il ne peut, en raison de sa tardiveté, avoir une quelconque valeur d’informations précontractuelles.

Si ce document ne porte pas la date de sa signature, il porte en entête la mention très apparente du caractère précontractuel des informations et celle de leur remise préalable à la signature d’un contrat et il est mentionné en caractères gras et apparents immédiatement avant sa signature : ' le consommateur reconnaît avoir pris connaissance de l’ensemble des conditions générales et particulières du mandat proposé, par la remise préalable qui lui a été faite d’un exemplaire '.

M^me B X qui ne conteste pas sa signature portée sur ce document, fait état d’une manoeuvre du gérant de la société Vittimmo pour tenter de régulariser une situation illégale. Elle ne produit cependant aucun élément à l’appui de cette affirmation de sorte que le caractère préalable de cette information dont elle a attesté en y portant sa signature ou la validité de son consentement et celle du mandat ainsi confié ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Si par ailleurs, elle produit des attestations tendant à établir que M. G H et M^me A F avaient déjà été mis en relation avec elle avant qu’elle n’ait confié ce mandat, il convient de relever que ni elle ni ses acheteurs n’ont jamais fait état de cette circonstance au cours des négociations et qu’en tout état de cause, cet élément n’est pas de nature à priver la société Vittimo de toute rémunération compte tenu de l’option 'propriétaire partenaire’ souscrite.

La société Vittimo produit en outre une réponse qui lui a été faite le 7 mai 2019 par le service de l’urbanisme de la mairie de Vaugneray en la personne de M. Z qui indique avoir rencontré M. Y le 9 janvier 2017 au sujet de la division de la propriété de M^me B X pour examiner la possibilité de créer un accès indépendant au logement destiné à être vendu. M. Z précise que les termes de l’accord de principe de la mairie ont été transmis aux futurs acquéreurs puisque M. G H et M^me A F ont présenté le 3 février 2017 avec l’accord de M^me B X une déclaration préalable pour une modification d’aspect extérieur et la création d’un accès, laquelle a fait l’objet d’un avis favorable.

L’exécution de sa mission par la société Vittimo est également établie par le contenu des mails échangés avec M. G H et M^me A F qui ont fait part de leurs attentes à l’égard de M. Y pour qu’il leur transmette les réponses, de la mairie et celles de M^me B X, à leurs interrogations et l’ont remercié expressément de son travail de négociation.

M^me B X a elle même expressément accepté le prix ainsi négocié à hauteur de 149.000 euros. Le fait que cette acceptation ait été portée sur un document intitulé 'mandat de négociation’ non signé par M. G H et M^me A F ne constitue pas une contestation sérieuse de l’accord de M^me B X sur la proposition de M. G H et M^me A transmise par l’intermédiaire de la société Vittimo.

M^me B X a cru pouvoir dès le 15 mars 2017 signer un compromis de vente avec M. G H et M^me A F pour la somme de 140.000 euros en déclarant que les

négociations s’étaient faites sans même la participation d’un intermédiaire et la vente a été réitérée à ce montant par acte du 31 mai 2017.

Il résulte des éléments susvisés qu’en application des dispositions contractuelles dont la validité n’est pas sérieusement contestée, ni le droit de la société Vittimo à percevoir ses honoraires, ni le manquement de M^me B X à ses obligations ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

M^me B X ne formule aucune contestation, fût-ce à titre subsidiaire, sur le montant réclamé. Il convient de confirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Vittimo la somme provisionnelle de 9.540 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire stipulée à titre de clause pénale.

Il n’est pas établi que M^me B X ait agi de mauvaise foi ou dans l’intention de nuire à la société Vittimo. Il convient donc, réformant la décision sur ce point, de débouter la société Vittimo de sa demande à ce titre.

La décision déférée doit être confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

M^me B X doit être condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Vittimo la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné M^me B X au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Et statuant à nouveau sur ce chef :

Déboute la société Vittimo de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M^me B X aux dépens d’appelqui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M^me B X à payer à la société Vittimo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés devant la cour.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT