Cour d'appel de Metz, 13 février 2014, n° 12/01710

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 12/01710

Y

C/

SARL MGEL LOGEMENT

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 25 Mai 2012, enregistrée sous le n° 11-11-2039

Minute n° 14/00125

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2014

APPELANT :

Monsieur Z Y

cher Monsieur Y B 6 lotissement Acacias Lieudit Pelle

tan

XXX

représenté par M^e BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/8562 du 21/09/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMEE :

SARL MGEL LOGEMENT prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représentée par M^e VOGIN, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame HAEGEL, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame PURY, Conseiller

Monsieur KNOLL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Nejoua TRAD-KHODJA

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 28 Novembre 2013

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 13 Février 2014.

EXPOSE DU LITIGE DEVANT LA COUR

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2007, la SARL MGEL LOGEMENT a donné en sous-location à M. Z Y un logement dans la résidence EUROPA, XXX à METZ et M. B Y s’est porté caution solidaire de son fils.

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2011, la SARL MGEL LOGEMENT a assigné M. Z Y et M. B Y afin de les voir condamnés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et solidairement, à lui payer la somme de 3 462,96 € avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2008, la somme de 800 € de dommages-intérêts, en raison de l’état des lieux, ainsi que la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles.

En défense, M. Z Y a conclu au débouté de la SARL MGEL LOGEMENT et a demandé au tribunal de lui donner acte, de ce qu’il reconnaît être redevable de la somme de 34,66 €, de dire et juger que la SARL MGEL LOGEMENT est redevable d’une somme de 165,09 € à son égard, au titre de l’aide pour le logement perçue en juillet 2008, et de condamner la SARL MGEL LOGEMENT à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La décision déférée

Par déclaration au Greffe en date du 15 juin 2012, M. Z Y a interjeté appel du jugement prononcé par le Tribunal d’Instance de METZ le 25 mai 2012, qui :

— Condamne solidairement M. Z Y et M. B Y à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 3 462,96 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Déboute la SARL MGEL LOGEMENT de sa demande de dommages-intérêts ;

— Déboute M. Z Y de sa demande tendant à voir dire et juger que la SARL MGEL LOGEMENT est redevable d’une somme de 165,09 € à son égard, au titre de l’aide pour le logement perçue en juillet 2008 ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamne solidairement M. Z Y et M. B Y à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamne in solidum M. Z Y et M. B Y au paiement des dépens.

LES DEBATS DEVANT LA COUR

Au dernier état de ses conclusions récapitulatives déposées le 20 Septembre 2013, M. Z Y demande à la Cour, de :

— le recevoir en son appel ;

— Infirmer le jugement du 25 mai 2012 ;

— Donner acte à Monsieur Z Y de ce qu’il renonce à son moyen d’irrecevabilité,

— Donner acte à Monsieur Z Y de ce qu’il se reconnaît débiteur d’une somme de 391,14 €, au titre de l’arriéré de loyers et de 143,52 €, au titre des frais de nettoyage ;

— Constater que le logement et les équipements n’ont pas été délivrés en bon état de marche de réparations et de fonctionnement ;

— En tout état de cause,

— Dire et juger que Monsieur Z Y est bien fondé à soulever l’exception d’inexécution et débouter le bailleur de ses demandes ;

— Débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes pour le surplus ;

— Condamner la SARL MGEL LOGEMENT, aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Monsieur Z Y, une somme de 2.000 €, au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

M. Z Y soutient à l’appui de ses prétentions, que :

— la sous- location était prévue pour une durée ferme de 12 mois du 1^er octobre 2007 au 30 septembre 2008 ;

— le montant du loyer, payable par prélèvement automatique, s’élevait à la somme de

355, 42 € ;

— un événement familial a contraint M. Y à rentrer impérativement en GUADELOUPE, avant le terme du bail, et le constat de sortie a été fait, sans que M. Y ait pu être présent ;

— La MGEL LOGEMENT ayant justifié de sa qualité à agir en produisant un extrait de ses statuts, M. Y renonce à son moyen d’irrecevabilité et de nullité du bail ;

Sur les demandes relatives aux arriérés de loyers d’août et de septembre 2008 :

— Le bailleur réclame la somme de 721,32 € à ce titre ;

— il convient de rappeler que le règlement des loyers s’effectuait par prélèvement automatique du bailleur sur le compte bancaire des parents du locataire, d’une part, et par le versement direct des APL au profit du bailleur, d’autre part, et ce, depuis le premier contrat de bail qui avait été souscrit entre les parties ;

— en tout état de cause, en sa qualité de bénéficiaire direct de l’aide, il appartenait au bailleur d’entreprendre les démarches auprès de la CAF pour obtenir une régularisation pour les mois d’août et septembre 2008 ;

— Théoriquement M. Y serait redevable uniquement d’une somme de 391,14 € au titre des loyers des mois d’août et de septembre 2008 ;

— en ce qui concerne le loyer de juillet 2008, la SARL MGEL LOGEMENT n’était pas en droit de prélever intégralement le loyer, puisqu’elle devait également percevoir l’APL de 165,09 € ;

— la compensation opérant, M. Y est redevable uniquement de la somme de 266,05 €

(soit 391,14 €-165,09 €), il lui en sera donné acte ;

Sur les frais de nettoyage et de peinture :

— les frais de nettoyage ne sont pas contestés par M. Y, en revanche, les frais de peinture le sont fermement ;

— lors de l’entrée de M. Y dans l’appartement en 2006, un état des lieux avait été établi par le bailleur, et cet état des lieux d’entrée mentionnait un certain nombre de défauts, que, notamment, la porte d’entrée était mal peinte, et qu’il existait de nombreuses traces sur les murs, le plafond et le sol ;

— le constat des lieux de sortie a mis en exergue les mêmes défauts, à savoir que la peinture était éraflée sur la porte d’entrée et qu’il y avait des traces sur le mur ;

— le bailleur n’est pas fondé à solliciter des frais de peinture, alors que l’appartement comprenait des défauts, dès l’entrée dans les lieux de M. Y ;

— le mauvais fonctionnement du système de chauffage, en particulier du chauffage électrique, explique que les dégradations sur les peintures des murs, sols et plafonds, se soient accentuées en deux ans ;

— les dégradations sont la conséquence directe de la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

— l’intimée soutient que M. Y serait une personne sale, ce qui est contesté par celui-ci, d’autant que le bailleur a accepté de relouer un appartement à M. Y le 1^er octobre 2007 ;

— il conteste avoir laissé des détritus devant la porte, et avoir abîmé celle-ci, étant observé que n’importe quel autre locataire de la résidence a pu déposer ses détritus devant la porte, ou a pu abîmer la porte de l’appartement ;

Sur les sommes relatives au mobilier :

— le bailleur met en compte une somme de 1 449 €, au titre du mobilier de l’appartement ;

— il produit une facture émanant de la menuiserie X, qui a manifestement remeublé à neuf l’ appartement, alors que le mobilier n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux et comportait des défauts ;

— le bailleur a facturé l’extraction et le changement de la batteuse de la boîte aux lettres ; or, il ne résulte pas du constat de l’Huissier, que celle-ci aurait été défectueuse à la sortie ;

— la mise en compte du remplacement intégral des WC pour une somme de 367,92 € est particulièrement injustifiée.

Au dernier état de ses conclusions déposées le 19 juin 2013, auxquelles il est fait référence pour l’exposé de ses moyens, la SARL MGEL LOGEMENT demande à la Cour, de :

Rejeter l’appel ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne solidairement Monsieur Z Y et Monsieur B Y au paiement de la somme de 3462,96 € assortie, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2008, et, subsidiairement à compter du jugement entrepris ;

Condamner solidairement Monsieur Z Y et Monsieur B Y au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et moyen dilatoire ;

Débouter en tout état de cause Monsieur Z Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions tant irrecevables que subsidiairement infondées ;

Condamner solidairement Monsieur Z Y et Monsieur B Y au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La MGEL LOGEMENT soutient à l’appui de ses prétentions, que :

— la forme juridique exacte de la MGEL LOGEMENT est une Société Coopérative à Responsabilité limitée, et qui dispose à ce titre, de la personnalité morale ;

— sur le fond, il convient de rappeler la demande de la MGEL qui porte sur les sommes suivantes :

—  731,32 € au titre du solde débiteur des loyers des mois d’août et septembre 2008 ;

—  143,52 € au titre du nettoyage des lieux ;

—  1 383,06 € au titre de la peinture des meubles, de la batteuse de la BAL et des placards ;

—  367,32 € au titre des WC ;

—  1 337,74 € au titre de la peinture de l’appartement ;

3 962,96 €, au Total ;

— en ce qui concerne les loyers, contrairement à ce qu’allègue le locataire, il n’appartient nullement au bailleur de faire le nécessaire pour bénéficier d’une aide au logement ;

— la dernière contribution au titre de l’APL versée à M. Y est celle du mois de juin 2008 ;

— M. Y sera condamné à rembourser le montant des APL de 731,30 €, augmenté de 10 € au titre des frais d’impayés ;

— en ce qui concerne les peintures et la remise en état du mobilier :

— il convient de se référer à l’état des lieux d’entrée réalisé le 4 octobre 2006 ;

— ce document laisse apparaître que l’ensemble du mobilier et des embellissements porte la mention B, c’est-à-dire, en bon état, comme le précise la légende ;

— les murs et le sol de la salle principale demeurent dans un état B+, c’est-à-dire satisfaisant ;

— il résulte de l’état des lieux de sortie, et des photos annexées, que les peintures étaient bien plus sales que, dans un état normal d’usure après deux ans de location ;

— M. Y s’est vu rappeler par deux fois au cours du bail, qu’il n’était pas permis d’entreposer des poubelles devant la porte palière, encombrant ainsi les communs ;

— M. Y s’est également vu remettre à l’ordre en août 2007, pour des problèmes d’odeurs, déplorées par des voisins incommodés ;

— un animateur est alors passé pour examiner les lieux et a constaté l’insalubrité de l’appartement ;

— le contrat de sous-location, en son article 7, stipule que le sous-locataire s’engage à signaler, dès la première constatation, toute réparation incombant à l’UES MGEL, en cas de manquement à cet engagement, le sous-locataire ne pourrait prétendre à aucune indemnité pour le préjudice ;

— une demande de compensation des créances, du fait d’une prétendue inexécution du bailleur est donc irrecevable ;

— le défaut d’entretien est caractérisé et les dégradations volontaires de M. Y ont rendu nécessaire une remise en état de l’appartement ;

— les travaux étaient donc justifiés, tant en ce qui concerne les embellissements, que le mobilier ;

— l’hygiène de l’appartement était tellement douteuse, que la MGEL n’a eu d’autres choix, que de procéder au remplacement du matelas ;

— la confirmation du jugement s’impose donc en tous lieux.

MOTIFS DE L’ARRET

Attendu que, selon acte sous seings privés en date du 6 juillet 2007, la Société UES SARL MGEL et M. Z Y ont conclu un contrat de sous-location concernant un appartement n°226 situé au 2^e étage d’un immeuble sis XXX, pour une durée de 12 mois, avec prise d’effet le 1^er Octobre 2007, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle totale de 355,42 € comprenant les charges accessoires au loyer ;

Que, M. B Y s’est porté caution solidaire du paiement du loyer et des accessoires pour un montant de 4 149, 96 € ;

Attendu que M. Z Y discute devant la Cour, la créance du bailleur, la SARL MGEL, qui formule ses réclamations au titre de la créance impayée, de la manière ci-après :

—  731,32 € au titre du solde débiteur des loyers des mois d’août et septembre 2008 ;

—  143,52 € au titre du nettoyage des lieux ;

—  1 383,06 € au titre de la peinture des meubles, de la batteuse de la BAL et des placards ;

—  367,32 € au titre des WC ;

—  1 337,74 € au titre de la peinture de l’appartement ;

3 962,96 €, au Total ;

Sur le solde débiteur au titre des loyers des mois d’août et de septembre 2008 :

Attendu qu’il convient de rappeler qu’il appartient à M. Z Y, locataire, de prouver qu’il a payé ses loyers à bonne date, en application de l’article 1315 du Code Civil ;

Que M. Z Y conteste devoir les sommes dues, en prétendant qu’il n’est redevable que d’une somme de 266,05 €, en raison de ce que la MGEL a été défaillante pour entreprendre des démarches auprès de la CAF, en vue d’obtenir une régularisation des loyers pour les mois d’août et septembre 2008 ;

Que, cependant, ainsi que le soutient la SARL MGEL LOGEMENT, il appartient au locataire, M. Z Y d’entreprendre toutes les démarches nécessaires, en vue de faire créditer la bailleresse de l’Aide Personnalisée au Logement ;

Attendu qu’à défaut du versement de cette somme, et au vu du décompte produit, il convient de condamner M. Z Y à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 731,32 € au titre du solde débiteur des loyers, pour les périodes des mois d’août et septembre 2008, incluant 10 € au titre de frais d’impayés ;

Sur les états d’entrée et de sortie des lieux

Attendu qu’ainsi que l’a rappelé le Premier Juge, il ressort de la comparaison entre l’état d’entrée dans les lieux du 4 octobre 2006, et l’état de sortie des lieux établi par huissier de justice le 30 septembre 2008, avec photographies, que :

— des dégradations dans le logement sont imputables à M. Z Y, ,en effet de nombreux éléments sont sales, de nombreuses peintures sont en mauvais état et tachées ;

— le plan de travail d’un bureau est en mauvais état et les deux portes coulissantes d’un placard sont souillées en divers endroits et sortis de leur rail ;

— le WC avec chasse dorsale est très sale, et que la chaînette de vidange est cassée ;

Qu’il est ainsi incontestable qu’une dégradation des lieux par le locataire, est intervenue entre l’état d’entrée dans les lieux du 4 octobre 2006, et l’état de sortie des lieux du 30 septembre 2008 ;

Attendu qu’en outre, des actifs sont restés dans l’appartement appartenant à M. Y, créant ainsi également un élément de salissure ;

Sur le nettoyage des lieux

Attendu que M. Z Y ne conteste pas devoir ce poste ;

Qu’il convient, en conséquence, de condamner M. Z Y à payer à la SARL MGEL la somme de 143,52 € au titre du nettoyage des lieux ;

Sur les réclamations au titre de la peinture des meubles, de la batteuse de la Boîte à Lettres et des placards

Attendu qu’il convient, au vu de la facture REGNIER produite aux débats, de condamner M. Z Y à payer à l’UES SARL MGEL LOGEMENT la somme de 1 383,06 € au titre de la peinture des meubles, de la batteuse de la Boîte à Lettres et des Placards ;

Sur les réclamations au titre de la peinture

Attendu qu’il résulte de la comparaison entre l’état d’entrée dans les lieux, et l’état de sortie des lieux, que la peinture était particulièrement détériorée dans les WC et dans l’appartement, notamment au-dessus du bureau ;

Sur la réclamation au titre des WC

Attendu qu’il convient de faire droit à la demande, et de confirmer le jugement entrepris, en condamnant M. Z Y à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 367,32 € au titre de la peinture des WC, au vu de la facture produite ;

Sur la réclamation au titre de la peinture de l’appartement

Attendu qu’au vu de la facture des établissements WALTER, il convient d’accorder à la MGEL la somme de 1 337,74 € en réparation des dégradations et des préjudices subis ;

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces considérations, il convient de faire droit à la demande de la SARL MGEL de la manière ci-après :

—  731,32 € au titre du solde débiteur des loyers des mois d’août et septembre 2008 ;

—  143,52 € au titre du nettoyage des lieux ;

—  1 383,06 € au titre de la peinture des meubles, de la batteuse de la BAL et des placards ;

—  367,32 € au titre des WC ;

—  1 337,74 € au titre de la peinture de l’appartement ;

soit 3 962,96 €

—  500,00 € ( dépôt de garantie)

3 462,95 €

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces considérations, il convient de débouter M. Z Y de son appel, et de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Sur l’exception d’inexécution et débouter le bailleur de ses demandes ;

Attendu que M. Z Y soutient à l’appui de sa demande, que le mauvais fonctionnement du système de chauffage explique que les dégradations constatées sur les peintures des murs, des sols et des plafonds, se soient accentuées en deux ans ;

Qu’elles sont la conséquence directe de la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations ;

Attendu qu’en application de l’article 7 des conditions générales de la sous-location, ainsi que le soutient l’intimée, le sous-locataire s’engage à signaler, dès la première constatation, toute réparation incombant à l’UES MGEL LOGEMENT, et qui serait nécessaire pendant le cours du bail, même en l’absence de dommages apparents ;

Qu’en cas de manquement à cet engagement, le sous-locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité ;

Que M. Z Y ne démontre pas avoir avisé son bailleur du dysfonctionnement système de chauffage de l’appartement ;

Qu’il convient, en conséquence, de déclarer la demande de M. Z Y irrecevable de ce chef ;

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive

Attendu que la SARL MGEL LOGEMENT ne démontre pas que M. Z Y ait agi avec une légèreté blâmable ou par dol, dans l’exercice de sa voie de recours à l’encontre du jugement déféré ;

Qu’il convient, en conséquence, de débouter la SARL MGEL LOGEMENT de l’ensemble de ses prétentions de ce chef ;

Sur les frais accessoires

Attendu qu’il paraît équitable de condamner, à hauteur d’appel, M. Z Y, seul appelant, à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que M. Z Y, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Déboute M. Z Y de son appel ;

Déclare irrecevable la demande de M. Z Y relative à l’exception d’inexécution par le bailleur, la SARL MGEL LOGEMENT de ses obligations ;

Déboute la SARL MGEL de sa demande incidente ;

Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Condamne M. Z Y à payer à la SARL MGEL LOGEMENT la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. Z Y aux dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 13 février 2014, par Madame Françoise HAEGEL, Président de Chambre, assistée de Madame Morgane PETELICKI, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre