Cour d'appel de Montpellier, 1° chambre section d, 1er décembre 2010, n° 10/02131

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 19 JANVIER 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/02131

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 MARS 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/1656

APPELANTE :

Madame D Y veuve X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP ARGELLIES – WATREMET, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean-Edmond SALES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SA A F G anciennement dénommée SA A FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES, avoués à la Cour

assistée de M^e CHATELLARD loco la SCP BLATTER – RACLET, ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Novembre 2010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 DECEMBRE 2010, en audience publique, Monsieur J K ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Président

Monsieur J K, Conseiller

Monsieur Claude CLAVEL, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Selon acte sous-seing privé en date du 20 novembre 1996, Madame D Y a donné à bail commercial à la Société A F DISTRIBUTION devenue par changement de dénomination A FRANCE quatre parcelles de terrain formant les lots 55, 56, 57, 58 du lotissement Virenque et deux parcelles de terrain à usage de rues du dit lotissement ne formant qu’un seul corps 104, 120, 136 et 152 O P faisant angle et retour d’un côté sur la rue des Albatros et de l’autre sur la rue des Pélicans. Ces terrains étaient donnés à bail nus étant précisé que l’article 4 du bail énonce que 'la société preneuse pourra édifier à ses frais sur les terrains loués toutes les constructions nécessaires à l’exploitation de son commerce notamment des locaux à usage de stations-service, installation de lavage, graissage, logements destiné aux gérants, poste d’accès'.

Ce bail était consenti moyennant un loyer annuel de 130.000 frs soit 19.818,37 euros. Il était également prévu que le locataire pouvait exercer l’activité de tous commerces et notamment celui de stations-service de distribution de produits pétroliers ou autres sources énergétiques avec prestation de tous services et vente de tous articles pouvant satisfaire les besoins des automobilistes ainsi que toutes activités commerciales annexes ou complémentaires.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 janvier 2006, Madame D Y a fait signifier à la société A FRANCE un congé avec offre de renouvellement du bail avec effet au 1^er août 2006, moyennant un loyer annuel de 73.000 euros.

Madame D Y saisissait également la Commission Départementale de Conciliation en matière de Baux Commerciaux laquelle estimait que la valeur locative devait être évaluée par expertise.

Par acte en date du 11 juin 2007, Madame D Y a assigné la société A FRANCE devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de dire le loyer déplafonné de plein droit compte tenu du caractère monovalent des locaux, à défaut tenant l’évolution des éléments prévus aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, de dire que le loyer des locaux loués est déplafonné et de fixer la valeur locative des locaux à 152.049 euros par an.

Subsidiairement, elle sollicitait la désignation d’un expert.

Elle demandait également que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 4 décembre 2007, le Juge des loyers commerciaux a déclaré les demandes de Madame D Y irrecevables, l’assignation n’ayant pas été précédée d’un mémoire préalable délivré conformément aux exigences du code du commerce.

Suivant mémoire en date du 11 décembre 2007, Madame D Y notifiait à la société A FRANCE son mémoire fondé sur les articles 23-1, 23-5, 23-7, 23-8 et 23-9 du décret du 30 septembre 1953.

Par acte en date du 28 février 2008, Madame D Y a assigné, à nouveau, la société A FRANCE devant le Juge des loyers commerciaux et réitérait ses demandes. Elle demandait de dire le loyer déplafonné de plein droit compte tenu du caractère monovalent des locaux, à défaut tenant l’évolution des éléments prévus aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, de dire que le loyer des locaux loués est déplafonné et de fixer la valeur locative des locaux à 152.049 euros par an.

Subsidiairement, elle sollicitait la désignation d’un expert et demandait que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Par mémoire en réponse en date du 13 mars 2008 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame D Y, la société A FRANCE demandait au Juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail renouvelé au 1^er août 2006 à la somme annuelle de 19.230 euros hors taxes et hors charges, en application de l’article R.145-9 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, la bailleresse devant alors lui restituer les trop-perçu de loyer lesquels produiront intérêt au taux légal depuis la date du 1^er août 2006 et seront capitalisés pour ceux qui seront dus pour plus d’une année entière;

Plus subsidiairement, la société A FRANCE sollicitait une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code du commerce et demandait que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit maintenu au loyer en vigueur.

A l’audience du 1^er avril 2008, Madame D Y et la société A FRANCE maintenaient leurs demandes respectives.

Par jugement mixte en date du 6 mai 2008, le Juge des loyers commerciaux constatait que le principe du renouvellement du bail à effet du 1^er août 2006 n’est pas contesté, disait que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance était maintenu au loyer en vigueur et avant dire droit, ordonnait une mesure d’expertise confiée à Monsieur L M lequel déposait son rapport le 7 septembre 2009.

Suivant mémoire en date du 23 octobre 2009, Madame D Y demandait au Juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du terrain à 161.553 euros par an et de condamner le preneur au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire en date du 5 janvier 2010, Madame D Y reprenait ses demandes telles que figurant dans son mémoire précédent.

Par mémoire en date du 29 janvier 2010, la société A F G anciennement A FRANCE demandait au Juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail renouvelé au 1^er août 2006 à la somme annuelle de 21.420 euros hors taxes et hors charges en application de l’article R.145-9 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Elle demandait également de condamner sa bailleresse à lui restituer les trop-perçus de loyers lesquels produiront intérêt au taux légal depuis la date du 1^er août 2006 et seront capitalisés pour ceux qui seront dus pour plus d’une année entière.

***

Par jugement en date du 2 mars 2010, le Juge des loyers commerciaux a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à 28.560 euros hors taxes et hors charges.

Madame D X a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu le 11 octobre 2010 en demandant à la Cour de bien vouloir réformer au visa de l’article R 145-9 du code de commerce et fixer le loyer du terrain à compter du 1^er août 2006 à la somme de 145.000 euros annuels hors taxes et hors charges.

Une somme de 2.000 euros est réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La S.A. A F G a conclu le 22 novembre 2010 et demande à la Cour de bien vouloir :

Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes ;

Réformer le jugement sur le montant du loyer du bail renouvelé ;

Fixer le montant du loyer du bail de la société A F G au 1^er août 2006, à la somme de 21.420 euros par an en principal en application de l’article R.145-9 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamner Madame X à restituer à la société A F G la somme de 24.953,63 euros au titre de la différence de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation conformément à l’article 1154 du code civil ;

Infirmer le jugement du 2 mars 2010 en ce qu’il a débouté la société A F G de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera prononcée à hauteur de 3.000 euros, outre les entiers dépens ;

SUR CE :

Attendu que le premier Juge a de façon pertinente retenu que le bail porte sur un terrain nu, que le preneur a aménagé à sa convenance pour les besoins de son activité, et que doit s’appliquer l’article R.145-9 du code de commerce, avec prise en considération

'de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée’ ;

Attendu qu’ainsi, et sans avoir à aborder aucunement la notion des facteurs locaux de commercialité, ni les notions propres au droit de l’urbanisme comme celles spécifiques de terrain à bâtir, la Cour ne peut que constater que le preneur A, qui dispose d’un bail tous commerces sans restrictions, a choisi d’exercer l’activité de station service sur une parcelle de 1.428 m2 sise O P, à savoir l’un des axes centraux de l’agglomération Est de Montpellier, en bordure du Lez, entre la plaine maritime et l’autoroute, en face du Conseil Régional qui est le débouché de l’autre axe partant de l’Ecusson, centre historique ;

Attendu qu’au delà de la vingtaine d’équipements collectifs proches (page 8 de l’appelant), la Cour note qu’il n’est pas commenté par l’intimée l’évidente proximité en voiture du Millénaire notamment, la vocation commerciale et des services (cinémas, banques, assurances, clinique) ayant été corroborée si besoin était depuis 2006 par la création d’Odysseum ;

Attendu que ne sont pas autrement commentés par A les emplois ainsi créés avant 2006 sur cette zone, et la chalandise découlant pour une station service de l’expansion démographique de la population Montpelliéraine ;

Attendu qu’en effet, et pour toute réponse sur ces éléments particuliers attachés à la parcelle louée, au regard de son activité commerciale, A se borne à indiquer que seul un sens de circulation bénéficie à la station, et que la Pompignane ne constitue pas une voie d’accès principale à la ville de Montpellier, alors qu’un giratoire est tout proche, et que précisément la station n’est pas située dans une zone d’activité mais dans le maillage urbain avec proximité de commerces traditionnels, l’O P ayant précisément l’avantage de permettre de rejoindre l’autoroute sans passer par le centre ville ;

Attendu qu’il a été suffisamment motivé ci-dessus sur le développement concerté de l’agglomération vers l’Est, ce qui interdit de retenir que le 'potentiel de clientèle de la station ne s’accroît plus';

Attendu qu’en conclusion sur ce premier volet, la Cour estime que l’appelante démontre à tout le moins qu’aucun élément péjoratif n’affecte, bien au contraire, les éléments particuliers attachés au terrain nu qu’elle a loué, référence faite à l’activité qui y est exercée ;

Attendu que s’agissant de la valeur locative, les parties s’accordent pour l’estimer à 10 % de la valeur vénale du bien ;

Attendu que si ce bien est à évaluer terrain nu, il n’en demeure pas moins qu’il est d’une surface de 1.428 m2 en zone 2U2, zone constructible où sont autorisés habitation, commerce, artisanat et entrepôt, avec accès direct à l’O ;

Attendu que de façon objective, la Cour est donc amenée à s’interroger sur le prix, valeur 2006, d’une parcelle de ce type, présentant à l’évidence le plus grand intérêt pour une activité commerciale, qui constitue le socle minimal de sa valorisation ;

Attendu que dans ce cadre reprécisé, les travaux de Monsieur Z qui ont consisté à déterminer la 'meilleure valeur vénale d’un terrain libre d’occupation en fonction du potentiel commercial’ font appel notamment à la méthode du bilan promoteur, par trop théorique, et sont avant tout démonstratifs des espérances que pouvait procurer un tel terrain, mais avec une prise de risque que Madame Y n’a pas souhaité prendre ;

Attendu que l’expertise M souffre, même si elle a un caractère judiciaire, de la pauvreté et de l’orientation de ses termes de référence, la Cour ne pouvant se satisfaire de renseignements recueillis de façon non écrite auprès de l’un des principaux acteurs du marché foncier de la ville ;

Attendu qu’en revanche, Monsieur B C s’est livré à la demande de l’appelante, mais de façon ensuite régulièrement soumise à la contradiction par voie de conclusions, à un recueil de termes de référence ;

Attendu qu’assez curieusement, son travail n’est pas véritablement commenté par l’intimé ;

Attendu qu’il en résulte, à partir de 16 références, une valeur au prix de SHON en 2006/2007 de 345,88 m2 avant plus value pour possibilité d’affectation commerciale ;

Attendu que si une élémentaire prudence amène à relativiser un calcul SHON, Monsieur B C fournit 5 références de terrains situés en zone constructible et viabilisés, qui atteignent en moyenne 396 euros/m2, par valorisation du m2 de surface utile ;

Attendu que l’appelante fournit le fichier PERVAL des notaires qui n’est pas transposable pour le collectif habitation (qui va de 23 euros/m2 au lieu dit Terre Mas d’Astre SUP à 1.381 euros/m2 O de Boirargues ou 1.038 euros en Zac Ovalie), ou pour le seul constructible professionnel, mais qui donne six références pour le 'constructible habitation/mixte’ ;

Attendu que la moyenne de ces six références est de 240 euros/m2 pour les cinq terrains libres, et de 316 euros/m2 si l’on inclut la référence XXX, une maison à démolir : 696 euros/m2) ;

Attendu qu’en conclusion, et compte tenu des nombreux éléments particuliers à la parcelle louée, ci-dessus repris, et non sérieusement contestés, la Cour estime que la valeur certaine minimale en milieu urbain d’une parcelle nue pouvant recevoir habitations ou commerces, à cet endroit, ressort à 350 euros/m2, ce qui établit sa valeur vénale à 499.800 euros, et sa valeur locative annuelle à 50.000 euros, en valeur 2006 ;

Attendu que chaque partie succombant en partie, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort ou en appel, et les entiers dépens seront partagés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement ;

Reçoit l’appel de Madame Y, régulier en la forme ;

Au fond, y fait droit partiellement ;

Statuant à nouveau ;

Fixe le montant du loyer du bail consenti à A F G à la somme de 50.000 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, le tout à compter du 1^er Août 2006 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort ou en appel ;

Fait masse des entiers dépens, dont ceux d’expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

GT/AS