Cour d'appel de Nancy, 10 mars 2016, n° 15/00382

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /16 DU 10 MARS 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00382

Décision déférée à la Cour ordonnance de référé du tribunal d’instance de BAR LE DUC, R.G.n° 12-14-000137, en date du 12 décembre 2014,

APPELANTS :

Monsieur Y X, XXX

représenté par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/002296 du 13/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

Madame A B épouse X, XXX

représenté par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/002296 du 13/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié XXX

représentée par M^e Damien L’HOTE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller, qui a fait le rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur E F;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Mars 2016, par Monsieur E F, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Monsieur E F, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2009, la commune de Ranzières a consenti un bail à M^me A B épouse X portant sur un local d’habitation situé à XXX pour un loyer de 468,02 euros hors charges. M. Y X est devenu co-titulaire du bail après leur mariage.

Par exploit d’huissier en date du 25 juin 2014, la commune de Ranzières a fait délivrer à M. et M^me X un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 1^er septembre 2014, elle les a assignés devant le tribunal d’instance de Bar-le-Duc statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locataires et les voir condamner au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a sollicité des délais de paiement et indiqué que la dette locative avait été effacée suite à une jugement de rétablissement personnel prononcé le 22 septembre 2014 et qu’elle recherchait un autre logement. M. X n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 décembre 2014, le tribunal d’instance a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 août 2014,

— constaté l’effacement de la dette locative visée au commandement de payer,

— condamné solidairement M. et M^me X à verser au bailleur la somme de 1.170,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance,

— suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé les locataires à payer cette somme par 12 versements mensuels de 97 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde, des frais et intérêts,

— dit qu’à défaut de paiement, le bail sera immédiatement résilié et le solde de la dette exigible en totalité,

— autorisé en ce cas l’expulsion des locataires au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et à leur séquestration dans un garde meuble,

— condamné solidairement M. et M^me X à verser au bailleur la somme de 585,28 euros au titre de l’indemnité d’occupation et dit que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens.

Le tribunal a considéré que la somme visée au commandement de payer n’avait pas été réglée dans le délai de deux mois de sorte que le contrat de bail se trouvait résilié de plein droit. Si la créance antérieure à la résiliation du bail est certaine, il a constaté que cette dette avait été effacée par le jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé le 22 septembre 2014 et a rejeté la demande en paiement. Pour les sommes dues après ce jugement, le tribunal a relevé qu’il s’agissait d’indemnité d’occupation, a condamné les locataires au paiement d’une indemnité pour les mois de septembre et octobre 2014 en leur accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a ajouté une clause cassatoire en cas de non respect de l’échéancier et précisé les conséquences de ce non paiement (expulsion, sort des meubles, versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux).

M. et M^me X ont régulièrement interjeté appel de cette décision et concluent à l’infirmation de l’ordonnance dans la mesure utile. Ils sollicitent :

— la condamnation de la commune de Ranzières à leur verser 1.500 euros de dommages et intérêts

— que soit ordonnée la compensation entre les créances

— des délais de paiement sur 24 mois

— le rejet des demandes de l’intimée

— la condamnation de la commune de Ranzières à leur verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique.

Ils font valoir qu’ils ont quitté le logement le 12 décembre 2014 et que leur dette locative au titre de l’indemnité d’occupation entre le jugement de rétablissement personnel du 22 septembre 2014 et leur départ, s’élève à 1.585,92 euros.

Les appelants soutiennent que le logement ne correspondait pas aux critères de décence imposés par le décret du 30 janvier 2002, que la chaudière a été déclarée hors d’usage, que le bailleur n’a pas donné suite à leur demande de changement de la chaudière et qu’ils se sont retrouvés sans eau chaude ni chauffage de mars 2014 à leur départ. Ils estiment que le droit à un logement décent est d’ordre public, même si le contrat de bail est résilié et ajoute que la clause résolutoire n’était pas acquise le 25 août 2014 puisque leur demande tendant à bénéficier de la procédure de surendettement avait été déclarée recevable par la commission le 19 mai 2014. Ils soutiennent que le bailleur restait tenu de son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’il doit être fait droit à leur demande de dommages et intérêts.

Pour le reste, les appelants exposent ne pas avoir pu respecter les délais de paiement accordés par le juge des référés au regard de leur situation financière et sollicitent un délai de 24 mois pour apurer leur dette.

La commune de Ranzières conclut à la confirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts. Sur appel incident, elle sollicite :

— le rejet de la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire puisque l’échéancier fixé par le juge des référés n’a pas été respecté,

— qu’il soit constaté que la demande d’expulsion est devenue sans objet

— la condamnation de M. et M^me X à lui verser 1.755,84 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois d’octobre à décembre 2014,

— le rejet de la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation des appelants à lui verser 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’intimée expose que M. et M^me X ne l’ont avisée d’un dysfonctionnement de la chaudière que le 10 novembre 2014, qu’ils ne justifient pas de désordres avant cette date, que la mairie leur a immédiatement répondu qu’elle allait faire intervenir des artisans et mettait des radiateurs électriques à leur disposition et qu’elle n’a commis aucune faute. La commune de Ranzières ajoute que l’obligation de délivrer un logement décent ne s’impose que dans le cadre des relations contractuelles et que le bail était résilié de plein droit depuis le 26 août 2014.

Sur la demande de délais de paiement, elle expose que les clés du logement ne lui ont été restituées que fin décembre 2014, que l’indemnité d’occupation est due pour les mois d’octobre à décembre 2014 soit 1.755,84 euros, que les appelants n’ont pas respecté les mensualités fixées par le juge et ce alors qu’une dette de loyers de16.000 euros a été effacée. Elle s’oppose en conséquence à la demande de délais.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 16 octobre 2015 par M. et M^me X et le 19 octobre 2015 par la commune de Ranzières, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 décembre 2015 ;

Sur la résiliation du bail

Attendu que selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Qu’en l’espèce, il est constant que le commandement de payer notifié à M. et M^me X le 25 juin 2014 d’avoir à payer la somme de 15.412,72 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, l’effacement de la créance en raison de la procédure de rétablissement personnel n’étant intervenu que le 22 septembre 2014 soit au-delà du délai de deux mois d’acquisition de la clause résolutoire ;

Qu’en conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail ; que la demande d’expulsion est devenue sans objet eu égard au départ des locataires en cours de procédure ;

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’en raison de la résiliation du bail, M. et M^me X ont occupé les lieux loués sans droit ni titre du 23 septembre 2014 au 31 décembre 2014 ; qu’ils ne justifient pas comme ils le prétendent avoir restitué les clés au bailleur le 12 décembre 2014 de sorte que sera retenue la date du 31 décembre 2014 pour la restitution des clés ; qu’ils restent débiteurs d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.755,84 euros pour ces trois mois d’occupation sur la base du dernier loyer de 585,28 euros ; qu’ils ne justifient d’aucun versement ; qu’il convient en conséquence de les condamner solidairement à verser à la commune de Ranzières une provision de 1.755,84 euros et d’infirmer l’ordonnance déférée ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

Qu’en l’espèce, il est constaté que les appelants ne justifient pas de leur situation actuelle puisqu’ils ne produisent aucune pièce récente sur leurs ressources et charges, les éléments dont la cour dispose datant de plus d’un an ; qu’il est en outre observé qu’ils ne font aucune proposition de remboursement et ne justifient d’aucun règlement depuis l’ordonnance de référé pour commencer à apurer leur dette, et ce alors qu’ils ont bénéficié d’un effacement d’une dette locative de plus de 15.000 euros et que la somme fixée par le tribunal était modeste ; qu’en conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance de référé et de rejeter la demande de délais de paiement ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu qu’il est constaté que les appelants ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour non respect des critères de décence et se contentent d’affirmer sans démontrer ; que pour sa part, la commune de Ranzières produit un courrier des locataires daté du 12 novembre 2014 dans lequel ils faisaient état d’un dysfonctionnement de la chaudière et sa réponse datée du 15 novembre 2014 proposant l’intervention d’un artisan et dans l’attente des travaux le prêt de radiateurs électriques ; qu’à la date du 12 novembre 2014, le contrat de bail était résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire et M. et M^me X occupaient les lieux sans droit ni titre, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer un préjudice de jouissance alors que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation contractuelle ; qu’ils doivent être déboutés de leur demande ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu que M. et M^me X, parties perdantes, devront supporter les dépens et qu’il est équitable qu’ils soient condamnés à verser à la commune de Ranzières la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance de référé en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 26 août 2014, débouté la commune de Ranzières de sa demande de paiement de l’arriéré de loyers et condamné M. et M^me X aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT que les demandes d’expulsion des locataires, de séquestration des meubles, de versement d’une indemnité d’occupation et de remboursement des charges locatives sont devenues sans objet en raison du départ de M. et M^me X ;

CONDAMNE solidairement M. et M^me X à payer à la commune de Ranzières une provision de mille sept cent cinquante cinq euros et quatre vingt quatre centimes (1.755,84 €) au titre de l’indemnité d’occupation due du 23 septembre 2014 au 31 décembre 2014 ;

DEBOUTE M. et M^me X de leur demande de délais de paiement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. et M^me X de leur demande d’indemnité provisionnelle pour le préjudice de jouissance et de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique ;

CONDAMNE solidairement M. et M^me X à verser à la commune de Ranzières la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. et M^me X aux dépens d’appel et autorise M^e L’Hôte à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur E F, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.