CA Paris du 8 décembre 2004 n° 03/07169 , ch. 16

AFFAIRE :N°RG 03/07169

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 08/12/2004

(n°, 15 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2003 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 200107301

APPELANTE

Madame E. Lajeugie ép. M.

XXXDES ACACIAS

75017 PARIS

représentée par la SCP CALARN DELAUNAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Bernard PUYLAGARDE (Cabinet CHEVALIER CASSAGNE), avocat au barreau de PARIS, toque : K83

INTIMEE

Sté Immobiliere Daru Saint Honore
ANCIENNEMENT SOCIETE CENTRE ARTISTIQUE DE PARIS SALLE PLEYEL prise en la personne de ses représentants légaux

252 RUE DU FAUBOURG SAINT HONORE

75008 PARIS

représentée par la SCP LAGOURGUE – OLIVIER, avoués à la Cour

assistée de M^e Isabelle GOMME intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL

LANTOURNE et DURET, avocat au barreau de PARIS, toque : L 012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 octobre 2004, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame PROVOST LOPIN, conseiller

Madame FOSSAERT SABATIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La société Immobilière Daru Saint Honoré (ci après I. D.S. H) anciennement dénommée société Le Centre Artistique Paris Salle Pleyel a, en septembre 1975, donné à bail verbal à Etiennette L. épouse M. des locaux dépendant d’un immeuble situé 252 rue du Faubourg Saint Honoré à Paris (75008 ) pour y exploiter l’activité de professeur de danse .

Le 26 février 1999, la société bailleresse a donné congé à la locataire pour le 1^er septembre 1999 lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’absence d’accord des parties sur le montant de cette indemnité, le président du tribunal de grande instance de Paris, par ordonnance de référé du 1^er décembre 1999, a désigné M^me M. Gaborit en qualité d’expert aux fins d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Saisi le 5 avril 2001 par la société I. D.S. H, le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 21 janvier 2003, a :

— donné acte à la société Immobilière Daru Saint Honoré de la nouvelle dénomination sociale de la société Centre Artistique de Paris Salle Pleyel,

— déclaré les demandes de la société Immobilière Daru Saint Honoré recevables,

— validé le congé en date du 26 février 1999 délivré par la société Immobilière Daru Saint Honoré à M^me M. à effet du 31 août 1999,

— dit que M^me M. a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 78.473,13 € se décomposant comme suit :

38.417,15 € au titre de l’indemnité principale

4.588,11 € au titre de l’indemnité de remploi

3.838,67 € au titre du trouble commercial

5.594,88 € au titre des frais de double loyer

4.573,47 € au titre des réfections diverses dont les dépenses liées à la recherche de nouveaux locaux 3.048,98 € au titre des frais de déménagement 18.411,88 € au titre des travaux et agencements pour la réinstallation,

— débouté la société Immobilière Daru Saint Honoré de sa demande de consignation et paiement sur justification de la réinstallation,

— dit que M^me M. a droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction dans sa globalité,

— fixé l’indemnité d’occupation due par M^me M. à compter du 1^er septembre 1999 à la somme de 20.809 € par an en principal,

— débouté, la société Immobilière Daru Saint Honoré du surplus de ses demandes,

— débouté M^me M. du surplus de ses demandes,

— condamné la société Immobilière Daru Saint Honoré à payer à M^me M. la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Immobilière Daru Saint Honoré aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

La Cour,

Vu l’appel de cette décision interjeté par M^me Etiennette L. épouse M. ,

Vu les conclusions en date du 8 septembre 2004 par lesquelles M^me Etiennette L. épouse M. demande à la Cour, réformant le jugement entrepris, de :

— fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 44.820 € et les indemnités accessoires comme suit :

5.536,34 € au titre de l’indemnité de remploi

4.477,81 € au titre des frais de déménagement

71.050 € outre la TVA au titre des travaux et agencements spécifiques irrécupérables,

3.838,67 € au titre du trouble commercial ;

— de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais de double loyer, aux réfactions diverses et en ce qu’il a débouté la société Immobilière Daru Saint Honoré de sa demande de consignation et paiement sur justification de la réinstallation, dit que M^me M. a droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction dans sa globalité, et condamné la société Immobilière Daru Saint Honoré, outre aux dépens, au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— de débouter la société Immobilière Daru Saint Honoré de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en particulier de sa demande de mise sous séquestre des indemnités accessoires ainsi que de ses demandes d’expulsion et d’astreinte,

— de dire et juger qu’à compter du 1^er septembre 1999, Etiennette L. épouse M. sera redevable des indemnités d’occupation de 13.600 € par an,

— de condamner la société I. D.S. H, outre aux dépens, au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 octobre 2004 par lesquelles la société I. D.S. H conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a validé le congé délivré par I. D.S. H le 26 février 1999, et demande à la Cour de l’infirmer pour le surplus et de :

— constater que le loyer de renouvellement qui aurait été appliqué à Etiennette L. épouse M. était déplafonné et qu’il correspondait à la valeur locative celle ci étant égale au prix du marché,

— dire qu’il n’existe pas de différentiel entre le loyer de référence et le loyer de renouvellement et que la valeur du droit au bail est nulle,

— subsidiairement, de fixer le différentiel à la somme de 4.786,93 € et de limiter le coefficient appliqué à ce différentiel à 4 soit une valeur de droit au bail de 19.147,12

— de dire que M^me M. ne peut prétendre à une indemnité de remploi et subsidiairement de la fixer à 10 % de la valeur du droit au bail,

— de fixer l’indemnisation pour préjudice commercial à 1.920 € ,

— de fixer l’indemnité pour double loyer à un mois de loyer soit 2.797,44 € ,

— de prendre acte que la société I. D.H. S s’en rapporte s’agissant des frais de déménagement,

— de fixer l’indemnisation pour réfactions diverses à 3.048,98 € ,

— de dire que s’agissant de l’aménagement du sol, il pourrait s’agir d’un sol souple et non d’un parquet,

— Se dire que le devis de ce chef est manifestement surévalué et de débouter M^me M. de ses prétentions à ce titre,

— de juger que deux unités d’équipement sanitaires ne sont pas nécessaires et de débouter M^me M. ,

— de prendre acte que la société I. D.S. H s’engage à fournir M^me M. des barres dans une longueur identique à l’existant et subsidiairement, de limiter ce chef de demande à 1.524,49 € ,

— de juger que les indemnisations accessoires à celles du droit au bail seront séquestrées entre les mains de tout tiers qu’il plaira à la Cour de nommer pour une durée déterminée et de dire qu’il ne pourra les libérer que sur justification de la réinstallation effective de M^me M. ,

— de dire et juger que l’indemnité principale d’éviction sera consignée entre les mains d’un séquestre dans les conditions prévues à l’article L 145-29 et L 145-30 du Code de commerce,

— de dire et juger que M^me M. est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 1999 d’un montant annuel de 33.538,78 € soit la somme mensuelle de 2.794,80 € et subsidiairement, à 27.212,15 € annuels,

— de débouter M^me Etiennette M. de toute demande complémentaire,

Dans l’hypothèse où M^me M. ne quitterait pas les lieux spontanément après le réglement, par la société I. D.S. H, de l’indemnité d’éviction mise à sa charge et du respect des conditions de l’article L 145-29 du Code de commerce,

— d’ordonner l’expulsion de M^me M. et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais risques et périls de la défenderesse,

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte définitive d’un montant de 200 € par jour de retard, passé une semaine suivant le payement du montant de l’indemnité d’éviction jusqu’à complète libération des lieux,

— de condamner M^me M. , outre aux entiers dépens, au payement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

sur ce :

Considérant que les dispositions du jugement entrepris relatives à la validité du congé et au droit au paiement d’une indemnité d’éviction ne sont pas discutées par les parties ; que par suite, elles doivent être confirmées ;

Considérant que le litige devant la Cour porte sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation ;

Considérant que les locaux donnés à bail à Etiennette L. épouse M. situés 252 faubourg Saint Honoré dépendent d’un ensemble immobilier dénommé la Salle Pleyel ; que l’immeuble, de construction ancienne, abrite une salle de concert, des studios de danse et de musique, des bureaux ;

Que les locaux considérés, au 6^e étage, représentent une surface de 105,08 m2 qu’aucune des parties ne conteste, sont desservis par une cage d’escalier et un ascenseur ; qu’ils comportent :

— un bureau sur cour de 9,64 m2

— une salle de danse de 69,82 m2 habillée de miroirs aux murs, et de parquets au sol, le mobilier se limitant à un piano, un paravent et des chaises,

— un dégagement de 5,92 m2 qui distribue deux vestiaires de 6,99 m2 et 7,24 m2 ;

Que sont accessibles par un palier commun et à usage privatif, un local de douche de 2,86 m2 et deux blocs sanitaires indépendants de 1,50 et 1,51 m2 ;

Considérant que Etiennette L. épouse M. exploite dans les locaux une activité modeste de professeur de danse ; que ses élèves par groupe de douze sont recrutées au sein des 8^e et 17^e arrondissements ;

Que la Salle Pleyel est un lieu parfaitement adapté à l’exploitation d’une telle activité tant par sa notoriété qu’en raison de l’adéquation de la configuration des locaux ; que toutefois, la clientèle d’un cours de danse est plus attachée à la personne de l’enseignant et à la qualité de sa pédagogie qu’au local au sein duquel les cours sont dispensés ;

sur l’indemnité d’éviction :

sur l’indemnité principale :

Considérant que les parties sont convenues que l’indemnité principale doit être calculée en fonction de la seule valeur du droit au bail comme l’a suggéré l’expert ;

Considérant que l’expert a appliqué la méthode d’évaluation de la valeur du droit au bail par capitalisation de la différence constatée entre la valeur locative de marché des locaux, appréciée par comparaison avec celle de locaux retenus pour leur similitude et leur proximité suffisantes, et le loyer contractuel dans l’hypothèse d’un renouvellement de bail ;

Considérant que la société I. D.H. S conteste l’application de cette méthode arguant que la valeur du droit au bail dont le loyer de renouvellement aurait été déplafonné est nulle ; que la société intimée indique le loyer déplafonné en raison de la durée de plus de douze ans du bail, aurait été égal à la valeur locative de marché ; qu’elle tire la conclusion qu’il n’existe pas de différentiel entre les loyers de référence et le montant du loyer de renouvellement ;

Mais considérant que comme le relève Etiennette L. épouse M. , il n’y a pas d’identité entre le loyer de marché et le loyer de renouvellement dès lors qu’il est établi qu’un loyer en renouvellement, même non soumis à la règle du plafonnement, n’est jamais absolument égal au loyer négocié pour un local proposé vide sur le marché ;

sur la valeur locative de marché :

Considérant que les locaux considérés en cause sont atypiques ; qu’à cet égard, M^me M. Gaborit souligne qu’il est pratiquement impossible d’identifier des locations récentes sur le même secteur géographique et affectées à la même destination ;

Que les références relevées par l’expert concernent :

— des loyers conventionnels afférents à des locaux loués au sein même de la salle Pleyel dont les prix oscillent entre 900 et 2.095 francs le m2, ou à d’autres en étage situés dans les 8^e et 17^e arrondissements aux prix variant entre 1.500 et 2.400 francs le m2 ;

— des fixations judiciaires sur le 8^e arrondissement pour des locaux à usage de banque à effet des 1^er juillet 1992 et 1^er juillet 1997 pour un prix de 1.800 francs le m2 et 1.600 francs le m2 non actualisés ;

Que, compte tenu des clauses et de l’économie du bail, des caractéristiques des éléments de comparaison, la valeur locative de marché doit être évaluée à 2.100 francs le m2 soit 2.100 x 105 m2 = 220.500 arrondis à 220.000 francs ;

sur le loyer théorique de renouvellement :

Considérant que dans l’hypothèse d’un renouvellement de bail, et compte tenu de la durée du bail échu supérieure à 12 ans, il y aurait eu lieu à fixation d’un loyer déplafonné ; que le montant de ce loyer renouvelé au 1^er septembre 1999 peut être fixé, au vu des éléments de référence visés dans le rapport d’expertise, à la somme de 1.700 francs soit 1.700 x 105 = 178.500 arrondis à 178.000 francs ;

Que par suite, le différentiel à capitaliser s’établit à 220.000 178.000 = 42.000 francs ;

sur le coefficient de capitalisation :

Considérant que les parties s’opposent sur le montant de ce coefficient multiplicateur, la société locataire le chiffrant à 7 et la bailleresse à 4 compte tenu de l’état général de l’immeuble et de la situation des locaux ;

Qu’eu égard à la rareté de locaux similaires, aux contraintes réglementaires imposées pour l’enseignement de la danse et du caractère prestigieux de la salle Pleyel, il doit être appliqué un coefficient mulitplicateur de 6 comme l’a proposé l’expert et retenu par le tribunal ;

Que dès lors, la valeur du droit au bail est de 252.000 francs ou 38.417,15 € ; que le jugement doit donc être confirmé ;

sur les indemnités accessoires sur l’indemnité de remploi :

Considérant que l’appelante indique que le tribunal a relevé à juste titre que la société I. D.S. H ne rapportait pas la preuve de ce que sa réinstallation serait exclue, le seul fait de se prévaloir de son âge n’étant pas opérant ;

Considérant que la société bailleresse considère que cette indemnité n’est pas due ;

Mais considérant que la société I. D.S. H, qui procède par affirmations, ne démontre pas que la locataire ne se réinstallera pas ; que l’âge de Etiennette L. épouse M. ne permet pas d’emblée d’exclure sa réinstallation

Que les droits de mutation sont calculés sur la base de 4,80 % du prix de cession à partir de 22.867,35 € ;

Que par suite, compte tenu de la valeur du droit au bail telle qu’elle a été précédemment fixée, l’indemnité de remploi s’établit en la cause à la somme de 746,35 € à laquelle s’ajoute un forfait de 10 % au titre des frais et honoraires de transaction ;

Que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme totale de 4.588,11 € ;

sur le trouble commercial :

Considérant que la société I. D.S. H sollicite que ce préjudice soit, comme il est d’usage, évalué en fonction de 2 mois de résultat moyen ;

Mais considérant que le trouble commercial est consécutif au transfert de l’établissement (perte de la clientèle liée au déplacement du lieu d’activité, perte de revenus due à l’indisponibilité temporaire de l’exploitant pour gérer l’éviction) ; que contrairement à ce qu’affirme sans en justifier la société I. D.S. H, il est d’usage d’apprécier ce poste de préjudice à trois mois du résultat moyen des trois dernières années ; que compte tenu de la rareté des locaux comparables dans le voisinage de la Salle Pleyel et adaptés à l’activité de l’appelante, le tribunal a justement retenu 4 mois de ce résultat moyen comme l’avait suggéré l’expert et évalué ce préjudice à 3.838,67 € ;

sur le double loyer :

Considérant que l’indemnité au titre du double loyer doit être allouée à l’appelante dès lors que la période nécessaire au déménagement du matériel et à la préparation du local de transfert impose d’anticiper la prise à bail du local de remplacement que le tribunal a, à juste titre, apprécié à deux mois de la valeur locative globale de marché soit 220.000 x 2/ 12 = 36.667 francs arrondis à 36.700 francs soit 5.594,86 € ;

sur les frais de déménagement et réfections diverses :

Considérant que l’expert a évalué le montant des frais de déménagement à la somme de 20.000 francs selon le devis de la société Berger Transports Pianos du 5 avril 2000 ;

Que ce devis a été actualisé et porté à 4.477,81 € ou 29.372,50 francs au 31 août 2004 étant précisé qu’il inclut à ce jour le transport d’un piano 1/2 queue ; qu’au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer à la somme de 4.000 € le montant des frais de déménagement ;

Considérant que l’expert a estimé le coût des réfactions diverses à la somme de 20.000 francs ou 3048,96 € ; que le tribunal a, au vu des éléments de la cause justement retenu la somme de 30.000 francs ou 4.573,47 € que la Cour entérine ;

sur les travaux et agencements spécifiques :

Considérant que l’expert a, après analyse des contraintes imposées par la loi du 10 juillet 1989 relative à l’enseignement de la danse et le décret du 27 février 1992, évalué le montant de ces agencements spécifiques irrécupérables à la somme de 106.980 francs ou 16.309 € comprenant :

1° la pose d’un parquet : 42.000 francs HT

2° la création de douches et de sanitaires : 23.620 francs HT

3° la miroiterie : 31.360 francs HT

4° les barres à danser : 10.000 francs HT ;

sur la pose d’un parquet et la miroiterie :

Considérant que la société intimée conteste l’évaluation de l’expert et indique que les dispositions légales et réglementaires n’imposent nullement la pose d’un parquet sur double lambourde ;

Mais considérant que comme le relève l’expert et comme en témoignent les devis annexés au rapport d’expertise, quels que soient les types et les surfaces de parquet, les coûts sont équivalents ; que par ailleurs, contrairement à ce que suggère la société propriétaire, la pose d’un tapis ne répond pas aux normes exigées par les textes applicables à l’enseignement de la danse ; que dès lors, la somme de 42.000 francs HT soit 6.402,86 € doit être retenue ;

Et considérant que la pose de miroirs neufs est indispensable ; que par suite, la somme de 31.360 francs HT ou 47.80,80 € retenue par le tribunal doit être entérinée ;

sur la création de douches et de sanitaires :

Considérant que l’article 4 du décret du 27 février 1992 dispose : « les salles de danse doivent comporter au moins un cabinet d’aisance et une douche. lorsque les usagers admis simultanément sont plus de vingt, ces équipements hygiéniques et sanitaires sont augmentés d’une unité par vingtaine d’usagers supplémentaires ou fraction de ce nombre » ;

Qu’il résulte des conclusions de l’expert et des dires annexés au rapport d’expertise que les effectifs de chacun des groupes sont de 12 élèves ; que ces élèves se croisent nécessairement en début et fin de cours et sont donc plus de vingt ; qu’ils constituent ainsi « des usagers admis simultanément » au sens du décret susvisé ; qu’eu égard au des devis annexés au rapport d’expertise, la somme de 23.620 francs HT soit 3.600,85 € est parfaitement justifiée ;

sur les barres à danser :

Considérant que l’expert a proposé de retenir à ce titre la somme de 10.000 francs HT ou 1.524,49 € en prenant en compte le fait que la locataire pourrait conserver une partie des barres ; que toutefois, la proposition de la société I. D.S. H s’engagéant à fournir les mêmes dimensions de barres à l’appelante n’est pas satisfaisante dès lors que comme le dit cette dernière, elle devra supporter le coût de l’installation ; que par suite, au vu des devis produit aux débats, la somme de 23.794 francs ou 3.627,37 € est justifiée ;

Qu’au vu de ce qui précède, les frais d’agencements spécifiques doivent être fixés à la somme de 120.774 francs ou 18.411,88 € ;

Qu’en conséquence, l’indemnité d’éviction s’établit à la somme de 79.424,14 € se décomposant comme suit :

indemnité principale : 38.417,15 €

indemnité de remploi : 4.588,11 €

trouble commercial : 3.838,67 €

double loyer : 5.594,86 €

frais de déménagement : 4.000 €

réfactions diverses : 4.573,47 €

agencements spécifiques : 18.411,88 € ;

Que le jugement être réformé en ce qu’il a fixé à la somme de 78.473,13 € le montant de l’indemnité d’éviction ;

sur la nomination d’un séquestre :

Considérant que la société I. D.S. H ne sollicite plus en cause d’appel que les indemnités accessoires soient consignées dans l’attente de la justification de la réinstallation de Etiennette L. épouse M. ; que toutefois, elle demande que ces indemnités soient séquestrées entre les mains d’un tiers chargé de conserver les sommes allouées jusqu’à ce que la preuve de la réinstallation de Etiennette L. épouse M. soit rapportée ; qu’elle affirme que la locataire ayant plus de 77 ans, il est improbable qu’elle transfère son activité ce qui justifierait selon elle cette demande ; que par ailleurs, et en application de l’article L 145-29 du Code de commerce, elle réclame la nomination d’un séquestre chargé de l’indemnité d’éviction dans l’attente du départ effectif du locataire ;

Mais considérant que l’article L145-29 du Code de commerce dispose :

«  en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire lui même ou, éventuellement, d’un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives" ;

Et considérant que l’article L145-30 du même Code prévoit :

«  En cas de non remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa" ;

Que dans ces conditions, le paiement de l’indemnité d’éviction, sans qu’il soit justifié de distinguer entre l’indemnité principale et les indemnités accessoires, doit être effectif et ne peut être subordonné à des conditions non prévues par la loi ; que par suite, à défaut d’accord entre les parties, Monsieur l. de l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris doit être désigné comme séquestre de l’indemnité globale d’éviction dans le strict cadre des dispositions légales rappelées ci dessus ;

sur la demande tendant à voir ordonner l’expulsion sous astreinte et toutes conséquences de droit en découlant :

Considérant que l’article L145-28 alinéa 1 du Code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;

Que M^me Etiennette L. épouse M. a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction ; que par suite, la demande tendant à voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte doit être rejetée ;

sur l’indemnité d’occupation ;

Considérant que l’expert a estimé cette indemnité à la somme de 168.000 francs par an, appréciant la valeur locative à 2.000 francs le m2 au 1^er septembre 1999 et proposé un abattement de 20% pour précarité ; que le tribunal a retenu le prix de 2.000 francs le m2 proposé par l’expert mais appliqué un abattement de 35% plus conforme selon lui à la précarité de la situation de M^me L. ;

Considérant que l’appelante, critiquant le jugement entrepris, estime que la valeur locative au 1^er septembre 1999 s’établit à 1.700 francs ou 259,16 € soit à la somme totale par an de 27.212,15 € arrondis à 27.200 € ; qu’elle argue, outre de la précarité de sa situation, des conditions d’occupation extrêmement difficiles du fait des travaux entrepris dans l’immeuble par la société I. D.S. H pour solliciter un abattement de 50 % ; qu’elle conclut à une indemnité d’occupation de 13.600 € par an ;

Considérant que la société intimée quant à elle réplique que l’indemnité d’occupation doit être fixée au regard de la valeur locative de 2.100 francs le m2 à compter du 1^er septembre 1999 ; qu’elle admet que les travaux entrepris au sein de la Salle Pleyel ont généré des troubles de jouissance mais affirme que ces travaux ont été suspendus depuis le début de l’année 2003 ; qu’elle précise que seuls des aménagements imposés par la Commission de Sécurité de la Préfecture de Police ont été installés ou maintenus dans l’attente du départ des locataires notamment la présence de gardiens chargés d’orienter les visiteurs ; que la société bailleresse conclut qu’aucun abattement ne doit être appliqué et subsidiairement estime qu’un abattement de 20 % serait suffisant ;

Considérant qu’aux termes de l’article L145-28 alinéa 1 du Code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 relatives au loyer et à la résiliation et ce compte tenu de tous éléments d’appréciation ; qu’elle doit être fixée à la valeur locative au 1^er septembre 1999 ; qu’au vu du rapport d’expertise, il y a lieu de l’évaluer à cette date à la somme de 2.000 francs le m2 ;

Que l’abattement de 35 % retenu par le tribunal tient suffisamment compte de la précarité de la situation de la locataire évincée et des conditions difficiles d’occupation des locaux résultant de la gêne occasionnée par les travaux entrepris dans l’ensemble, immobilier ; que par suite, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 20.809 € ;

Considérant qu’il y a lieu d’allouer à Etiennette L. épouse M. une indemnité sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Considérant que la société I. D.S. H qui succombe à titre principal en ses prétentions doit supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 78.473,13 € ,

L’émendant sur ce seul point et y ajoutant,

Fixe l’indemnité d’éviction 79.424,14 € se décomposant comme suit :

indemnité principale : 38.417,15 €

indemnité de remploi : 4.588,11 €

trouble commercial : 3.838,67 €

double loyer : 5.594,86 €

frais de déménagement : 4.000 €

réfactions diverses : 4.573,47 €

agencements spécifiques : 18.411,88 € ;

Dit que l’indemnité globale d’éviction sera versée par la société I. D.H. S entre les mains de Monsieur l. du Barreau de l’Ordre des Avocats de Paris désigné séquestre et ce dans les conditions des articles L 145-29 et L145-30 du Code de commerce,

Déboute la société I. D.S. H de toutes ses demandes,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société I. D.S. H à payer à Etiennette L. épouse M. la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Condamne la société I. D.S. H aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,