Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2009

(n° , 6pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/03950.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 06/09369.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX

représenté son syndic, la SAS RICHARDIERE, ayant son siège XXX, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux,

représenté par la SCP TAZE-BERNARD – BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour,

assisté de Maître Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P255.

INTIMÉS :

— Monsieur Y Z

XXX

— Monsieur B Z

XXX

représentés par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,

assistés de Maître Elisabeth KALANTARIAN de la SCP BOUYEURE, avocats au barreau de PARIS, toque : P 56.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 février 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame C D

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

Par jugement du 10 janvier 2008 dans le litige opposant Messieurs Y et B Z au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 16^e, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé les résolutions 14B et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 février 2006

— rejeté les autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Messieurs Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Cour est saisie de l’appel contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 22 février 2008,

Vu les conclusions :

— de Messieurs Z du 16 janvier 2009,

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Paris 16^e du 5 février 2009.

SUR CE, LA COUR :

L’immeuble du XXX possède un bâtiment en façade sur l’avenue où Monsieur B Z est propriétaire de plusieurs lots et un bâtiment arrière, lot n° 49, acquis par lui de Monsieur A le 18 mai 1982 constitué aux termes de l’acte de vente de :

'Au fond de la cour, porte à droite : UN GRAND LOCAL éclairé au plafond en partie par une verrière'.

L’acte notarié d’acquisition mentionnait que Messieurs Z et A avaient formé une demande conjointe de permis de démolir et que ce permis avait été accordé par la Mairie de Paris le 15 avril 1982.

L’assemblée générale de la copropriété du 13 février 2006 s’est tenue, à laquelle Messieurs Z n’ont pas participé.

Après notification du procès-verbal, ils ont critiqué les résolutions 14B et 27.

Aux termes de la résolution 14B intitulée 'B. Sécurisation de l’immeuble (art. 26)', la copropriété :

'- décide de faire poser une caméra, un moniteur et un stockeur numérique selon le devis PERRIN pour un montant de 1.870,28 € HT, soit 1.973,15 € TTC,

— sursoit à la pose d’un système VIGIK sur les différentes portes,

— autorise le syndic à passer commande en conséquence'.

La résolution prenait ensuite acte des honoraires de 5 % HT du syndic, prévoyait une date de travaux en mai 2006 après appel de fonds du 30 avril 2006.

Cette résolution 14B a été votée par 6.764/9.997èmes.

Le syndicat des copropriétaires considère que l’installation d’un système de vidéo surveillance participe d’une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 relevant de la majorité de l’article 26 de la même loi.

Il indique que la copropriété qui avait subi la présence de squatters dans les chambres de bonnes du 6^e étage et devait faire face à la pénétration de certaines personnes interlopes dans les lieux pour s’y adonner dans la cour à des trafics en tous genres, ainsi qu’à la tentative de vol avec effraction de l’appartement de Monsieur B Z, et à une agression physique, souhaitait assurer la sécurité de l’immeuble, ce qui entre dans son pouvoir souverain.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoyait qu’étaient prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les travaux d’amélioration, mais que l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Si l’installation d’un système de vidéo surveillance peut constituer une amélioration, celle-ci doit être examinée au regard des dispositions précitées sur la jouissance des parties privatives.

L’installation d’un système de vidéo-surveillance impliquant la possibilité d’observer la circulation de toutes personnes se rendant dans les différents appartements de l’immeuble et l’enregistrement des données constitue une indiscutable atteinte à l’intimité des occupants de ces divers appartements.

Dès lors est-il porté une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, laquelle ne pouvait être acceptée que par l’unanimité des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution 14B.

L’assemblée générale a voté une résolution 27 sous la rubrique 'Transformation du lot 49 en un local d’habitation avec suppression de la verrière (art.26)' ainsi rédigée :

'Lors de l’assemblée générale du 4 décembre 1981 à laquelle étaient présents 8 copropriétaires sur 10 possédant ensemble 9.263/10.000èmes, l’assemblée générale a accepté que l’affectation du lot 49 soit changée pour qu’il soit utilisé en local d’habitation et a accepté un certain nombre de travaux sous réserve de l’obtention d’un permis de construire. L’assemblée générale :

— décide suite au changement de consistance et d’emprise du lot 49, la suppression de ce lot et la création du lot 123,

— décide l’augmentation corrélative des tantièmes de copropriété selon le projet du Cabinet MOULIRA ci-dessous

Généraux : +217, soit 377 au total,

Eau froide : + 377, soit 408 au total,

— donne mandat au syndic afin de faire établir le modificatif au règlement de copropriété, signer l’acte et engager les frais de modificatif'.

Cette résolution a été votée par 6.794/9.997èmes et 17 copropriétaires sur 27.

Il était précisé :

'En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 26".

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux effectués par Monsieur Y Z ont transformé des réserves en local d’habitation que cette transformation impose une nouvelle répartition des tantièmes servant de base de calcul des charges et que la modification des tantièmes de charges étant adoptée à la même majorité que les travaux autorisés en assemblée générale il n’y a pas lieu à unanimité.

L’estimation des valeurs relatives des parties privatives se fait au moment de l’établissement de la copropriété.

Compte tenu du principe de l’intangibilité de la répartition des tantièmes de parties communes, celle-ci ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

La répartition peut être modifiée en cas de création de nouveaux locaux privatifs, à la même majorité que celle de la décision conduisant à la création de ces nouveaux locaux.

En l’espèce, la décision du 4 décembre 1981 a accepté la transformation du lot 49 en local d’habitation à la majorité 9.263/10.000èmes.

La modification des tantièmes concernant les locaux transformés ne serait susceptible d’intervenir que si la décision de 1981 avait conduit à la création de nouveaux locaux.

La copropriété produit un constat d’huissier accompagné de photographies qui démontrent seulement qu’une partie de la verrière anciennement existante a été supprimée et la surface placée à ciel ouvert transformée en jardin.

Aucune construction nouvelle n’a été constatée, l’existence d’une 'piscine couverte’ vue d’en haut de l’immeuble voisin, étant, comme l’a constaté l’huissier des intimés qui fournissent également un procès-verbal, un petit bassin sans bonde d’évacuation, vide, et recouvert d’une 'bâche plastifiée octogonale usagée et présentant des marques de brûlures'.

Le même huissier qui a visité le local de Monsieur Y Z indique que la zone située à l’arrière de l’appartement est pour partie recouverte par une verrière vétuste se prolongeant pour former auvent, la zone restante formant un jardinet où se trouve le bassin ci-dessus décrit.

Les deux constats se complètent l’un des huissiers ayant pu avoir une vue plongeante des locaux, l’autre une visite sur place.

La copropriété n’établit nullement la création de nouveaux locaux privatifs autorisés et notamment de la création d’une nouvelle surface habitable de 18,75 m² qu’elle évoque justifiant une dérogation à la règle d’intangibilité des tantièmes de copropriété.

Il sera ajouté qu’il ressort des statuts de la société civile immobilière établis avant 1950 que le bâtiment du fond, d’un rez-de-chaussée sous vitrage était utilisé à usage de garage.

Il était ailleurs précisé qu’il s’agissait d’un grand local éclairé au plafond et partie par une verrière destiné soit à avoir une utilisation commerciale pour son ensemble, soit à être transformé en huit remises pour automobiles.

L’état descriptif de division établi le 23 septembre 1959 décrivait le lot 49 comme :

'Au fond de la cour porte à droite :

Un grand local éclairé au plafond en partie par une verrière.

Et les cent soixante/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Le lot voisin 50 (porte gauche du bâtiment du fond) était décrit : 'Un grand local éclairé au plafond en partie par une verrière, comprenant entrée, trois pièces, hall water closet et lavabo'. Il représentait également 160/10.000ème.

En 1981, dans son assemblée générale du 4 décembre, la copropriété a déclaré qu’elle 'accepte que l’affectation du lot 49 soit changée pour qu’il soit utilisé en locaux d’habitation'.

Elle a notamment également autorisé le passage de conduits de fumée, la suppression de la verrière côté Faisanderie, la construction d’un auvent, d’un passage couvert et d’un petit bâtiment tel que décrit au permis de construire sollicité, autorisé le changement de la porte d’entrée.

Les travaux réalisés ne constituent que l’aménagement des locaux dont la transformation avait été régulièrement autorisée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire, la Cour ayant tous éléments pour statuer sur la demande.

Il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Il apparaît inéquitable de laisser aux intimés la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 1.500 € à Monsieur Y Z et celle de 500 € à Monsieur B Z.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX 75116 PARIS à payer 1.500 € à Monsieur Y Z et 500 € à Monsieur B Z sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les demandes autres plus amples ou contraires.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité aux dépens.

Dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,