CA Paris du 17 février 2010 n° 08/15175 , Pôle 05 ch. 03

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Chambre 5 – 3

ARRET DU 17 FEVRIER 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/15175

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/08810

APPELANTE

S. A. GRISON ET BOIRY agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

65 rue Jean Jacques Rousseau

92150 SURESNES

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Bruno BARRILLON plaidant pour M^e LEGRAND et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

INTIMEE

S. A.S. VALMY pris en la personne de ses représentants légaux

38 rue de Berri

75008 PARIS

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Thierry CHAPRON plaidant pour la SCP CYL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 479

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD CONTENT, conseiller chargée du rapport.

Madame IMBAUD CONTENT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame IMBAUD CONTENT, Conseiller

Madame PORCHER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société GRISON ET BOIRY à l’encontre du jugement rendu le 26/6/2008 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a :

— dit que par l’effet du congé refus de renouvellement du 4/10/2004, le bail litigieux avait pris fin le 30/4/2005,

— dit que l’éviction n’entraînait pas la perte du fonds exploité par la société GRISON ET BOIRY au 217 rue du Faubourg Saint Honoré à PARIS 8^e,

— fixé à la somme de 29 940 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues et condamné la société VALMY au paiement de cette somme,

— dit la société GRISON ET BOIRY redevable à la société VALMY d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er /5/2005 et jusqu’au départ des lieux intervenu le 23/12/2005 et entériné l’accord des parties pour voir fixer le montant de cette indemnité à la somme de 87 395 € outre taxes et charges,

— dit que la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opérerait de plein droit,

— dit que ces deux indemnités produiraient intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société VALMY aux dépens, en ce inclus les frais d’ expertise, et au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

***

*

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

Par acte du 9/4/2006, la société VALMY a donné à bail à la société GRISON ET BOIRY des locaux sis à PARIS 8^e , 217 rue du faubourg Saint . Honoré, ce bail étant conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1^er /5/1996 et pour l’activité de courtage et de conseil en assurances , prestations de services de toutes nature’ ;

Par acte extrajudiciaire du 4/10/2004, la société VALMY a donné congé des lieux pour le 30/4/2005 avec refus de renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction ;

La société GRISON ET BOIRY a saisi le tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, le juge de la mise en état désignant sur incident dans cette procédure M. F. comme expert pour déterminer ces indemnités ;

M. F. , dans son rapport du 27/7/2007 :

— a, concernant l’indemnité d’éviction, conclu à la possibilité de transfert du fonds s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux pour lesquels une telle possibilité est systématiquement retenue;

— a estimé qu’en matière de bureaux, il n’existait pas de marché de droit au bail,

— a néanmoins recherché la valeur théorique du droit au bail en retenant une valeur de marché de 97 106 € et une valeur en renouvellement du bail de 89 718 € en affectant au différentiel un coefficient de 3 à 6 d’où une valeur de droit au bail de 22164 € ou de 44 328 € selon celui de ces deux coefficients retenu et une valeur moyenne de droit au bail de 33 246 € ,

— a retenu au titre des indemnités annexes (selon lui comme susdit seules à retenir) un trouble commercial évalué à 6408 € et établi sur la base de 3 mois de l’excédent brut d’exploitation moyen retraité et d’un demi mois de masse salariale, des frais de négociation d’un nouveau bail à hauteur de 9526 € , des frais de déménagement évalués 5080 € , des frais administratifs à hauteur de 5638 € , des frais de réinstallation à hauteur de 3288 € , des frais de double loyer entre la date de prise d’effet du bail des nouveaux locaux retrouvés et la date de remise des clefs des locaux litigieux à hauteur de 5 292 € soit un total d’ indemnité annexes de 35 232 € outre frais de licenciement sur justificatifs,

— a, par contre, écarté des indemnités annexes la perte sur aménagements non amortis et la perte résultant de la revente du droit à occupation de deux emplacements de parking au 5^e sous sol du parking HOCHE MONCEAU dont faisait état la locataire comme éléments de préjudice ;

Il a, par ailleurs, évalué l’indemnité d’occupation à la somme de 87395 € par an hors taxes et hors charges ;

La locataire a, après expertise, sollicité fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 107 600 € , la bailleresse réclamant, pour sa part , la fixation de cette indemnité à la somme de 29 940 € , les deux parties s’accordant, en revanche, pour voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme retenue par l’expert ;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu.

******

La société GRISON ET BOIRY, appelante, demande à la Cour:

— d’infirmer le jugement déféré en fixant l’indemnité d’éviction principale à la somme de 107600 € (44 328 € pour l’indemnité d’éviction principale, 44 471,90 € pour les indemnités accessoires et 18 791 € pour perte résultant de la revente des droits d’occupation de deux parkings),

— de condamner la société VALMY au paiement d’une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce inclus les frais d’ expertise ;

La société VALMY, intimée, demande, pour sa part, à la Cour:

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner la société GRISON ET BOIRY au paiement d’une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Considérant que la société GRISON ET BOIRY estime, au soutien de son appel, devoir être indemnisée au titre d’une perte de valeur du droit au bail et reproche au tribunal d’avoir rejeté, au titre des indemnités accessoires, ses demandes d’indemnisation du chef du double loyer et du chef de la perte sur revente des droits à l’occupation de deux parkings et de n’avoir pas fait le plein de sa demande du chef des frais de réinstallation alors, selon elle, que l’ensemble des travaux réalisés dans les nouveaux locaux répondaient à des contraintes d’adaptation ;

* sur la valeur du droit au bail

Considérant, dés lors qu’il existe un différentiel entre la valeur de marché des bureaux et la valeur locative en renouvellement des bureaux, qu’il existe nécessairement une valeur de marché malgré l’offre importante de bureaux sur le marché locatif à PARIS de sorte que la demande de la locataire à cet égard doit être admise en son principe;

Considérant que l’évaluation par l’expert de la valeur de marché pour des locaux équivalents situés dans le même secteur et de la valeur de renouvellement des locaux en cause apparaissant devoir être entérinée et n’étant, au demeurant, pas critiquée et un coefficient de 5 devant être, en l’espèce, appliqué au différentiel de valeurs, il sera retenu, au titre de la valeur du droit au bail une somme de 39 640 € ( 97106 € -89 178 € x5) ;

* sur l’indemnisation d’un double loyer

Considérant que le bail afférent aux locaux de remplacement situés à SURESNES ayant pris effet le jour de sa signature soit au jour du 1^er/11/2005, la société GRISON ET BOIRY qui ne pouvait matériellement prendre aussitôt possession des locaux est justifiée en sa demande d’indemnisation d’un double loyer sauf à limiter cette demande à un mois et demi, ce délai propre à lui permettre d’organiser son déménagement des locaux évincés ;

Qu’il lui sera donc alloué, à ce titre, sur la base du loyer annuel de 26 550 € du nouveau bail, une somme de 3318,75 € (26550/12x1,5) HORS TAXES soit 3969 € TOUTES TAXES COMPRISES ;

* sur l’indemnisation pour perte à la revente des droits relatifs à deux emplacements de stationnement

Considérant que le tribunal a justement apprécié que ce chef allégué de préjudice n’était pas en lien direct de cause à effet avec l’éviction des locaux litigieux s’agissant d’un droit à occupation de parkings acquis par la société GRISON ET BOIRY en février 1993 trois ans avant la prise à bail desdits locaux et en considération de la proximité de ces parkings avec les locaux qu’elle louait alors au 205 rue du Faubourg Saint Honoré et leur conservation, après la prise à bail des locaux litigieux du 217 même rue, résultant d’un choix qui lui était personnel et dont la société VALMY n’a pas à faire les frais ;

* sur l’évaluation des frais de réinstallation

Considérant qu’en dehors des travaux de cloisonnement pris en compte par l’expert et le tribunal, il n’est pas démontré que le surplus des travaux relatif à des remises en peinture ait résulté d’une nécessaire adaptation des locaux à l’activité de sorte que le tribunal a, à bon droit, écarté ce surplus ;

Que l’appel de ce chef n’est donc pas fondé ;

* sur l’indemnité d’éviction

Considérant, au vu de ce qui précède et l’expert suivi par le tribunal ayant pour les autres postes non spécialement critiqués par les parties fait une exacte appréciation, que l’indemnité d’éviction due par la société VALMY à la société GRISON ET BOIRY s’établira comme suit :

— indemnité d’éviction principale

( valeur du droit au bail) 39 640 €

— frais de négociation 9 526 €

— trouble commercial 6 408 €

— frais de déménagement 5 080 €

— frais administratifs 5 638 €

— frais de réinstallation 3 288 €

— double loyer 3 969 €

TOTAL 73 549 €

Considérant, en définitive que le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives au montant de l’indemnité d’éviction et confirmé pour le surplus de ses dispositions principales sauf toutefois à dire que les intérêts au taux légal courront sur le solde après compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation ;

SUR LES DEMANDES DES PARTIES AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET SUR LES DÉPENS

Considérant que les entiers dépens de première instance et d’appel devront être supportés en leur entier par la société VALMY ;

Que celle ci ne saurait donc solliciter indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Considérant, concernant la demande du même chef de la société GRISON ET BOIRY, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais par elle exposés, une somme de 3 000 € lui étant allouée à cet égard. pour les frais d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant en dernier ressort :

I. Infirme le jugement déféré en ses dispositions relatives au montant de l’indemnité d’éviction et le confirme pour le surplus de ses dispositions sauf toutefois à dire que les intérêts au taux légal courront sur le solde dû après compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

II. Statuant à nouveau sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Evalue à 73 549 € l indemnité d éviction,

III. Condamne la société VALMY à payer à la société GRISON ET BOIRY la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais d’appel,

— Déboute la société VALMY de sa demande du même chef à l’encontre de la société GRISON ET BOIRY,

IV. Condamne la société VALMY aux entiers dépens d’appel dont distraction, pour les dépens d’appel au profit de la SCP HARDOUIN.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,