Cour d'appel de Paris, 10 juin 2014, n° 13/18264

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 10 JUIN 2014

(n° 368 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/18264

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 13/00668

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CONTEMPORAIN 94400 VITRY SUR SEINE Représenté par son syndic en exercice la Société MT X, SARL inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 509 109 641, dont le siège social est sis

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SARL MT X

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Représentés par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

assistés de M^e Giovanna NINO, plaidant pour le cabinet RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIMEE

SAS ORPI – AGENCE DE LA MAIRIE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 389 217 423

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Représentée et assistée de M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R093

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole GIRERD, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence ''LE CONTEMPORAIN"' à VITRY SUR SEINE (SDC) et la MT X, nouveau syndic élu par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2012, ont assigné en la forme des référés le 26 avril 2013 la Société AGENCE DE LA MAIRIE, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation de la Société AGENCE DE LA MAIRIE, ancien syndic, de remise à la Société MT X, sous astreinte ferme et définitive de 450 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision de divers documents comptables, des documents relatifs aux copropriétaires, des documents relatifs à l’immeuble et de fonds.

Par ordonnance du 2 juillet 2013, le président du tribunal de grande instance de Créteil, statuant en la forme des référés, a donné acte à la société AGENCE DE LA MAIRIE de la remise d’un solde de trésorerie de 844,88 € , débouté le SDC et la société MT X de l’intégralité de leurs demandes et des fins de leur exploit introductif d’instance du 26 avril 2013, débouté la société AGENCE DE LA MAIRIE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, condamné le SDC et la société MT X aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Le Contemporain’ situé 94400 à Vitry sur Seine représenté par son syndic, la société MT X et la société MT X ont interjeté appel de cette décision.

Par leurs conclusions transmises le 18 décembre 2013, les appelants demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et en conséquence de condamner la société AGENCE DE LA MAIRIE à remettre à la société MT X, sous astreinte ferme et définitive de 450 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir :

Les documents comptables :

Factures diverses :

facture de suivi de sinistre suite au vandalisme ;

— facture VEOLIA de 19.410,88 € ;

— facture du téléphone de l’ascenseur de 98,29 €uros

— facture de la Société BELGRAND de 144,75 € concernant le réglage de portes ;

Originaux des factures de l’exercice en cours, réglées et comptabilisées ;

Les états de rapprochement bancaire de 2011 et 2012 ;

Relevé des dépenses de 2011 et 2012, et retirer les factures suivantes :

— facture du Cabinet ORPI de 210,43 € pour le suivi des travaux de la Société ORCA ;

— facture de la Société ISS de 141,26 € ;

Les documents relatifs aux copropriétaires :

Quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque budget prévisionnel non réparti ;

Quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque budget hors dépenses courantes non réparti ;

— La plainte déposée dans le cadre du sinistre de la porte de 'parking’ ;

— L’ensemble des correspondances adressées à la Société BOUYGUES concernant les désordres dans les parties communes ;

Pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit ;

— Les correspondances adressées aux copropriétaires pour informer l’enlèvement des ordures d’avril à septembre 2011 de 30.000 € ;

— Les factures de suivi de sinistre suite au vandalisme ;

— La facture VEOLIA de 19.410,88 € ;

— La facture du téléphone de l’ascenseur de 98,29 €

— La facture de la Société BELGRAND de 144,75 €

Les documents relatifs à l’immeuble

— L’avis de non opposition à la conformité de l’immeuble ;

— L’attestation de réception des travaux avec indication de la date ;

— Le contrat dommages-ouvrages ;

— La liste des intervenants techniques avec leurs coordonnées, mentionnant la nature des travaux et leur police d’assurance ;

— L’avis du Consuel et de Qualigaz pour la conformité des installations électriques et de gaz ;

— L’évaluation des risques professionnels ;

— Le détail de l’avance permanente ;

— Le détail des provisions pour travaux de 2011 et 2012 ;

— La répartition des tantièmes ;

— L’état descriptif de division ;

— Les plans de la copropriété ;

— Les plans d’architecte ;

— La copie de l’arrêté du permis de construire ;

— les documents d’urbanisme concernant l’immeuble ;

— Le rapport d’expertise insectes ;

— La fiche cadastrale et fiche hypothécaire de l’immeuble ;

— Le certificat de conformité et attestation de la réalité de la réception des travaux ;

Liste des intervenants à la construction avec nature des travaux réalisés et la référence de leur police d’assurance ;

Dossier de récolement (plans de récolement réseaux, plans d’exécution à jour, études, dossiers d’appels d’offres, pièces écrites, plans de détails des entreprises pour accord du promoteur, plans d’exécution donnés par l’entreprise au promoteur) Ordre de service à la Société COPRO NET pour le dépôt d’encombrants ;

— Les contrats :

— Le carnet d’entretien ;

— La dératisation, désinsectisation, désinfection ;

— L’entretien toiture-terrasse ;

— L’entretien antenne collective ;

— Le Syndic ;

— Les 27 bips 'parking’ ;

— La liste des détenteurs de badges / émetteurs ;

— L’organigramme des clés / cartes de propriété ;

— Les documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès ; Matériel de protection.

— de condamner la société AGENCE DE LA MAIRIE à leur payer la somme de 4.000 € chacun à titre de dommages- intérêts, la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants soutiennent que la société AGENCE DE LA MAIRIE prétend, à tort que des pièces seraient entre les mains du promoteur et qu’il n’appartient pas au premier syndic de les détenir ; que la Cour de cassation, par un arrêt du 23 novembre 2001, a rappelé qu’un syndic ne pouvait s’affranchir de son obligation en affirmant qu’il n’était pas en possession de documents ou que ceux-ci étaient détenus par un tiers, auquel cas il lui appartenait de les réclamer ; ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce ; que les pièces sont portables et non quérables ; que c’est à tort que l’intimée a affirmé avoir tout remis ; que ce manque de diligence leur a causé un préjudice , le nouveau syndic gère la copropriété dans des conditions difficiles de ce fait.

La société AGENCE DE LA MAIRIE, intimée, dans ses conclusions transmises le 27 décembre 2013, demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, de débouter les appelants de l’ensemble de leur demandes, et de les condamner à lui verser chacun la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme avoir communiqué l’ensemble des archives de la copropriété de l’immeuble neuf, construit par la société BOUYGUES IMMMOBILIER, dont elle a été le syndic jusqu’à l’assemblée générale du 4 avril 2012 ; que quinze jours après la tenue de ladite assemblée générale, elle a effectué une première remise de pièces, comme en atteste le bordereau de neuf pages versé aux débats ; que trois autres remises ont eu lieu les 25 mai , 4 juin 2012 et 3 décembre 2012 ; que les documents réclamés à hauteur de cour figurent bien sur les bordereaux de remise établis ; que certaines des pièces réclamées par les appelants, qui concernent la construction de l’immeuble , sont entre les mains du promoteur et ne constituent pas des archives de copropriété au sens de l’article 18-2 de la loi de 1965 ; que l’intégralité des fonds disponibles de la copropriété a été remis au nouveau syndic ; que, dès le 5 avril 2012, le nouveau syndic lui a adressé une mise en demeure pour obtenir la communication des archives, puis le 13 avril suivant, alors que les pièces manquantes n’étaient pas indispensables à l’administration normale de la copropriété ; qu’elle est donc fondée à demander la confirmation de la décision entreprise.

SUR CE LA COUR

Considérant que selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, après mise en demeure infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte à l’ancien syndic la remise de la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, l’ensemble des documents et archives du syndicat, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat et condamner l’ancien syndic de verser les intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure, sans préjudice de tous les dommages-intérêts ;

Considérant que la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 sus visé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou, comme en l’espèce, qu’un tiers les détient ;

Qu’il lui appartient de se les faire remettre par ce tiers ou, au besoin, de les reconstituer ;

Considérant qu’en l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des bordereaux de remise des 20 avril et 25 mai 2012 (pièces de l’appelante 5 et 12) que les factures et documents comptables réclamés à hauteur de cour par les appelants ont bien été remis à ces dates par la société L’AGENCE DE LA MAIRIE au nouveau syndic ;

Qu’ont été également transmis la balance générale au 4 mai 2012 et au 17 octobre 2012, l’état des créances et des dettes au 17 octobre 2012, les grands livres 2011 et 2012, les appels de fonds pour ces deux années et le détail pour chaque copropriétaire de sa quote-part du compte unique d’avance ;

Que les documents relatifs à l’immeuble réclamés par les appelants, et notamment le dossier de récolement intitulé 'BOUYGUES BATIMENTS’ ont été remis le 20 avril 2012 au nouveau syndic ;

Que les contrats intéressant la copropriété ont été transmis le 20 avril 2012 (pièce 12 des appelants) ;

Qu’une ultime restitution a été effectuée le 17 octobre 2012, rendue effective le 3 décembre 2012 date à laquelle le nouveau syndic est venu récupérer les dernières archives ; que l’AGENCE DE LA MAIRIE a porté sur la liste des derniers documents comptables et administratifs alors remis (pièce 14 ) 'déclare avoir donné tous les documents comptables en sa possession et déclare ne pas pouvoir répartir les charges 2011/2012 dans la mesure où les comptes n’ont pas été approuvés en l’état lors de l’assemblée générale. Les réserves émises correspondent à un refus d’approbation des comptes ' ;

Considérant qu’il ne résulte pas des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que l’ancien syndic ait à communiquer les états de rapprochement bancaires, étant relevé qu’en outre la copropriété de la Résidence ''LE CONTEMPORAIN"' à VITRY SUR SEINE ne disposait pas d’un compte bancaire séparé lors du mandat de la société L’AGENCE DE LA MAIRIE et qu’il n’est pas contesté que l’intégralité du solde de la trésorerie de la copropriété d’un montant de 844,88 € a été remis au nouveau syndic ;

Qu’enfin, par sa lettre détaillée du 17 octobre 2012, l’AGENCE DE LA MAIRIE justifie des raisons de l’absence ou de l’inexistence de certaines des pièces réclamées ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que l’ancien syndic a satisfait à l’obligation de transmission des pièces visées par l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comme l’a exactement retenu le premier juge ;

Qu’en conséquence, les archives de la copropriété ayant été communiquées pour la plupart d’entre elles les 20 avril et 20 mai 2012, le nouveau syndic, dont le mandat a commencé le 4 avril 2012, a été mis en mesure d’administrer normalement la copropriété ; que les appelants ne démontrent pas en quoi ils ont subi un préjudice ; qu’il convient des les débouter de leur demande d’indemnisation à ce titre ;

Qu’il convient dès lors de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes ;

Considérant que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande des parties présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’eu égard aux circonstances de l’affaire, chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en la forme des référés,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Rejette la demande des parties présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT