Cour d'appel de Paris, 15 septembre 2016, n° 15/04392

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 Septembre 2016

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/04392

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Décembre 2014 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 1300126

APPELANTS

Monsieur Z A-B, ès qualité de gérant de la SCI AMERA

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel AMIRDA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0089, substitué par M^e Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D 230

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel AMIRDA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0089 substitué par M^e Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D 230

INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

XXX

XXX

Représentée par M^me Zahava DROGOCZYNER, en vertu d’un pouvoir général

XXX

RCS de Bobigny N°B 301 852 042

XXX

XXX

Représentée par M^e Michaël MOUSSAULT, substitué par M^e Alyson DEHICHE, avocats au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Christian HOURS, président de chambre, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

— Christian HOURS, président de chambre

— X Y, conseillère

— Agnès DENJOY, conseillère

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par convention d’aménagement du 6 octobre 2011, modifiée le 5 juillet 2012, la Communauté d’agglomération Plaine Commune a confié à la société Sequano Aménagement la réalisation de l’opération du quartier Villette-Quatre Chemins à Aubervilliers (93), en ce compris la création de la Zac Auvry-Barbusse (la Zac).

Par arrêté préfectoral du 26 octobre 2011, le projet d’aménagement de cette Zac a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique

Par arrêté préfectoral du 20 avril 2012, les parcelles situées à l’intérieur du périmètre ont été déclarées immédiatement cessibles, parmi lesquelles la parcelle appartenant à la SCI Amera Immobilier, représentée par M. Z A-B, cadastrée section XXX d’une superficie de 109 m², sur laquelle un pavillon est édifié.

Par ordonnance du 28 septembre 2012, le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis a déclaré cette parcelle expropriée au profit de la société Sequano Aménagement.

Faute d’accord de la SCI Amera Immobilier sur le montant de l’indemnisation, le juge de l’expropriation a été saisi par requête du 26 juillet 2013.

La cour statue sur l’appel formé par la SCI Amera Immobilier (en abrégé, la SCI ), le 25 février 2015, de la décision de la juridiction de l’expropriation de Seine Saint Denis du 16 décembre 2014, ayant fixé à 156 500 euros l’indemnité totale de dépossession lui étant due par la société Sequano Immobilier dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien précité et condamné la société Sequano Aménagement aux dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui ont été :

— déposées au greffe, le 27 mai 2015, par la SCI, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer l’indemnité d’expropriation de dépossession à la somme de 288 685 euros (indemnité principale de 263 109 euros, indemnité de remploi à la somme de 25 576 euros).

— adressées au greffe, le 21 juillet 2015, par la société Sequano Aménagement, aux termes desquelles elle demande à la cour de débouter la SCI Amera de ses demandes et de confirmer le jugement, la somme de 3 000 euros étant sollicitée à l’encontre de la SCI sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens ;

— adressées au greffe, le 12 juin 2015, par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer sur le principe et le quantum les modalités de détermination des indemnités fixées par le juge en première instance.

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que l’appel et les écritures des parties, lesquelles ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Considérant que la SCI Amera Immobilier, appelante, soutient que, le prix du m² devant être évalué à la somme de 3 202 euros, le bien doit être évalué, compte tenu d’un abattement de 10% pour occupation, pour une superficie retenue par le premier juge de 83 m², à la somme de 263 100 euros, outre l’indemnité de remploi ;

Considérant que la société Sequano Aménagement réplique que :

— l’appelante se borne à verser aux débats deux annonces immobilières trouvées sur le site leboncoin.fr, le 2 février 2014, qui ne peuvent raisonnablement servir de références exploitables, ne correspondant pas à une mutation effective ;

— il convient de prendre en considération les facteurs de moins-value tenant aux caractéristiques de l’immeuble ;

— il y a lieu de retenir l’évaluation de 2 000 euros le m², qui avait été proposée par le commissaire du gouvernement, correspondant aux mutations produites par lui, l’une notamment concernant un bien de même catégorie, de même superficie, situé au même endroit que l’ensemble immobilier en cause ; les propres références qu’elle produisait vont dans le même sens ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— les chiffres présentées par la SCI Amera Immobilier ne peuvent être retenus ;

— les éléments de comparaison versées en première instance permettent de conclure à une valeur de 2 000 euros le m², pour une superficie de 83 m² avec application d’un abattement de 15 %, d’où une indemnité globale de 156 500 euros ;

Considérant que les deux seules contestations formulées contre le jugement entrepris le sont par l’appelante qui conteste le prix de 2 000 euros le m² retenu par le premier juge et le taux d’abattement pour occupation de 15 % ;

Mais considérant que la SCI Amera ne peut se borner à faire état d’annonces parues sur le marché qui ne constituent pas des mutations réalisées à des prix définitifs mais de simples propositions de ventes qui restent soumises à la discussion de candidats acquéreurs ;

Considérant qu’il est en outre observé que les annonces font état de surfaces en m² dont il n’est pas précisé qu’il s’agit de surface SDPHO ou surface plancher, dans lesquelles les éléments de comparaison de l’expropriante et du commissaire du gouvernement sont exprimés ; que la surface SDPHO étant plus importante que la surface loi Carrez ou même la surface utile, il en résulte une majoration du prix du m² non exprimé en surface SDPHO ;

Considérant dès lors que rien ne permet de remettre utilement en question la valorisation retenue par le premier juge, qui apparaît parfaitement cohérente avec les trois références fournies par le commissaire du gouvernement choisies dans le même secteur géographique et pour des biens de qualité comparable à celui en cause, tel que décrit dans le procès-verbal de description comme une construction modeste d’un aspect extérieur peu esthétique et composée d’un couloir et de deux habitations, situées de part et d’autre avec un équipement minimaliste, les wc et bacs de douche étant vétustes, le chauffage étant assuré par des radiateurs électriques d’appoint;

Considérant par ailleurs que le montant de l’abattement pratiqué par le premier juge pour tenir compte de l’occupation des locaux en cause par des locataires bénéficiant, ce qui n’est pas contesté, de baux réguliers, apparaît correspondre à la diminution de valeur observable pour un bien loué par rapport à un bien libre ;

Considérant dans ces conditions que le jugement doit être confirmé dans toutes ses dispositions, étant souligné qu’en cause d’appel, les seules parties sont la SCI Amera Immobilier et la société Sequano Aménagement, outre le commissaire du gouvernement ;

Considérant qu’il apparaît équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel ;

Considérant que la SCI Amera dont le recours n’a pas prospéré, doit être condamnée à supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme en toutes ses dispositions le jugement du 16 décembre 2014 du juge de l’expropriation de Seine Saint Denis ;

— y ajoutant :

— déboute la Société Sequano Aménagement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamne la SCI Amera Immobilier à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT