Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 11 décembre 2019, n° 19/08271

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2019

(n° 440, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08271 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7YJT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 18/02116

APPELANTE

Société AXIUM IMMODONIA

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

Assistée par M^e Marie VALENTE D’ANDREA, substituant M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIMÉE

SASU AZUR SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du 11 rue Louis Banc à SAINT-OUEN

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Carole CHEGARAY, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

La société Azur Syndic a été désignée, par assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2018, comme nouveau syndic de la copropriété sise […], à […], succédant en cela à la société Axium Immodonia dont le mandat a pris fin le 30 juin 2018.

Par courriers recommandés des 5 et 24 octobre 2018, le cabinet Azur syndic a réclamé au cabinet Axium Immodonia la restitution des archives et fonds du syndicat de copropriétaires sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet de l’article 1965, et la communication d’autres pièces.

Ces courriers étant resté sans réponse, il a, par acte du 28 novembre 2018, fait assigner la SARL Axium Immodonia devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de le voir condamner, sous astreinte, à lui transmettre tous les documents et archives du syndicat des copropriétaires du […], ainsi que tous les documents comptables du syndicat des copropriétaires et d’autres pièces.

Par ordonnance rendue comme en matière de référé le 18 mars 2019, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— ordonné au cabinet Axium Immodonia, de transmettre au cabinet Azur syndic, syndic de copropriété de 1'immeuble sis […] les éléments suivants :

— dossier factures originales des exercices comptables du 1/1/2009 au 31/12/200 + copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2010 eu 31/12/2010 1 copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2012 au 31/12/2012 + uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2013 au 31/ 12/2013 + uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2014 au 31/12/2014 + uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du l/1/2015 au 31/12/2015+ uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2016 au 31/12/2016 + uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— du 1/1/2017 au 31/12/2017+ uniquement copie bordereau appel de fonds et régularisations des

charges ;

— dossier relevé des compteurs eau avec imputations individuelles 2013, 2015, 2016, 2017,

— grands livres + balances 2009 à 2016 ;

— registre des procès verbaux ;

— carnet d’entretien ;

— dossier rapprochement bancaire incomplet ;

— clés accès immeubles+ bip accès immeuble et parkings fonds du SDC ;

— dossier DOE (dossier des ouvrages exécutés) ;

— dossier DIUO ;

— et ce, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois ;

— condamné le cabinet Axium Immodonia àpayer au cabinet Azur syndic, la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice spécifique ;

— condamné le cabinet Axium Immodonia à payer au cabinet Azur syndic la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le cabinet Axium Immodonia aux dépens ;

— déboutons du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 15 avril 2019, la société Axium Immodonia a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 septembre 2019, elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 18 mars 2019 comme en matière de référé en ce qu’elle a débouté la société Azur syndic de sa demande de communication :

— du certificat d’immatriculation ;

— de la fiche synthétique de l’immeuble ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 18 mars 2019 comme en matière de référé en tous les chefs de condamnation prononcée à l’encontre de la société Axium Immodonia ;

statuant à nouveau,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle soutient que :

— la société Axium Immodonia a été condamnée à transmettre des pièces, alors même qu’elle a transmis, avant l’audience, l’intégralité des documents qu’elle détenait et qu’elle n’en dispose d’aucun autre ;

— s’agissant des autres pièces, l’obligation de transmettre les archives ne peut s’appliquer qu’aux pièces que l’ancien syndic détenait effectivement, et non à celles qu’il n’a jamais eues en sa possession ;

— l’actuelle gérante de la société Azur syndic était la gestionnaire de cet immeuble au sein de la société Axium Immodonia, de sorte qu’elle avait conscience des éléments véritablement détenus pas la société ; elle rappelle qu’elle a exercé les fonctions de syndic de 2012 au 11 septembre 2018, de sorte que l’intégralité des pièces sollicitées par la société Azur Syndic concernant la période précédant sa mandature ne lui a pas été transmise;

— en l’absence de démonstration d’un réel préjudice, la cour ne pourra qu’infirmer la condamnation à dommages et intérêts.

La société Azur syndic, par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 septembre 2019, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a condamné la société Axium Immodonia à communiquer sous astreinte les pièces manquantes sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a condamné la société Axium Immodonia à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 1.500 euros a titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer l’ordonnance rendue sur la liste des pièces manquantes ;

statuant à nouveau,

— condamner la société Axium Immodonia à lui remettre les pièces suivantes :

— dossier factures des exercices comptables du 01/01/2009 au 31/12/2009 + copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— dossier factures des exercices comptables du 01/01/2010 au 31/12/2010 + copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— les régularisations de charges du 01/01/2017 au 31/12/2017 ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— le certificat d’immatriculation ;

— dossier de rapprochement bancaire des années 2016 et 2017 ;

— grands livres de 2009 à 2011 inclus ;

— balances de 2009 à 2011 ;

— dossiers de relevé des compteurs eau avec imputations individuelles des années 2015, 2016, 2017 ;

— dossier DOE (dossier des ouvrages exécutés) ;

— dossier DIUO ;

sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société Axium Immodonia à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benhamou Kneler, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que :

— l’ancien syndic doit transmettre spontanément les pièces et fonds disponibles au nouveau syndic et pèse sur lui la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation ;

— si le syndic ne peut être contraint de remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, encore faut-il que celui-ci explique de façon crédible pourquoi il ne détient pas ceux qu’il devrait détenir, et que le juge puisse ainsi vérifier si ledit syndic peut ou non rentrer en possession desdits documents.

Elle indique que, si la société Azur Syndic a modifié le périmètre de ses demandes entre l’assignation et le jour de l’audience, c’est en raison de la transmission fractionnée et toujours incomplète de documents de la part de la société Axium Immodonia ; si certaines pièces ont effectivement été remises, elles ne l’ont été que postérieurement aux délais légaux impartis ; il manque toujours des documents et l’argument adverse consistant à dire qu’elle ne les a jamais eus en sa possession ou qu’ils sont inutiles est inopérant.

Elle ajoute que la condamnation à dommages et intérêts est justifiée par la carence de l’ancien syndic qui a paralysé le fonctionnement du syndicat des copropriétaires, lequel s’est trouvé privé d’éléments indispensables à la bonne gestion immédiate par la société Azur Syndic.

SUR CE, LA COUR

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. […] Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.'

La société Azur Syndic demande à l’ancien syndic la communication des pièces suivantes:

— le dossier factures des exercices comptables du 01/01/2009 au 31/12/2009 + copie

bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— le dossier factures des exercices comptables du 01/01/2010 au 31/12/2010 + copie

bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— les régularisations de charges du 01/01/2017 au 31/12/2017 ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— le certificat d’immatriculation ;

— le dossier de rapprochement bancaire des années 2016 et 2017 ;

— les grands livres de 2009 à 2011 inclus ;

— les balances de 2009 à 2011 ;

— les dossiers de relevé des compteurs eau avec imputations individuelles des années 2015,

2016, 2017 ;

— le dossier des ouvrages exécutés (DOE) ;

— le dossier d’interventions ultérieures sur l’ouvrage (DIUO).

Elle ne conteste pas l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de communication de la fiche synthétique de l’immeuble ; la décision déférée sera confirmée sur ce point.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces.

Il est constant que les documents réclamés n’ont toujours pas été communiqués par la société Axium Immodonia. S’il n’est pas contesté que cette dernière a exercé les fonctions de syndic de 2012 au 11 septembre 2018, il lui appartenait néanmoins, en application l’article 18-2 précité, de prendre possession des documents correspondant à la période antérieure antérieure à désignation, détenus par son prédécesseur. Il s’en déduit que la Société Azur Syndic est fondée à lui réclamer les documents portant sur les années 2009 et 2010.

Sur la demande relative au certificat d’immatriculation du syndicat des copropriétaires, il résulte des pièces versées aux débats que ce dernier a fait l’objet d’une facturation de la part de la société Axium Immidonia au syndicat des copropriétaires à hauteur de 444 euros (pièce Azur Syndic n°5 – facture du 30 juin 2018) ; l’appelante ne saurait, en conséquence, soutenir qu’elle n’en dispose pas. En conséquence, la cour condamnera, sous astreinte, la société Axium Immidonia à communiquer à la société Azur Syndic ce document et infrmera en ce sens l’ordonnance entreprise.

Sur la condamnation à dommages et intérêts, c’est par une motivation pertinente que le premier juge a retenu qu’il résulte de l’inexécution de l’obligation de transmission, par le cabinet AxiumImmodonia, de l’intégralité des documents requis, à son confrère le cabinet Azur Syndic, une impossibilité matérielle pour ce dernier d°exercer pleinement la mission lui ayant été confiée, et que cette résistance abusive et injustifiée crée nécessairement un préjudice au nouveau syndic.

La société Axium Immodonia, qui succombe, devra supporter la charge des dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Azur Syndic les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour la présente instance en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur la liste des documents à remettre ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne la société Axium Immodonia à remettre à la société Azur Syndic, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois, les pièces suivantes :

— le dossier factures des exercices comptables du 01/01/2009 au 31/12/2009 + copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— le dossier factures des exercices comptables du 01/01/2010 au 31/12/2010 + copie bordereau appel de fonds et régularisations des charges ;

— les régularisations de charges du 01/01/2017 au 31/12/2017 ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— le dossier de rapprochement bancaire des années 2016 et 2017 ;

— les grands livres de 2009 à 2011 inclus ;

— les balances de 2009 à 2011 ;

— les dossiers de relevé des compteurs eau avec imputations individuelles des années 2015, 2016, 2017 ;

— le dossier des ouvrages exécutés (DOE) ;

— le dossier d’interventions ultérieures sur l’ouvrage (DIUO) ;

— le certificat d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ;

Condamne la société Axium Immodonia aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Axium Immodonia à payer à la société Azur Syndic la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière, Le Président,