Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 1er décembre 2020, n° 19/02281

ARRET N°

du 01 décembre 2020

R.G : N° RG 19/02281 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EYNT

X

c/

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

S.A.S. FONCIA UIA NDAIRE FONCIA ICR

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e G H

la SELARL PELLETIER ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 01 DECEMBRE 2020

APPELANT :

d’un jugement rendu le 03 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e G H, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] pris en la personne de son syndic en exercice.

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

SAS FONCIA UIA LA SAS FONCIA elle-même prise en son établissement secondaire FONCIA ICR dont le siège est […] et diligences de son représentant légal.

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-pierre PIERANGELI, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller rédacteur

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 19 octobre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 1^er décembre 2020.

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1^er décembre 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

M. E X est propriétaire depuis 2001 des lots n° 9,17 et 18 composant le rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé […] comprenant deux autres étages.

Suite à une série de dégâts des eaux, l’assemblée générale a adopté à la majorité le 13 octobre 2011 les résolutions suivantes :

— n° 12 : les travaux de réfection de la dalle du bâtiment,

— n° 13 : la création pour ces travaux d’une provision de 7387,11 euros et d’un appel de fonds,

— n° 14 : les travaux de réfection de la façade côté cour,

— n° 15 : la création pour ces travaux d’une provision de 14 000 euros et d’un appel de fonds,

— n° 16 : les travaux de réfection de la toiture basse sur le lot n° 18,

— n°17 : la création pour ces travaux d’une provision de 5960,75 euros et d’un appel de fonds.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 16 août 2012, les copropriétaires – au nombre de trois – ont notamment adopté la création d’une provision pour le déplacement du compteur d’arrivée d’eau de l’immeuble, la pose de colonnes d’arrivée d’eau distinctes en remplacement de l’ancienne canalisation, les travaux de réfection de la façade côté cour, de zinguerie sur cette façade et la création de provisions ainsi que d’appels de fonds pour ceux-ci.

M. X a mis en demeure le 27 septembre 2012 le syndic de copropriété de faire réaliser les travaux votés en 2011.

Les copropriétaires se sont de nouveau réunis en assemblée générale extraordinaire le 8 décembre 2012 et ont adopté à la majorité les résolutions suivantes :

— n° 4 : la création de provisions pour le déplacement du compteur d’arrivée d’eau général de l’immeuble,

— n° 5 : la création de provisions pour la pose de colonnes d’arrivées d’eau distinctes en remplacement de l’ancienne canalisation,

— n° 6 : les travaux de réfection de la façade côté cour suivant nouveau devis,

— n° 8 : les travaux de zinguerie sur façade côté cour suivant nouveau devis,

— n° 10 et 11 : le remplacement des fenêtres en bois des lots n° 2 et 3 par des fenêtres en bois ou en pvc à double ou triple vitrage,

— n° 12 : l’utilisation de provisions spéciales pour les travaux de réfection de la façade côté cour et pour les travaux de zinguerie sur la façade côté cour,

— n° 16 : l’annulation des travaux de réfection de la dalle entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’immeuble votés aux termes des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale du 13 octobre 2011,

— n° 17 : l’attribution du coût des travaux de réfection de la dalle entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’immeuble à M. X.

Par exploit d’huissier du 26 février 2013, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ( ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Reims aux fins notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— d’annuler l’assemblée générale du 16 août 2012 en son entier,

— d’annuler les résolutions n° 4,5,6,8,10,11,12,16 et 17 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012,

— d’ordonner l’exécution par le syndic sous astreinte des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale du 13 octobre 2011,

— d’ordonner l’exécution par le syndic sous astreinte des résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012.

Le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle de l’affaire le 2 septembre 2014.

Suite à une expertise réalisée à sa demande le 20 mars 2015 concluant au fait que la dalle entre le sous-sol et le rez-de-chaussée était un élément structurel de l’immeuble dont la remise en état incombait à la copropriété, M. X a mis en demeure le nouveau syndic, la société Foncia, de convoquer une assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2016, les copropriétaires ont notamment adopté à la majorité les résolutions suivantes :

— n° 4-1 : le renouvellement du mandat de la société Foncia pour une année,

— n° 6 : la désignation des membres du conseil syndical,

— n° 9 : l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016,

— n° 10 : l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017.

L’instance a été reprise et par assignation du 27 septembre 2016, M. X a également demandé l’annulation des résolutions n° 4-1,6,9 et 10 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016 et la désignation d’un administrateur judiciaire pour convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de voir désigner un nouveau syndic.

Les deux instances ont été jointes.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2017, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté à la majorité les résolutions suivantes :

— n° 6 : la modification de la date d’arrêté comptable de la copropriété pour la fixer au

31 décembre de chaque année,

— n° 7 : le renouvellement du mandat de syndic de la société Foncia jusqu’au 30 juin 2018,

— n° 9 : la fixation du budget de l’exercice du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018 à la somme de 3500 euros.

En dernier lieu, M. X a également sollicité l’annulation des résolutions n° 6,7 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2017 et la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la société Foncia à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution des travaux résultant des résolutions n° 12 et 13 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2011.

Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia se sont opposés aux demandes.

Par jugement du 3 septembre 2019, le tribunal :

— a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires,

— a déclaré irrecevable la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété pour défaut d’intérêt à agir dès lors que la société Foncia n’est plus le syndic de la copropriété depuis le 30 juin 2018 et que cette mission est exercée depuis le 27 août 2018 par M. Y, non partie à la procédure,

— a annulé l’ensemble des résolutions votées le 16 août 2012 pour défaut de convocation dans le délai légal de M. X,

— a débouté M. X de ses demandes d’annulation des résolutions n° 4,5,6,8,10,11 et 12 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012,

— a annulé les résolutions n° 16 et 17 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012,

— a débouté M. X de ses demandes d’annulation des résolutions n° 4-1,6,9 et 10 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016,

— a débouté M. X de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6,7 et 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2017,

— a ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de faire

exécuter les travaux de réfection de la dalle tels que votés selon résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale du 13 octobre 2011 mais a rejeté la demande d’astreinte,

— a débouté M. X et le syndicat des copropriétaires de leur demande de remboursement des sommes versées par le syndicat des copropriétaires à la société Foncia en raison des carences de celle-ci,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication des documents de la copropriété,

— a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts faute de démontrer le préjudice subi,

— a débouté le syndicat des copropriétaires et la société Foncia de leur demande d’indemnisation au titre de l’abus de droit d’agir en justice,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts contre

M. X au titre des fautes de gestion dans le cadre de sa mission de syndic durant l’exercice 2014-2015,

— a condamné M. X à payer à la société Foncia la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. X et le syndicat des copropriétaires chacun à la moitié des dépens avec distraction,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue le 7 novembre 2019 , M. X a formé appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 24 juillet 2020, il demande à la cour :

— d’annuler les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012,

— d’annuler les résolutions n° 4-1, 6, 9 et 10 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016,

— d’annuler les résolutions n° 6, 7 et 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2017,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], à supprimer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le robinet d’arrêt fixé dans la cave de M^me I-J C constituant le lot n°8 de la copropriété sur la canalisation d’arrivée d’eau desservant les lots de M. E X,

— de dire et juger que ces travaux s’effectueront à la charge des copropriétaires autres que M. E X,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue Mennesson-Tonnelier et la SAS Foncia à payer à M. E X une somme de 800 € par mois à compter du 13 octobre 2011 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de l’inexécution des travaux résultant des résolutions n°12 et 13 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2011 et du défaut d’alimentation en eau de l’ensemble des lots lui appartenant,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue Mennesson-Tonnelier et la SAS Foncia à payer à M. E X une somme de 20 000 € en réparation de son préjudice moral,

— de dispenser M. E X de toute participation aux frais engendrés par la présente procédure,

— de confirmer pour le surplus le jugement,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SAS Foncia à payer à M. E X une somme de

8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SAS Foncia aux dépens dont distraction au profit de Maître G H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 1^er octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

11 rue Mennesson-Tonnelier à Reims, demande à la cour :

— de déclarer M. X recevable mais mal fondé en son appel,

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

* refusé la demande de communication des documents de la copropriété par la société Foncia.

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné le syndicat des copropriétaires à supporter la moitié des dépens de première instance

Réformant le jugement sur ces trois points,

— de condamner la société Foncia à communiquer l’intégralité des documents de la copropriété de 2015 à 2018 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir,

— de condamner M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner M. X au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 9 juin 2020, la société Foncia demande à la cour :

— de déclarer recevable mais mal fondé l’appel de M. X,

— de le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication de documents sous astreinte,

Subsidiairement et avant dire droit au fond sur ce chef de demande, d’ordonner la comparution personnelle devant la cour de Messieurs Z, directeur de gestion Foncia et Y, syndic de la copropriété,

— de confirmer la décision en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— de condamner M. X à payer à la société Foncia la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens de première instance et d’appel avec distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le défaut de droit d’agir de M. X :

M. X ne reprend pas dans ses conclusions d’appel la critique figurant dans son acte d’appel de la disposition du jugement qui l’a déclaré irrecevable à agir en sa demande de désignation d’un administrateur judiciaire de la copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de donner suite aux développements opérés par le syndicat des copropriétaires qui sollicite la confirmation du jugement, l’appel n’étant pas soutenu sur ce point par M. X ni, d’une manière générale, à ceux relatifs aux dispositions du jugement qui ne sont pas critiquées par l’appelant ou qui n’ont pas fait l’objet d’un appel incident par les intimés.

Les résolutions attaquées concernant l’assemblée générale du 8 décembre 2012 :

Il sera précisé à titre liminaire que M. X ne sollicite plus à hauteur d’appel l’annulation des résolutions n° 8, 10, 11 et 12 de cette assemblée générale, étant observé par ailleurs qu’il a obtenu satisfaction sur les résolutions n° 16 et 17 qui ont été annulées par le tribunal.

Les développements opérés par le syndicat des copropriétaires sur ces résolutions sont donc sans objet.

Par application de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’abus de majorité dans une copropriété consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

* la résolution n° 4 :

Cette résolution votée a prévu la création de nouvelles provisions pour déplacer le compteur d’arrivée d’eau général de l’immeuble.

M. X soutient qu’elle n’a plus d’objet puisque les travaux ont été réalisés en 2007 et 2012 et qu’il convient donc de l’annuler.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté

M. X de sa demande dans la mesure où il n’est justifié ni d’une inobservation des formalités légales, ni d’un dépassement des pouvoirs de l’assemblée, ni d’une fraude ou d’un abus de majorité permettant de justifier d’une action en nullité.

Le changement de place du compteur a été voté à l’assemblée générale du 21 octobre 2001 avec un délai fixé à janvier 2002. Aucune provision n’avait été prévue à l’époque et les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai fixé.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du devis de Reims Métropole du

7 février 2012 pour un montant de 1024,32 euros que la création d’une provision pour le déplacement du compteur d’arrivée d’eau général de l’immeuble était donc parfaitement justifiée et ce, dans l’intérêt de la copropriété, dans la mesure où les travaux, non provisionnés à l’époque, n’avaient jamais été intégralement réalisés.

Aucun abus de majorité n’est démontré.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande d’annulation de cette résolution.

* la résolution n° 5 :

Cette résolution votée a prévu la création de provisions pour la pose de colonnes d’arrivées d’eau distinctes en remplacement de l’ancienne canalisation (pour un montant de

1236,71 euros suivant devis de la société Crenov).

M. X soutient qu’elle est révélatrice d’un abus de majorité.

Il explique que les travaux exécutés ne répondent pas à l’idée de départ exprimée lors de l’assemblée générale du 27 décembre 2001 qui était de rendre autonomes en eau les différents lots de copropriété et qu’il est inexact d’affirmer comme l’a fait le tribunal que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2012 auraient été seulement réactualisés.

Il ajoute que les travaux réalisés non seulement le privent d’alimentation en eau depuis 2012 mais lui font également supporter la consommation de ses voisins.

Le syndicat des copropriétaires lui répond en substance que la canalisation afférente au lot de M. X reste individualisée puisqu’il dispose de sa propre vanne ainsi que cela lui a été rappelé à maintes reprises.

Il ressort des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître A le 15 février 2017 et Maître B le 16 septembre 2019 (pièces n° 26 et 72 produites par M. X) que malgré une vanne de départ d’eau ouverte près du compteur récent de M. X en partie commune, il est toujours privé d’eau en particulier dans la salle de bain et les wc.

Cette carence est due au fait que le robinet d’arrêt situé dans la cave d’un autre copropriétaire, M^me C, est en position fermée, ce qui prive l’appelant de toute alimentation en eau.

Pour autant et dans la mesure où M. X agit sur le fondement de l’abus de majorité pour solliciter l’annulation de la résolution, il doit démontrer que celle-ci est sans intérêt pour la copropriété et qu’elle lui est préjudiciable.

Or, le vote d’une provision pour des travaux consistant en la pose de colonnes d’arrivées d’eau distinctes en remplacement de l’ancienne canalisation est à l’évidence conforme à l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

Cette résolution n’est donc pas annulable pour abus de majorité et il appartiendra le cas échéant à M. X d’intenter toute action qu’il jugera utile pour faire constater et sanctionner la réalisation de travaux qui lui portent préjudice mais qui ne sont pas concernés par la résolution attaquée.

La décision sera par conséquent confirmée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’annulation de cette résolution.

* la résolution n° 6 :

Cette résolution votée a prévu la réalisation de travaux de réfection de la façade côté cour ainsi que la création de provisions et d’un appel de fonds pour ce faire.

M. X ne conteste pas l’utilité de ces travaux qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2011 qui avaient été provisionnés pour un montant de 14 000 euros

mais refuse d’en approuver le devis, n’ayant selon lui aucune certitude sur le montant de la facturation finale.

Il considère également que les autres copropriétaires ne sont pas fondés à différer la réalisation des travaux de toiture votés en octobre 2011 et provisionnés, ces travaux étant nécessaires et urgents pour lui permettre de jouir de son bien et pouvant être réalisés indépendamment des travaux de façade côté cour.

Le syndicat des copropriétaires lui répond que la réfection de la toiture basse ne peut être réalisée de manière dissociée des travaux de façade, la configuration du bâtiment nécessitant de passer par la toiture basse pour effectuer les travaux de réfection de la façade, ce qui n’est pas possible actuellement, la toiture basse menaçant de s’écrouler.

A l’examen des prétentions respectives des parties, il apparaît qu’il est discuté de la nécessité d’effectuer des travaux sur la toiture – en différé ou concomitamment avec les travaux sur la façade de l’immeuble – qui n’ont aucun rapport avec la résolution n° 6 qui n’a trait qu’à la réfection de la façade côté cour.

Les travaux afférents à cette réfection qui sont dans l’intérêt de la copropriété ont été régulièrement votés, de même que la provision et l’appel de fonds.

Aucun abus de majorité n’est démontré par M. X sur ce point.

La décision sera confirmée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’annulation de cette résolution.

Les résolutions attaquées concernant l’assemblée générale du 27 juillet 2016 :

* la résolution n° 4-1 :

Cette résolution a consisté à élire la société Foncia UIA en qualité de syndic (il s’agit en réalité d’une réélection, cette même société ayant déjà exercé ce mandat précédemment).

Elle est régulière, seul M. X s’y est opposé mais par la règle des millièmes, la résolution a été adoptée.

Les contestations qu’il émet visent en réalité à reprocher au syndic des fautes de gestion – carences en matière de comptabilité, de tenue d’assemblée générale, de paiement des fournisseurs, de vote de provisions spéciales, d’utilisation de compte bancaire séparé, de respect des dispositions de l’article 18 de la loi su 10 juillet 1965, de respect des décisions d’assemblée générale ; absence de mise en concurrence, absence de conseil syndical, absence de respect des dates de l’exercice comptable -.

Ces fautes de gestion, à supposer qu’elles soient avérées, ont leur place dans un débat sur la responsabilité contractuelle du syndic mais non dans celui relatif à l’annulation d’une résolution dont il a été dit qu’elle était parfaitement régulière.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande d’annulation de cette résolution.

* la résolution n° 6 :

Cette résolution a consisté à désigner M^me C comme membre du conseil syndical.

M. X soutient que ce vote aurait dû être précédé du vote de l’institution d’un conseil syndical, le syndicat des copropriétaires ayant décidé lors d’une précédente assemblée générale de ne pas en instituer.

C’est à juste titre que les premiers juges ont débouté M. X de sa demande d’annulation de cette résolution en considérant que la précédente décision de l’assemblée générale en date du 21 juin 2014 n’était pas irrévocable et qu’une autre assemblée générale pouvait prévoir la mise en place d’un conseil syndical.

Au surplus, M. X ne démontre pas en quoi cette résolution lui serait préjudiciable dans la mesure où il est expressément indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2016 qu’il ne souhaitait pas se présenter comme membre du conseil syndical.

La décision sera confirmée sur ce point.

* la résolution n° 9 :

Cette résolution a consisté à ajuster le budget prévisionnel pour l’exercice du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016.

M. X avait signalé lors du vote qu’aucun élément comptable n’avait été présenté à l’assemblée pour justifier de ce réajustement et qu’en outre, l’exercice comptable de la copropriété était du 1^er janvier au 31 décembre de chaque année, contestations qu’il reprend dans ses écritures.

Il s’agit là encore d’une carence qui est reprochée à la société Foncia UIA dans sa mission de syndic de la copropriété.

Si ces manquements pourraient le cas échéant constituer un manque de rigueur dans cette gestion, ils s’inscrivent là encore dans le cadre de la responsabilité contractuelle du syndic et non dans celui d’une irrégularité de la résolution – adoptée régulièrement avec la majorité prévue à l’article 24 -.

M. X ne démontre pas au surplus que cette résolution lui soit préjudiciable dans la mesure où il ne paie plus ses charges courantes depuis cette période.

* la résolution n° 10 :

Cette résolution a consisté à voter le budget prévisionnel pour l’exercice du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017.

La motivation développée ci-dessus est également applicable à cette résolution et la décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande d’annulation de cette résolution.

Les résolutions attaquées concernant l’assemblée générale du 27 juin 2017 :

* la résolution n° 6 :

Cette résolution a consisté à modifier la date d’arrêté comptable de la copropriété et de la fixer au 31 décembre de chaque année à compter de l’exercice en cours.

Aux termes de l’article 5 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice. Pour le 1^er exercice, l’assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder 18 mois. La date de clôture de l’exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l’assemblée générale des copropriétaires. Un délai minimum de 5 ans devra être respecté entre les

deux décisions d’assemblées générales modifiant la date de clôture.

M. X soutient que la société Foncia UIA a été désignée en qualité de syndic le

21 mars 2015 et qu’elle a décidé unilatéralement de décaler les exercices comptables entre le 1^er octobre et le 30 septembre de chaque année, de sorte que la résolution mise à l’ordre du jour est sans objet et doit être annulée.

Le délai minimum de 5 ans susvisé ne s’applique que lorsqu’il s’agit de décisions d’assemblées générale. Or, aucune assemblée générale n’a pris de décision dans les cinq ans précédents sur cette question.

C’est par conséquent à juste titre que M. X a été débouté de sa demande d’annulation de cette résolution et la décision sera confirmée sur ce point.

* la résolution n° 7 :

Cette résolution a désigné la société Foncia UIA en qualité de syndic.

Les mêmes reproches sont faits par M. X à ce syndic quant à la qualité de sa gestion.

La même motivation que celle relative à la demande d’annulation de la résolution n° 4-1 de l’assemblée générale du 27 juillet 2016 sera reprise, étant précisé au surplus qu’attaquer cette résolution ne présente plus guère d’intérêt puisque la société Foncia UIA a mis fin à sa mission le 30 juin 2018.

* la résolution n° 9 :

Elle a consisté à faire voter la fixation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018 à la somme de 3500 euros et à autoriser le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du 1/4 du budget voté le 1^er jour de chaque trimestre.

Cette résolution, adoptée à la majorité de l’article 24, est régulière.

Là encore, M. X ne démontre pas en quoi ce budget serait irrégulier et en quoi il lui porterait préjudice, étant observé à cet égard que les pièces n° 32 à 36 versées aux débats par le syndicat des copropriétaires démontrent que l’appelant ne paie plus ses charges courantes à tout le moins depuis 2016 et qu’il est débiteur à ce titre d’une somme de 5414,59 euros envers la copropriété.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande d’annulation de cette résolution.

Les demandes de dommages et intérêts :

* la demande formée par M. X à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Foncia UIA :

M. X sollicite sur le fondement de l’article 1240 du code civil l’allocation d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit

:

—  80 000 euros (800 euros x 100 mois) pour la perte de jouissance de son bien,

—  20 000 euros pour préjudice moral.

En définitive, les premiers juges ont annulé les résolutions n° 16 et 17 de l’assemblée générale du 8 décembre 2012 et ont ordonné au syndicat des copropriétaires de faire exécuter les travaux de réfection de la dalle.

La cour a confirmé dans son intégralité le jugement pour ce qui concerne les résolutions attaquées par M. X à hauteur d’appel.

C’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que celui-ci ne démontrait pas l’existence d’un préjudice.

La cour ajoutera qu’il ressort des pièces versées aux débats que ce lot – qui a été par le passé un local commercial – est inoccupé depuis 2002 et qu’il est de surcroît inhabitable compte tenu des dégradations qui y ont été subies et du manque général d’entretien d’un lieu décrit par la société d’expertise Saretec comme jamais aéré ni chauffé en hiver (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires).

La réfection de la dalle située entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’immeuble, considérée comme une partie commune et dont les frais doivent être mis à la charge de la copropriété , est par conséquent un élément qui apparaît mineur compte tenu de l’état général des lots acquis par M. X laissés manifestement à l’abandon et qui ne peut donc servir de fondement à une indemnisation pour perte de jouissance.

* les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. X:

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. X au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure et au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts – devenues 20 000 euros dans le dispositif des conclusions – pour les fautes de gestion commises par M. X lorsqu’il était syndic bénévole en 2014-2015.

Sur le premier point, aucun abus du droit d’ester en justice n’est constitué dans la mesure où ce copropriétaire a obtenu satisfaction, au moins partiellement, sur les demandes présentées devant les premiers juges.

Il n’est pas davantage constitué à hauteur de cour, tout justiciable pouvant solliciter un nouvel examen de son affaire par une juridiction d’appel.

Sur le second point, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément pouvant démontrer les fautes de gestion de M. X lorsqu’il a exercé les fonctions de syndic bénévole en 2014-2015.

La décision sera donc confirmée en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes à ce titre.

La demande de communication de pièces formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Foncia UIA :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication sous astreinte par la société Foncia UIA des documents de copropriété, en particulier le livre-journal, les relevés bancaires, les courriers de relance et de mise en demeure du service des eaux et de la compagnie d’assurance ainsi que les échanges avec M. X.

C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que c’est le nouveau syndic qui doit normalement agir pour la remise des documents détenus par l’ancien syndic, rien ne lui interdit de réclamer ces pièces dans la mesure où il a un intérêt direct à cette demande, et ce d’autant qu’il est représenté dans cette procédure par son syndic en exercice.

Ce point n’est d’ailleurs pas contesté à hauteur d’appel par la société Foncia UIA .

Celle-ci justifie par sa pièce n° 11 que le directeur de gestion de cette société certifie avoir remis dès sa cessation d’activité de syndic l’intégralité des documents comptables et administratifs à M. D, syndic bénévole désigné, lequel est venu chercher les documents dans son bureau.

Cette attestation du 8 juin 2020, non contestée, apparaît suffisamment probante pour considérer que le nécessaire a été fait sans qu’il soit nécessaire d’exiger la comparution personnelle de l’attestant ni celle du nouveau syndic, M. Y.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée, étant précisé qu’il n’était pas inconcevable que la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires devant les premiers juges soit rejetée, certaines des prétentions exprimées par M. X ayant été accueillies favorablement.

Succombant intégralement en son appel, M. X ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.

L’équité justifie en revanche qu’il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros et à la société Foncia UIA la somme de 2000 euros pour les frais engagés à hauteur d’appel.

Les dépens :

La décision sera confirmée.

Succombant intégralement dans ses prétentions à hauteur de cour, M. X sera condamné aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct au profit de Maître Pelletier, avocat du syndicat des copropriétaires, et de Maître Pierangeli, avocat de la société Foncia UIA.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Reims.

Y ajoutant ;

Condamne M. E X à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés à hauteur d’appel :

— la somme de 5000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

— la somme de 2000 euros à la société Foncia UIA.

Condamne M. E X aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct au profit de Maître Pelletier, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[…], et de Maître Pierangeli, avocat de la société Foncia UIA.

LE GREFFIER LE PRESIDENT