ARRET N°

du 14 décembre 2021

CM

R.G : N° RG 20/01490 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E4ZG

Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMEN T A DU […]

c/

X

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL FOSSIER NOURDIN

la SELARL BQD AVOCATS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 14 DECEMBRE 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 09 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Reims

Syndic secondaire de copropriété du BATIMEN T A DU […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS

INTIME :

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Benoît PETY, président de chambre

M^me Anne LEFEVRE, conseiller

M^me Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2021 et signé par Monsieur Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

L’ensemble immobilier sis […], qui comprend deux bâtiments dénommés A et B, a fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division suivant acte notarié du 14 juin 2004, publié au bureau des hypothèques le 29 juin 2004.

A la suite de divergences concernant la gestion de ces deux bâtiments, les copropriétaires du bâtiment A ont, lors d’une assemblée générale du 8 juin 2008, décidé, à l’unanimité, de créer un syndicat secondaire du bâtiment A.

Cette création a fait l’objet d’un avenant notarié au règlement de copropriété en date du 23 avril 2009. Lors de l’assemblée générale du 29 mai 2009, les copropriétaires du bâtiment A ont, notamment, approuvé l’avenant au règlement de copropriété et voté en faveur d’une nouvelle grille de répartition des charges propre à leur bâtiment.

La création de ce syndicat secondaire a complexifié les relations entre les copropriétaires des bâtiments A et B, et créé des litiges entre les deux syndicats de copropriétaires, principal et secondaire. De nombreuses procédures judiciaires sont intervenues depuis 2012.

Notamment, M. E X, et M. F G Y, propriétaires de lots dans le bâtiment A, ont contesté un appel de charges émanant du syndicat secondaire.

Par un arrêt du 15 novembre 2016, aujourd’hui définitif, la cour de Reims a, notamment, condamné M. X à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] la somme de 4 707,43 euros au titre des charges impayées au 30 juin 2015, outre 1 000 euros (conjointement avec M. Y), au titre des frais irrépétibles.

Dans le cadre d’une autre instance, opposant le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] et d’autres propriétaires du bâtiment A au Syndicat des copropriétaires du […], s’est élevée la question de la régularité de la création du Syndicat secondaire.

En définitive, et à la suite d’un arrêt rendu sur renvoi après cassation par la cour d’appel de Paris le 3 juillet 2019, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis […] a été débouté de sa demande de suppression du syndicat secondaire, la validité de la création de ce syndicat

secondaire étant désormais acquise, de même qu’il a été définitivement jugé par cet arrêt que la spécialisation des charges et la gestion autonome des bâtiments s’imposaient à compter du 8 juin 2008.

Par acte d’huissier en date du 12 mars 2018, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] a assigné M. E X devant le tribunal d’instance de Reims, aux termes de ses dernières écritures présentées à l’audience du 22 juin 2020, à laquelle l’affaire a été retenue, de le voir condamner à lui payer la somme de 9 839,51 euros correspondant aux charges impayées à la date du 2 septembre 2019, de le voir débouter de toute demande, et tenu, outre aux dépens, de lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

M. E X a demandé de déclarer le Syndicat irrecevable en ses demandes à défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour saisir la juridiction, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue par la cour d’appel de renvoi désignée par la cour de cassation à la suite de l’arrêt du 3 novembre 2016, d’ordonner la radiation du dossier du rôle des affaires en cours.

A titre subsidiaire, il a demandé de débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes et de le condamner, outre aux dépens, à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 9 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Reims a, notamment :

— déclaré le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] recevable en son action,

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

— condamné M. E X à payer au Syndicat la somme de 2 302,31 euros au titre des charges de copropriété du bâtiment A impayées à la date du 31 août 2019,

— condamné M. E X à payer au Syndicat la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le Syndic a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 3 novembre 2020, rédigée comme suit :

'Le présent appel tend à la réformation du jugement, non pas en ce qu’il a condamné

Monsieur X, mais en ce qu’il a limité les condamnations prononcées en ces termes :

CONDAMNE Monsieur E X à payer au SYNDICAT SECONDAIRE DES

COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU 11 LESAGE la somme de 2.302,31 euros au titre des charges de copropriété du bâtiment A impayées à la date du 31 août 2019

CONDAMNE Monsieur E X à payer au SYNDICAT SECONDAIRE DES

COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU 11 LESAGE la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Et donc en ce qu’il a implicitement mais nécessairement :

DEBOUTE le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU […] de sa demande en condamnation de Monsieur X à lui payer la somme de 7.537,20 € et 1.700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans la mesure où il n’a pas fait droit aux demandes du SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU […] qui tendaient à voir :

CONDAMNER Monsieur X à payer au SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU […] la somme due, arrêtée au 2 septembre 2019, d’un montant de 9.839,51 €,

CONDAMNER Monsieur X à payer au SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DU […] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Suivant écritures du 30 juillet 2021, le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] demande à la cour :

— de le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

En conséquence,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 9 octobre 2020 en ce qu’il a écarté les frais de procédure engagés par la partie appelante,

Statuant à nouveau :

— débouter M. E X de l’ensemble de ses demandes,

— dire que M. E X est redevable en sa quote-part des frais de procédures judiciaires engagés par le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […],

— le condamner à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] la somme d’un montant de 5 507,91 euros,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner Monsieur E X à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel, et aux dépens relatifs à la procédure d’appel.

Aux termes de ses écritures du 30 avril 2021, M. X demande à la cour de :

— déclarer le Syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A du […] recevable et mal-fondé en son appel.

— déclarer M. X recevable et bien-fondé en son appel incident,

En conséquence,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 9 octobre 2020 dans la mesure utile,

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […], de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre,

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il sera dispensé de toute participation et dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2021.

Sur ce, la cour,

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges'.

Devant le premier juge, le Syndicat secondaire sollicitait la condamnation de M. X au paiement de la somme de 9 839,51 euros, dont 7 450 euros représentant des frais de justice (frais d’avocat et frais d’huissier).

Le premier juge a débouté le requérant de cette part de réclamation, considérant qu’aucun détail n’était donné sur ces frais d’avocats et frais d’huissier, et que, s’il était constant que de nombreuses procédures judiciaires avaient émaillé les relations entre les copropriétaires du bâtiment A, ceux du bâtiment B et leurs syndicats respectifs au cours des dernières années, aucun élément justificatif ne permettait d’établir que les sommes facturées à M. X le concernaient spécifiquement.

Le jugement limite donc la condamnation de M. X à la somme de 2 302,21 euros au titre des charges impayées au 31 août 2019 (tenant compte d’un règlement par chèque de M. X pour 87,20 euros non comptabilisé).

L’appel principal du Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] a pour objet la confirmation du jugement en ce qu’il condamne M. X au paiement de cette somme de 2 302, 21 euros, et qu’il soit tenu, en sus, non plus à une somme de 7 450 euros au titre des frais d’avocat et frais d’huissier initialement réclamés, mais une somme révisée à 5 507,91 euros.

L’appel incident de M. X tend au débouté intégral des prétentions du Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […].

A) Sur les charges de co-propriété réclamées à hauteur de 2 302, 31 euros

Il sera précisé, à titre préalable, que dans le cadre d’une procédure antérieure, M. X a été condamné à payer au syndicat secondaire la somme en principal de 4 707,43 euros au titre des charges impayées au 30 juin 2015 (arrêt de cette cour du 16 novembre 2016).

Dans la suite de cette instance, M. X a fait l’objet d’un commandement aux fins de saisie-vente, et a procédé au règlement de cette somme en principal, outre 1 000 euros au titre de la condamnation en frais irrépétibles de première instance, 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, intérêts 89,04 euros, frais extra-judiciaires 319,64 euros, frais d’exécution 84,02 euros, émolument proportionnel 17,87 euros, coût du commandement 165,16 euros, notamment.

Contrairement à ce qu’indique M. X, l’instance diligentée par l’assignation du syndic le 12 mars 2018, n’a pas pour objet de revenir sur ces points précédemment et définitivement tranchés, et concerne des charges ultérieures (hors la question des frais d’avocat ou d’huissier qui sera évoquée ci-dessous).

M. X revient longuement sur un certain nombre de dépenses, remontant jusqu’en 2009, mais ces points ont nécessairement été tranchés par l’arrêt du 16 novembre 2016, qui arrête les sommes dues au 30 juin 2015.

Seules les charges nées postérieurement au 30 juin 2015 sont ainsi susceptibles d’être comptabilisées dans le cadre de la présente instance.

L’appelant soutient que dès lors que M. X a exécuté la condamnation de première instance à hauteur de 2 302,31 euros, il est réputé avoir acquiescé au jugement.

Cette affirmation est inexacte puisque, notamment, la condamnation prononcée l’a été sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En outre, il est pareillement inexact de soutenir que dès lors que M. X n’a pas formé de recours contre les décisions d’assemblées générales du syndicat secondaire approuvant les comptes et validant les budgets prévisionnels, il serait privé de toute possibilité de contester les sommes mises à sa charge.

En effet, chaque co-propriétaire reste recevable à contester son compte individuel en cas d’erreur.

Le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] produit, à l’appui de sa demande, notamment, les procès-verbaux d’assemblées générales extra-ordinaires des 27 février 2016 et 25 mars 2017 aux termes desquels les comptes de 2015 et 2016 ont été approuvés, les budgets prévisionnels de 2016, 2017 et 2018, les relevés du compte individuel de M. X en date des 31 décembre 2018 et 31 août 2019.

S’agissant des critiques formulées par M. X, la cour relève notamment :

— que l’appel des charges au titre des frais d’assurance du bâtiment A incombe bien au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A suite à la modification de la répartition des charges consécutive à la création de ce syndicat secondaire, dont la légitimité ne peut plus être remise en cause comme il a été dit plus haut,

— que la répartition des tantièmes est fixée depuis le 23 avril 2009, date de l’avenant au règlement de copropriété et qu’il n’apparaît aucune erreur sur ce point,

— qu’à cet égard, il n’est nullement démontré l’existence d’une cave non comptabilisée qui modifierait la répartition des tantièmes,

— que l’indemnité versée au syndic, que M. X conteste, ramenée au mois, représente une somme modique au regard du travail induit (environ 50 euros par mois),

— que les autres dépenses qu’il critique (intervention d’un antenniste pour le passage de la TNT, achat de plantes en pot pour égayer les parties communes), apparaissent être des dépenses normales.

Il s’ensuit que les charges réclamées à ces titres ne sont pas utilement contestées, et que c’est à raison que le premier juge a prononcé la condamnation de M. X à hauteur de la somme de 2 302,31 euros.

B) Sur les charges relatives aux frais de justice

Le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] réclame une somme de 5 507,91 euros au titre des frais de justice (avocat, huissier), correspondant à la quote-part de M. X (1 090 sur 10 000) au titre des charges impayées engagées dans le cadre, dit-elle, 'de l’ensemble des procédures judiciaires ayant le syndicat secondaire pour partie'.

M. X fait valoir que lui sont toujours réclamés, aux termes des décomptes produits, les frais d’article 700 qu’il a pourtant déjà réglés en 2016, et que l’on ignore à quoi précisément correspondent, dans l’ensemble, les autres frais sollicités.

Il est vrai que le fait que le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] ait modifié, en cours d’appel, le montant des sommes réclamées à ce titre, pour les revoir à la baisse, montre que lui-même rencontre des difficultés à opérer la part des choses.

Devant le premier juge, le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] avait produit le décompte mentionnant ces frais de justice -qui constituaient d’ailleurs l’essentiel de la somme réclamée- mais n’avait pas produit les factures afférentes, de sorte qu’il était effectivement difficile d’imputer ces frais à M. X, alors même que de nombreuses instances ont eu lieu, à l’encontre notamment d’autres co-propriétaires et entre les deux syndicats, principal et secondaire.

A hauteur de cour, le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] produit un grand nombre de factures pour compléter sa demande (pièces n°33 à 63).

La lecture de celles-ci, et notamment de leur références, montre que la plupart d’entre elles ont trait à des instances qui ne concernent pas directement M. X, mais, pour la grande majorité, des instances entre les deux syndicats ou entre le syndicat secondaire requérant et d’autres co-propriétaires (M. A, M. B, M. C, M. D notamment).

Or, le Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] ne saurait réclamer à M. X sa quote-part 'de l’ensemble des procédures judiciaires ayant le syndicat secondaire pour partie', mais seulement de celles où, certes, le syndicat secondaire était partie, mais à l’encontre de M. X, seulement, à l’exclusion des autres procédures qui ne le concernent pas directement.

La cour ne peut donc considérer, par conséquent, que les seules factures sur lesquelles figure expressément, en référence de l’affaire, le nom de M. X ce qui conduit déjà à en écarter l’immense majorité.

En outre, force est de constater que certaines factures remontent à 2015 et sont effectivement susceptibles d’être déjà englobées dans les sommes réglées par M. X au titre des charges arrêtées au 30 juin 2015,

Par ailleurs, les relevés du compte de charges de M. X produits en pièces n°31 et 32 ne permettent pas précisément de faire le lien entre chaque ligne de réclamation et la facture afférente.

Dans ces conditions, la cour n’entend retenir que les seules factures d’avocat dont elle a la certitude qu’elles concernent les instances visant M. X, seul, au titre de la réclamation des charges postérieures au 30 juin 2015, et celles relatives aux mesures d’exécution diligentées contre lui, soit :

— la facture SCP Fossier Nourdin du 22 novembre 2018 (pièce n°54) pour 960 euros

— la facture SELARL Acthuiss Marne du 13 mars 2018 (pièce n°51) pour 95,19 euros,

— la facture SELARL Acthuiss Marne du 13 décembre 2016 (pièce n°42) pour 84,02 euros.

M. X est tenu seul pour le tout s’agissant des deux factures d’huissier qui ne concernent que lui, soit une somme globale de 179,21 euros.

Il est tenu à la somme de 104,64 euros au titre de la facture de la SCP Fossier Nourdin (960 x 1 090 / 10 000) conformément à la demande de l’appelant qui applique les tantièmes pour l’ensemble des frais d’avocat sollicités (cf. le tableau figurant aux écritures en page 14).

M. X est par conséquent tenu au paiement d’une somme de 283,85 euros au titre des frais de justice, en sus de la somme de 2 302,31 euros arrêtée en première instance et confirmée ci-dessus, le surplus des demandes étant rejeté.

Le jugement est infirmé en ce sens, la condamnation globale de M. X s’élevant par conséquent à la somme de 2 586,16 euros.

II- Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit :

— à confirmer le jugement en ce qu’il condamne M. X, outre aux dépens, à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— à dire que, concernant la procédure d’appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens et qu’aucune considération d’équité ne commande de faire droit à l’une ou l’autre des demandes en frais irrépétibles,

— à débouter M. X de sa demande tendant, en application de l’article 10-1 de la loi du 18 juillet 1965, à dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par ces motifs,

Infirme le jugement rendu le 9 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Reims, en ses seules dispositions ayant condamné M. E X à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] la somme de 2 302,31 euros au titre des charges de copropriété du bâtiment A arrêtées au 31 août 2019,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne M. E X à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du […] la somme de 2 586,16 euros au titre des charges de copropriété du bâtiment A arrêtées au 31 août 2019,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier Le Président