Cour d'appel de Riom, 25 novembre 2013, n° 12/02748

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 novembre 2013

— MMB/SP- Arrêt n°

Dossier n° : 12/02748

SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER / X I DE A, F G épouse I DE A

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 16 Octobre 2012, enregistrée sous le n° 11/01264

Arrêt rendu le LUNDI VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE TREIZE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Gérard Z, Président

M^me F-Madeleine C, Conseiller

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes S du prononcé

ENTRE :

SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER

XXX

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée S plaidant par M^e HUSSAR substituant M^e Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

XXX

APPELANTE

S :

M. X I de A

M^me F G épouse I de A

XXX

XXX

représentés S plaidant par M^e COLLET de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE BRODIEZ § Associes, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

M. Z S M^me C rapporteurs, après avoir entendu, en application des dispositions des articles 786 S 910 du code de procédure civile, à l’audience publique du 31 octobre 2013, sans opposition de leur part, les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, en ont rendu compte à celle-ci dans son délibéré, pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, par eux indiquée, où a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

N° 12/02748 – 2 -

Vu le jugement du 16 octobre 2012 par lequel le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a qualifié de vente d’immeubles à rénover la convention conclue par acte sous-seing privé le 8 janvier 2010 par laquelle M. D E a cédé aux époux X S F I DE A, par l’intermédiaire de la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER S moyennant un prix total de 151.000 €, un appartement de type F 4 avec cave S place de stationnement constituant les lots numéro 167,187 S 234 de la résidence en copropriété « clair logis » située 27 avenue Julien à Clermont-Ferrand, le vendeur s’engageant à réaliser avant la réitération par acte authentique, des travaux afférents à l’installation du gaz S de l’électricité.

Par cette même décision, le tribunal a prononcé l’annulation de cette convention qui ne comportait pas les mentions essentielles exigées par l’article L262-4 alinéa 1^er du code de la construction S de l’habitation, s’agissant notamment du délai de réalisation des travaux S de la justification de la garantie financière d’achèvement, S a condamné la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER :

— à restituer aux époux X S F I DE A la somme de 9.000 €, que celle-ci retenait au titre de ses honoraires de négociation sur l’acompte de 14.900 € versé par les acquéreurs, S ce, avec intérêts de retard au taux légal S capitalisation par année entière jusqu’à parfait achèvement à compter du 2 février 2011,

— aux dépens de la procédure S à payer aux époux X S F I DE A une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel total de ce jugement interjeté par la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER le 3 décembre 2012.

Vu les dernières écritures de l’appelante, transmises par voie électronique le 15 février 2013, par lesquelles elles reproche au jugement d’avoir retenu une fausse qualification du contrat litigieux, alors que si la convention conclue le 8 janvier 2010 comportait effectivement une liste de travaux que le vendeur s’engageait à effectuer, il s’agissait de prestations « mineures », S qu’en tout état de cause, la commune intention des parties, qui devait être appréciée au moment de la rédaction de ce qu’elle estime être « une promesse de vente » n’avait jamais porté sur le transfert immédiat de la propriété à l’acquéreur, l’acte spécifiant au contraire que l’acquéreur n’aurait la propriété de l’immeuble qu’à compter de la signature de l’acte authentique, ce qui explique d’ailleurs le paiement du prix en une seule fois.

Elle estime que l’article L262-1 du code de la construction S de l’habitation, qui fait référence à un contrat définitif de vente par lequel le vendeur qui s’engage à réaliser des travaux se voit dans l’obligation de consentir un contrat soumis aux dispositions spécifiques de la vente d’immeubles à rénover, ne s’applique pas au compromis signé le 8 janvier 2010 qui prévoyait la réalisation de travaux avant même la signature de l’acte authentique, S que s’il en était autrement les parties se trouveraient dans une situation ubuesque pour être placées dans le champ d’application de la vente d’immeubles à rénover lors de cette promesse S sortir de ce régime juste avant la signature de la vente par acte authentique puisque les travaux auront alors été réalisés.

Elle cite en outre l’analyse faite par la conférence des notaires de l’Isère en 2009 qui estime «judicieux de réaliser les travaux avant la vente définitive pour être ainsi soumis au régime de la vente d’immeubles existants lorsque les travaux à réaliser sont de faible importance », S argue du montant total des factures produites de 297,51 € TTC, pour conclure au caractère mineur des travaux d’un coût sans aucun rapport avec ceux pour lesquels le régime de la vente d’immeubles à rénover à été conçu.

N° 12/02748 – 3 -

Poursuivant son raisonnement, elle fait valoir que dès lors que les travaux ont été réalisés, comme convenu, avant la réitération par acte authentique, la vente aurait dû avoir lieu S elle se trouvait en droit, en sa qualité de mandataire, de percevoir en application de la clause prévue en page 13 de l’acte sous seing privé l’indemnisation de son préjudice à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir.

Elle conclut en conséquence à l’infirmation du jugement S au débouté de toutes les réclamations présentées par les époux X S F I DE A ainsi qu’ à leur condamnation à lui payer une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, S aux dépens.

Vu les dernières écritures S des époux X S F I DE A communiquées le 15 avril 2013, par lesquelles ils font valoir que ni la loi du 13 juillet 2006 ni son décret d’application ne font référence à un seuil minimal de travaux S que ceux mis à la charge du vendeur ne peuvent être considérés comme insignifiants dès lors qu’il s’agit de travaux de mises en conformité.

Ils demandent à la Cour de juger, comme l’a fait le tribunal de grande instance, que le régime de la vente d’immeubles à rénover est applicable dès lors qu’il ne peut s’agir :

— ni d’une vente d’immeubles à construire, afférente à des travaux assimilables à une construction

— ni d’une promesse de vente classique dans la mesure où les travaux devaient être réalisés S qu’un acompte a été perçu.

Rappelant qu’il convient pour analyser la commune intention des parties de se placer au moment où elles ont signé la promesse de vente, S non à celui qui aurait dû être la leur lors de la signature de l’acte authentique, ils demandent à la Cour de reprendre le raisonnement tenu par le premier juge qui a considéré que « les travaux listés en feuillet numéro 9 de la convention litigieuse du 8 janvier 2010 peuvent difficilement rester attachés à un contrat ordinaire de vente immobilière’ dans la mesure où cette clause de conditions particulières ne fait l’objet d’aucune condition suspensive sur les conditions de réception S d’acceptation de leur qualité, d’aucune fixation de délais autres que le terme implicitement marqué par la réitération en la forme authentique (31 mars 2010) ni d’aucune autre forme de garantie pour l’acquéreur devant pourtant consentir en parfaite connaissance de cause à la bonne qualité d’accomplissement de ses travaux dans un délai devant nécessairement expirer avant le terme d’authentification de la vente alors qu’il s’agit d’un critère essentiel de consentement de l’acquéreur sur la chose S sur le prix, S renvoie donc par défaut au régime dérogatoire de la vente d’immeubles à rénover. »

Ils en concluent que l’acte aurait dû comporter diverses mentions dont la justification de la garantie d’achèvement des travaux S des assurances exigées par l’article L 262-4 du code de la construction S de l’habitation, sous peine de nullité sanctionnée par l’article L262-9, ce qui a conduit les notaires du vendeur comme des acquéreurs à conclure que la promesse était nulle S de nul effet, raison pour laquelle le vendeur a expressément renoncé à la vente S accepté que l’acompte perçu soit restitué aux époux X S F I DE A .

Ils regrettent que la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER se soit autorisée à conserver la somme de 9.000 €, acquise en vertu des stipulations contractuelles alors qu’un acte entaché de nullité est anéanti rétroactivement, S ajoutent que l’agence immobilière n’a subi aucun préjudice puisqu’elle est parvenue dans les semaines qui ont suivi à vendre le bien S à percevoir sa commission.

N° 12/02748 – 4 -

Estimant abusif S injustifié son refus de leur restituer la somme de 9.000 €sur les fonds dont elle n’était que dépositaire, ils forment un appel incident S demandent la condamnation de la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER à leur payer une somme de 2.000 € à titre de dommages S intérêts, outre une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 3 octobre 2013 clôturant l’instruction de la procédure.

SUR CE :

Attendu que l’acte sous-seing privé rédigé par la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER, intitulé «vente d’immeuble sous conditions suspensives», S conclu le 8 janvier 2010, comporte une page 9, manifestement ajoutée à un texte pré établi en vue de la réalisation d’une vente d’immeubles 'classique', libellée de la façon suivante :

XXX

— en matière d’installation de gaz le vendeur s’oblige à en assurer la conformité avant la réitération par acte authentique en particulier en ce qui concerne

— l’anomalie A1 (changement flexible)

— l’anomalie A2 (ajout d’une amenée d’air)

— en matière d’installation électrique le vendeur s’oblige à en assurer la conformité avant la réitération par acte authentique en particulier en ce qui concerne

— l’article B2.3h (changement dispositif protections différentiel 500mA placard techniques parties communes)

— l’article B8.3b (remplacement de douilles inadaptées)

— l’article B 11.a (protection de l’ensemble des installations électriques par un dispositif différentiel haute sensibilité inférieure ou égale à 30mA) traite également l’article B3.3.4.1

— l’article B7.3a (placement en cuisine de conducteurs sous boîtier de connexion)

— l’article B 6.3.1a (prise étanche dans salle de bains)

PROPRIETE-JOUISSANCE

l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble défini au paragraphe DESIGNATION à compter de la signature de l’acte authentique à intervenir S il en aura la jouissance à compter du même jour.

Attendu qu’il convient de déterminer si les conditions spécifiques rentrent dans le cadre de l’article L2 62-1 du code de la construction qui impose la souscription d’un contrat de vente d’immeuble à rénover lorsque sont remplies les conditions suivantes, portant sur :

— la nature des locaux vendus sur lesquels portent les travaux considérés, s’agissant d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel

— l’engagement du vendeur à effectuer les travaux dans un délai déterminé

— la perception par le vendeur de sommes d’argent de la part de l’acquéreur avant la livraison des travaux ;

N° 12/02748 – 5 -

Qu’il est en outre précisé au deuxième alinéa de cet article, inspiré manifestement par le mécanisme de la vente d’immeubles à construire que « le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur S à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. » ;

Attendu qu’aucune disposition légale n’impose que le cadre spécifique du contrat de vente d’immeuble à rénover se limite à la vente, S non au contrat préparatoire qui relève de la promesse de vente, cette affirmation résultant uniquement d’un commentaire qui conduirait à adopter un raisonnement ayant pour conséquence de priver l’acquéreur de la protection instituée par la loi du 13 juillet 2006 pour peu que les travaux de rénovation soient achevés au moment de la réitération de l’acte ;

Qu’en revanche si l’acte du 8 janvier 2010 comporte des mentions remplissant les conditions spécifiques de la vente d’immeuble à rénover, s’agissant de la nature des locaux objet de la vente S de la mise à la charge du vendeur de l’achèvement des travaux dans un délai déterminé, il n’en va pas de même pour les modalités de paiement, l’article L 262-1 précité faisant référence dans son premier alinéa à 'un vendeur qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux’ S ajoutant en son alinéa suivant que 'le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur S à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux'. Or, les époux X S F I DE A n’ont effectué qu’un seul versement, non entre les mains du vendeur, mais à la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER, choisie comme séquestre ;

Attendu que la qualification de cet unique versement, dont chacun s’entend sur le fait qu’il s’agit d’un acompte, est en concordance avec la disposition portant sur un transfert de la propriété de l’immeuble à l’acquéreur 'à la signature de l’acte authentique à intervenir';

Attendu que le raisonnement du premier juge qui consisterait à retenir que ces incohérences avec le droit de la vente d’immeuble à rénover ne s’opposent pas à une requalification de l’acte en ce qu’elles pouvaient avoir pour but de soustraire les parties aux obligations posées par ce régime spécifique, est mis à mal par la consistance des travaux S les références au diagnostic préalable à la vente effectué par le cabinet Y & B, qui manifestent la commune intention des parties de voir prendre en charge par le vendeur des travaux minimes, d’un très faible coût, qui ne correspondent manifestement pas à une 'rénovation’ , mais, comme l’indiquent les intimés à une 'mise en conformité’ de l’installation électrique en effectuant quelques modifications ponctuelles (les interventions pour le gaz étant encore plus limitées), en suivant les préconisations techniques faite par ce cabinet, ce dont ils ont fait une condition suspensive à remplir antérieurement à la réalisation de l’acquisition ;

Qu’en conséquence le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé à tort la nullité de l’acte qui ne s’analyse pas comme un contrat qui aurait du relever du régime de la vente d’immeuble à rénover, S que reste applicable la clause prévue en page 13 permettant à la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER de percevoir, en indemnisation de son préjudice résultant de l’absence de conclusion définitive de la vente, la somme de 9.000 € représentant le montant des honoraires qu’elle aurait dû percevoir ; que les intimés seront en conséquence déboutés de leurs demandes ;

N° 12/02748 – 6 -

Attendu toutefois que la rédaction maladroite de l’acte litigieux par la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER, mandataire des parties, les a conduites, ainsi que leurs propres notaires, à s’interroger sérieusement sur la qualification du contrat, contribuant ainsi à l’engagement du présent litige dont elle devra en conséquence supporter la charge des dépens ; qu’il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement S contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Dit que l’acte sous seing privé du 8 janvier 2010 s’analyse comme un contrat de vente d’immeuble sous condition suspensive, non soumis au régime de la vente d’immeuble à rénover de sorte que la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER était en droit de conserver le montant des honoraires qu’elle aurait dû percevoir si la vente avait été réalisée ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LECAILLE CONSEIL IMMOBILIER aux dépens des procédures de première instance S d’appel S dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Z, président, S par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

le greffier le président