Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile ti, 29 décembre 2020, n° 19/01863

ARRÊT N°20/148

PB

N° RG 19/01863 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FG3C

Y

C/

A

S.C.I. VILLA CHANDERNAGOR

copie exécutoire à :

— M^e Audrey BOUVIER

— M^e Audrey ROBERT

— M^e Anne MICHEL-TECHER

délivrée le :

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRET DU 29 DECEMBRE 2020

Chambre civile TI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE SAINT-BENOIT en date du 28 janvier 2019 suivant déclaration d’appel en date du 03 juin 2019 rg n° 1118000405

APPELANTE :

Madame X Y

[…]

97440 SAINT-ANDRE

R e p r é s e n t a n t : M e A u d r e y B O U V I E R , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5915 du 23/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉES :

Madame Z A

2 bis Lieu-Dit la Croix Talvet

[…]

Représentant : M^e Audrey ROBERT de l’AARPI ROBERT & ROCHAMBEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/007953 du 08/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

SCI VILLA CHANDERNAGOR Société civile immobilière au capital de 1.802.000 €, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

[…]

97438 SAINTE-D

R e p r é s e n t a n t : M e A n n e M I C H E L – T E C H E R , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLOTURE : 27 août 2020

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2020 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

, qui en a fait un

rapport, assisté(e) de Madame B C, faisant fonction de greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2020.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de la Chambre d’Appel de

Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, conseiller

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Décembre 2020.

GREFFIER : Madame B C, ff

* * * * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte sous seing privé du 1^er juillet 2016, la S.C.I. Chandernagor a donné en location à Madame Z A et Madame X D Y un local à usage d’habitation situé […], […], […], 97440 SAINT-ANDRÉ, moyennant un loyer mensuel de 600,00 €, outre 65,00€ de provision sur charges.

2. Les locataires ont quitté les lieux le 22 janvier 2018.

3. Par acte d’huissier du 28 août 2018, se prévalant d’un commandement de payer des loyers du 13 mars 2018 resté sans effet, la S.C.I. Chandernagor a fait assigner Madame Z A et Madame X D Y devant le tribunal d’instance de SAINT-BENOÎT aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une somme de 7.071,16 € correspondant au montant des arriérés de loyers et charges arrêté au 19 avril 2018,

— une somme de 1.500,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— une somme de 1.600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie et la moitié des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

4. Par jugement du 28 janvier 2019, le tribunal a :

— condamné solidairement Madame Z A et Madame X D Y à payer à la S.C.I. Chandernagor la somme de 7.071,16 € au titre des loyers et charges arrêté au 19 avril 2018,

— débouté la S.C.I. Chandernagor de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné Madame Z A et Madame X D Y à payer à la S.C.I. Chandernagor la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame Z A et Madame X D Y aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie et la moitié des frais du procès-verbal de constat de cet état des lieux,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

5. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de SAINT-DENIS du 3 juin 2019, Madame X D Y a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 septembre 2019 réitérées le 25 septembre 2019, Madame X D Y demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

— dire et juger que le montant de sa dette envers la S.C.I. Chandernagor au titre de l’exécution du contrat de bail signé entre les parties est de 1.200,00 €,

— condamner Madame Z A à la garantir de toutes condamnations éventuelles qui pourrait être prononcée à son encontre au-delà de 1.200,00 €,

— ordonner compensation entre toutes condamnations qui pourraient intervenir entre les parties,

— condamner les intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOUVIER aux offres

de droit.

7. À l’appui de ses prétentions, Madame X D Y fait en effet valoir :

— qu’en tant que demandeur d’emploi, elle ne devait qu’un préavis d’un mois avant de quitter les lieux,

— qu’elle justifie du paiement des loyers de décembre 2016 à mars 2017 et de juillet 2017 au mois de septembre 2017, les charges étant par ailleurs intégralement payées jusqu’en décembre 2017, de sorte qu’elle n’est redevable que de cinq loyers,

— que la S.C.I. Chandernagor n’a pas justifié de dégradations permettant une retenue sur le dépôt de garantie, lequel ne lui a néanmoins pas été remboursé et viendra en déduction de sa dette, soit 1.200,00 €,

— qu’il n’a pas été tenu compte de son changement d’adresse, pourtant signalé à la bailleresse, lors de l’invitation à l’état des lieux de sortie,

— que toute condamnation au-delà de 1.200,00 € constituerait un enrichissement sans cause pour Madame Z A si elle n’était pas condamnée à la garantir pour le surplus.

* * * * *

8. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 19 décembre 2019, Madame Z A demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— dire et juger que la clause dite de « solidarité » du bail est nulle et de nul effet,

— dire et juger en conséquence que le bailleur est tenu de diviser ses poursuites à l’égard de chacun des locataires et qu’elle ne pourra être tenue que pour sa quote-part, soit la moitié des sommes éventuellement dues au titre des loyers et charges,

— dire et juger par ailleurs qu’un contrat de bail verbal a été exécuté entre la S.C.I. Chandernagor et Madame E F G, en ses lieu et place, à compter du 20 août 2017,

— dire et juger en conséquence qu’elle n’est pas redevable des loyers et charges postérieurement au 20 août 2017,

— dire et juger par ailleurs que la S.C.I. Chandernagor a manqué à ses obligations légales de fournir au locataire un logement décent,

— condamner en conséquence la S.C.I. Chandernagor à lui verser la somme de 3.990,00 € correspondant à six mois de loyer,

— dire et juger que cette condamnation viendra le cas échéant se compenser avec les sommes éventuellement dues par elle au titre des loyers et charges,

— lui accorder en tout état de cause les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sommes éventuellement dues, soit 36 mois,

— débouter la S.C.I. Chandernagor et Madame X D Y de l’ensemble de leurs

demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

9. À l’appui de ses prétentions, Madame Z A fait en effet valoir :

— que la clause contractuelle de solidarité est raturée et illisible,

— que Madame X D Y ne démontre pas s’être acquittée de la plus grande partie des loyers réclamés, ainsi qu’elle le prétend,

— que la colocataire l’ayant remplacée a exécuté le bail en parfaite connaissance de cause, par la S.C.I. Chandernagor, de cette substitution,

— que l’état des lieux permet de noter la présence d’humidité importante dans le logement ainsi qu’une installation électrique vétuste, son préjudice pouvant être réparé à hauteur de six mois de loyer,

— que sa situation économique justifie l’octroi des plus larges délais de paiement.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 21 avril 2020, la S.C.I. Chandernagor demande à la cour de :

— débouter Madame X D Y et Madame Z A de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à ramener le montant de la condamnation au titre des arriérés locatifs à la somme de 7.058 46 € (au lieu de 7.071,16 €),

— confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens et les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant,

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée à titre subsidiaire par Madame Z A,

— condamner solidairement Madame X D Y et Madame Z A à lui payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

11. À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. Chandernagor fait en effet valoir :

— que les locataires se sont bien engagées dans une clause de solidarité, expressément stipulée dans le bail et en aucun cas illisible,

— que l’arriéré locatif est en réalité de 7.658,46 €,

— qu’outre le fait que Madame X D Y n’a pas régulièrement donné congé, elle n’a jamais fait état de sa qualité de demandeur d’emploi par la suite,

— que Madame Z A n’a elle-même jamais régularisé un congé valable et Madame E F G n’a pas été agréée en qualité de locataire remplaçante,

— qu’elle n’avait pas connaissance de la nouvelle adresse de Madame X D Y, malgré l’obligation légale de la lui communiquer, ce qui justifie le partage des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie,

— qu’elle consent toutefois à restituer le dépôt de garantie pour un logement rendu sale, lequel viendra en déduction de la somme retenue par le premier juge,

— que Madame Z A n’a jamais fait état de doléances sur la qualité du logement pendant la location, les locataires étant seules responsables de la présence d’un fil électrique apparent dans la cuisine.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2020.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la solidarité

14. L’article 1202 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose en son 1^er alinéa que "la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée".

15. En l’espèce, l’article VII du contrat de bail du 1^er juillet comporte expressément une clause de solidarité entre les preneurs par la rectification sur ce point de la clause-type, de façon certes manuscrite mais parfaitement claire.

16. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il retient la solidarité de Madame X D Y et de Madame Z A.

Sur la créance locative

17. L’article 1315 -devenu 1353- du code civil dispose en son 2^e alinéa que "celui qui se prétend libéré (d’une obligation), doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

18. En l’espèce, la S.C.I. Chandernagor considère que le montant total du dépôt de garantie ainsi que des loyers et charges pour la période du 1^er juillet 2016, date de conclusion du contrat de colocation solidaire, au 19 avril 2018 s’élève à la somme de 14.942,16 €, soit 665,00 € x 21 mois et 19 jours + 600,00 € de dépôt de garantie). Elle reconnaît que les colocataires ont, sur cette période, payé la somme de 7.283,70 €, de sorte qu’elle évalue sa créance à la somme de 7.058,46 € après déduction du dépôt de garantie.

19. Dans les justificatifs produits par Madame X D Y à partir de ses relevés bancaires, on retrouve les paiements mentionnés par la S.C.I. Chandernagor dans son décompte de créance à l’exception de 3 :

— le chèque 1637050 de 60,00 € du 20 juillet 2016, que Madame X D Y qualifie de relatif au dépôt de garantie, la S.C.I. Chandernagor évoquant pour sa part un paiement en liquide de 800,00 € en juillet 2016 pouvant intégrer le dépôt de garantie, étant ici souligné que le chèque allégué par la locataire n’est pas rattachable à la créancière,

— le chèque 5939733 de 35,00 € du 7 novembre 2016 qui n’est pas rattachable à la créancière,

— le virement de 130,00 € du 25 août 2017 au titre des « charges d’avril et juin 2017 » qui n’a été pris en compte par la S.C.I. Chandernagor que sur juin et dans la limite de 65,00 €.

20. De son côté, Madame Z A ne rapporte pas la preuve d’une plus ample décharge des locataires et ne produit aucun élément sur la substitution de locataire alléguée, Madame E F G n’ayant d’ailleurs jamais été agréée par la S.C.I. Chandernagor pour reprendre sa suite dans les lieux.

21. Concernant le préavis, la S.C.I. Chandernagor a comptabilisé un délai de trois mois à compter du courrier du 19 janvier 2018 de Madame X D Y annonçant son départ, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la locataire n’ayant pas justifié des motifs d’un préavis réduit, ni au moment de la résiliation, ni d’ailleurs en cause d’appel.

22. Le jugement entrepris sera donc confirmé sauf à liquider la créance alléguée à la somme de 6.993,46 € au lieu de 7.071,16 € au titre des loyers et charges arrêté au 19 avril 2018, déduction faite du dépôt de garantie et de la somme de 65,00 € non comptabilisée par la S.C.I. Chandernagor.

Sur les délais de paiement

23. La S.C.I. Chandernagor ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités par Madame Z A qui justifie d’une situation économique modeste, il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions décrites au dispositif de l’arrêt.

Sur l’action récursoire

24. Madame X D Y ne justifiant pas avoir réglé au-delà de sa part de loyer, elle sera déboutée de son action récursoire à l’encontre de Madame Z A.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

25. Outre le fait qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit et que Madame Z A n’a jamais manifesté aucune doléance particulière sur l’état du logement qui aurait pu entraver sa jouissance des lieux, la S.C.I. Chandernagor verse aux débats l’état des lieux de sortie duquel il ne ressort aucun élément contraire à la décence attendue d’une habitation.

26. Madame Z A sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur les dépens

27. Madame X D Y et Madame Z A, parties perdantes, seront condamnées aux dépens d’appel.

28. À cet égard, le tribunal a intégré aux dépens de première instance le coût du commandement de payer et de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie ainsi que la moitié des frais du procès-verbal de constat de cet état des lieux.

29. Contrairement à ce qu’indique Madame X D Y, elle ne justifie aucunement avoir donné sa nouvelle adresse à la S.C.I. Chandernagor, sa lettre de résiliation étant muette à ce sujet. Le recours à un huissier de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie était légitime et Madame X D Y ne saurait se plaindre de ne pas avoir pu y assister.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

30. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.

31. En l’espèce, l’équité commande de faire bénéficier la S.C.I. Chandernagor de ces dispositions à hauteur de 800,00 €.

* * * * *

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris sauf à liquider la créance de la S.C.I. Chandernagor à la somme de 6.993,46 € (six mille neuf cent quatre vingt treize euros et quarante six centimes) au lieu de 7.071,16 € au titre des loyers et charges arrêté au 19 avril 2018,

Y ajoutant,

Accorde à Madame Z A des délais de paiement,

L’autorise à s’acquitter de sa dette moyennant 34 mensualités de 200,00 € avec paiement du solde à la 35^e échéance.

Dit que le paiement de la 1^re échéance devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt,

Dit que le non-respect d’une seule échéance entraînera l’exigibilité totale de la dette,

Déboute Madame Z A et Madame X D Y de leurs demandes reconventionnelle et récursoire,

Condamne in solidum Madame X D Y et Madame Z A à payer à la S.C.I. Chandernagor la somme de 800,00€ (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame X D Y et Madame Z A aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

, et par Madame B C, faisant

fonction de greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT