Cour d'appel de Versailles, 14ème chambre, 15 décembre 2010, n° 10/06066

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

14^e chambre

ARRET N°

contradictoire

DU 15 DECEMBRE 2010

R.G. N° 10/06066

AFFAIRE :

D X

…

C/

J A DE Y

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 20 Juillet 2010 par le Tribunal d’Instance de VERSAILLES

N° Chambre : .

N° Section :

N° RG : 12-10-724

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP A, LECHARNY, ROL ET FERTIER,

SCP JUPIN & ALGRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

32 boulevard Saint C

XXX

représenté par la SCP A, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20100929

assisté de M^e Philippe BAYLE (avocat au barreau de PARIS)

Madame M-N O épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

32 boulevard Saint C

XXX

représentée par la SCP A, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20100929

assistée de M^e Philippe BAYLE (avocat au barreau de PARIS)

APPELANTS

****************

Monsieur J A DE Y

né le XXX

de nationalité Française

32 boulevard Saint C

XXX

représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN – N° du dossier 0026746

assisté de M^e Philippe PERICAUD de la SCP PERICAUD ET ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS)

Madame P M Edwige Q R épouse A DE Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

32 boulevard Saint C

XXX

représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN – N° du dossier 0026746

assistée de M^e Philippe PERICAUD de la SCP PERICAUD ET ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Ingrid ANDRICH, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-François FEDOU, président,

Madame Ingrid ANDRICH, conseiller,

Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame M-Pierre LOMELLINI,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 1989, la SCPI F G a consenti à Monsieur et Madame X la location d’un appartement, d’une cave et d’un parking dans un immeuble neuf sis au XXX, 32 boulevard Saint C, pour une durée de trois ans à compter du 20 mars 1989.

Le 23 janvier 2006, la société B, en sa qualité de mandataire de la SCPI F G, a informé Monsieur et Madame X de la vente de l’appartement et des lots annexes qui leur étaient loués, en leur mentionnant ''Dès que la valeur de votre appartement aura été établie, notre commercial vous contactera afin de savoir si vous désirez acquérir ce bien et, éventuellement, finaliser la vente avec vous..'

Monsieur et Madame A DE Y ont acquis de la SCPI F G, le bien immobilier par acte authentique de vente en date du 5 octobre 2007, dans l’intention de le reprendre pour l’habiter à l’expiration du bail, soit le 19 mars 2010 et ils en ont informé les locataires Monsieur et Madame X.

Par exploit d’huissier en date du 4 juin 2009, Monsieur et Madame A DE Y ont donné congé pour reprise à Monsieur et Madame X, pour le 19 mars 2010 à minuit.

Statuant sur une assignation délivrée à la requête des propriétaires du bien immobilier, par ordonnance de référé du 20 juillet 2010 , le président du tribunal de grande instance de Versailles a :

— déclaré valide le congé pour reprise signifié à Monsieur et Madame X le 4 juin 2009,

— dit que Monsieur et Madame X, déchus de tout titre d’occupation à compter de mars 2010, devront libérer les lieux situés à LE CHESNAY dans les deux mois de la signification du commandement de libérer les lieux et à défaut a ordonné leur expulsion,

— fixé une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 mars 2010 au paiement de laquelle Monsieur et Madame X ont été condamnés conjointement, ainsi qu’à une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision sollicitant son infirmation sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame A de Y.

Ils opposent l’existence de contestations sérieuses tenant à la régularité de la vente intervenue au mépris de leur droit de préemption et partant de là de la validité du congé délivré par les nouveaux acquéreurs et justifient avoir engagé, devant le juge du fond le 20 janvier 2010, une procédure sur la régularité de la vente intervenue, ce qui fait obstacle à ce qu’il soit statué sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation présentées par Monsieur et Madame A DE Y qui se heurtent à l’évidence à une contestation sérieuse.

Ils soutiennent à cet égard qu’il s’infère des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, que toute vente intervenue en fraude des droits du locataire est nulle et de nul effet ; que le procédé utilisé par la SCPI F G, qui a, en dépit de ses engagements, préféré vendre le bien litigieux à un tiers plutôt que de notifier un congé pour vente à ses locataires qui aurait eu pour effet de déclencher son droit de préemption, constitue un moyen de détourner les dispositions protectrices de la loi de 1989 édictées dans un souci de protéger le locataire.

Ils invoquent également l’application volontaire, par lettre du 23 janvier 2006, par le bailleur de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 qui ouvre également au locataire le bénéfice d’un droit de préemption et font valoir que la société F G qui contrairement aux termes de cette lettre ne leur a adressé aucune proposition, les a mis dans l’impossibilité d’exercer leur droit de préemption et donc acquérir l’appartement qu’ils occupent.

Ils en concluent que la vente intervenue entre la société F G et Monsieur et Madame A DE Y leur est inopposable ; que l’action qu’ils ont diligentée pour la voir déclarer nulle et de nul effet puisqu’intervenue en violation de leur droit de préemption, si elle aboutit, privera le congé pour reprise de support juridique et qu’ainsi, la validité de ce congé ne peut s’apprécier qu’après qu’il ait été statué sur leur droit de préemption et sur les conséquences qui en résultent.

A titre subsidiaire, ils sollicitent en application des dispositions des articles L 613-1 et L 613-2 du code de la construction et de l’G, les plus larges délais pour quitter les lieux, invoquant leur âge et les recherches qu’ils ont entreprises en vue d’un relogement.

En tout état de cause, ils demandent à la cour d’appel de débouter les époux A DE Y de toutes leurs demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires et de les condamner à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame A DE Y opposent que la validité de la vente n’est pas une condition de validité du congé pour habiter ; que la contestation tardive et pour les besoins de la cause que les époux X invoquent, tirée de la validité de la vente de l’appartement aux époux A DE Y, ne peut faire obstacle à l’expulsion de personnes déchues de tout titre d’occupation depuis la date d’effet du congé, dès lors que les relations contractuelles entre la société F G et les époux X leur sont inopposables.

A titre surabondant, ils relèvent que la contestation de la validité de la vente par les époux X n’est pas sérieuse dès lors qu’en l’absence de congé pour vendre visé à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le seul droit de préemption auquel il pourrait être prétendu est celui de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui n’est relatif qu’aux ventes consécutives à une première division de l’immeuble et ne peut trouver application en l’espèce, puisqu’il s’agit de la deuxième vente du lot après division de l’immeuble, sous le régime de la copropriété et que le droit de préemption n’a pu naître dès lors qu’aucune offre d’achat n’a été formulée par la SCPI F G.

Ils concluent qu’en tout état de cause, la sanction d’une éventuelle irrégularité dans l’application du droit de préemption par la SCPI F G ne peut se résoudre que par l’allocation de dommages et intérêts et en aucun cas par la nullité de la vente et du congé pour reprise.

Ils s’opposent à l’octroi de tout délai en relevant la mauvaise foi de Monsieur et Madame X qui, informés dès l’achat de la volonté des acquéreurs de reprendre le logement et qui ont reçu un congé pour reprise, n’ont pas entamé de recherches sérieuses de relogement et ont refusé les offres qui leur ont été faites.

Ils demandent à la cour d’appel de confirmer l’ordonnance de référé entreprise et de condamner Monsieur et Madame X au paiement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT,

Considérant que Monsieur et Madame A DE Y ont acquis, le 5 octobre 2007 divers lots de copropriété donnés en location et occupés par Monsieur et Madame X situés dans le même ensemble immobilier que l’appartement appartenant à Monsieur Z dont ils sont locataires depuis 2006 ;

Que préalablement à la vente consentie par la société F G, Monsieur et Madame X, locataires en vertu du bail consenti pour trois années le 20 mars 1989 reconduit depuis lors tacitement, n’ont pas été destinataires d’une offre de vente bien que celle-ci ait été annoncée par le gestionnaire du propriétaire de l’appartement ni d’un congé pour vendre de la part de la SCPI F G ;

Que la simple annonce non suivie d’effet de l’envoi d’une offre de vente ne peut constituer une application volontaire des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa rédaction issue de la loi n° n°2000-1208 du 13 décembre 2000 ;

Que c’est la date d’expiration de la dernière période de reconduction triennale qui est visée pour l’effet du congé délivré le 4 juin 2009 à Monsieur et Madame X à la requête de Monsieur et Madame A DE Y pour reprise des biens loués pour les habiter, à compter du 20 mars 2010 ;

Considérant que ce n’est que lorsque la vente est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, que le bailleur doit, à peine de nullité de la vente consentie à un tiers, faire connaître, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe ;

Considérant que l’acte notarié de vente dressé le 5 octobre 2007 désigne comme objet de la vente, les lots 17 (appartement), 111 (cave), 213 (aire de stationnement située dans un immeuble cadastré section XXX et le lot 1278 (emplacement de stationnement) situé dans l’immeuble cadastré section XXX

Considérant qu’il résulte notamment de la lettre adressée par le notaire rédacteur de l’acte que la société F G a acquis, le 22 novembre 1987 de la SCI Les Allées Saint C, divers lots de la copropriété dont les lots 17,111 et 213 dépendant d’un ensemble immobilier en état futur d’achèvement objet d’un état descriptif de division du 4 novembre 1987 et quelques autres lots déjà achevés dont le lot 1278 dépendant d’un autre immeuble objet d’un état descriptif de division établi le 29 avril 1981 ;

Qu’elle précise que la société F G n’a acquis le 22 novembre 1987 que certains lots seulement de chacun des ensembles immobiliers ;

Que, sans la démonstration que la totalité des lots dépendant de l’immeuble bâti et de l’immeuble dénommé 'silo G’ aient été réunis entre les mains de la société F G, de sorte que la vente de certains d’entre eux réaliserait effectivement pour la première fois la division de l’immeuble acquis entièrement par le même investisseur, il ne peut être sérieusement prétendu par les locataires qu’ils bénéficiaient d’un droit de préemption méconnu lors de la vente intervenue au profit de Monsieur et Madame A DE Y, ce qui constituerait une contestation sérieuse ;

Que l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que Monsieur et Madame X étaient déchus de tout droit d’occupation depuis le 20 mars 2010 doit être confirmée ;

Considérant que Monsieur et Madame X sollicitent les plus larges délais à l’expulsion arguant de leurs difficultés à retrouver un logement et de leur âge ;

Que de fait, ils se maintiennent dans les lieux depuis sept mois, délais qu’ils se sont octroyés, alors qu’il résulte de l’ensemble des courriers échangés depuis l’achat de l’appartement par les époux A de Y que Monsieur et Madame X n’ont pu ignorer que cet achat était réalisé dans le but d’habiter le logement au terme du bail, et alors qu’ils ne justifient d’aucune démarche en vue de leur relogement avant l’expiration du bail ;

Qu’il n’y a lieu de leur octroyer un délai supplémentaire ;

Considérant que succombant en leurs prétentions, Monsieur et Madame X supporteront la charge des dépens et doivent être condamnés à verser à Monsieur et Madame A DE Y la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue entre les parties le 20 juillet 2010 par le président du tribunal de grande instance de Versailles ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur D X et Madame M-N O épouse X verser à Monsieur J A DE Y et Madame P Q R épouse A DE Y la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur D X et Madame M-N O épouse X aux entiers dépens de l’appel, autorisation étant donnée aux avoués en la cause, de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-François FEDOU, Président et par Madame LOMELLINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,