Cour d'appel de Versailles, 12e chambre section 2, 22 septembre 2015, n° 14/09139

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

AP

Code nac : 62B

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 14/09139

AFFAIRE :

SARL B

C/

I F

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Novembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 01

N° Section : 00

N° RG : 09/04121

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Alain CLAVIER,

M^e Christophe DEBRAY,

M^e Hélène G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL B

N° SIRET : B42 472 114 0

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 15/XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20140541

Représentant : M^e Bruno BARILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R54

APPELANTE

****************

Madame I F

née le XXX à XXX

de nationalité Française

Chez Madame K L 2 M de l’O

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 15/XXX

Représentant : M^e Alain CLAVIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 072495

SA IMMOBILIERE 3F – RCS DE PARIS N° B 552 141 533

N° SIRET : B55 214 153 3

159 M Nationale

XXX

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 15/XXX

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 14523

Représentant : M^e Fabienne BERNERON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A17 – substitué par M^e Marie-Chantal CAHEN

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE L’ABBAYE Représenté par son Syndic, le CABINET LACOUR ET COMPAGNIE, exploitant sous le nom commercial LACOUR IMMOBILIER

XXX

XXX

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 15/XXX

Représentant : M^e Hélène G de la SCP GRAS – G – CHARPENTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152 – N° du dossier 40/2015 – substitué par M^e Nathalie LE NORMAND

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,

Par acte du 15 novembre 2000, la société Immobilière 3 F a donné à bail, en renouvellement, à Monsieur et Madame E un local commercial situé XXX à XXX.

Les locaux sont à usage de boulangerie chaude et pâtisserie fraîche.

Le bail est d’une durée de 9 ans à compter du 1^er février 2001.

Les époux E ont cédé le fonds, et le droit au bail, à la société X et Roure le 12 décembre 2000 qui l’a cédé, le 14 juin 2002, à l’EURL L’Amandine qui l’a cédé, le 25 février 2009, à la SARL B.

Le bail interdit au locataire de «'gêner ou incommoder les voisins'» et prévoit qu’en cas de cession, le cédant demeurera garant solidaire de son cessionnaire et le cessionnaire sera garant solidaire avec son cédant et tous les cédants antérieurs de l’exécution des clauses du bail.

L’acte du 25 février 2009 mentionne l’existence d’une procédure en cours- celle faisant l’objet du présent arrêt- et stipule que le vendeur garantira l’acquéreur de toutes les conséquences de cette procédure.

Par ordonnance du 19 septembre 2002, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Abbaye, XXX, à Poissy qui se plaignait de nuisances olfactives, thermiques et sonores, a, au contradictoire de la société Immobilière 3 F et de l’EURL L’Amandine, ordonné une expertise confiée à Monsieur H qui s’est adjoint un sapiteur afin de procéder à des essais acoustiques, Monsieur A.

Par ordonnance du 15 mars 2007, le juge des référés, saisi par Madame F, copropriétaire qui invoquait des désordres subis personnellement, a, au contradictoire des sociétés Immobilière 3 F et L’Amandine et du syndicat ordonné une expertise confiée à Monsieur H.

L’expert a déposé ses rapports le 21 mai 2008.

Dans son rapport en exécution de l’ordonnance initiale, il expose que le syndicat s’était déjà plaint de nuisances avant l’arrivée de Monsieur X, que celui-ci a réalisé d’importants travaux d’aménagement en 2000/2001 et que le syndicat a déclaré que les problèmes s’étaient exacerbés après ces travaux.

Il considère que les nuisances olfactives à l’intérieur du local à poubelles ne sont pas directement imputables à l’exploitation de la boulangerie.

Il indique que l’usage du conduit de ventilation pour véhiculer les gaz brûlés des fours provoque une élévation de la température induisant «'un trouble certain'» à l’intérieur des appartements mais précise que l’altération des maçonneries ne peut s’expliquer par ce seul phénomène.

Il ajoute qu’il n’est pas démontré que le décollement du carrelage et les fissurations apparus dans les appartements sont consécutifs aux travaux réalisés par Monsieur X.

Il conclut que les nuisances acoustiques sont certaines et imputables à l’activité de la boulangerie. Il relève que des mesures partielles ont été prises par l’exploitant mais qu’elles ne comportent pas la totalité des préconisations du sapiteur. Il observe que les travaux entrepris par la société L’Amandine par touches successives ne s’inscrivent pas dans un plan concerté que l’intervention d’un bureau d’études techniques spécialisé aurait maîtrisé. Il en infère à une absence de cohérence, de coordination et d’intégration des analyses de Monsieur A et d’autres experts.

Monsieur A, intervenu en 2004, a effectué des mesures acoustiques dans les appartements de Monsieur Z, au 1 er étage, et de Madame F, au 2 ème étage. Il a conclu que certains copropriétaires sont perturbés par l’activité matinale du laboratoire de la boulangerie même si les niveaux acoustiques résiduels restent conformes aux limites fixées par la règlementation.

Monsieur H déclare que le pétrin, un compresseur non identifié car non arrêté malgré la demande de Monsieur A, le compresseur de la chambre froide côté cour, le groupe chambre froide, le groupe congélateur surgélateur, le groupe meuble réserve, le groupe vitrine, le frigo viennoiserie, le ventilateur four boulangerie, les chariots boulangerie et pâtisserie et la pompe à farine sont incontestablement audibles dans les appartements et nécessitent une intervention.

Il a constaté, le 27 juin 2007, les mesures prises par la société L’Amandine. Il a relevé que le compte rendu établi le 12 octobre 2004 par Monsieur A dressant la liste des équipements perturbants n’était pas parvenu à la société GH Acoustique qui avait émis diverses préconisations à l’exploitant. Il a souligné que la société L’Amandine n’avait pas mis en 'uvre l’intégralité de ses préconisations et de celles du sapiteur et conclu qu’elle devait confier une mission de maitrise d''uvre à un bureau d’études acoustiques pour mettre en oeuvre les préconisations de Monsieur A.

Il a estimé que l’augmentation des températures dans les conduits de ventilation n’était pas à l’origine de troubles dans les parties communes ou de dysfonctionnements de l’ascenseur.

Il a conclu dans son second rapport que l’élévation, certaine, de la température dans la salle de bains de Madame F ne pouvait être à l’origine de la chute de faïences dans sa salle de bains. Il a souligné que les fabricants de colle à matériaux étaient formels à cet égard. Il a également observé des traces de végétation noirâtres sur le support et a considéré que le décollement des carreaux était provoqué par l’humidité sous-jacente. Il a estimé que, «'tout au plus'», il pourrait être considéré que la différence de température a aggravé le phénomène mais précisé que cette différence s situait dans une plage réduite et ne pouvait expliquer seule le phénomène.

Il a repris, en ce qui concerne les troubles sonores, les conclusions du premier rapport. Il a estimé son préjudice à 18% de la valeur locative de l’appartement, 1.000 euros. Il a calculé ce pourcentage sur la base de la surface des locaux entourant la gaine (entrée, salle de bains) et a considéré que ce préjudice avait commencé le 17 juin 2002, date de prise d’effet du bail de la société l’Amandine étant précisé que les troubles étaient plus anciens.

Par actes du 1 er avril 2009, Madame F a assigné devant le tribunal de grande instance de Versailles la société L’immobilière 3 F, l’EURL L’Amandine et le syndicat des copropriétaires.

Par acte du 26 mai 2009, L’EURL a assigné la société X et Roure.

Par acte du 1 er février 2010, la société Immobilière 3 F a fait assigner la société B.

Celle-ci a fait assigner Madame C épouse Y en qualité de liquidateur amiable de la société L’Amandine.

Par arrêt du 3 juillet 2013, la cour d’appel de Versailles a disjoint cette procédure et l’a renvoyée devant le tribunal de commerce de Versailles.

Par jugement du 12 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Versailles a':

— condamné la société Immobilière 3 F à payer à Madame F la somme de 100 euros par mois du 1^er octobre 2000 jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, in solidum avec la société B à compter du 25 février 2009, et ordonné la capitalisation des intérêts

— condamné in solidum les sociétés Immobilière 3 F et B à faire procéder à leurs frais, sous le contrôle de l’expert, à l’exécution des travaux de mise en conformité acoustique afin de faire cesser les nuisances constatées sous astreinte quotidienne de 20 euros pendant une durée de six mois

— condamné in solidum les sociétés Immobilière 3 F et B à payer à Madame F la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a rejeté les autres demandes.

Par déclaration du 22 décembre 2014, la société B a interjeté appel.

Par déclaration du 5 janvier 2015, la société Immobilière 3 F a interjeté appel.

Les procédures ont été jointes.

La procédure a été fixée conformément à l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures portant le numéro 4 en date du 7 mai 2015, la SARL B conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Madame F au titre de son préjudice matériel et les demandes du syndicat.

Elle demande qu’il soit infirmé en ce qu’il l’a condamnée.

Elle sollicite le rejet des demandes formées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande qu’il lui soit accordé les plus larges délais afin de déterminer sous le contrôle de l’expert les travaux acoustiques nécessaires et afin de pouvoir réaliser au mieux lesdits travaux sans que cela lui cause un préjudice commercial.

Elle demande que ces coûts soient partagés avec le bailleur.

Elle réclame la condamnation in solidum des autres parties à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société rappelle la cession intervenue à son profit et les engagements de la société L’Amandine. Elle souligne que Madame C, épouse Y, le liquidateur de cette société, a rédigé un rapport destiné à l’assemblée chargée de prononcer la clôture des opérations indiquant que les créanciers étaient désintéressés, qu’il n’existait plus de dette et qu’elle disposait d’un compte courant de 929.468,07 euros. Elle précise qu’elle a procédé aux formalités de radiation. Elle ajoute qu’elle lui a demandé vainement le montant de la provision destinée à la garantir des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

En ce qui concerne l’altération des carreaux de faïence de Madame F, elle se prévaut du rapport de l’expert et conteste que celui-ci ait affirmé que les élévations de températures avaient incontestablement joué un rôle aggravant.

En ce qui concerne les nuisances sonores, la société conteste l’existence d’un trouble de jouissance. Elle relève que l’expert a mentionné que les niveaux acoustiques étaient conformes aux limites règlementaires. Elle ajoute que l’origine exacte des troubles n’a pu être précisée’et estime même non établi que ceux-ci proviennent de l’activité de la boulangerie. Elle observe que la société Impact Acoustic mandatée par le syndicat a indiqué que le bruit de fond provenait soit de la boulangerie soit du chauffage.

Elle soutient qu’à les supposer provenant de la boulangerie, il n’est pas établi que ces bruits sont constitutifs de nuisances. Elle relève que l’expert a employé le conditionnel et a fait état d’un bruit «'audible'» et non «'nuisible'». Elle ajoute qu’il n’a pas préconisé de travaux. Elle déclare que Madame F ne s’est pas plainte depuis la saisine du tribunal.

En réponse à Madame F, elle fait valoir que l’expert n’a pas déterminé quelle machine était à l’origine des bruits.

Elle conteste le pourcentage de 18% retenu par l’expert et réfute l’existence d’un préjudice depuis le 1^er octobre 2000, date non retenue par l’expert et aucune nuisance sonore n’ayant été constatée par les services municipaux en octobre et novembre 2001.

Elle critique l’évaluation du tribunal, non justifiée, et le point de départ retenu. Elle affirme que le trouble n’a pu commencer que le 4 juin 2004, date de la prise de mesures par le sapiteur, et a cessé le 21 mai 2008, date de l’achèvement des opérations d’expertise, Madame F ne s’étant pas plainte ensuite.

En ce qui concerne les travaux, la société relève que l’expert a listé des machines audibles mais n’a pas préconisé de travaux. Elle affirme ignorer la teneur de ceux-ci.

Subsidiairement, elle demande sa mise hors de cause. Elle rappelle qu’elle n’exploitait pas les locaux lors de l’expertise et estime ne pas être responsable des désordres.

En réponse au bailleur, elle fait valoir que l’expert n’a pas affirmé que les machines de la boulangerie étaient génératrices des nuisances, que l’EURL L’Amandine s’est engagée à la garantir, que Madame F elle-même ne l’a pas assignée et que son bailleur reconnait qu’elle ne commet pas d’infraction.

Elle s’étonne que la société Immobilière 3 F menace de résilier son bail alors qu’elle reconnait que l’activité de boulangerie n’est pas la cause des nuisances. Elle précise que son prédécesseur a procédé à des travaux et qu’elle- même a changé le silo à farine et fait établir des devis sur les travaux à réaliser.

Elle reprend sa demande infiniment subsidiaire.

En ce qui concerne les demandes du syndicat des copropriétaires, elle réitère ses moyens fondés sur l’absence de nuisances sonores du fait de son activité. Elle ajoute qu’il ne démontre pas l’existence de ces nuisances. Elle relève qu’il produit 10 témoignages alors qu’il existe 199 copropriétaires et que ceux-ci datent de 2003. Elle ajoute qu’il n’a assigné ni l’exploitant ni le bailleur, se retournant contre eux après que Madame F l’a assigné. Elle invoque l’absence de trouble collectif.

Elle fait valoir que l’expert a constaté une élévation de la température dans les conduits de ventilation mais qu’il n’en a pas conclu que celle-ci avait provoqué des désordres dans les parties communes. Elle fait également valoir qu’il a considéré que la hausse des températures n’état pas de nature à provoquer les dysfonctionnements de l’ascenseur. Elle ajoute qu’il n’a préconisé des travaux d’isolation thermique qu’afin de résorber les désordres invoqués par certains copropriétaires.

Dans ses dernières écritures en date du 10 avril 2015, la SA Immobilière 3 F conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 100 euros par mois à titre de dommages et intérêts avec capitalisation des intérêts et à faire procéder à des travaux.

Elle conclut au rejet des demandes de Madame F.

Subsidiairement, elle demande que son préjudice soit limité du 4 juin 2004 au 21 mai 2008 et s’oppose à sa condamnation à réaliser des travaux.

Elle demande que la société B soit condamnée à faire réaliser les travaux pour remédier aux nuisances dans un délai de 6 mois à compter de la décision, après désignation d’un bureau d’études acoustiques chargé de déterminer les travaux à réaliser, sous la surveillance de Monsieur A, sous astreinte de 20 euros par jour pendant 6 mois.

Elle demande que l’arrêt soit déclaré opposable au syndicat si les travaux affectent les parties communes mais conclut au rejet de ses demandes.

Elle réclame la condamnation des autres parties à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Madame F au titre de la chute de 12 carreaux de carrelage dans sa salle de bains. Elle se prévaut des constatations de l’expert et conteste que celui-ci ait considéré que l’activité de la boulangerie a été un phénomène aggravant.

Elle conclut également à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat. Elle souligne que celui-ci ne produit que 10 témoignages datant de 2003 et affirme non établies ces nuisances. Elle ajoute que les copropriétaires ne sont pas intervenus individuellement et que le syndicat n’a pas agi en ouverture de rapport.

Elle soutient que les nuisances sonores dont se plaignaient certains copropriétaires individuellement ne portent pas atteinte à la conservation de l’immeuble et ne concernent pas l’administration des parties communes. Elle souligne que ces nuisances sonores, invoquées par 10 copropriétaires sur 199, ont un caractère personnel et nullement collectif ce qui justifie le rejet des demandes formées par le syndicat à ce titre.

Elle excipe du rapport de l’expert sur l’absence de conséquence pour les parties communes de la hausse des températures.

En ce qui concerne les nuisances sonores, elle conteste l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Elle rappelle que l’immeuble a été construit en 1972 et a toujours abrité une boulangerie. Elle en infère que cette activité préexistait à l’installation de Madame F qui en connaissait donc l’existence lors de son installation.

Elle ajoute que les mesures prises en 2001 par les services municipaux n’ont pas mis en évidence une infraction à la règlementation. Elle se prévaut également du rapport de la société Impact Acoutic intervenue en avril 2002 à la demande du syndicat. Enfin, elle relève que Monsieur H et Monsieur A n’ont pas relevé d’infraction.

Elle fait également valoir qu’il n’est pas établi que l’activité de la boulangerie est génératrice d’un trouble anormal de voisinage, l’expert employant d’ailleurs le conditionnel. Elle admet que certaines machines sont audibles mais affirme qu’il n’est pas démontré que leur fonctionnement est constitutif d’un trouble anormal de voisinage. Elle ajoute que la société L’Amandine a fait réaliser des travaux. Elle rappelle que Madame F ne s’est pas plainte depuis son assignation.

L’appelante critique le montant alloué à Madame F.

Elle soutient qu’il est impossible d’exécuter le jugement en ce qui concerne les travaux dès lors que les niveaux acoustiques sont conformes à la règlementation. Elle rappelle également que les locaux sont conformes aux normes d’isolation acoustique. Elle s’interroge donc sur la teneur des travaux et l’identité de l’expert chargé de les suivre.

Elle affirme être ainsi dans l’impossibilité d’exécuter cette décision.

Subsidiairement, la société Immobilière 3 F s’oppose à la demande de mise hors de cause de la société B. Elle déclare qu’il résulte du rapport d’expertise que les travaux ne devraient être exécutés que sur les machines de la boulangerie qui lui appartiennent. Elle estime ne pouvoir être condamnée à réaliser des travaux sur des meubles dont elle n’est pas propriétaire. Elle ajoute que si les nuisances persistent, elles sont dues à l’activité de l’exploitant. Elle rappelle que la société s’est engagée à garantir son cédant de l’exécution des clauses du bail et rappelle celle sur l’interdiction de causer une gêne aux tiers. Elle précise que la société a été pleinement informée de l’existence des nuisances. Elle en conclut qu’elle doit la garantir.

Elle fait état d’une contradiction dans le jugement sur le point de départ des dommages et intérêts dus à Madame F, 1^er octobre 2000 dans le dispositif et 1 er octobre 2001 dans les motifs.

Elle soutient que la date du 1 er octobre 2001 ne peut être retenue, les services municipaux en octobre et novembre 2001 et la société Impact Acoustic en avril 2002 n’ayant pas constaté d’infraction aux règlements ou de gêne. Elle estime que celle-ci ne pourrait donc avoir été constatée qu’en juin 2004, date des mesures prises par Monsieur A. Elle considère qu’en l’absence de nouvelle plainte de Madame F et en raison des travaux réalisés par la société L’Amandine, les nuisances prétendues ont cessé le 21 mai 2008, date de dépôt du rapport.

Elle précise avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire à son locataire afin qu’il exécute les travaux et relève qu’il a produit deux devis de changement d matériel sans justifier qu’il a passé la commande.

Elle soutient qu’elle ne peut être condamnée à réaliser les travaux et demande qu’il soit accordé un délai à la société B aux fins de désigner un bureau d’études et de réaliser les travaux.

Dans ses dernières écritures en date du 3 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Abbaye, XXX à Poissy, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Madame F au titre de son préjudice matériel et condamné la société B et la société Immobilière 3 F.

Il s’oppose aux demandes formées par Madame F à son encontre et, subsidiairement, demande la garantie de la société Immobilière 3 F.

Il réclame la condamnation in solidum de la société Immobilière 3 F et de la société B à faire procéder, sous contrôle de bonne fin de l’expert à leurs frais, les travaux nécessaires à mettre fin aux nuisances thermiques et sonores sous astreinte quotidienne de 500 euros.

Il sollicite leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat rappelle que l’immeuble a été construit en 1972 et que la société Immobilière 3 F, son unique propriétaire, a vendu des appartements en lots de copropriété. Il rappelle également que le fonds de commerce de boulangerie est exploité depuis l’origine. Il expose qu’il avait rencontré des difficultés avec l’ancien exploitant mais qu’à son arrivée, la société X et Roure a effectué des travaux importants et que les problèmes se sont exacerbés. Il déclare que les nuisances sonores se sont accrues et que le nouvel exploitant a branché l’évacuation des gaz brûlés sur le conduit de la copropriété sans le pourvoir d’une isolation thermique et qu’il n’a créé de ventilation spécifique. Elle précise qu’après l’intervention d’un technicien du service d’hygiène de la ville, Monsieur X s’était engagé à effectuer les travaux de mise aux normes de son laboratoire ce qu’il n’a pas fait, qu’un nouveau procès-verbal a été dressé le 9 mars 2001 et que Maître D, huissier de justice, est intervenu à sa demande en 2002, avant l’acquisition du fonds par la société L’Amandine.

En ce qui concerne les préjudices matériels invoqués par Madame F, le syndicat se prévaut du rapport de l’expert et conteste tout défaut d’entretien des parties communes qui serait à l’origine du décollement des carreaux.

En ce qui concerne les nuisances sonores subies par Madame F, il estime celles-ci établies par les rapports de la ville et par le rapport de la société Impact Acoustic qui ont fait état de chocs ponctuels et de bruits d’impact en provenance de la boulangerie. Il affirme qu’elles sont également démontrées par les mesures pratiquées par Monsieur A et par le recensement par lui des équipements nuisibles.

Il déclare que l’expert a préconisé des travaux soit l’intervention d’un bureau d’études acoustiques chargé d’établir des spécifications à partir des préconisations du sapiteur. Il relève que la société B n’a pas fait réaliser cette étude. Il estime donc justifiée la condamnation prononcée.

Il réfute toute responsabilité des parties communes. Il rappelle que les locaux commerciaux ont toujours abrité une boulangerie et déclare que les désordres que Madame F a subis proviennent des travaux d’aménagement réalisés par la société X et Roure soit des parties privatives et non d’un défaut d’entretien des parties communes ou d’un vice de construction. Il fait valoir que l’expert ne prévoit aucune intervention sur les parties communes mais seulement sur les équipements de la boulangerie. Il souligne ses diligences pour qu’il soit mis fin, dès 2001, aux désordres et conteste toute passivité.

A titre subsidiaire, il appelle en garantie la société Immobilière 3 F, bailleur responsable des agissements de ses locataires à l’égard du syndicat.

Il forme un appel incident pour lequel il a habilité son syndic.

Il demande que les sociétés B et Immobilière 3 F soient condamnées à mettre un terme aux nuisances sonores. Il affirme qu’il résulte des rapports précités qu’elles proviennent du laboratoire de la boulangerie. Il se prévaut également d’attestations de 10 copropriétaires reprises par l’expert. Il fait valoir qu’il ressort du rapport de Monsieur H que la société l’Amandine n’a pas procédé aux travaux nécessaires et que la société B ne justifie pas avoir saisi un bureau d’études acoustiques.

Il soutient qu’il peut invoquer un trouble anormal de voisinage causé à plusieurs copropriétaires lorsque, comme en l’espèce, le dommage présente par son importance et son étendue un caractère collectif. Il fait état de 10 témoignages de copropriétaires.

Il demande que les sociétés soient condamnées à réaliser des travaux pour mettre fin aux nuisances thermiques dans le conduit de ventilation, partie commune. Il souligne que Maître D a relevé une chaleur anormale dans un placard, 27 degrés, dans un mur commun et dans l’ascenseur, 30 degrés. Il indique que, lors des opérations d’expertise, l’exploitant a procédé à un double tubage mais qu’une élévation de la température de la gaine commune a été constatée. Il rappelle que Monsieur H a relevé cette augmentation et préconisé le recours à un bureau d’études. Il déclare que la société ne justifie pas avoir suivi cette préconisation. Il fait valoir que cette hausse des températures se situe dans les parties communes et déclare que des nuisances dans les parties privatives ont été relevées.

Dans ses dernières conclusions en date du , Madame F demande que le syndicat des copropriétaires et les sociétés B et Immobilière 3F soient condamnés in solidum à lui payer les sommes de':

—  2.607,28 euros en réparation de son préjudice matériel, somme indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction du jour du dépôt du rapport au jour du présent arrêt

—  172,28 euros par mois du 1 er octobre 2000 jusqu’au jour où les travaux mettant un terme définitif aux nuisances seront justifiés, somme portant intérêt légal à compter de chaque échéance et lesdits intérêts se capitalisant

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande que ces parties soient condamnées in solidum à faire procéder, en tant que de besoin sous le contrôle de bonne fin de l’expert à leurs frais, à l’exécution des travaux nécessaires à mettre un terme aux nuisances sous astreinte de 500 euros par jour.

Elle sollicite la confirmation du jugement pour le surplus.

Madame F soutient que les élévations de température ont, en tout état de cause, constitué un phénomène aggravant les dégradations constatées sur les carrelages. Elle se prévaut du rapport de l’expert.

Elle excipe également de ce rapport en ce qui concerne les nuisances sonores. Elle soutient que l’expert a déterminé les équipements en cause. Elle rappelle qu’un trouble anormal du voisinage peut être causé même par des nuisances conformes aux normes. Elle estime que tel est le cas. Elle déclare que l’absence de nouvelle plainte ne démontre pas qu’elle est satisfaite de la situation. Elle relève que les responsables ne se sont pas, contrairement aux demandes de l’expert, fait assister par des professionnels et fait valoir qu’ils n’ont pas davantage réagi après le dépôt du rapport.

Elle reproche à la société B d’avoir repris et continué l’exploitation sans mettre fin aux désordres et rappelle que la société Immobilière 3 F doit répondre des nuisances causées par son locataire. Elle fait valoir que celles-ci se propagent par les parties communes de la copropriété ce dont il résulte que le syndicat est responsable de plein droit de ces nuisances. Elle ajoute que les parties communes ne sont pas adaptées à la coexistence d’habitations et d’activités provoquant des nuisances. Elle estime que le défaut de réponse aux efforts du syndicat n’exonère pas celui-ci.

En ce qui concerne les désordres matériels, elle reprend les justificatifs des travaux à intervenir retenus par l’expert soit 2.607,28 euros.

En ce qui concerne les nuisances sonores, elle accepte l’évaluation, modérée de l’expert, soit 18% de la valeur locative, 960 euros, lissée sur plusieurs années. Elle soutient que le trouble perdure depuis 2000 et excipe du rapport de l’expert.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2015.

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Sur les demandes de Madame F au titre de la chute des carreaux

Considérant que Monsieur H a relevé qu’une disjonction était visible à l’endroit où les carreaux étaient tombés'; qu’il a observé qu’il existait alors une liaison de deux matériaux distincts et que cette disjonction et ce pianotage des deux surfaces étaient inévitables’et provoquaient des cisaillements dans le plan de collage des travaux';

Considérant qu’il a également constaté la présence d’humidité';

Considérant qu’il a, enfin, constaté que la gaine commune présentait une température plus élevée car véhiculant des gaz brûlés en provenance de la boulangerie':

Considérant qu’il résulte de ses conclusions, corroborées par ses constatations, que cette élévation de la température n’a pu être à l’origine de la chute des carreaux dans la salle de bains';

Considérant que s’il a, «'tout au plus'», considéré que la différence de température pouvait avoir aggravé le phénomène à l’origine de cette chute, il a souligné que cette différence était réduite et a qualifié de certaine l’action, étrangère à l’activité de la société, de l’humidité'; que l’expert n’a donc pas retenu un lien de causalité certain entre cette élévation de température et l’aggravation des désordres';

Considérant qu’il ne ressort d’aucune constatation de l’expert et d’aucune autre pièce que l’augmentation des températures dans la gaine a eu un rôle, fût-il aggravant, dans la chute des carreaux'; que les demandes formées contre le bailleur et le preneur seront dès lors écartées';

Considérant qu’il ne ressort pas davantage des pièces produites que cette chute a été causée par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes'; que la demande formée contre le syndicat sera donc rejetée';

Considérant que les demandes formées par Madame F de ce chef seront rejetées';

Sur la demande indemnitaire de Madame F au titre des nuisances sonores

Considérant que les mesures prises par le sapiteur n’ont pas mis en évidence un dépassement des normes applicables en matière acoustique';

Considérant, toutefois, qu’un trouble anormal du voisinage peut être constitué même en cas de respect des normes';

Considérant que les mesures acoustiques prises dans l’appartement de Madame F par le sapiteur démontrent l’existence de nuisances sonores perturbant sa tranquillité du fait de l’activité, matinale, du laboratoire';

Considérant que ce constat est corroboré par les mesures prises par les services municipaux en octobre et novembre 2011 qui ont fait état de «'chocs ponctuels'» à partir de 3 heures 40 et d’une étude de la société Impact Acoustic réalisée en avril 2002 qui a relevé la présence de bruits d’impacts, parfois répétitifs';

Considérant que l’existence de ces bruits à une heure aussi matinale caractérise un trouble anormal du voisinage';

Considérant qu’il ressort de ces constats et notamment de celui de Monsieur A qui a isolé les divers équipements du local que ce trouble anormal provient de l’activité de la société locataire';

Considérant que ne peut être utilement opposée l’antériorité de l’activité au regard de l’entrée de Madame F dans les lieux dès lors que ces troubles se sont accrus depuis cette arrivée';

Considérant, d’une part, que la société B est responsable, en l’absence de travaux réparatoires, de la poursuite de ces nuisances';

Considérant, d’autre part, qu’elle vient aux droits de la société L’Amandine, locataire lors de la constatation par l’expert ces troubles';

Considérant, enfin, que l’acte de cession à son profit du fonds stipule qu’elle deviendra garant, solidairement avec le cédant, de l’exécution des clauses du bail';

Considérant qu’elle n’est donc pas fondée à solliciter sa mise hors de cause'; qu’elle est tenue à réparer les conséquences du trouble anormal du voisinage constaté';

Considérant que le propriétaire du local doit répondre à l’égard des tiers des nuisances causées par son locataire’dans l’exploitation du local;

Considérant qu’il ne résulte d’aucune constatation de l’expert et d’aucune autre pièce produite que le trouble subi par Madame F a pour origine un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes'; que la responsabilité du syndicat ne sera donc pas retenue';

Considérant que, compte tenu de la valeur locative du bien de Madame F, environ 1.000 euros par mois, et des répercussions de ce trouble récurrent sur son sommeil, une somme de 100 euros par mois lui sera allouée en réparation de son préjudice';

Considérant que, compte tenu de la nature de cette condamnation, la demande tendant à ce que les sommes dues portent intérêts légaux à compter de chaque échéance sera rejetée'; que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil, une telle mesure étant de droit lorsqu’elle est demandée';

Considérant que l’existence de ces «'chocs ponctuels'» à une heure particulièrement matinale a été constatée en octobre 2001 par les services municipaux'; que son préjudice a donc eu pour point de départ octobre 2001';

Considérant que l’expert a souligné que le précédent locataire avait réalisé des travaux insuffisants à remédier aux désordres';

Considérant que ni la société Immobilière 3 F ni la société B ne rapportent la preuve qu’elles ont réalisé les travaux nécessaires après le dépôt du rapport';

Considérant qu’en l’absence de travaux, il ne peut être induit de l’absence de plainte postérieure de Madame F que les troubles alors constatés ont cessé';

Considérant que l’indemnisation de Madame F courra donc jusqu’à la réalisation’de travaux;

Considérant que le jugement sera ainsi confirmé de ce chef sauf à faire partir l’indemnisation au 1 er octobre 2001;

Sur les travaux

Considérant qu’il ne résulte ni de l’expertise de Monsieur H ni d’autres pièces une description précise des travaux nécessaires';

Considérant que l’expert avait invité la société alors locataire à recourir à un bureau d’études spécialisé pour définir les travaux nécessaires au regard des constatations de Monsieur A'; qu’elle n’y a pas procédé';

Considérant qu’il convient donc que la société B s’adresse à un bureau d’études chargé de déterminer les travaux nécessaires et réalise ceux-ci'; que, compte tenu de l’ancienneté de l’expertise, il n’est pas utile de faire contrôler ces travaux par l’expert'; que la société sera condamnée de ce chef'; qu’une astreinte est nécessaire pour assurer l’exécution de la décision';

Considérant qu’il appartient également au bailleur, responsable à l’égard des tiers des dommages causés par son locataire dans le cadre de son activité, de mettre fin aux désordres'; qu’il importe peu à cet égard que soient en cause les seuls matériels du preneur'; que la société Immobilière 3 F sera donc condamnée in solidum avec la société B';

Considérant que les coûts pour déterminer les travaux et pour les réaliser seront dès lors supportés in solidum par le preneur et le bailleur';

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Considérant que le syndicat n’allègue ni ne justifie de l’existence d’un trouble anormal du voisinage causé aux parties communes par les nuisances sonores'; qu’il lui appartient donc de rapporter la preuve d’un préjudice collectif';

Considérant que les attestations, au surplus anciennes car datées de 2003, de 10 occupants alors que le syndicat comprend 199 copropriétaires ne permet pas de caractériser un tel trouble';

Considérant que la demande du syndicat tendant à réaliser des travaux pour mettre un terme aux nuisances sonores sera donc rejetée';

Considérant que les gaines sont des parties communes'; que le syndicat est donc fondé à réclamer la réalisation de travaux destinés à mettre fin aux désordres causés à ces gaines ou par ces gaines';

Mais considérant, d’une part, qu’il ne résulte d’aucune pièce que la hausse des températures enregistrée dans ces gaines est telle qu’elle cause un dommage à celles-ci';

Considérant, d’autre part, qu’il ne ressort d’aucune pièce que cette élévation des températures a causé des désordres dans les parties communes;

Considérant que le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de nuisances';

Considérant que la demande du syndicat tendant à faire réaliser des travaux pour mettre un terme à celles-ci sera dès lors rejetée';

Sur les autres demandes

Considérant que la société B ne verse pas aux débats de pièces de nature à justifier d’un partage entre elle et son bailleur des condamnations prononcées'; que sa demande tendant à condamner la société Immobilière 3 F à supporter la moitié de ces condamnations sera rejetée';

Considérant que le jugement sera donc confirmé, sauf à préciser le point de départ du préjudice de Madame F, à l’exception de ses dispositions relatives aux travaux';

Considérant que les sociétés Immobilière 3F et B devront payer à Madame F la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel'; qu’en équité et compte tenu du sens du présent arrêt, les autres demandes aux mêmes fins seront rejetées';

Considérant que le syndicat des copropriétaires est dans la cause'; qu’il n’y a donc pas lieu de préciser que le présent arrêt lui est opposable';

Considérant que les dépens exposés seront à la charge des appelantes';

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les travaux, et sauf à préciser que les dommages et intérêts alloués à Madame F courent à compter du 1 er octobre 2001

Statuant de nouveau au titre des travaux

Condamne in solidum la SARL B et la SA Immobilière 3 F à saisir un bureau d’études acoustiques chargé de déterminer les travaux destinés à mettre un terme aux nuisances sonores subies par Madame F,

Dit qu’à défaut d’avoir saisi un tel bureau dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, ces sociétés devront, in solidum, payer à Madame F une astreinte quotidienne de 100 euros pendant 6 mois,

Condamne in solidum les sociétés B et Immobilière 3 F à réaliser les travaux préconisés par ce bureau d’études,

Dit qu’à défaut d’avoir réalisé ces travaux dans un délai de trois mois suivant l’envoi de ces préconisations, ces sociétés devront, in solidum, payer à Madame F une astreinte quotidienne de 100 euros pendant 6 mois,

Y ajoutant

Condamne in solidum la SARL B et la SA Immobilière 3 F à payer à Madame F la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum la SARL B et la SA Immobilière 3 F aux dépens

Autorise Maîtres Clavier et G à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu’ils ont exposés sans avoir reçu provision,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier f.f., Le président,