Cour d'appel de Versailles, 16e chambre, 1er octobre 2020, n° 18/04585

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

16e chambre

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 OCTOBRE 2020

N° RG 18/04585 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SPOR

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

SCI NLB

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2018 par le Juge de l’exécution de NANTERRE:

N° RG : 15/15775

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/2020

à :

M^e Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Représenté par son administrateur de bien, le Cabinet JOURDAN, société anonyme immatriculée au R.C.S de Nanterre sous le n° 702 052 994, dont le siège social se situe [Adresse 4]

Prise en la personne de son établissement secondaire situé [Adresse 3] et représenté par son Président, domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 – N° du dossier 180145

Représentant : M^e Blaise GUICHON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 573

APPELANTE

****************

SCI NLB

N° Siret : 447 872 474 (R.C.S Paris)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241 – Représentant : M^e Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0962

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Janvier 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Patricia GRASSO, Président,

Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière NLB est propriétaire des lots n°1019 et 1020, à usage de débarras situés au rez-de-chaussée du bâtiment D de l’immeuble en copropriété, situé au [Adresse 1] (92). Les lieux ont été donnés en location en tant que locaux d’habitation.

Par courrier recommandé avec avis de réception, le directeur départemental des affaires sanitaires et sociales des Hauts-de-Seine a rappelé à la SCI NLB que ce local avait été interdit à l’habitation par arrêté préfectoral du 18 mars 2009.

La SCI NLB a entrepris des travaux de réhabilitation de ces deux lots en janvier et février 2011 entraînant le décaissement du sol des lots 1019 et 1020, ainsi qu’ une reprise partielle en sous oeuvre aux fins de transformer les lots en local d’habitation.

Désigné par ordonnance de référé du 25 janvier 2011 du tribunal de grande instance de Nanterre, M. [W], expert judiciaire, à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] (ci-après dénommé «'le syndicat des copropriétaires'»), a rendu son rapport le 15 août 2011.

Par jugement du 27 mars 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a notamment :

dit que dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant 6 mois, la SCI NLB devra :

remettre en état d’origine les parties communes affectées par les travaux de creusement entrepris dans ses lots n° 1019 et 1020 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], conformément à la solution technique décrite dans le rapport de l’expert judiciaire ;

remettre en état les lots n°1019 et 1020 afin d’en user conformément à la destination d’origine de débarras ;

dit que l’ensemble des travaux nécessaires pour ces remises en état seront contrôlées par l’architecte de l’immeuble à la charge de la SCI NLB.

Par acte d’huissier en date du 9 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI NLB devant le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Nanterre en vue principalement d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 36.800 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement précité ainsi que la fixation d’une nouvelle astreinte.

Par arrêt du 27 février 2017, la cour d’appel de Versailles a notamment confirmé le jugement précité, sauf en ce qui concerne les modalités de l’astreinte et a dit que les travaux mis à la charge de la SCI NLB et préconisés par l’expert judiciaire devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de l’arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 31 mai 2018, le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Nanterre a :

rejeté la demande de désignation d’un médiateur ;

constaté que le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

constaté que la SCI NLB a proposé de réaliser des travaux complémentaires préconisés par le cabinet Person et à en faire contrôler la parfaite exécution par ce même cabinet ;

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

condamné le syndicat des copropriétaires au paiement à la SCI NLB de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 28 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions transmises le 30 juillet 2019, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la cour :

d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

de liquider à la somme de 55.200 euros, l’astreinte prononcée à l’encontre de la SCI NLB par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 février 2017 ;

de condamner la SCI NLB à lui payer la somme de 55.200 euros avec intérêts au taux légal ;

de condamner la SCI NLB au paiement d’une nouvelle astreinte fixée à la somme de 500 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 15 jours suivants la signification de l’arrêt à intervenir, à défaut de remise en état d’origine tant des parties communes affectées par le creusement que la SCI NLB a entrepris dans ses lots numéros 1019 et 1020, que des lots 1019 et 1020 afin d’en user conformément à la destination d’origine de débarras ;

condamner la SCI NLB à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI NLB aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

que les travaux de remise en état ont été effectués par la société Parthena gérée par le gérant de la SCI NLB et n’ont pas été contrôlés par l’architecte de l’immeuble ; que lesdits travaux ne sont pas conformes aux exigences du jugement puisqu’ils ont consisté en la construction d’une nouvelle dalle en lieu et place de la première illicitement réalisée ;

que le premier juge, juge de l’exécution, n’avait pas le pouvoir d’apprécier qualitativement la dalle existante et a inversé la charge de la preuve en reprochant au syndicat de ne pas avoir commis un architecte afin d’examiner la nature des travaux réalisés ; qu’il appartenait à la SCI NLB d’apporter la preuve de la réalisation de travaux conformes ;

que l’intimée n’a jamais fait état de la facture de la société Parthena devant la cour d’appel de Versailles qui a rendu un arrêt postérieurement aux travaux supposés réalisés ;

que la SCI NLB n’a pas exécuté l’obligation de remise en état de ses lots ; qu’ il y a lieu de fixer une nouvelle astreinte aux motifs que les transformations opérées sur la structure de l’immeuble présentent un caractère dangereux et que le syndicat n’a jamais renoncé à la fixation d’une nouvelle astreinte devant le juge de l’exécution ainsi qu’il résulte de ses conclusions récapitulatives régularisées à l’audience du 6 mars 2018.

Dans ses conclusions transmises le 29 novembre 2019, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI NLB, intimée, demande à la cour de :

dire irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

A défaut, et en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI NLB fait valoir :

que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables au motif que le syndic n’a pas été autorisé à interjeter appel au nom du syndicat, par une décision de l’assemblée générale ;

que les demandes du syndicat des copropriétaires sont mal fondées en ce qu’elle a procédé à des travaux de remise en état des lieux et a rechargé la dalle initialement créée, afin de l’aligner aux niveaux des autres lots et des parties communes ; que la réalisation des travaux a fait l’objet d’une facture au mois de juin 2014 et été constatée par huissier le 9 juillet 2015;

que deux bureaux d’étude ont confirmé que les travaux ont été réalisés conformément aux préconisations de l’expert judiciaire en ce qu’ils ont un effet favorable à la stabilité de l’ouvrage.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2020.L’audience de plaidoiries a été fixée au 16 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.'

La SCI NLB prétend que le syndic de l’immeuble serait irrecevable à interjeter appel du jugement entrepris, au motif qu’il n’aurait pas été autorisé à agir en justice au nom du syndicat en liquidation de l’astreinte litigieuse.

Si une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ni la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée, il y lieu de rappeler que l’astreinte, moyen de pression destiné à prévenir les difficultés d’exécution, ne constitue pas une voie d’exécution forcée.

En toute hypothèse, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2015 avait donné autorisation au syndic de faire liquider l’astreinte concernant la procédure judiciaire à l’encontre de la SCI NLB, et, de jurisprudence constante, les voies de recours exercées par le syndicat des copropriétaires d’ores et déjà autorisé à introduire l’instance sont dispensées de nouvelles autorisations.

La fin de non-recevoir soulevée est écartée, l’action sera déclarée recevable.

Sur la liquidation de l’astreinte

Le jugement au fond du tribunal de grande instance de Nanterre du 27 mars 2014 signifié le 29 avril 2014 a dit que dans les quinze jours de sa signification, et passé ce délai sous astreinte de 200€ par jour de retard, laquelle courra pendant six mois, la SCI NLB devra remettre en l’état d’origine les parties communes affectées par les travaux de creusement entrepris dans ses lots n° 1019 et 1020 de l’immeuble en copropriété sis[Adresse 1] conformément à la solution technique décrite dans le rapports de M. [N] [L], et remettre en état les lots n° 1019 et 1020 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] conformément à la solution technique décrite dans le rapport de M. [N] [L]. Ledit jugement a également prévu que l’ensemble des travaux nécessaires à ces remises en état seront contrôlés par l’architecte de l’immeuble, à la charge de la SCI NLB.

Dans son rapport, l’expert M. [W] avait estimé préférable au retour à la situation antérieure qui consisterait à supprimer la dalle en décaissé et remblayer de terres compactables le creusement opéré, une recharge de la dalle construite, sur l’épaisseur du décaissement réalisé, par 'une épaisse dalle de béton de 40 cm, armée de deux lits de treillis soudés avec connecteurs HA'.

La SCI NLB a soutenu devant le juge de l’exécution qu’elle aurait réalisé les travaux ordonnés en produisant une facture d’une société Parthéna du 2 juin 2014 et un procès-verbal de constat du 9 juillet 2015. Le fait que la société Parthéna soit gérée par M. [U] [B], également gérant de la SCI NLB, met en doute la véracité de l’attestation fournie, ce d’autant que les travaux de soit-disant remise en état n’ont pas été soumis au contrôle de l’architecte de l’immeuble, contrairement à la décision de 2014 confirmée en 2017.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le procès-verbal de constat réalisé à la demande de la SCI NLB par Me [C], huissier, le 9 juillet 2015, constituerait la preuve de ce que la dalle constituant le plancher des lots n° 1019 et 1020 se trouve exactement au même niveau qu’auparavant, et qu’au lieu d’avoir été rechargée d’une nouvelle épaisseur, elle aurait été piochée pour constituer une nouvelle dalle, alors que les parties se seraient accordées 'pour dire qu’il ne faut pas casser ce qui a été fait'.

Pour rendre compte de la hauteur de la chape, la SCI NLB s’appuie sur ce constat, rappelant que la SCI NLB s’est alignée sur la hauteur de la chape présente dans les lots n° 1017 et 1018. Précisément le lot n° 1017, appartenant à la SCI Daltons, avait fait l’objet des mêmes travaux d’affouillement et de décaissement du sol en contrariété avec l’article 7 du règlement de copropriété, qui rappelle que le sol dans sa totalité est une partie commune, et le syndicat des copropriétaires a introduit une action judiciaire à son égard.

Si la comparaison avec le débarras de la SCI Daltons n’est pas probante, celle avec le débarras d’un copropriétaire n’ayant réalisé aucune modification de ses lots, tel que M. [H], apparaît plus judicieuse : le constat d’huissier réalisé en dernière analyse à la requête du syndicat des copropriétaires, le 9 janvier 2020, démontre qu’après avoir constaté la présence dans le local d’une dalle en ciment, l’huissier a mesuré la hauteur entre le sol et le plafond à l’aide d’un télémètre. Il en résulte que les hauteurs entre la dalle au sol et le plafond à environ 50 cm de la porte d’accès, au centre du local et entre le seuil et la partie haute du cadre de la porte sont respectivement de 1,919 mètre, 1,898 mètre, et 1,880 mètres.

Il se déduit de ces mesures qu’aucun débarras ne présente une hauteur originaire sous plafond de plus de deux mètres. La présentation par la SCI NLB de mesures d’un espace de 2,32 mètres entre sol et plafond établit que l’intimée n’a pas remis en état son lot conformément à la décision du 27 mars 2014.

Par ailleurs le bâtiment D comprenant les lots 1019 et 1020 est longé par un couloir relevant des parties communes et permettant l’accès aux différents lots. En s’appuyant sur le constat du 21 novembre 2019 établi à sa requête, la SCI NLB soutient que la hauteur sol-plafond de ses lots mesurée par l’huissier est identique à celle des parties communes telle que mesurée par ce même huissier, et s’établit à 232 cm. Or il apparaît que l’huissier a mesuré la distance séparant le sol du haut de la poutre de soutènement présente dans le couloir partie commune dont s’agit, et non, comme il aurait dû le faire, entre le sol et le niveau de la base de cette poutre, qui est seule à l’aplomb du plafond du bâtiment D constitué des remises-débarras. Ainsi le procès-verbal de constat dressé le 9 janvier 2020 à l’initiative du syndicat indique : 'Cette porte donne accès à un couloir en parties communes… ce couloir est contigu au débarras décrit ci-dessus. Le télémètre laser affiche 2,062 mètres entre la dalle au sol et la deuxième poutre en plafond.'

Contrairement à ce que soutient la société NLB, la hauteur sol-plafond de ses lots (232cm) ne correspond donc pas à celle des parties communes, soit 206,20cm.

L’intimée n’a par conséquent pas satisfait à la décision au fond portant injonction d’exécuter sous astreinte.

Au lieu d’apprécier la réalisation ou non des travaux ordonnés par la société NLB et de vérifier s’ils ont été soumis au contrôle de l’architecte de la copropriété, le juge de l’exécution s’est prononcé d’office qualitativement sur la dalle existante, et notamment sur son effet stabilisateur ou non sur la structure de l’immeuble, ce qui ne lui était pas demandé, le syndicat des copropriétaires ayant toujours été opposé pour des raisons évidentes à des travaux destinés à transformer des locaux originairement à destination de débarras en locaux d’habitation.

Par ailleurs le juge de l’exécution apparaît s’être mépris sur les termes de la facture de la société Parthéna, visant la 'réalisation d’une dalle de béton sur l’épaisseur égale au décaissement initial', qu’il a interprété comme relative à la pose au-dessus de la dalle résultant du décaissement initial d’une seconde dalle de même épaisseur que ledit décaissement, alors que la facture pouvait tout aussi bien, par le flou de ses termes, avoir trait au remplacement de l’ancienne dalle par une nouvelle. En réalité il n’apparaît pas possible de déterminer au vu de cette facture si la société Parthéna a réellement exécuté les travaux qui y sont mentionnés, la société NLB n’ayant jamais justifié du paiement qu’elle devait avoir opéré. Devant la carence probatoire de la société NLB et le caractère douteux de la facture établie par une société partenaire ayant le même dirigeant que la société intimée, le juge de l’exécution a inversé la charge de la preuve, reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir missionné un architecte pour examiner la nature des travaux réalisés, et de ne pas démontrer que les travaux réalisés par la société NLB n’étaient pas conformes. Il a estimé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas respecté l’injonction qui lui était faite de contrôler l’obligation de travaux, alors qu’aucune obligation n’a été définie ni injonction faite au syndicat des copropriétaires par l’arrêt au fond.

Il n’est pas inutile de préciser que si le syndicat ne produit aujourd’hui aucun rapport d’architecte, il prouve avoir fait appel à un maître d’oeuvre, la société Simo, qui a dès le 24 mai 2017 effectué une visite des lieux puis établi un rapport aux termes duquel elle soulignait que 'la SCI NLB est dans l’incapacité de produire un descriptif des travaux réalisés ni de produire les attestations d’assurance RCD de l’entreprise, ni de fournir une note de calcul ou un mode opératoire.' La société Simo a alors précisé qu’il conviendrait de réaliser une note de calcul afin de déterminer les caractéristiques techniques de la chape ou du décaissé nécessaire compte tenu de la configuration du bâtiment, puis d’examiner si la dalle existante est conforme à cette note de calcul.

Force est de constater que si en cours d’intance, la société NLB a bien fait réaliser deux notes de calcul, l’une par la société 7 Concept, l’autre par la société Pierre Person, l’objet de ces notes n’était pas de déterminer les caractéristiques de la dalle à réaliser, mais d’indiquer seulement que la structure était stable, dans le cadre du projet de la copropriétaire de changement de destination de ses locaux.

La société Simo a pertinemment souligné ce fait dans son courrier 'rapport de Simo du 21 février 2018". Le juge de l’exécution a estimé à juste titre que la cour d’appel dans son arrêt confirmatif du 27 février 2017 n’avait jamais évoqué la recherche de la stabilité du mur de façade, rendant les études versées aux débats par la société NLB superfétatoires et sans objet dans le présent litige.

Il importe aussi de rappeler que la société NLB n’a jamais fait état de la facture de la société Parthéna (censée avoir été établie en 2014) devant la cour d’appel de Versailles, laquelle a jugé qu’il convenait d’enjoindre à la SCI de procéder aux travaux litigieux. Le jugement comme l’arrêt au fond ont imposé la remise en état des lots 1019 et 1020 afin d’en user conformément à leur destination d’origine de débarras.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI NLB s’ingénie à cultiver la confusion quant à la nature de ses obligations et a inversé la charge de la preuve alors qu’elle-même n’a pas justifié lors de l’instance au fond, de la facture de la société Parthéna ni de la réalité des travaux correspondants.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter l’infirmation du jugement du 31 mai 2018, et la liquidation de l’astreinte portée par l’arrêt du 27 février 2017.

L’astreinte doit être liquidée, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires appelant, et à défaut de preuve de toute impossibilité d’exécuter par la SCI intimée, à la somme de 55.200 € (100 € sur 552 jours) ayant couru du 27 mai 2017- trois mois à compter du prononcé de l’arrêt- au 30 septembre 2018, date à laquelle l’appelant a arrêté sa demande.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

La lecture des conclusions du syndicat des copropriétaires, et notamment de celles du 6 mars 2018 précédant l’audience du juge de l’exécution, démontre le caractère erroné de l’indication, dans le jugement déféré, que le syndicat aurait renoncé à la fixation d’une nouvelle astreinte.

Contrairement à cette énonciation du premier juge, le syndicat des copropriétaires n’a jamais renoncé à une telle fixation. Le jugement est réformé sur ce point. Il convient de fixer la nouvelle astreinte à la somme de 500 € par jour de retard, et de dire qu’elle commencera à courir 1 mois après la signification du présent arrêt en cas de persistance dans l’inexécution.

Sur les demandes accessoires

Au vu des circonstances de la cause l’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme ainsi qu’il sera dit au dispositif au titre des frais irrépétibles de procédure qu’elle a été contrainte d’exposer en défense à un appel injustifié.

Succombant en son recours, la SCI NLB supportera les dépens d’appel comme de première instance.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Liquide à 55.200 € le montant de l’astreinte prononcée à l’encontre de la SCI NLB par l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 27 février 2017 ;

Condamne la SCI NLB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 55.200 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la fixation d’une nouvelles astreinte provisoire, de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, à défaut de remise des locaux constituant les lots n° 1019 et 1020 en leur état d’origine et de leur restitution à la destination de débarras ;

Condamne la SCI NLB à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI NLB aux entiers dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller pour le Président empêché et par M^me Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,